미국 집값과 금리인상 시기

[쑥섬에서]

하반기 미국 물가보다 집값 주시해야  / 2021. 07. 18 / 한겨레

경제분석 좀 한다는 사람치고 미국 물가를 얘기하지 않는 이가 없을 정도다. 인플레이션이 어떻게 되느냐에 따라 연방준비제도(연준)의 정책이 바뀌고 주가가 달라지기 때문이다. 몇 달 전만 해도 연준의 얘기를 모두 믿을 수 있겠냐는 의견이 있었지만, 지금은 정리된 상태다. 하반기에 인플레가 잠잠해지고 그 덕분에 정책이 크게 바뀌지 않을 것으로.

2000년 이후 연준이 금리를 올린 경우가 두 번이다. 처음은 2004년이다. 1.0%였던 기준금리를 2년 만에 5.25%로 인상했다. 두 번째는 2015년이다. 0.25%였던 기준금리가 3년 후에 2.5%가 됐다.

2004년에 연준은 왜 금리를 올렸을까? 인플레가 심해서? 금리를 처음 올릴 때 소비자물가상승률이 3%대 초반이었다. 2001년에 해당 지표가 3%대 중반이었던 걸 고려하면 못 견딜 정도는 아니었다. 문제는 부동산에 있었다. 미국의 주택가격을 나타내는 에스엔피(S&P)케이스-실러 지수가 매년 15% 가까이 오르고 있었다. 2002년에 처음 두 자릿수 상승을 기록한 이후 2006년까지 추세가 이어진 것이다. 당시 집값 상승은 연준이 원인을 제공했다. 9·11테러로 경제가 위축되자 소비를 늘리기 위해 금리를 사상 최저인 1.0%로 내렸는데, 그 영향으로 주택가격이 급등했다.

2015년은 금리 정상화가 목적이었다. 금리를 처음 올리는 시점에 미국의 물가상승률이 0%대여서 인플레보다 물가가 떨어지는 디플레를 더 걱정해야 할 판이었다. 주택가격 상승률도 5~6%로 그다지 높지 않았다. 둘 다 안정적이었지만 금리를 올린 건 경제 상황과 비교하면 금리가 너무 낮다고 판단한 때문이다.

지난 4월 에스엔피 케이스-실러 지수가 지난해 같은 기간에 비해 14.6% 상승했다. 금융위기 직전 최고치보다도 35% 가까이 높다. 중간 정도 되는 주택가격은 지난해보다 24% 상승했다. 미국의 집값이 심각한 상태라는 걸 알 수 있다.

2004년에 연준은 주택가격을 잡기 위해 금리를 올렸다. 1990년에 일본의 버블이 터진 원인 중 하나로 금리 인상을 꼽고 있다. 연준이 인플레에 따라 금리를 조절할 거라 믿고 있지만 물가보다 부동산이 더 큰 위력을 발휘할 수도 있다.

집값이 상승하면 사람들은 상대적인 박탈감을 느낀다. 정부에 가해지는 압박도 커진다. 4월 재보선 이후 국내 정치의 모든 관심이 부동산으로 넘어간 걸 보면 알 수 있다.

자산가격은 오르는 동안은 문제가 없다. 자산을 가지고 있는 사람은 돈을 벌어서 좋고, 정부는 경제가 잘 굴러가기 때문에 만족한다. 그래서 버블이 커져도 건드리지 않으려 한다. 사태가 심각해지면 얘기가 달라진다. 정부와 중앙은행이 허겁지겁 대처하다가 큰일을 내기도 한다. 2007년에 연준은 부동산 관련 대출에 특별한 문제가 없다고 얘기했다. 그리고 1년 후에 사고가 터졌다. 하반기 국내외 경제의 가장 큰 고민거리는 물가가 아니라 부동산이지 않을까 생각된다.

이종우 주식 칼럼니스트

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'역대급' 미국 집값 폭등..1년새 20% 치솟았다 / 2021. 09. 28 / 이데일리

7월 케이스-실러 지수 '역대 최고' 19.7%↑
교외 주택 수요↑..모기지 금리 역대 최저
미국인 절반 "이번 생엔 내 집 마련 못할듯"

미국 전역의 집값이 ‘역대급’ 폭등하고 있다. 최근 1년 사이 평균 20% 가까이 치솟았다. 넘치는 시중 유동성이 거품을 만들고 있다는 분석이 일각에서 나올 정도다.

28일(현지시간) 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices) 등에 따르면 지난 7월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(계절조정치)는 전년 동기 대비 19.7% 상승했다. 미국 전역의 집값이 평균 20% 가까이 올랐다는 뜻이다. 1988년 지수 산출 이후 가장 큰 오름 폭이다.

이 지수는 칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 것이다. S&P와 부동산 전문가들로 구성된 지수 위원회가 관리를 맡고 있어 공신력이 높다.

애리조나주 피닉스 지역의 주택가격이 1년 전과 비교해 무려 32.4% 뛰며 상승률 1위를 기록했다. 캘리포니아주 샌디에이고(27.8%), 워싱턴주 시애틀(25.5%), 플로리다주 탬파(24.4%), 텍사스주 댈러스(23.7%), 플로리다주 마이애미(22.2%) 등 적지 않은 거점 도시들이 20% 이상 올랐다.

전월(5월)과 비교한 상승률의 경우 1.6%로 나타났다. 5월(2.2%)보다는 0.6%포인트 내렸다.

집값 폭등은 코로나19 이후 꼬여버린 수급에서 비롯됐다. 도심지 아파트를 피해 거점도시와 인접한 교외 주택으로 이주하려는 수요가 늘면서 도시 주변 집값이 급등한 것이다. 이 와중에 엄청난 유동성이 집값을 떠받쳤다. 7월 말 기준 30년 만기 모기지 금리는 2.80%다. 역사상 가장 낮은 수준이다.

S&P 다우존스의 크레이그 라자라 매니징 디렉터는 “이같은 수요 급증은 향후 몇 년간 이어질 주택 구매의 가속화를 의미할 가능성이 있다”고 했다.

특히 집값 폭등이 인플레이션을 유발하는 핵심 요인 중 하나라는 점에서 주목된다. 주택 가격 상승과 이에 따른 임대료(월세) 폭등은 단기간에 끝날 문제가 아니다. 인플레이션의 장기화를 야기할 수 있다는 것이다.

CNBC에 따르면 온라인 대출업체 렌딩트리가 8월 2~6일 소비자 2050명을 대상으로 실시한 설문조사 결과 응답자 48%는 “이번 생에는 내 집 마련을 하지 못 할 것”이라고 답했다.

제이콥 채널 렌딩트리 수석애널리스트는 “코로나19 이후 주택가격이 폭등한 반면 임금이 그 속도를 따라잡지 못한다는 점 때문에 이런 생각이 확산하고 있다”며 “통상 가정은 주택 보유가 부의 큰 원천이라는 점에서 우려스러운 일”이라고 말했다.

[정령]

미국 연준 정책에 대하여 자세한 설명 감사해유..^^

[쑥섬에서]

별 말씀을요~ 수고가 많으십니다.^^*
기축통화라고 올릴때는 화끈하게 올리네요..

[정령]

1930년 대공황 터지기전와 매우 흡사하고 현재 버블이 더욱 심하쥬..

주식, 부동산 폭등하다가 어느날 갑자기 블랙스완으로 개폭락하면서 대공황이 왔쥬..

연준도 잘 알고 있을거예유..

대공황 터질 시기만 조율하고 있을거예유..

시기가 언제냐가 문제지 터지는건 정해져 있죠..ㅎㅎ

[마부작침]

놓지고있던 부분이였습니다..감사합니다

[쑥섬에서]

도움이 되었다니, 감사합니다.^^*

[쑥섬에서]

모든 근본원인 제공은 연준 되겠습니다.
-설악소라님왈-

[쑥섬에서]

도움이 되었다니, 감사합니다^^*

[쑥섬에서]

美 10월 소비자물가 6.2%↑…31년 만에 최고치
- 식품과 에너지를 제외한 근원CPI 상승률 4.6%
- 근원CPI에서 일시적인 인플레 요인은 1~1.5%P 불과

전체 CPI에서 3분의 1 이상 비중의 주거비 3.5% 상승
- CPI에 반영되는 주거비, 18개월 후행으로 나타나
- 주택가격 상승 역대 최고 수준…내년 주거비 급등 예상

미국 12개월 기대인플레 4.9%…물가 고공행진
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주거비는 미국 소비자물가비중 30% 차지합니다. 주거비는 18개월 후에나 소비자물가에 반영된다고 합니다.
10월에 반영된 주거비 3.5% 상승은 18월이전 주택가격이 반영 된겁니다.
이러니 내년에 원유 잡고, 공급망해소해도 12개월 기대인플레이션이 5%라는 엄청난 숫자를 나타내게 됩니다.
내년 주거비는 작년하반기부터 급등한 주택가격이 반영될테니까요...

[쑥섬에서]

美, 소득 16% 오른 동안 집값은 118%↑..코로나 기간 '폭등' /2021. 11. 12.

평균 집값 4.4억원, 중산층 소득은 8천만원
내 집 마련하려면 현 소득 2배 이상 올라야
"보유 주택 없는 첫 구매자 불이익 더 커"

미국의 집값 상승률이 소득 증가율을 압도하는 것으로 나타났다고 미 경제전문매체 CNBC가 11일 보도했다. 코로나19 대유행 기간 감염 위험이 적고 원격 근무에 용이한 주거 환경으로 옮기기 위해 주택을 구매하려는 수요가 높아지고 저금리 및 공급 부족이 맞물려 가격 폭등으로 이어진 것이다.

소비자 금융서비스업체 뱅크레이트(Bankrate)가 전미주택건설업협회(NAHB)와 다국적 금융서비스 기업 웰스파고의 주택구입지수(Housing Opportunity Index)를 분석해 발표한 자료에 따르면 지난 10년에 걸쳐 중위 가구 소득이 11% 증가하는 동안 주택 가격은 30% 넘게 상승했다.

[쑥섬에서]

조사 범위를 넓힌 결과 소득과 집값 상승률 격차는 더 벌어졌다. 미 부동산업체 위치(Witch)가 인구통계국 자료를 분석한 조사에서 1965년 대비 올해 1월 평균 주택 가격은 무려 118% 올랐다. 같은 기간 중위가구 소득 증가율은 15.5%에 그쳤다.

온라인 부동산 중개업체 클리버에 따르면 올해 1월 기준 미국의 주택 가격은 평균 37만4900달러(약 4억4200만 원)인 반면 중위가구 연평균 소득은 6만9178달러(약 8158만 원) 수준이다. 소득 대비 주택 가격 비율은 540%(5.4배)로 전문가 권고치 최대값(260%)의 두 배를 넘겼다. 집값이 중산층 평균 소득의 5배를 뛰어넘는 셈이다.

미국 50개 주(州) 가운데 이 비율이 260% 이하인 도시는 피츠버그, 클리블랜드, 오클라호마시티, 세인트 루이스, 신시내티, 엘라베마 버밍엄으로 6곳 뿐이었다. 반면 산호세와 샌프란시스코, 샌디에이고, 뉴욕, 로스엔젤레스 등 주요 도시에선 소득 대비 주택 가격 비율이 980%에 달했다.

[쑥섬에서]

미국의 주택 가격은 코로나19 대유행 기간 폭등했다. 재택 근무 확대로 주거 환경을 개선하려는 수요가 늘어난 데다 주택담보대출 금리가 역대 최저 수준으로 떨어져 수요를 부추긴 결과다. 여기에 주택 공급량은 제한적이어서 집값 고공행진에 속도가 붙었다.

CNBC는 주택 자본과 퇴직 연금이 가계 재정의 대부분을 차지한다며 집값 대란이 세대별 부의 격차를 더욱 넓히고 있다고 지적했다. 특히 “보유 주택을 팔아 내 집 마련 자금을 조달할 수 없는 젊은 층 등 생애 첫 주택 구매자의 경우 더 큰 불이익을 받고 있다”고 했다.

[쑥섬에서]

미국 인구통계국 자료 기반 부동산업체 위치(Witch)가 분석한 소득과 주택 가격 상승률. /CNBC 캡처

[쑥섬에서]

2021년 1월 기준
미국 중위가구 연소득 약 8158만 원 / 평균주택가격 약 4억4200만 원 = 소득대비 5.4배
한국 중위가구 연소득 약 5700만 원 / 평균주택가격 약 3억2000만 원 = 소득대비 5.6배
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소득의 몇배정도면 열심히 일할 맛 날까요?

[미님]

쑥섬 , 하이파이
좋은 정보및 분석 감사합니다

[쑥섬에서]

당연히 투기세력 제거하지 않은 정부는 욕먹어야 합니다.
왜곡보도한 기레기언론 단속 못한것도 욕먹어야 합니다.
하지만 한정된걸 필요이상 가지려고 욕심내서 얻어 터진 우리에게도 책임이 있습니다.

자유민주주의.시장주의란 미명 아래 한정된 자원을 부자가 독식해도 된다고 주장하는데..어처구니가 없네요. 공평하게 사용해야 한다고 그러면 여기가 공산주의냐고 그러죠.

자유민주주의,시장논리면 정부를 욕할 필요 없죠.
결국 여기까지 온건 개인이 선택한거 아닙니까?

투기세력만 제거하면 부동산 오를일 없습니다.

[쑥섬에서]

네, 잘읽었습니다.
정부 욕먹어야 합니다. 갚을 능력만큼 빚져야 하는데...어렵나 보네요...자기 팔자죠.
전국의 모든 투기세력 일망타진할수 있는 정의로운 국토보유세 도입하면 좋겠네요.
이건 공무원이건,국회의원이건,법인이건,양아치건,외국인이건...다 죽었으~~
희망을 놓지말고 앞으로!!!

[쑥섬에서]

미국건 위에 댓글 달아논 기사에서 발췌한거구요
한국건 통계청에서 공시한 2020년 주택소유통계자료 보시면 됩니다. 자료를 올리려고 하니까 잘 안되네요.
검색하시면 자료 다운 받을수 있습니다.
(19페이지 주택수 1852만채, 29페이지 주택자산 3.24억)

나중에 술한잔 사세요~~

참고로, 한국 주택자산은 실거래가가 아니고, 공시가격 기준입니다.

[쌍둥이아빠]

몇몇분들은 신문기사 옮겨놓쿠..폭락이다 망한다 어쩌구..연일 떠 드는데...ㅋㅋㅋㅋ
몇몇분들이 폭락 어쩌구 저쩌구 하면서 까페에 도배하고 까페를 망쳐요...
참으로 오랜만에 글 다운 글을 봅니다.
앞으로 좋은 글 잘 부탁드립니다.
잘 읽고 갑니다.