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2015년 12월 초에 내년에 적용될 세법개정안이 국회에서 전격 통과되었다. 부동산세제는 이해 당사자들의 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 미리 이에 대한 분석을 해두는 것이 좋다.
이하에서는 사례를 통해 개정세법을 이해하고 이에 맞는 전략들을 개발해보자.
주택세제분야에서는 2015년과 큰 차이가 없다. 다만, 주택임대사업자들이 적용 받는 취득세 100% 면제가 85%면제로 줄어든 점이 특이하다. 사례를 통해 이 문제를 해결해보자.
<사례>
K씨는 현재 1세대 1주택을 보유하고 있다. K씨는 분양가액이 3억원인 1주택을 취득해 월세를 받을 계획을 하고 있다. 물음에 답하면?
· 물음1 : 이 주택은 전용면적 85㎡이하에 해당한다. 총 취득관련 세금은 얼마인가?
· 물음2 : K씨가 이 주택에 대한 취득세를 면제받기 위한 조건은?
· 물음3 : 사업자등록을 하면 K씨에게 예상되는 세금문제는?
위의 물음에 대해 답을 찾아보면 다음과 같다.
첫째, (물음1) 이 주택은 전용면적 85㎡이하에 해당한다. 총 취득관련 세금은 얼마인가?
주택의 취득세는 1~3%이며, 이에 농어촌특별세(10%)와 지방교육세(취득세율의 1/2×20%)가 부가된다. 따라서 주택취득가액이 3억원이고 전용면적이 85㎡이하이므로 총 취득관련 세율은 1.1%가 된다. 전용면적이 85㎡이하인 주택에 대해서는 농어촌특별세가 비과세되기 때문이다. 그 결과 사례의 경우 총 취득관련 세금은 330만원이 된다.
둘째, (물음2) K씨가 이 주택에 대한 취득세를 면제받기 위한 조건은?
취득세를 면제받기 위한 조건은 지방세특례제한법 제31조에서 규정하고 있는데 이 규정에서는 이 주택의 취득자가 임대사업자등록자(취득일로부터 60일 내에 등록 가능)에 해당하고, 해당 주택이 신규로 분양되는 공동주택과 주거용 오피스텔로서 전용면적이 60㎡이어야 함을 요구하고 있다. 그런데 2016년부터는 이 조건을 충족하더라도 100%면제가 아닌 85%만을 감면 받는다. 15%정도는 최소한 납부하도록 하는 제도가 적용되기 때문이다(지방세특례제한법 제177조의2조). 따라서 K씨의 경우 대략 280만원 정도를 감면 받을 것으로 예상된다. 참고로 앞의 임대사업자에 대한 취득세 감면기한은 2018.12.31.까지 연장되었다.
셋째, (물음3) 사업자등록을 하면 K씨에게 예상되는 세금문제는?
일단 K씨가 임대주택등록을 통해 취득세를 면제받으면 앞으로 5년간 의무적으로 임대를 해야 한다. 그 전에 이를 매각하면 면제받은 세금을 추징당한다. 한편 K씨가 관할 세무서에 사업자등록을 별도로 한 이후에 발생한 월세소득에 대해서는 과세되는 것이 원칙이나 2,000만원 이하에 대해서는 2016년말까지는 비과세, 2017년부터는 분리과세를 하게 된다. 참고로 K씨가 거주하고 있는 주택에 대해 비과세를 받기 위해서는 새로운 주택을 산 날로부터 3년 내에 처분하든지 아니면 주택임대사업자로서 5년 이상 임대를 유지하면 비과세를 받을 수 있다.
오피스텔은 건축법상 준주택에 해당하며 세법은 실질 용도에 따라 업무용과 주거용으로 분류하여 세법을 적용한다. 따라서 신규로 분양되는 오피스텔이 업무용에 해당하면 부가가치세 환급을 받을 수 있고, 주거용 오피스텔이면 취득세 면제를 받을 수 있다. 따라서 오피스텔투자자들은 오피스텔을 업무용으로 사용할 것인지 주거용으로 사용할 것인지 이에 대한 의사결정을 제대로 할 필요가 있다. 사례를 통해 이에 대해 알아보자.
<사례>
M씨는 분양가액이 아래처럼 구성된 오피스텔을 취득하고자 한다. 아래의 자료를 보고 물음에 답해보자.
구 분 | 금 액 | 비 고 |
---|---|---|
토지가액 |
1억원 |
|
건물가액 |
1억원 |
|
부가가치세 |
1,000만원 |
|
계 |
2억 1,000만원 |
|
· 물음1 : 업무용 및 주거용으로 취득한 경우의 부가가치세와 취득세 차이는 얼마인가?
· 물음2 : 위의 부가가치세와 취득세 차이를 무시한다면 어떤 기준을 세워 선택을 해야 할까?
위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보면 다음과 같다.
첫째, (물음1) 업무용 및 주거용으로 취득한 경우의 부가가치세와 취득세 차이는 얼마인가?
일단 부가가치세는 1,000만원이 되고, 취득세는 2억원의 4.6%인 920만원이 된다. 따라서 실제 취득가액이 얼마인지를 알아보면 다음과 같은 결론이 나온다.
구 분 | 업무용 오피스텔 | 주거용 오피스텔 |
---|---|---|
총 분양가 |
2억 1,000만원 |
2억 1,000만원 |
-부가가치세 환급 |
1,000만원 |
-(비환급) |
+취득세 과세 |
920만원 |
120만원* |
=실제 취득가액 |
2억 920만원 |
2억 1,120만원 |
* 2016년부터 감면받은 세액이 취득세가 200만원, 재산세가 50만원 초과하는 경우 감면받은 세액의 15%를 납부하도록 하는 최소납부세액제도가 적용된다.
이렇게 보면 업무용 오피스텔이 200만원 정도 유리하다. 단, 이러한 혜택을 받기 위해서는 법에서 정하는 사업자등록요건을 충족해야 한다. 즉 업무용의 경우 분양계약 체결 시 일반과세자로 등록(법적으로는 공급시기가 속한 과세기간 종료일로부터 20일 내 등록신청)하는 등의 요건, 주거용의 경우 앞에서 본 등록요건을 말한다.
둘째, (물음2) 위의 부가가치세와 취득세 차이를 무시한다면 어떤 기준을 세워 선택을 해야 할까?
위의 부가가치세와 취득세 차이를 무시한다면 이때에는 다음과 같은 요소를 가지고 선택을 해야 한다.
☑ 재산세→주거용 오피스텔이 유리하다. 주거용 오피스텔은 세법상 주택으로 취급되므로 이에 대해서는 재산세감면을 받을 수 있기 때문이다(단, 임대주택사업자로서 85㎡이하 임대주택(오피스텔 포함)이 2채 이상 있어야 감면이 된다).
☑ 임대소득세→주거용 오피스텔이 유리하다. 주택과 주거용 오피스텔의 임대소득이 개인별로 연간 2,000만원 이하이면 비과세 등이 적용되기 때문이다. 한편 2,000만원을 초과하여 종합과세되는 경우에는 세법에서 인정하는 경비율이 주택이 더 높으므로 이 경우에도 주거용이 유리하다고 할 수 있다.
☑ 건강보험료→주거용 오피스텔이 유리하다. 주거용 오피스텔은 주택으로 보아 연간 임대소득이 2,000만원에 미달하면 건강보험료를 부과하지 않기 때문이다.
☞ 이상과 같이 신규 분양하는 오피스텔은 주거용으로 임대사업을 하면 업무용보다 세법상 유리할 가능성이 높다. 다만, 2016년부터 취득세 100%면제가 85%면제로 바뀌는 점 등 때문에 주거용 오피스텔에 대한 절세효과가 많이 축소될 것으로 예상된다. 또한 취득세 등을 감면 받은 경우 원칙적으로 5년 이상 임대를 하는 조건이 있으므로 주의해야 한다. 따라서 이러한 점들을 감안하여 의사결정을 하는 것이 좋다. 참고로 기존의 오피스텔을 취득하는 경우에는 양도자의 사용용도에 따라 관련 세금이 결정된다. 예를 들어 양도자가 업무용으로 임대한 경우에는 매수자도 업무용으로 매수하는 것이 원칙이므로 부가가치세 등의 문제가 발생한다. 하지만 주거용으로 임대한 오피스텔을 매수하는 경우에는 부가가치세문제는 발생하지 않으므로 매수자는 주거용 또는 업무용으로 사용해도 세법상 문제가 없다. 취득세는 신규가 아니므로 업무용이든 주거용이든 4.6%가 발생한다.
토지는 8년 자경농지 등에 대한 감면한도 축소와 비사업용 토지에 대한 과세방식의 변경이 핵심이다. 각 사례를 통해 이에 대한 전략들을 개발해보자.
(1) 농지
농지는 1년간의 감면한도가 종전 2억원에서 1억원으로 축소가 되었다. 자세한 내용은 아래의 사례를 통해 알아보자.
<사례>
N씨가 보유하고 있는 농지는 8년 자경한 토지로서 이를 매도하고자 한다. 매매예상가액은 5억원이다. 10년 전에 취득한 가격은 2억원이다. 물음에 답하면?
· 물음1 : 이 경우 예상되는 양도소득세 산출세액은?
· 물음2 : 이 중 얼마를 감면받을 수 있는가?
위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보자.
첫째, (물음1) 이 경우 예상되는 양도소득세 산출세액은?
양도소득세 산출세액은 양도차익(3억원)에서 장기보유특별공제(30%)와 기본공제 250만원을 차감한 과세표준에 대해 6~38%의 세율로 도출된다. 이를 자세히 살펴보면 다음과 같다.
(단위 : 원)
구 분 | 금 액 | 비 고 |
---|---|---|
양도차익 |
3억 |
|
-장기보유특별공제 |
9,000만 |
10년 보유 시 30%적용 |
-기본공제 |
250만 |
|
=과세표준 |
2억 750만 |
|
×세율 |
38% |
과세표준 1.5억원 초과 |
-누진공제 |
1,940만 |
|
=산출세액 |
5,945만 |
|
둘째, (물음2) 이 중 얼마를 감면 받을 수 있는가?
8년 자경농지나 대토농지 등에 대한 1년간 감면한도가 2016년부터 2억원에서 1억원으로 축소되었다. 따라서 사례의 경우에는 이와 무관하게 산출세액이 1억원 이하에 해당하므로 전액 감면을 받는다. 농지의 경우에는 감면세액의 20%로 내는 농어촌특별세가 비과세되므로 전액 감면을 받을 수 있다. 참고로 농지의 규모가 크거나 가격이 높은 경우에는 산출세액이 1억원을 초과할 수 있다. 따라서 이 경우에는 5년간 감면한도를 이용한다. 5년간 감면한도는 종전처럼 3억원이므로 연간 1억원 이하의 산출세액이 발생하도록 양도하면 최대한 절세할 수 있다.
(2) 비사업용토지
2016년 개정세법 중 가장 도드라져 보이는 것 중의 하나가 바로 비사업용토지에 대한 과세방식의 변경이다. 중과세율을 적용하는 대신 장기보유특별공제를 적용하기 때문이다. 하지만 오래 보유한 토지에 대해서는 장기보유특별공제를 적용 받기가 힘들어졌는바 아래 사례를 통해 알아보자.
<사례>
Y씨가 보유하고 있는 비사업용토지는 2015년말 현재 보유기간이 10년 이상된 토지이다. 양도가액은 3억원, 취득가액은 2억원이라고 가정하자.
· 물음1 : 비사업용토지에 대한 과세방식은 구체적으로 어떻게 바뀌었는가?
· 물음2 : 이를 2015년 말에 양도하는 경우, 2016년 중에 양도하는 경우, 2019년 중에 양도하는 경우의 산출세액을 계산해보면?
· 물음3 : Y씨에게 필요한 전략은?
첫째, (물음1) 비사업용토지에 대한 과세방식은 구체적으로 어떻게 바뀌었는가?
2016.1월 현재 중과세제도는 토지에 대해서만 적용되는데 이를 연도별로 정리해보면 다음과 같다
(보유기간 2년 이상 가정)
구 분 | 2015년 | 2016년 |
---|---|---|
세율 |
6~38% |
16~48% |
장기보유특별공제 |
× |
○ |
토지 중 비사업용토지는 2016년 1월 1일 이후 양도 분부터 세율이 6~38%에서 16~48%로 종전의 세율에 10% 가산하되 장기보유특별공제는 적용하는 식으로 개정되었다. 하지만 과거에 취득한 비사업용토지는 2016.1.1.부터 보유기간을 기산하여 장기보유특별공제를 적용하므로 2016~2018년 사이에 양도하면 이 공제혜택을 받을 수 없다. 참고로 6~38%과 16~48%의 세율구조는 다음과 같다.
과세표준 구간 | 일반세율 | 중과세율 | 누진공제 |
---|---|---|---|
1,200만원 이하 |
6% |
16% |
- |
1,200만~4,600만원 이하 |
15% |
25% |
108만원 |
4,600만~8,800만원 이하 |
24% |
34% |
522만원 |
8,800만~1.5억원 이하 |
35% |
45% |
1,490만원 |
1.5억원 초과 |
38% |
48% |
1,940만원 |
둘째, (물음2) 이를 2015년 말에 양도하는 경우, 2016년 중에 양도하는 경우, 2019년 중에 양도하는 경우의 산출세액을 계산해보면?
위의 물음에 따라 산출세액을 계산해보면 다음과 같다.
(단위 : 원)
구 분 | 2015년 말에 양도하는 경우 |
2016년 말에 양도하는 경우 |
2019년 말에 양도하는 경우 |
---|---|---|---|
양도가액 |
3억 |
3억 |
3억 |
(-) 필요경비 |
2억 |
2억 |
2억 |
(=) 양도차익 |
1억 |
1억 |
1억 |
(-) 장기보유특별공제 |
적용배제 |
적용불가 |
1,000만 |
(=) 양도소득금액 |
1억 |
1억 |
9,000만 |
(-) 기본공제 |
250만 |
250만 |
250만 |
(=) 과세표준 |
9,750만 |
9,750만 |
8,750만 |
(×) 세율 |
35% |
45% |
34% |
(-) 누진공제 |
1,490만 |
1,490만 |
522만 |
(=) 산출세액 |
19,225,000 |
28,975,000 |
24,530,000 |
2015년 말은 ‘장기보유특별공제 적용배제+6~38%’, 2016년은 ‘장기보유특별공제 적용불가(∵3년 미달)+16~48%’, 2019년 중은 ‘장기보유특별공제 적용+16~48%’ 식으로 과세방식이 달라진다. 이렇듯 오래 보유한 비사업용토지는 처분연도별로 양도소득세가 달라짐에 유의할 필요가 있다.
셋째, (물음3) Y씨에게 필요한 전략은?
Y씨의 입장에서는 2016년 중에 양도하는 경우에는 종전보다 세금이 1,000만원 정도 더 늘어난다. 장기보유특별공제 혜택을 전혀 받지 못하는 한편 세율만 인상되었기 때문이다. 따라서 이 경우에는 해당 세금을 부담하는 상황에서 매도하거나 또는 사업용토지로 변환시켜 매도할 수 있다. 물론 보유를 지속해서 비사업용토지로서 장기보유특별공제 혜택을 누릴 수도 있다. 이 중 사업용토지로의 변환을 적극적으로 고려해보는 것이 상당히 중요할 것 같다. 세율도 인하시킬 수 있고 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문이다. 농지의 경우에는 양도 전 2년 이상 재촌자경, 임대는 2년 이상 재촌 등이 이러한 요건에 해당한다.
이외에 2016년 부동산 등과 관련된 개정세법 중 유의해야 할 것들을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 토지와 건물의 공급가액을 임의로 구분 기재하는 경우 기준시가 등으로 안분하는 경우에 비해 30% 이상 차이가 나면 취득가액 등이 불분명한 경우로 보아 기준시가 등으로 안분하여 양도가액 등을 정하도록 하였다. 이는 자의적으로 토지와 건물을 구분하여 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해서이다.
둘째, 부동산임대사업자의 업무용승용차에 대한 비용한도가 신설되었다.
종전에는 부동산임대사업자라고 하더라도 업무용으로 사용되는 차량비에 대해서는 전액 비용처리가 가능하였다. 하지만 임대소득이 연간 5억원을 넘는 성실신고확인대상사업자는 2016년부터, 그 외 임대소득이 7,500만~5억원 이하인 복식부기의무사업자는 2017년부터 연간 1,000만원(감가상각비는 800만원) 범위 내에서만 경비처리를 할 수 있게 되었다. 다만, 이러한 경비라도 인정받으려면 업무관련성이 높아야 한다. 평소에 차량운행일지 등을 작성해두면 입증이 높아질 것이다.
셋째, 중소기업 대주주의 주식양도소득세율이 인상되었다.
세법상 중소기업에 해당되면 대주주불문하고 주식의 양도소득세율이 10%였으나, 주식이 제일 많은 특수관계자 집단인 대주주에 한해 세율을 20%로 인상을 하였다.
Tip 2016년 부동산관련 개정세법(2015.12.2. 및 12.9. 국회통과)
구 분 | 종 전 | 개 정 | 비 고 |
---|---|---|---|
1. 비사업용토지 중과세제도 적용 |
6~38%+장기보유특별공제 적용배제 |
16~48%+장기보유특별공제 적용 |
단, 2015.12.31.이전 취득토지는 2016.1.1.부터 기산하여 공제 적용 |
2. 8년 자경농지 감면한도 축소 |
· 1년간 2억원 |
· 1억원 |
1년간 한도만 축소 |
3. 수용토지 감면율 인하 |
· 현금보상 : 15% |
· 10% |
현금 및 일반채권 보상만 한도 축소 |
4. 대토보상 감면율 인하 |
20% |
15% |
일반채권보상 수준으로 인하 |
5. 신규분양 공동주택과 오피스텔취득세감면 축소 |
100% 면제 |
85% 면제
|
5년 내 매각 시 취득세 추징 |
6. 부동산일괄 공급 시 안분기준 |
- |
토지와 건물의 구분이 기준시가 등으로 안분한 것에 비해 30% 이상 차이가 나는 경우 취득가액 등이 불분명한 경우로 봄(신설). |
자의적인 가액구분을 방지하기 위한 취지임. |
7. 중소기업 비사업용토지 등 추가과세 10% 적용 |
중소기업 적용 유예 |
10% 추가과세 적용 |
부동산매매법인은 종전부터 10% 추가과세가 적용되고 있음. |
8. 중소기업 대주주 양도소득세율 상향 |
10% |
20% |
중소기업 대주주에 한해 세율인상(중소기업 대주주 외는 10%) |
9. 증여재산공제 상향 |
· 직계비속→직계존속이 수증 시 : 3,000만원 공제 |
· 5,000만원 |
나머지는 전과 동일(6억원, 5,000만원, 2,000만원) |
10. 동거주택상속공제 |
주택상속가액의 40%를 5억원 한도 내에서 공제 |
80%를 5억원 한도에서 공제 |
공제율 상향조정 |
11. 영농상속공제 한도 상향 |
5억원 |
15억원 |
FTA 등 대비 |
12. 사업자의 업무용승용차관련 비용 한도신설 |
전액 인정 |
한도 설정 |
법인과 복식부기의무자에 한해 적용 |
출처 신방수
- 부동산‧상속증여 전문세무사
- 저서 :「합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법」, 「부동산세무 가이드북」,
「부동산매매‧임대사업자세무 가이드북」,「상속‧증여세무 가이드북」 등 40여권 출간
- 네이버 카페 : 신방수세무사의 세테크
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첫댓글 좋은 정보 감사 합니다