고덕 그라시움 vs 풍납우성 아이파크[가을분양 빅매치①]

[선경공인]

올 가을 분양물량이 풍성한 가운데 서울·수도권의 경우 인접한 곳에서 `맞장 대결`을 펼치는 단지가 적지 않다. 서초, 강동, 송파 등 강남권 재건축 단지를 비롯해 마포구 재개발 물량과 동탄신도시 등이다. 부동산114는 가을분양 특집 시리즈로 인기지역에서 서로 경쟁구도를 형성하며 청약 수요자들의 이목을 끌 단지를 선정하여 입지 여건과 단지 특장점, 분양가 수준 등을 비교해 소개한다.
서울 동남권에서는 강동구와 송파구에서 재건축 분양 맞대결이 벌어진다. 강동구 고덕주공2단지를 재건축하는 `고덕 그라시움`과 송파구 풍납우성 아파트를 재건축해 선보이는 `풍납우성 아이파크`다. 단지규모에 있어서는 차이가 크지만 지역적으로 강남 생활권을 형성하고 있다는 점과 녹지율이 높고 유흥 및 유해시설이 없다는 점에서 비슷한 입지 특성을 지니고 있다.

강동구 고덕동 `고덕 그라시움`은 최고 35층, 53개 동, 총 4,932가구 이뤄진 매머드급 대단지다. 일반분양 물량만 2,010가구에 달한다. 전용면적 59~127㎡로 이뤄져 있으며 85㎡ 이하 중소형 물량이 90% 이상을 차지한다.

지하철 5호선 상일동역과 고덕역 사이에 위치해 있으며 서울외곽순환고속도로 상일IC가 인접해 있다. 입지적으로 서울의 동쪽에 치우쳐 있으나 향후 9호선 4단계 구간이 개통(2025년 예정)되면 강남과의 접근성이 개선될 전망이다. 교육시설은 단지 인근에 강덕초, 고덕초, 고덕중이 위치해 있으며 배재고, 한영외고 등의 명문 학군을 형성하고 있다. 주변에 유해시설이 없는데다 고덕수변생태공원을 비롯해 인근에 다수의 근린공원이 자리하고 있어 주거 쾌적성이 뛰어나다.

고덕지구 일대는 노후 주공단지들의 재건축이 속속 진행되고 있다. 지난 2009년 고덕주공1단지를 재건축한 `고덕 아이파크`가 입주했고 고덕주공4단지를 재건축한 `고덕숲 아이파크`는 2017년11월에, 고덕시영을 재건축한 `고덕 래미안 힐스테이트`는 2017년 초에 각각 입주에 들어간다.

고덕지구는 주공단지들의 재건축이 완료되면 약 2만가구 규모의 미니신도시급 신흥 아파트촌으로 변모할 전망이다. 여기에 고덕 상업업무복합단지 개발 호재와 더불어 지역가치가 높아질 것으로 기대된다. 다만, 2017년 이후 입주물량이 지속적으로 늘어나는데다 고덕 그라시움을 비롯해 고덕주공3~7단지 재건축 분양이 순차적으로 이뤄지면서 상당기간 공급 부담이 작용할 가능성이 있다. 여기에 인근 하남 미사강변도시 입주물량도 상당해 공급 부담이 가중될 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

`고덕 그라시움` 일반분양 물량의 3.3㎡당 분양가는 2,300만원 대에 책정될 것으로 예상된다. 현재 고덕 아이파크의 3.3㎡당 매매가는 1,989만원 선으로 주변 시세에 비해 다소 높은 수준이다. 지난 7월에 분양한 명일동 `래미안 명일역 솔베뉴`의 분양가는 2,312만원 선이었다.


송파구 풍납동 `풍납우성 아이파크`는 최고 35층, 7개 동, 총 697가구 규모이며 전용면적 51~109㎡로 구성된다. 일반분양 물량은 92가구에 불과하고 주로 저층부가 배정될 예정이다.

교통여건은 지하철 8호선 강동구청역이 도보 15분 거리에 있어 도보로 이용하기에는 다소 거리가 멀다. 그러나 버스노선을 이용해 인근 잠실이나 천호역으로 이동하는데 큰 어려움이 없다. 차량을 이용할 경우 올림픽대로 진출입이 수월하기 때문에 서울 강남과 도심 등으로의 접근성이 좋다. 학교는 풍성초, 풍성중, 풍납중 등이 단지 가까이에 위치해 있다.

무엇보다 단지 주변으로 대규모 녹지·수변 공간이 위치해 있어 여가활동을 즐기기에 좋다. 동측으로 145만여㎡ 규모의 올림픽공원과 마주하고 있고 남측으로는 성내천과 닿아 있다. 한강시민공원도 걸어서 이용 가능하다. 한강이 가까이에 있으나 단지 사이에 서울아산병원이 위치해 있어 한강 조망은 고층에 한해 가능할 것으로 보인다. 생활편의시설로는 서울아산병원, 롯데백화점(잠실점), 제2롯데월드타워, 현대백화점(천호점) 등을 이용할 수 있다.

풍납동은 잠실과 지리적으로 멀지 않다는 장점이 있으나 풍납토성 등 문화재 보호를 위한 여러 규제로 인해 개발이 제한된다는 점에서 지역적인 한계가 있다.

`풍납우성 아이파크`의 일반분양 분양가는 아직 미정이다. 조합원 분양가가 3.3㎡당 2,550만원 선으로 이보다 약간 높을 것으로 예상된다. 주변 시세를 살펴보면 인근 신천동 잠실파크리오 매매시세가 3.3㎡당 2,882만원을 형성하고 있다. 풍납동에서 비교적 신축 아파트에 속하는 송파현대힐스테이트(2006년 준공)의 매매시세는 3.3㎡당 1,611만원으로 잠실이나 신천동 일대 아파트와의 가격격차가 꽤 큰 편이다. 지난 2015년 11월에 분양한 가락동 가락시영 재건축 단지인 `송파 헬리오시티`의 일반분양 분양가는 3.3㎡당 2,567만원에 책정됐다.

부동산114 리서치센터김은진 책임연구원