2024년 청룡의 해, 부동산 제도 이렇게 달라진다

[땅꾼복부인]

[아시아타임즈=김미나 기자] 올 한해 부동산 정책은 시장 정상화와 가계부채 등을 조율하기 위해 많은 변화를 시도했었다. 예로 '일반형 특례보금자리론'의 공급이 중단되기도 했으며 '50년 만기 주택담보대출 DSR 산정 방식 변경' 등의 대출 규제 방안이 변경되기도 했다. 다가오는 2024년 청룡의 해에 달라질 주요 부동산 제도는 무엇인지 짚어본다.

서울 여의도 63아트 전망대에서 바라본 서울 시내의 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

28일 국토교통부와 부동산R114에 따르면 내년 1월부터는 신생아 출산 가구에 주택구입과 전세자금 융자가 지원되며 신혼부부가 양가로부터 총 3억원까지 증여세를 내지 않고 결혼 자금을 지원받을 수 있게 된다.

월별로 시행되는 2024년 주요 부동산 제도는 다음과 같다. 

2024년 '월별' 달라지는 부동산 제도 (자료=아시아타임즈)

1월, 혼인 증여재산 공제 등 도입

우선 '신생아 특례 구입·전세자금 대출 도입'이 시행된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구가 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입과 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용하며 추가 출산 시 1명당 0.2%p의 추가 금리 인하 혜택을 제공한다.

이어 '혼인 증여재산 공제'가 도입된다. 내년 1월부터는 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있게 된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다.

'주택청약저축 납입액 소득공제 범위'도 확대된다. 정부는 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 내년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다.

'장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제'도 확대를 앞뒀다. 정부는 주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있다. 공제금액은 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간은 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다.

'이월과세 필요경비'도 합리화될 예정이다. 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 

'세법상 주택 개념'도 정비된다. 정부는 주택 여부에 대한 납세자 혼란과 조세 회피 방지를 위해 '주택'의 개념을 정비한다. 시설 구조상 특성을 반영해 '세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물'로 '주택'의 개념을 구체화할 방침이다. 

'전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재'도 의무화된다. 내년부터는 전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 △공인중개사의 이름 △사무실 주소 △전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 △부동산 소재지 △명칭 △등록번호 △전화번호 △대표자명 △소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙' 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다.  

3월, 재건축 초과이익 부담금 면제 기준·부과 구간 단위 완화

3월부터는 재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 현행 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다. 

4월, 1기 신도시 특별법 시행

4월에는 '1기 신도시 특별법'이 시행된다. 정부는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여할 방침이다. 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 특별법 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.

5월, 신생아 특별공급 신설

정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 '신생아 특별공급'을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공·민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다.

7월, 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화

7월부터는 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 오는 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형·가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 

2024년 '분기·반기별' 달라지는 부동산 제도 (자료=아시아타임즈)

이 밖에도 2024년 상반기에는 △신혼부부 특별공급 개별 신청 허용 △비상장 리츠 공모 활성화 △입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정 △주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장 △청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장 △경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장 등이 시행될 예정이다. 

2024년 하반기에는 부동산 공시가격의 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 각 지방자치단체에 '공시가격 검증센터'를 설치할 예정이다. 이어 △출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설 △중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합 △공공택지 조기 인허가 인센티브 추진 △제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 등이 시행된다.