둔촌주공 재건축 투자자로서 궁금한게 있습니다...에 대한 답변

[다튜라]

1. 둔촌 재건축시 현재 용적율 229프로 (임대빼고)....건폐율 20프로로 한다고 그러는데..... 건폐율 20프로는 좀 높지

않나 하는 생각입니다.... 적어도 15프로 정도가 쾌적해보이지 않나 싶은데요.... 현재 재건축 평균층수제한 폐지가

논의되고 있다고 합니다...그렇다면 종상향 실패로 용적율은 현재대로 유지한다고 해도, 층수제한 폐지로 건폐율이

얼마나 낮아질 수 있는지요??

답변 : 

여기서 제가 기초로 할수 있는 자료는 시공사 선정당시의 홍보자료를 근거로 답변을 드려야 할것 같습니다.

위의 자료를 볼때 현재 최대 용적률 262.21% / 건폐율 18.79%(법정 60%이하)의 형태로 사업개요가 잡혀져

있습니다. 위의 건폐율과 용적률은 법적한도 내에서 최대한 이끌어 내고 있다라고 볼수가 있겠습니다. 아파트 설계나

디자인의 변동에 따라서 약간의 변화는 있을 예정입니다. 하지만, 큰틀의 범위는 벗어나지 않게 됩니다.

아직은 확정 공포되지 않았습니다만... 2종 지구단위계획 구역에서는 원래 층고제한을 받습니다. 따라서, 위의

자료에도 있듯이 30층이상을 건축할수가 없었습니다. 2종 지구단위계획 구역에서도 층고제한 완화가 확정되어

진다면, 둔촌주공 재건축 단지의 설계나 층고 용적률 및 건폐율등 상당한 변화가 있게 됩니다.

정확하게 건폐율의 몇퍼센트가 내려간다는 것은 현재로써는 아무도 알수가 없는 것입니다. 다만, 사업시행인가 때

그부분에 대해서 정확한 수치가 나올예정은 맞습니다.

단순한 수치상으로 유추를 해보면 건폐율의 경우 약 3% ~ 8% 정도 낮추게 되지 않을까 조심스럽게 판단할수는

있겠습니다. 그리고, 층고제한이 완화할 경우 대략 46층 까지는 무난하게 될것입니다. 하지만, 이점 또한 법이

어떻게 확정되느냐에 따라서 바뀔것이고, 지자체의 권한으로 제한을 할수도 있기 때문에 현재로써는 그 어떤 답도

어렵다라고 하겠습니다.

2. 현재 상가는 제외하고 재건축 준비중으로 알고 있는데요... 관련 글을 검색해보면 롯데마트가 둔촌단지내에 입점할

수도 있다고 합니다...그렇다면 롯데마트가 들어설 부지도 따로 여유가 있는지요? 그리고 현재 단지 내에 월드스포피아는

어떻게 되는 건지도 궁금합니다....

답변 :

저도 그 부분이 많이 궁금합니다. 지금 질문의 내용을 보면 이것이 정확하게 판단이 될려면 사업시행인가가 어떻게 되느냐에 따라 나오는 것이기 때문에 현재로써는 유추적인 상황에서 답변을 드리도록 하겠습니다.

현재로써는 롯데마트가 들어오는 것은 거의 확실시 되고 있습니다. 다만, 이것이 임대형태로 들어오느냐 아니면

재건축 조합과 협의를 통해 부지매입을 통해서 들어오느냐는 아직 정확하지가 않기 때문에 나중에 가보아야 정확하게

말씀드릴수가 있겠습니다.

위의 자료를 보시면 임대또는 부지매입을 통해서 롯데마트가 입점을 하겠다라는 것이기 때문에 위의 자료로써만

답변이 가능하다고 하겠습니다.그리고, 월드스포피아 또한 같은 맥락으로 볼때 질문하신 부분에 대해서 명쾌한 답변을

드리기가 매우 어렵습니다. 

3. 그리고 임대세대들은 따로 블럭을 나누어서 배치하게 될까요? 아니면 일반 세대수와 섞여서 배치될까요?

답변 :

아마도 예전 재개발이나 재건축 단지를 생각하시고 질문을 하신듯 합니다. 현재의 모든 재개발이나 재건축의 경우

임대주택 세대의 단지 분리로 인한 위화감이나 단지내의 역차별성등을 고려하여 이미 블럭형태로 나누어

배치하는 것을 하지 않는 것으로 알고있습니다.

가까운 사례로써는 서초구 반포자이의 경우 임대주택을 블럭형태로 나누지를 않고 위화감이 없도록 섞어서 배치를

하였다고 합니다. 

따라서, 현재 둔촌주공 재건축의 경우 단지내에 배정되어질 26평과 34평중에서 임대주택이 무작위 컴퓨터 추첨

형태로 뒤섞이게 될 확율이 높다라고 하겠습니다. 즉, 몇동 몇호가 임대아파트 인지 외관상으로는 전혀 알수 있는

방법이 없는 형태로 설계가 될것으로 판단하시면 되겠습니다.

빠르고 명쾌한 답변을 드리지 못해서 송구스럽습니다. 이것저것 하는 일이 많다보니 이제서야 답변을 드리게

되었습니다. 이상 다튜라였습니다.

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