[세무] 주택신축 분양사업 면세사업자 현황신고 출처 : 대한전문건설신문(http://www.koscaj.com)

[주황규]

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[세무] 주택신축 분양사업 면세사업자 현황신고

장성환 세무사의 ‘건설업 세무회계 포인트 100’ (92)

부가세 신고가 종료되면 바로 면세사업자사업장 현황 신고를 해야 합니다.

법인사업자들은 현황 신고란 단어가 생소하실 텐데요,

사업장 현황신고는 개인사업자만 해당되는 규정이라 법인사업자는 해당이 없습니다.

건설회사의 경우 면세사업장 현황신고를 챙겨야 하는 분들이 종종 있습니다.

분양사업, 개발사업, 자체시행을 통해서 주택을 신축해 분양(판매)하는 사업을 하는 분들입니다.

◇ 종합건설업 법인과 별도로 개인사업자를 보유하고 주택신축판매업을 하는 경우 = 개인사업자를 면세사업자로 주택신축판매업을 영위 중인 경우 사업자 현황 신고를 하셔야 합니다.

가장 많은 케이스가 사업대상 토지를 개인사업자 명의로 구입해 시공을 종합건설회사 법인에 외주를 준 경우입니다.

이 경우 주택신축판매업 개인사업자는 건설업이 아닌 부동산매매업에 해당합니다.

주택의 매매는 국민주택규모 이하이든 초과이든 면세대상 거래입니다.

주택신축판매업 부동산매매업 면세사업자인 개인사업자는 2월10일까지 면세사업장 현황 신고를 해야 합니다.

면세사업장 현황 신고는 결국 1년간의 매출과 매입에 관한 신고입니다.

일반과세자처럼 부가세 신고를 통해 매출과 매입 신고를 할 기회가 없으니 면세사업장 현황 신고를 하도록 규정하고 있고,

국세청은 이를 토대로 개인사업자의 수입금액과 필요경비를 파악해 소득세 분석 기초자료로 활용합니다.

주택신축판매업의 경우 주택을 판매하면서 계산서를 발행하지 않습니다.

따라서 수입금액 파악 및 귀속시기는 분양계약서 및 잔금수령 사항, 부동산 등기사항 등을 토대로 파악하게 됩니다.

◇ 건설업 법인 명의 토지 구입 및 주택신축해 분양하는 경우 = 사업장현황신고 대상이 아니고 부가세 신고 시 반영해야 합니다. 건설용역은 과세대상 거래로서, 건설회사 법인은 면세사업장 신고를 할 수 없습니다.

◇ 부동산매매업 주택신축판매업 개인사업자만 있는 경우 = 당연히 면세사업장 현황신고를 2월에 해야 합니다.

◇ 주택 관련 과세면세 판단 = 주택 매매 및 임대는 국민주택규모와 무관하게 면세입니다.  주택의 건설용역은 건설업 면허가 있는 업체가 시공하는 국민주택규모 이하의 주택건설에 대해서만 면세가 적용되고 나머지 경우는 과세입니다. /세무회계 창연 대표

[장성환 세무사] changtax@naver.com
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출처 : 대한전문건설신문(http://www.koscaj.com)

소규모로 주택을 지어서 분양하는 사업자가 있다. 이렇게 주택을 건설하여 판매하는 사업을 주택신축판매업이라고 하는데 이는 건설업의 분류에 해당한다. ... 따라서 국민주택 규모를 초과하는 주택을 건설하는데 지출된 부가가치세 매입세액은 공제받을 수 있는 것이다.

임대사업과 세금 - 주택신축판매업자 부가세

국민주택규모 이하 부가세 면제
소규모로 주택을 지어서 분양하는 사업자가 있다.

이렇게 주택을 건설하여 판매하는 사업을 주택신축판매업이라고 하는데 이는 건설업의 분류에 해당한다.

주택의 공급은 부가가치세법상 재화의 공급으로 과세되어야 하나,

국민들의 주거생활 안정을 위하여 주거전용면적이 1세대 당 85㎡ 이하인 국민주택규모의 주택을 공급할 경우에는 면세로 하고 국민주택을 초과하는 경우에만 과세를 하도록 하고 있다.

따라서 국민주택 규모를 초과하는 주택을 건설하는데 지출된 부가가치세 매입세액은 공제받을 수 있는 것이다.

그런데 만약 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 분양목적으로 신축하였으나

분양이 되지 않자 본인이 거주하기로 하고 주민등록을 옮기고 거주하기 시작하였다면 어떤 문제가 발생하는 것일까?

간주공급
분양 즉 판매할 목적으로 자신이 사용하게 된다면 이는 부가가치세법상 간주공급(개인적 공급)에 해당하게 된다.

따라서 주택의 건설로 인하여 받은 매입세액공제액을 다시 납부하여야 한다.

다만 부가가치세 매입세액공제를 받지 아니한 경우에는 간주공급으로 보지 않는다.

일시적 임대
반면 분양되지 않은 주택을 분양이 될 때까지 일시적으로 임대를 하였을 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니한다.

왜냐하면 주택의 공급은 재화의 공급으로 과세에 해당하나, 주택의 임대는 면세이며, 미분양으로 인하여 일시적으로 임대하였을 뿐 가까운 시일내에 분양을 할 것으로 계획하고 분양활동을 지속하고 있기 때문이다.

그러나 이 경우에도 일시적으로 임대한 것이 아니라 지속적으로 주택으로 임대할 경우에는 과세 재화의 면세 전용으로서 간주공급에 해당하여 매입세액공제 받은 부가가치세를 납부하여야 한다.

다가구주택의 경우 여러 세대가 공동으로 거주할 수 있는 구조를 갖추고 있으나 소유권이 구분되지 않고 1개의 주택으로 보도록 하고 있으나 부가가치세가 과세되는 국민주택규모 초과 주택인지 여부는 가구당 전용면적을 기준으로 판단한다.

따라서 건물의 전체 면적은 국민주택규모를 초과한다하더라도 각 가구의 면적이 국민주택규모를 초과하지 않는다면 부가가치세가 과세되지 않는 면세 재화가 되는 것이다.

주의사항
그런데 국민주택규모 이하의 주택은 그 법률에 의하여 등록한 자가 공급하는 건설용역도 조세특례제한법에 의하여 면세로 하도록 하고 있다.

따라서 주택신축판매업자가 건설업체에 건설 용역을 줄 때에 관련법에 의하여 등록하지 아니한 자에게 건설용역을 의뢰한 경우에는 국민주택규모 이하의 주택이라 하더라도 부가가치세를 부담하여야 하며,

이는 매입세액으로 공제받을 수 없다는 점에 주의하여야 한다.
자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)

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