경매고수와의 대화(7)

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-03-20 오후 6:40:03	조   회	34	추   천	0
제   목	경매고수와의 대화(7)
법정지상권의 판단의 유,무의 판단이 상당히 구별하기가 쉽지 아니한이유는 근저당이후에 건물을 신축한경우는 지상권이 성립안되고 근저당이 안된상태의 건물은 지상권이 성립된다고 알고있는데 운영자님의 정확한 지상권의 정의를 부탁드립니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 법정지상권 유무의 판단이 어렵듯이 어디까지 설명을 해야할지도 난감합니다. 보통 경매책자들에도 보시게 되면 많은 지면을 할애하고 있기 때문입니다. 법정지상권은 민법이 정하는 다음의 요건에 해당해야만 성립이 가능합니다. 1. 토지에 저당권이 설정된 때에 건물이 존재해야 한다. 2. 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 한다. 3. 토지와 건물 한쪽 또는 양쪽에 근저당권이 설정되어야 한다. 4. 경매결과 토지와 건물소유자가 달라져야 한다. 미등기건물이 존재하더라도 토지와 건물의 소유자가 동일인이 라면 법정지상권이 성립됩니다. 또한 구 건물을 철거하고 새로이 건축하였을 경우에도 법정지상 권이 인정됩니다. 만약 토지에만 저당권이 설정되고 그 후 건물이 지어졌다면 법 정지상권이 성립되지 않는데 이경우 토지낙찰자는 건물소유자에 대하여 건물철거 등의 소송을 제기할 수 있습니다. 보다 자세한 부분이 알고 싶으시면 전문강좌의 경매책자에서 찾아보실 수 있습니다 ====================================================================================  위사건번호의 예상배당표의 2번가압류의 배당금액에 대하여 배당금액이 25.768.570원이 배당되는지 궁금하오니 답변을 듣고저 하옵니다. ========================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 먼저 노태원은 선순위 임차인으로 대항력을 가지고는 있으나 확정일자가 늦어 우선변제권을 가지지 못합니다. 그러므로 말소기준권리인 성원산업개발의 가압류가 말소기준권리가 되며 성원산업개발, 제일은행, 국민은행, 노태원까지 안분배당을 통해 배당을 받고 말소하며 노태원의 배당받고 남은 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 권리분석 프로그램상에서는 노태원의 가압류까지 포함된 금액으로 안분이 되었으나 현재 금액상으로 보아 임차금을 빼주지 않자 가압류를 설정한 것으로 보이므로 안분배당시 노태원의 가압류 금액은 제외한 임차금만을 가지고 안분 배당을 하면 가압류권자들의 배당금액이 나올 것입니다.  =================================================================== 채권자:갑(포괄근저당설정) 채무자:을 근저당설정자(담보제공자):병 상기 설정으로 돈을 빌려주고 난후 채무자가 대출금은 전액 상환하고 사망하였습니다. 근저당설정계약서는 "갑"이 가지고 있습니다. 이후 근저당설정자인 "병"이 돈을 빌려갔습니다. 지금 경매가 진행되어 법원에서는 배당을 해 준다고 하는데 후순위 근저당권자가 이의를 제기합니다. "병"에 대한 빌려준 돈을 근저당권설정계약서로 배당을 받을 수 있는지요? 있다면 법률적인 근거나 그런 항목이 있으면 답변 부탁드립니다. 바쁘신데 대단히 죄송합니다. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 이 문제에 대해서는 무슨 이야기인지 정확히 판단이 안되는군요.. 채권과 관련된 부분이며 법적인 문제이므로 제가 답변을 해드릴 만한 문제가 아닌것 같습니다. 가까운 법률사무소에 문의해 보시기 바랍니다.   ============================================================================================= 낙찰후에 잔금 미지급으로 인하여 진행되는 경매에 대한 질문입니다. 만일 2회차에 낙찰되었는데 대금을 지급하지 않아 다시 3회왔는데 유찰되어서 4회차에 다른 사람이 낙찰을 받았을 경우 2회차에 낙찰받은 낙찰인이 잔금을 지급하면 2회차 낙찰인에게 소유권이 돌아가는지요? 아니면 이전경매가 아니라 전전 경매이기 때문에 4회차 낙찰인이 그대로 인수하게 되는지 궁금합니다. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 잔금미지급시 재경매에 들어가게 되는데 재경매 3일전까지 납부하지 않는다면 입찰금액은 몰수됩니다. 재경매시 진행이 되었다면 당연히 낙찰자에게 권리가 있습니다. ================================================================================================   안녕하십니까? 배당요구철회에 대한 답글을 읽어보곤 속이 시원해 졌습니다.고맙습니다.. 제가 드리고 싶은 질문은요..무잉여경매에 대한 구체적인 부분인데요.. 정보를 찾아보면 투자가치가 있는 물건들이 많습니다. 그런 물건들중 경매신청 채권자가 비용말고는 배당이 전혀 없는 경우가 사실 적지 않는 걸로 알고 있습니다.. 민사집행법에는 매수신고를 하게 하고 매수신청이 없으면 경매를 취소하여야 한다라고 규정되어 있는데요..물건들중에는요..이미 수개월동안이나.유찰이 거듭되는 경우도 봤는데요.이런 물건들일수록 이익이 많이 남아 투자자의 입장에서는 그냥 지나칠수 없거든요.. 무잉여경매가 백프로 취소된다면 누가 응찰을 하겠습니까? 그래서 정말 백프로 취소되는 것인지..아니면 경매신청채권자의 경매비용이라도 건질 생각이 작용되서 경매취소가 안될수도 있는 것인지 매우 궁금합니다.. 이런 유동적인 상황에서 투자를 시도 해봐야 하는 것인지 어떤 확실한 기준을 갖지 못하고 있습니다.. 책을 여러권 찾아봤는데요..그냥 법규정만을 나열하고 있더군요..경매실무상 무잉여경매의 취소가능성이 얼마나 있는지 어떤 기준이 있는지 ..글로 설명이 번거롭거나 판례나 처리사례가 너무도 다양한건지...만일 어떤 사례집이나 처리실무를 볼수 있는 교재가 있다면 어떤것이 있는지..가르쳐 주십시요.. 사법부에서 발간된 경매처리 사례를 볼수있는 교재가 있으면 좀 가르쳐 주시면 고맙겠습니다. 법원에 알아보라고 말씀한 것은 경매계 직원에게 물어보란 말씀인거 같은데요..그 직원도 뻔한 대답으로 판사가 알아서할일이란 소리를 할것 같은데요.. 무잉여경매취소를 앞에 둔 투자자의 입장은 어떻게 처신해야 가장 현명하겠습니까?..투자이익을 고려하면 확실히 마음이 끌리거든요..이번에도 속시원한 답변 기대하겠습니다. ========================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 무잉여의 경우 법원에서 이 사실을 경매신청채권자에게 통지하게 되는데 이는 경매신청채권자의 무익한 집행을 방지하는 것이 첫번째 이유지만 경매신청채권자에 우선하는 선순위권리자에 대한 보호의 측면도 있습니다. 즉, 낙찰로 인해 경매신청채권자에게 배당될 금액이 없는 것은 고사하고 배당에 앞서는 선순위 채권자의 채권액마저 충족시키지 못한다면 경매신청채권자에 앞서는 선순위권리자가 불측의 손해를 볼 수도 있기 때문입니다. 그러나 일단 경매목적부동산에 대한 경매절차가 진행이 되면 대개 채무자가 경매신청채권자보다 우선하는 채무에 대해서도 원금이나 이자변제를 못하는 경우가 대부분이므로 선순위 근저당권자 또한 피해를 보게 됩니다. 그러므로 만일 경매신청채권자에 대한 잉여의 가망이 없어 경매가 취소될 것으로 판단되면, 선순위채권자가 이중으로 경매를 신청하여 진행시키는 사례가 많아 잉여의 가망이 없어 경매절차가 완전히 취소되는 경우는 그리 많지는 않습니다. 은행의 경우 우선변제권을 가진 임차인이 있어 무잉여가 되더라도 채권에 대한 관리에 비용이 들어가고 회수할 가능성이 없는 경우 그대로 집행시켜 경매비용만 받고 털어버리는 경우도 간혹 있습니다. ========================================================================================== 안녕하십니까? 회원인데요..한가지 궁금한것이 잇어서요... 이번에 바뀐 민사집행법의 규정대로 하면..최초매각기일전까지만 배당요구철회를 하지 않으면 그대로 확정된다고 알고 잇는데요... 통상 배당신청요구는..첫 매각기일 보다는 몇개월 전에 이미 이뤄지고 법원의 기록에도 그렇게 기록이 되어 잇는데 만일 배당신청요구를 철회하였다면 그 사실을 어떻게 확인할수가 잇나요?? 정말 궁금합니다.. 그리고요.이건 법률적인 부분이 아닌데요...주로 무잉여경매의 법원에 낙찰불허결정가능성이 잇는 물건의 경우 대체적으로 불허결정이 되는 건지..아니면 이미 유찰이 여러번 이뤄지도록 진행이 되엇으므로 특별한 경우외엔 낙찰불허가 되는 경우가 드문건지도 궁금합니다... 경험칙상 대략 몇프로정도나 불허가 되는 경향이 잇는지도 궁금합니다... 답변 기다리겟습니다.............. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 대부분의 경우 민사소송법에서 배당요구의 철회는 경매절차를 고의로 지연하기 위한 부분들이 많았습니다. 그러나 민사집행법으로 바뀌면서 입찰기일 이후에 변경이 되지 않으므로 세입자들의 이권을 위해 배당요구 철회를 하기가 어려워졌습니다. 그러므로 당연히 배당요구의 철회가 일어날 필요성 자체가 없어졌다고 볼 수 있습니다. 그러한 부분의 변경이 일어날 경우 입찰기일전에 매각물건명세서를 볼 수 있으므로 확인은 가능합니다. 또한 나타나지 않는 변경으로 인해 낙찰자에게 피해가 갔다면 취소신청이나 대금감액 신청이 가능하므로 문제가 없습니다. 경매신청자의 무잉여경매의 경우는 낙찰불허가가 납니다. 입찰기일 전이라면 법원에서 신청채권자에게 통보하여 매수신청이 없으면 경매절차를 취소하게 됩니다. 그러므로 이러한 경우가 생길 가능성이 있는 물건은 법원에 미리 확인해 보시는것이 좋습니다 ================================================================================================ 수고 하십니다!!! 무려 유찰이8회에 재경매2회... 선순위 임차인 없고, 인수금액 이 없어보이는데...근데 토지별도등기가 되어있습니다. (토지저당2001.6.29) 청구액30,000,000 낙찰시,토지별도등기는 소멸하지 않는지 궁금합니다. 2001,6.29일 이면 소멸하지 않을 까 싶은데요... 별도등기라 소멸하지 않을수도 있을꺼란 생각도 듭니다!! 혹시, 이렇게 많이 유찰된것이 토지별도 등기가 아닌 다른 이유가 있진 않겠죠??? 초보라서 궁금한게 많습니다^^ 수고 하십시오!! ======================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 토지별도등기의 의미는 아파트나 다세대와 같은 집합건물에 대한 등기부와 관련된 용어로 대지와 건물이 하나의 등기부에 있어야 할 것이 각각의 등기부로 따로 존재하고 있음을 말하는 것입니다. 현재 건물은 낙찰시 모두 배당을 받고 소멸하게 되지만 토지별도등기가 있어 확인이 필요한 것입니다. 건물보존등기일이 2002.3.13 이므로 대지에 저당권이 설정된 다음 지어졌으며 저당권과 함께 지상권도 성립하고 있으며 소유주인 이영순의 대지에 대한 각 채권들이 각 호(지분)별로 배분되어 있습니다. 각 호별 부담할 정확한 금액은 등기에 나와있지 않은데 토지 별도 등기에 청구액이 3천만원으로 나와있어 대지권 인수시 금액인지는 직접 금액 확인을 해보아야 할 것입니다.  ==================================================================================================  인천3계 2003-42703  2003-42703 과 관련입니다. 현재 채무자는 맹주승과 맹현숙으로 되어 있고 소유자또한 맹주승외 1인으로 되어 있는데 선순위 임차인도 맹주승으로 나와 있네요 이런경우 문제 있는 건가요? =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 선순위 임차인이 있다면 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 있으므로 그것에 대한 파악이 가장 중요합니다. 본 건에서는 맹주승이 선순위 임차인으로 전입신고를 해놓았으나 소유주가 맹주승과 맹현숙 공유지분으로 설정되어 있으므로 임차인으로 보기에는 어려운것 같습니다. 확인만 해보신다면 특별한 문제는 없을 것 같습니다 ================================================================================================= 안녕하세요? 저희가 세들어 있는 빌라의 등기부 등본에, 1)2002년12월 우리은행 4000만 근저당 2)2003년 3월2일 전입신고 3)2003년 3월13일 확정일자 4)2003년 3월13일 (1)번의 우리은행4000만을 1700만으로 변경등기 5)2003년 9월 삼화기업 2000만 근저당 이경우 은행 최선순위 근저당을 말소로 보고 저희가 대항력있는 선순위 임차인이 될수 있나요? 아님, 은행은 근저당 변경으로 보아 감액등기를 새로 하더라도 설정일은 유지되어 저희가 2순위로 되는건지요? 바쁘신 와중에 답변주시면 정말 감사하겠습니다. ======================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 설정일자별로 한다면 2002년12월이 근저당일자로 최선순위가 되므로 임차인은 2순위가 되어 대항력을 가지지 못합니다.. 변경등기라고 하셨는데 4000만원 설정금액이 일부 변제하여 1700만원이 된것이므로 설정일자는 그대로 유지가 됩니다. 만일 4000만원을 모두 변경하였다가 다시 설정되었다면 모르겠지만 그렇지는 않는것 같네요... ================================================================================================ 1.말소기준 : 저당 02.07.08 2.선순위 임차인 :갑돌이 (전입 97.01.13) 3.채무자/소유자 :갑순이 4.현황조사 : 임차인 갑돌이는 갑순이 남편 임차인 갑돌이는 배당/보증금 명시 안함 위경우 부부지간도 임대차가 성립하는지요? 성립할경우 경락자가 취하여할 주의사항? 답변 부탁드립니다. ========================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 이러한 경우 위장임차인으로 간주할 수 있겠습니다. 호적등본을 확인하면 두명이 부부지간임을 확인가능하며 계약서나 계약금의 오고감을 증명할 길이 없을것으로 생각되므로 위장임차의 판명이 나게 되면 인수할 금액이 없게 됩니다. ================================================================================================== 경매잔금까지지불햇으니 제물건이되였음니다만 폐문부재중인상가물건입니다 내부는 전혀볼수가없고 관리업체에서는 잘 모른다고하고 전 소유자는 연락이 안 됨니다 어떡하면되나요? ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 지난번에 답변을 해드렸던 질문이시네요.. 잔금을 지불하셨으므로 소유권을 가지게 되었는데 일단 폐문부 재시는 사람이 살고 있는지 아닌지 주민등록상과 실지 조사를 통하여 확인을 하셔야 하고, 소유자를 비롯해 사람이 거주하고 있지않다면, 인도명령신청을 하셔야 하는데 송달시 특별송달, 야간송달, 공시송달등을 거쳐야 하므로 기간은 조금 걸릴 것입니다. 공시송달 후에는 집달관 동행하에 확인하시면 됩니다. 단 이때도 성인2명이나 경찰관1명이 대동하여야 합니다. 무작정 문을 따고 들어가면, 무단침입죄가 성립될 수 있습니다. 기간이 좀 걸리더라도 규정되로 처리하셔야합니다 ================================================================================================== 안녕하십니까??? 물건을낙찰받고 잔금대금지급통지서를받앗습니다 등기를 개인이 신청하고자하는데 잘 모르겠 습니다, 경매계에서 잔금입금 통지서을 드리고요령을 물었더 니 알려줄것이 광범위해서 알려주기가 어렵다면서 법 무사를 소개해주겠다고하기에 제가 여러건이라 직접 해보겠다고 하였으나 난감한표정을 짖습니다 자세히 알려주세요 햇병아리입니다...... ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 마찬가지입니다. 저희도 그러한 부분에 대해서 일일히 알려드리기는 좀 어렵습니다. 등기소에서도 그러한 부분들이 있어 개인이 직접하는 부분을 좋아하지 않습니다. 계속해서 물음에 답변을 해야하고 질문을 하기 때문이지요...법무사에게 부탁하는 방법이 편하실것 같군요.  =============================================================================================== 관심물건이 있어서 자주 방문합니다. 거창2계 2003-1944  2003-1944 경우 소유주가 저당채권액을 갚으면 취하되는건 알겠는데요 혹,낙찰후에도 취하 할수있나요?? 경매당일 법원에서 취하가 안되고 진행이 된다면 취하의 문제는 없나요?? 빠른 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.^ ^ =========================================== 안녕하세요 운영자입니다. 낙찰이 된 부동산에 대한 경매의 취하시 낙찰자의 동의를 필요로 하게됩니다. 최고가 매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 얻어 경매취하를 하게되며 만일 부득이 동의를 얻지 못하였을 경우에는 경매의 취하가 아닌 경매신청의 취소를 법원에 구하여야 합니다. 경매신청의 취소를 위해서는 채무자가 채무를 전액변제하고 변제증서를 증거로 하여 법원에 취소 신청을 해야하며, 채무의 일부변제나 채무의 유예합의 등은 의미가 없으므로 그런경우에는 낙찰후 경매신청을 취소하기는 어렵습니다. 그리고 취하가 되었을 경우 입찰보증금은 돌려받을 수 있습니다. ============================================================================================ 수고많으십니다. 공유자우선매수신청은 최종언제까지 신고하여야 하며, 신법에서는 공유자...신청을 하면 최고가 매수인(응찰자)가 없으면 우선매수신청자에게 최저가 금액으로 자동으로 낙찰이 된다는데... 자세한 내용 좀... ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 공유자우선매수신청의 시기는 경매기일까지입니다. 경매기일이라 함은 집행관이 당해 사건의 경매종결을 선언하기 전을 말하는데 이는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 제시가격을 부르고 경매종결을 선언하기 직전까지를 의미하는 것이지만 일부 지방법원에서는 입찰 마감전까지는 공유자가 우선매수신청을 해야 한다고 말하고 있으므로 가급적 입찰 당일 집행관에게 공유자임을 말하고 일반매수신청이 있을 경우 우선매수권을 행사하겠다는 취지를 분명히 하여 집행관과 진행에 대한 사전 조율을 거쳐야할 필요가 있습니다. 우선매수신청을 하였을 경우에는 최저가 금액으로 낙찰을 받게 됩니다.   =================================================================================   본원2계  2003-16338  2003-16338 건에 대한 질문사항입니다 (2003.4.1부터 점유 조사서상전입 1996.1.25 이때 소유자가 성창제로 대항력인정 요건이되는 적법한 공시 방법으로 효력이없음) 이라고 하신것은 1996년것은 인정이 안되고 2003.4.1것만 인정 된다는 것인가요 이해가 안되서요 ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 전소유자가 양도 후 임차인으로 계속 거주하고 있는 상황입니다. 전소유자겸 현 임차인이 최초로 전입신고를 한 날은 전소유자가 임차인이 되기전부터 이미 전입신고를 했을 것이란 가정하에서 본다면 주택을 양도한 날보다는 빠를 것이며 법원이 조사한 임대차현황조사서에도 전 소유자가 최초로 전입한 날짜가 기록되어 있을 것이다. 그러나 전소유자 겸 현 임차인의 실제 주민등록 전입일은 경매사건에 있어서 임차인이 낙찰자에 대항력을 행사할 수 있는지의 여부를 따지기 위한 날짜로는 의미가 없으므로 새로운 소유자와 현 임차인이 부동산매매계약을 완료하고 해당부동산의 소유권이전등기를 경료한 날을 새로운 임차인으로서의 전입신고일로 보아야 합니다. 그러므로 새로 전입을 한 2003년 4월 4일이 전입일자로 보시는 것이 맞습니다. =================================================================================================  99.3.5.전입 99.12.9.저당 03.8.26.확정. 권리분석 프로그램에서는 확정일자가 늦어 배당순위에 의한 배당금은 받을수 없고 소액임차배당 금을 제외한 나머지 금액을 낙찰자가 인수해야 한다고 나와 있습니다.확정일자가 저당날짜보다 늦는데도 전입이 먼저고 배당요구를 했기에 인수금이 없나요? 무엇이 맞는지 다시 한번 더 답변을 부탁드립니다. ================================================== ======== 안녕하세요 운영자입니다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가진 최선순위 임차인이므로 배당요구를 하면 배당을 받고 배당요구 를 하지 않았을 경우에는 낙찰자가 인수를 하여야 합 니다. 그러나 본 건에서는 배당요구를 하였으나 확정일자가 저당권자보다 늦은 후순위이므로 저당권자에게 우선배 당이 되고 나머지금액을 배당 받습니다. 임차금액 전부를 모두 배당 못 받았을 경우 대항력이 있는 선순위 임차인이므로 나머지 금액에 대해서는 낙 찰자가 인수하여야 합니다. ========================================================================   2003-40507  2003-40507 의 지상권의 소멸여부를알려주십시요 또 나지상태의 방치된 대지도 건물및수목소유 목적의 지상권이 성립하는지도 알려주십시요 수목이나 건물등 지상권의 목적물이 존재하지 않은 상 태에서도 대지 낙찰자는 등기된 (30년)지상권을 인수 하는지도 궁금 합니다 ======================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 토지에 대한 지상권이 있는데 보통 은행에서 저당권설정을 하면서 지상권이 함께 설정하게 됩니다. 토지에 대한 저당권이 설정되면서 생긴 지상권이 저당권이 말소하면서 함께 말소되지 않은것인지 아니면 다른 이유인지는 은행에 가서 확인해 보셔야 할 것 같습니다. ========================================================================================= 창원-거창지원  2003-4479  2003-4479 선순위 전입자가 배당신청 을 하였습니다. 경매당일 확인하라고 하였는데 배당신청을 하였다면 배당받고 나머지만 낙찰자가 인 수하나요? 신청을 하지 않았을경우는 전액 인수를 하 구요. ================================================== ======== 안녕하세요 운영자입니다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가진 최선순위 임차인이므로 배당요구를 하면 배당을 받고 배당요구 를 하지 않았을 경우에는 낙찰자가 인수를 하여야 합 니다. 그러나 본 건에서는 배당요구를 하였으나 확정일자가 저당권자보다 늦은 후순위이고 소액임차인에 해당되 지 않으므로 저당권자에게 우선배당이 되고 나머지금 액은 배당을 받습니다. 임차금액 전부를 모두 배당 못 받았을 경우 대항력이 있는 선순위 임차인이므로 나머지 금액에 대해서는 낙 찰자가 인수하여야 합니다.   =================================================================    안녕하세요? 전 경기 화성에 거주하는데, 제가 임차한 빌라가 이번에 경매로 넘어갈것 같습니다. 빌라 3동으로 이루어진 32평형 신축건물인데, 앞동의 2집도 이미 경매진행중이더군요. 참고로 앞집의 사건번호가 "수원3계2003-31557"입니다. 저희경우는 선순위 저당이 1300만원(채권최고액 1700만원)이고 그다음이 저희가 확정일자 전입(전세금 3500만원)하였습니다. 감정가는 대략 6300만원인듯합니다. 배당신청만하고 경매에 참여하지 않으면, 전세금의 상당부분을 날릴위기입니다. 기존의 저희빌라 낙찰가를 보니, 3200만원도 있고 대략 4000만원 안팍입니다. 어찌해야될지 모르겠습니다. 경매에 저희가 입찰하여 낙찰받는 수밖에 없나요? 그러경우엔 제가 전세금 방어를 위해서, 최저 입찰액이 얼마나 되어야 하나요? 막상 제게 일어날 일이라 생각되니, 돌다리도 두드려보고 싶은 심정입니다. 제가 취해야 할 행동에 대해 상세하게 답변주시면 정말 감사하겠습니다. 부탁드릴께요... =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 자신이 살고있는 집이 경매에 넘어갈 경우 당황할 수 밖에 없습니다. 얼마나 배당이 될지 또 어디로 이사를 가야할 지 등등..생각할 것이 많아지게 되지요.. 지금 현재 밝히신 금액으로만 대충 보았을때에 4000만원정도에 낙찰된다고 보면 선순위 저당금액 1300만원과 경매비용등을 제외하고 나머지 금액 2500만원정도(당해세제외)를 배당 받으실 수 있을 것 같습니다. 하지만 낙찰가를 예상하는 것이 쉽지는 않으므로 주변 시세와 앞에 진행되는 다른 빌라 2동의 상황을 유심히 지켜보셔야 할 것 같습니다. 두번정도 두번정도 유찰되면 그때에 입찰하셔야 할 듯하며 매수인이 되었을 때에는 자신이 배당받을 매수금으로 상계처리하면 잔금납부가 조금 가벼워 질 것 같습니다. ========================================================================================= 창원지법 경매사건 2003타경22505건과 관련하여 인포케어의 분석정보중 아래정보는 착오가 아닌지요? =>인수금액 : "낙찰자가 인수할 금액 64,930,000원 입니다." 인수되어야할 금원은 가압류권자 마산지구축협 3,493천원과 가압류권자 기술신용보증기금 3,000천원으로 마산지구축협은 강제경매신청인이고, 기술신용보증기금은 배당요구하였는 바, 현재 낙찰자가 인수할 금원은 없는 것으로 판단됨. 제의견이 맞으면 수정바랍니다. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 고객님의 권리분석이 맞으십니다. 프로그램상에서 구현하다보니 아직도 수정해야 하는 부분이 많은것 같군요... 구소유자에 대한 가압류권자가 강제경매를 신청하였을 경우 가압류 청구금액의 범위내에서 먼저 배당을 받고 남은 금원을 현소유자에 대한 채권자가 배당받게 됩니다. 감사합니다. ======================================================================================== 먼저 "사례사항에 대한 문의"에 답변주셔서 감사합니다. 앞으로도 많은 조언을 부탁드립니다. 자동차에 대한 경매에는 1.채무자의 자동차에 대한 구청,시청,국가에서의 체납세금은 낙찰자에게 어떠한 영향을 줄수있으며 어떻게 처리되나요. 2.선순위저당에 관한 사항만 나오고 기타 사항은 거이없는데 다른 주의 사항이 있으면 조언을 부탁합니다.(감정평가서에도 판단근거가 미약한것 같아서...) 3. 문의에 대한 답변은 메일로 보내주시고 계시판에는 올리지 말았으면 합니다. (창피해서요...) ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 국가의 체납세금은 낙찰자에게 어떠한 영향도 주지 않습니다. 다른 채권자보다 우선하여 가져가므로 배당관계에서의 문제입니다. 특별한 주의사항이라고 하기는 그렇고 경매에서의 모든것은 직접 눈으로 확인해야 한다는겁니다. 사고가 난 차량인지 아니면 그 외에 모르는 것들이 있을 수 있기 때문입니다. 마지막으로 문의에 대한 답변은 저의가 일일히 메일로 보내는 것이 아니라 답변을 하면 자동으로 메일 주소가 있는 경우 보내지도록 프로그램되어 있는 것이라 임의로 하기가 조금 어렵군요... 죄송합니다. ===================================================================================================  1층 137.43m2(일반음식점),2층 83.2m2(주택),지하실 59.17 m2(대피소)인 건물이 현재 경매진행중에 있고 임차인이 동건물에 대하여 1건(보증금 1억원)으로 임차계약을 체결하고 1층에서 식당을 운영하면서 2층에서 실제 거주를 하고 있습니다. 이경우 전입신고 및 확정일자를 받아 놓은 경우 주택임대차보호법에 의해서 경매진행에 따른 권리신고시 그 권리를 인정받을수 있는지? 아니면 동건물에서 음식점의 면적이 주택보다 넓기 때문에 주택임대차보호법을 적용받지 못해 권리신고시 그 권리를 인정받을수 없는지? 궁금합니다. (법사가 4억원,1순위 3억원이며 그다음이 임차인의 순위로 되어 있음,그외 후순위로 다수의 가압류권자가있음) =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 현재 건물이 명확하게 1, 2층이 구분되어 있고 또한 주택과 상가로 명확하게 나눠져서 이용하고 있는바 두개의 층을 따로 계약이 되었다면 구분지어서 적용을 받을 수 있을것이나 현재 1건의 계약으로 체결되어 있으므로 약간 어려울 것으로 보입니다. 또한 현재 선순위가 아니라 대항력이 없으므로 2순위로 배당을 받을 수 밖에 없으므로 소액임차금액은 받기가 쉽지 않아 보입니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 적용 중 유리한 방향으로 신고하시는게 나을것 같아보이며 좀더 자세한 내용은 법률사무소에서 상담을 받으셔야 할것 같습니다.     ===============================================================================================  저는 채권관리를 담당하고 있는 금융기관 직원입니다. 경매를 신청하려고 하는 물건은 속초시 동명동에 있는 근린생활시설(주로 횟집 등)입니다. 같은건물에 총 18개의 호수가 있습니다 8개 호수는 현재 경매가 진행중이고, 나머지 8개는 아직 경매를 신청하지 않고 있습니다 그동안 18개 모두를 일시에 신청하지 않고 순차적으로 신청을 하여 왔으나, 현재의 부동산 시장의 상황으로 보아 나머지 8개 호수에 대해서 일시에 모두 신청하는 것이 실익이 있는지 아니면 그동안처럼 순차적으로 신청하는 것이 실익이 있는 것인지 전문가의 의견을 듣고 싶습니다. 구체적인 그 사유를 함께 설명해 주시면 고맙겠습니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 제가 일일히 모든 것을 다 알고 답변을 해드리면 좋겠지만 제가 아는것에 한계가 있는 것이고 이러한 부분은 제가 탁상에서 감정하여 평가를 하고 그것에 대해 말씀을 드릴 수 있는 부분은 아닌것 같습니다. 이러한 문제는 담당하시는 분께서 더 잘 아시리라 생각이 됩니다. ================================================================================================= 사례모음(무료)의 31번 재테크 성공사례에서 중간쯤에 "대지권이 없더라도 감정평가서상 토지지분이 제값에 감정되 포함되어 있으면 낙찰후 등기하는데 어려움이 없다" 라는 문구가 있는데 1. 토지지분을 별도로 매입하여 등기하는데 어려움이 없다는 것인지 아니면 2. 토지지분도 낙찰가에 포함되어 별도 비용 없이 등기하는데 어려움이 없다는 것인지 3. 그밖의 다른 내용이 있는지 문의 드립니다. ====================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 토지지분이 포함되어 있으므로 소유권 등기를 해야하는 번거로움은 있지만 따로 토지를 매입할 필요는 없다는 말입니다. 입찰부동산이 집합건물이며 대지권 미등기일 경우에는 대개 대지권 등기의 절차 등의 이유로 대지권 등기가 지연되고 있는 경우이며 분양받은 자가 집합건물의 시행자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 모두 갖추었다면 낙찰자 또한 경매목적 집합건물의 전유부분과 대지권 모두의 소유권을 취득할 수 있습니다. 이러한 부분은 시행자로부터 확인하거나 입찰기록 중 감정평가서의 대지부분에 대한 평가가 되어, 미등기된 대지권의 감정가격도 감정평가서상에 올라오게 되며 "토지별도등기"는 주의할 필요가 있습니다. ========================================================================================================안녕하세요.. 궁금해서 문의드립니다. 최초 법사가가 180,000,000 원이라면 이물건을 경락받는데 80,000,000원이라면 물건이 너무 싸도 경락자에게 무슨문제가 있나요? 주소전입을 잘못한 임차인이 (대항력업음) 임차보증금을 한푼도 못받을시 경락자에게 어떤 불리한 일이 생기는지요.. 언뜻 판례를보니 신의원칙에 어긋나(얼값에샀다) 임차보증금일부를 감안해야하는지요.. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 낙찰불허가 결정이 떨어지는 경우는 감정자체가 잘못 되었거나 경매신청채권자에게 잉여가 없는 경우 등이 가격과 관련이 있습니다. 특별한 문제가 없을시에 낙찰가격이 낮다고 불허가 결정이 나지는 않습니다. 임차인에 관한 문제는 주소전입이 공무원의 착오로 잘못 기재되었다면 원 전입일을 기준으로 대항력이 발생하지만 그렇다고 하더라도 낙찰자가 책임질 수 없는 사유에 의한 부동산상의 부담이 증가한 경우 감액이나 불허가 결정이 가능합니다. =============================================================================================== 임차인(갑)의 부인도 주민등록지가 다른곳이고 갑의 본인은 말소되였고 미성녕자인 아들만이 본주소지에 등재되여 있읍니다 이런경우도 갑의 대항력을 인정하는지요. 또한 인정한다면 계약서도 분실하여 구두상으로 이야기하는 금액을 전부 변재 해야 하나요. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 자녀가 미성년자인 경우에 대해서는 정확히 말씀을 못 드리겠군요...가까운 법률사무소에 문의해 보시기 바랍니다. 그리고 계약서에 관한 부분인데 계약서가 없으면 통장이나 온라인입금증 등의 금액에 대한 오고감이 있었음을 증명할 수 있는 자료가 있어야 합니다. ========================================================================================  속초지원 2002타경2671사건이 경락이 되어 배당에 대하여 문의 하고자 합니다 임차인중 한명이 등기부상에 당사무소근저당설정일(2001. 1.20)보다 먼저 주소전입(99. 8.12)이 되어 있읍니다 이 사건의 건물은 다세대주택이며 사용승인 일자는 2000. 8. 29 입니다 임차인은 배당요구를 한상태이며 등기부상에 2001.1.26일 매매를 원인으로 하는 소유권을 본인 명의로 하였다가 행정기관의 세금체납등으로 소유권을 2001.3.6 다시 제3자에게 이전한 상태 입니다. 또한 이 경매사건의 건물이 임차인이 주소전입 당시 존재하지 않았읍니다 이경우 배당절차에서 당사무소에서 우선배당이 가능한지 그렇지 못하다면 어떤조치를 취해야 하는지 답변 부탁드립니다 =============================================== 안녕하세요 운영자입니다. 두명의 소액임차인 정기봉과 이순옥이 있는데 모두 확정일자가 없으며 현재 주택으로 신축하다가 중단되었다고 나와있는 것을 보아 위장임차인일 가능성이 높으며 이러한 내역은 계약서가 없는 경우 계약금이 오고간 통장사본이나 영수증등을 없을 경우 위장임차인으로 취급하게 됩니다. 소유권이전으로 되어 있는데 현 부동산의 소유주가 누구인지 또한 유치권 성립여부도 불분명하다고 되어있으며 물건하나가 아닌 공동담보로 금액이 설정된 것 같은데 이러한 내역만으로는 정확히 판단하기가 어렵군요.. 가까운 법률사무소에 문의하셔야 할 것 같습니다. ==================================================================================================  경매교육을 받고 있는 사람입니다.  2002-6998  2002-6998 물건에 대해 권리분석을 해놓은것 중 소액배당금에 대해 이상한 것이 있어서 올립니다. 수원시 장안구 파장동 572-1 근린주택입니다. 세입자 장인숙씨가 보증금 1000만원에 월세 30만원에 2001년도에 입주해 있읍니다. 첫번째 저당권이 86.12.17에 있고 세번째 저당권이 90.9.22로 되어 있는데 위세입자의 소액임차인으로 보는 기준을 90.9.22로 보고 소액보증금 500만원을 최우선변제한다고 되어 있는데 기준을 86.12.17로 봐야 되는지 또 월세를 보증금으로 환산해서 계산해야 되는지 궁금합니다. 답변주시면 고맙겠읍니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 월세에 대해서는 환산해서 계산하지는 않습니다. 수원지역이므로 기타지역으로 분류되며 저당권설정일기준으로 보면 86, 87년도에는 400만원 이하 금액에 대해서만 보호 받으므로 적용되지 않으며 90년 저당권 기준에서는 그 기간안에는 기타지역인 수원에서는 1500만원 이하 500만원 한도로 소액임차금액을 보호받기 때문입니다. 93년 저당권까지 배당되지 않으므로 저당권 설정시점으로 소액임차인 적용이 되므로 90년 9월 22일 저당권기준으로 소액임차금을 받게 됩니다 ===================================================================================== 수고많으십니다. 경매에 참여를 하고 싶은데...아직은 다소 초보인지라~!  2003-21126  2003-21126 울산 중구 복산동 건에 대한 질문입니다. 소액임차인들의 내용은 이해를 하겠으나 임차인 안순복의 경우 전입일자가 경매개시일 이후이고 확정일자는 경매개시일 이전입니다. 이에 어느것이 우선되는지 권리분석시 안순복씨의 임차 내용은 무시해도 되는지 궁금합니다. 또 전입하지 않고 확정일자를 받을 수 있나요? 전입일자와 확정일자 중 어느것이 중요시 되나요? 답변을 부탁드립니다. 감사합니다. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 확정일자라 함은 계약서에 작성한 날짜에 대한 증거를 갖추기 위해 임의로 변경할 수 없도록 확정을 받은 날짜입니다. 전입신고는 그 주소지에 들어왔음을 증명을 받는 것이구요... 확정일자는 우선변제권을 가지고 있으며 법원이나 등기소, 동사무소등에서 받을 수 있습니다. 그러나 전입일자는 대항력을 가지게 되는 것입니다. 대항력을 갖추기 위해서는 전입일과 점유가 이루어져야 하는데 여기에서는 경매개시일이후에 전입신고가 되었으므로 소액임차금을 받을 수가 없습니다.  ========================================================================================== 임차인(갑)은 미성년자인 아들과 함께 주민등록을 마치고 주인세대인 3층 전부을 사용 하던중 갑이 잠적하여 주민등록이 말소가되고 근저당설정이된후 다시 갑이 나타나 본 주소에 주민등록을 한후 경매가 진행되였 읍니다 낙찰자(을)은 경매계 부동산현황조사서에서 갑의 주민등록 전입 일이 최초근저당 이후고 계약서도 미제출임을 확인하고 낙찰을 받았읍니다. 이런경우 (을)은 (갑)의 주민등록 말소이전의 대항력을 인정하여 (갑)의 보증금을 (을)이 변재해야 하나요??? ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 중간에 일시적으로 주민등록이 옮겨졌다고 해서 대항력이 유지되지는 않습니다. 그러나 아들이름으로 주민등록이 되어 있는 것은 그대로 있었다고 하면 상황은 달라집니다. 동거가족인 처나 자녀의 명의로 주민등록이 유지되었다면 그것은 대항력을 유지할 수 있습니다. 그렇게 되면 선순위 임차인이므로 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 되겠지요.. 임차인 가족의 주민등록 확인을 해보셔야 할것 같습니다.     ===================================================================================================    안녕하십니까?  2003-4524  2003-4524 권리분석에 대한 궁금증입니다. 1.세입자 전입일:2002.2.7 및 배당신청요구상태이고 저당 2002.2.22 이면 낙찰후 세입자 1순위 저당 2순위로 안분되는게 아닌가요? 그리고 조사서장 전입 2002.6.28은 어떤건가요? 2.낙찰자가 인수할 금액은 95백만원이라고 되어있는데 어떻게 권리분석을 하신건가요? 3.낙찰이 2번되고 취소가 된것을 보면 물건에 문제가 있다는것 같은데 어떤 이유인가요? 답변부탁드립니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 임차인 김주호는 선순위 대항력을 가졌으나 확정일자를 받지않아 우선변제권을 가지고 있지는 않습니다. 그러므로 전입일자는 빠르나 저당권자인 한미은행이 우선 배당을 받고 압류권자가 나머지 금액을 배당받고 말소되며 임차인 김주호의 9500만원은 낙찰자가 모두 인수해야 하는 금액입니다. 그런데 배당요구를 했기 때문에 확정일자가 없다는 것을 모르고 입찰했다가 낙찰자가 인수하는 금액이 되므로 낙찰취하가 된 것이 아닌가 생각됩니다. 그러나 전입일자가 2002.2.7일로 되어 있는데 만일 전입일자가 2002.6.28 이라면 배당받지 못하고 말소가 되는 것이겠지요...전입신고가 어떻게 되어 있는지 자세히 한번 확인해 보시기 바랍니다. ======================================================================================= 낙찰받은주택에 한명은 소액임차인이고, 배당요구를 했고, 또 다른사람은 배당요구를 하지않은 주민등록을 거주치도 않은 분이 계십니다. 어떻게 인도명령이 가능한지요? 배당요구한사람이나 불법거주자를 이름만 아는데 어떻게 인도명령을 하는지요? ============================================================ 안녕하세요 운영자입니다. 부동산인도명령신청서 작성을 하여 인도신청을 하여야 하는데 이름과 주소만 알면 됩니다. 대신 매각대금은 납부가 되어야 하며 소유권 이전등기까지는 되지 않아도 되며 배당요구를 한 대항력이 있는 임차인은 배당금액을 받아야 하므로 아직은 부동산 인도를 받을 수는 없겠지요...배당이 모두 끝난후에 하셔야 할 것 같군요.. =======================================================================================  경매 세입자가 배당요구를 받으려고 하는데 배당요구시점이 첫 경매기일전인지 배당요구종기일전인지 궁금합니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 2002년 7월1일부로 새로 민사집행법이 시행되면서 배당요구의 종기를 첫 매각기일(입찰기일) 이전의 날로 지정하여 공고하게 되었습니다 ====================================================================================================== 수고하십니다. 문의할 사항은 다름이 아니오라 의정부지원 경매16계 사건번호 2003타경17449강제경매건에 대하여 궁금한게 있어 문의합니다. 이 건으로 권리분석 사항에 들어가보니 임차인이 5명이있고 그 후순위로 가압류가 되어있습니다. 임차인들중 4명은 4천만원이하의 소액임차인으로 소액임차관련 1,600만원을 우선배당받고 나머지 금액은 배당순위에 의해 전액 배당을 받는걸로 되어있습니다. 여기까지는 이해가 가는데요. 궁금한것은 임차인중 남보희씨건은 임차보증금이 9,800만원으로 되어있어 소액우선배당은 없고, 순위에 의거 2,400만원만 배당받고 나머지는 낙찰자 부담으로 되어있는데요 왜 2,400만원만 배당을 받게되는지가 궁금합니다. 배당순위에 의거 배당을 받는다면 9,800만원이 가압류보다 앞서므로 전액 배당을 받아야 되는게 아닌지요? 그렇다면 신청채권자에게는 배당금이 없어 경매가 기각되는게 아닌지요? 바쁘실터인데 귀찮게 하여드려 송구합니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 전체 임차인은 모두 선순위 채권자인 가압류권자보다 운선하는 대항력을 가진 임차인입니다. 그러나 강희광과 배용호를 제외한 3명의 임차인은 확정일자가 없어서 우선변제권이 없습니다. 배당에서는 남보희를 제외한 4명은 소액임차금 1600만원을 받고 강희광은 나머지 2400만원을 순위배당받으며 배용호도 나머지 900만원을 배당받을 수 있으나 강익주나 이진희, 남보희는 확정일자가 없어 순위배당을 받을 수가 없으며 나머지 배당금은 가압류권자가 받게 됩니다. 그러므로 대항력이 있는 임차인인 강익주, 이진희, 남보희의 남은 금액은 모두 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.  ================================================================================================= 낙찰가3700만원인 그린상가(유흥주점)인데 동건물 위탁관리을맞고있는 회사에 관리비가 약400만원이나 밀여있다는것입니다 그외 협회비와 가스비가60만원 정도되며 현재는 단전 단수된 상태입니다 이경우 관리비를 안주면 전기수도를 공급할수없다는거예요 전액 낙찰자가 모두지불해야하는지요?...... =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 낙찰자가 모두 지불해야 하는 의무는 없습니다. 낙찰자는 공용부분에 대한 체납관리비만 부담하면 되고 전유부분에 관한 체납관리비는 부담책임이 없다고 최근 대법원에서 판결하였습니다. 따라서 매수자는 공용부분에 대한 체납관리비만 확인하고 납부하면 됩니다. ================================================================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 실지 낙찰을 받으셨어서도, 잔금지불시 까지는 그집 에 대해 소유권행사를 하실수 없습니다. 일단 폐문부 재시는 사람이 살고 있는지 아닌지 주민등록상과 실지 조사를 통하여 확인을 하셔야 하고, 사람이 거주하고 있지않다면, 인도명령신청을 하셔야 하는데 송달시 특 별송달, 야간송달, 공시송달등을 거쳐야 하므로 기간 은 조금 걸릴 것입니다. 공시송달후에는 집달관동행하에 확인하시면 됩니다. 단 이때도 성인2명이나 경찰관1명이 대동하여야 합니 다. 무작정 문을 따고 들어가면, 무단침입죄가 성립될 수 있습니다. 기간이 좀 걸리더라도 규정되로 처리하 셔야합니다. 감사합니다.    ===== 안녕하심니까?..... 여러차례 입찰하였으나 번번이 안되다가 이번에 한건 건젖습니다. 그런데 지목이 전으로 2필지 도로로 1필지 각 3필지입니다 그중 전으로 된 부분에 소유자의 부친묘가 1기 있습니다 낙찰자가 농취증 발급관서 에서는 기존의농지인 전으로 되였으니 소유자에게 이장하도록 통보하고 6개월안에 장비를동원하여 영농할수있도록 정지하고 원상복구하라는 것입니다(현 휴경지 묘지 조성됨). 소유자가 순순이 이장을 할지 만일이장을 안하면 어덯게 어떤절차가 있을 까요? 또한 도로인 한필지는 14평 정도인데 보상를 받을수 있는지요? (농림지역.토지허가구역입니다) ========================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 경매목적물에 분묘가 있는 경우 분묘기지권이 인정되어 함부로 건드릴 수가 없습니다. 그러나 현재 전이기 때문에 어떻게 되는지는 가까운 법률사무소에서 확인해 보셔야 할것 같고 도로의 필지보상문제는 지역관할군청에 확인해 보시기 바랍니다. ==============================================================================================  낙찰을받았는데 점유자(전소유자)가 관리비를 못내겠다고합니다. 밀린관리비는 3백만원가까이되고요.... 집달관을보내 내보내려면1백만원좀넘게드는걸로알고있는데 어떻하면좋을까요.....배당일이11월중순이었는데........ 상대방에게월세라도청구하고싶은심정입니다.어떻게하면좋을까요? ============================================================ 체납관리비에 대대서는 매수인과 관리인 사이에서 분쟁이 생깁니다. 부동산의 용도에 따라서 다른데 공동주택의 경우 낙찰자는 공용부분에 대한 체납관리비만 부담하면 되고 전유부분에 대한 체납관리비는 부담책임이 없습니다. 그러나 공동주택이 아닌경우에는 수도세나 전기세등이 체납이 되면 단전, 단수가 되므로 그것에 대한 것들은 낙찰자가 부담하게 됩니다.  ============================================================================================ 문의합니다 1.  2003-11967  2003-11967 (북부) 위 물건을 임차인 입장에서 낙찰에 실패 했다면 방어 방법은 제가 알기로는 1.우선 매수청구소송 2.배당 신청을 했지만 받지 않고 낙찰자에게 대항하여 대금을 받는다. 그리고 다른 방법이 있는지 또 위 방법도 되는지요 2.  2002-21998-5  2002-21998-5 (북부) 위 물건은 채무자 와 소유자 가 서로 상이 합니다. 그리고 다른 것은 낙찰 되었는데 이것 만 유찰 제생각 으로는 소유이전과 건물 점유에 문제가 있지 않을까 생각 되는데 이유가 뭘까요?(상권을 제하구) 위 내용을 자세하게 설명 부탁합니다. 수고하세요 ========================================= 안녕하세요 운영자입니다. 임차인에게는 우선매수권이 없습니다. 공유지분을 가진 자에게 우선매수권이 있는 것이구요... 배당신청을 했다면 배당을 받아야 합니다. 낙찰자에게 대항하여 배당요구를 취소하여 낙찰자에게 대금을 받거나 하는것은 구법에서 가능했던 일로 새 민사집행법에서는 불가능합니다. 그리고 채무자와 소유자가 상이한 일은 많습니다. 소유자가 채무자에 대해 보증을 섰을 경우도 그렇구요  ======================================================================================================     2차발표 뉴타운 지역의 경매 물건을 뉴타운 발표후 낙찰 받고 입주후 살 경우 조합원(속칭 딱지)의 자격이 주워 지는지 궁금 하내요..... ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 이 지역은 아직까지 조합설립이 되지 않은것으로 알고 있는데 정확한 사항은 도시및주거환경정비법 제19조 및 동법 시행령 제 30조를 참고하시기 바라며 세부사항은 건교부 민원 질의실에 문의바랍니다. =======================================================================================================    건물은 미등기이고 대지만 경매에나와 낙찰 되었습니다 대지에 저당권이 설정될당시 대항력 있는 임차인이 2명,확정일자 없음 경매 낙찰로 인하여 건물과 대지의 소유자가 바뀌었을 경우 미등기건물에 대한 대항력 있는 임차인은 대지낙찰자에게 대항력을 주장할수 있나요? 2명다 소액임차인 이어서 일부 최우선 변제 되겠지만 전세보증금이 일부 남아있어요. 나머지보증금이 어케될지??? 대지 낙찰자에게 대항력을 주장 하는 것인지 너무 너무 어렵네요.. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 여기 올리신 글만 가지고는 약간 해석이 어렵습니다. 올리신 질문이 법적인 문제가 난해한 면이 없지 않아 있군요..간단히 해결할 수 있는 문제는 아닌것 같습니다. 가까운 법률사무소에서 도움을 받으시는 것이 좋으실것 같습니다.  ================================================================================================ 안녕하세요..? 확정일자에 대하여 궁금한점이 있습니다. 주택임대차계약서에 계약금만 지급하고 확정일자을 받을수 있는지요..? 이렇게 될 경우 기타 불이익(권리관계등등)은 없는지요 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 확정일자라 함은 주택임대차계약서에 계약을 작성을 하고 받을 수 있는 것인데 계약서상에 계약금만 지급했다고 계약서 작성이 되지는 않을 것입니다. 만일 계약금에 대한 금액만을 확정은 받을 수 있겠지만 계약금액을 제외한 나머지 금액에 대해서는 확정일자를 받을 수 없으므로 어차피 후에 모든 잔금을 내고 다시 계약서를 작성하면 다시 확정일자를 받아야 하는 것이므로 별반 차이가 없다고 할 수 있겠네요..      ===============================================================================================   부산지방법원 동부산사건2002타경14278호 위사건 경매개시결정이후 소유권 말소예고등기가 낙찰허가결정이후 말소여부 가능하는 가요? =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 소유권말소예고등기(2003.03.22)있음으로 나와있는데 예고등기는 순위에 관계없이 말소되지 않는 권리이므로 소유권이전이 되었다 하더라도 예고등기권리자가 나중에 승소판결을 받게 되면 매수인은 소유권을 잃게 될 수도 있으므로 후에 소송에서 패소하지 않는다는 확신이 서지 않으면 입찰에 응해서는 안됩니다.    =================================================================================================  안녕하세요. 1/2 지분만 나온 상가를 낙찰받을 경우 임차인과의 관계는 어떻게 되는지 모르겠습니다. 새로이 계약을 할 수 있는 것인지요. 아니면 기존 계약관계가 그대로 존속이 되는지요. 다른 지분권자와 임대차 계약에 의견의 합치를 볼 수 없는 경우라면 어떻게 되는지 고견을 부탁드립니다. ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 다른 지분권자와 의견이 합일이 되어야 합니다. 기존의 계약대로 가되 1/2에 대한 금액 보전이 되거나 아니면 새로이 계약을 하는 것이 가장 좋은데 그것이 되지 않는다면 소송을 통해 적절한 임차금에 대해 판결을 받고 그부분에 대해 1/2씩 나눠야 할 것입니다.   등기부 등본상에 공유자 지분으로 되있고요 상원리 6-3에서 [전사]라고 나와있읍니다 해석을할수 없어 이렇게 글을 올림니다 =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 전사하는 경우의 조치로는 법 제87조 단서의 규정에 의하여 을지에 당해 등기사항을 전사한 경우에는 갑지에 있는 그 등기사항에 대하여는 그 뜻을 기재하고 이를 말소하여야 한다.          =============================================================================================== 토지건물과 기계기구포함하여 낙찰을 받았읍니다 현장을 확인하였더니 감정에 들어가있는 기계가 없읍니다 이럴때에는 어떻게 해야 하는지요 시일이 급하오니 빠른 답변 부탁 드림니다 추운날씨에 건강하시고 매일매일 행복하세요 ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 기계기구류의 경우 매각가격에 기계류가 모두 포함되었는지 또는 기계류가 포함되었더라도 리스인 경우인지 확인을 하시고 일반적으로 공장경매의 경우 없어지는 경우가 비일비재합니다. 기계감정가가 크다면 당연히 법원의 경매낙찰불허가 신청을 하셔야 할것입니다.  ==============================================================================================   최초 저당권보다 (가)압류가 선순위일때의 말소 기준일은 어떻게 되는지요? ======================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 선순위 (가)압류는 말소기준권리입니다. 그러나 전소유자에 대한 (가)압류의 경우는 전소유자의 (가)압류권자가 경매신청하지 않을시에는 낙찰자가 인수하게 되므로 말소되지 않는 경우도 있습니다. ====================================================================================== -채무자의 소유부동산에 대하여 청구금액을 10백만원으로하여 가압류를 하였으나 소송을 통해 원금 10백만원 및 이자 5백만원에 대하여 승소판결을 득하였음. -이경우 경매진행에 따라 채권계산서 제출시 판결문을 첨부하여 15백만원으로 청구할 경우 채권금액을 가압류 청구금액인 10백만원으로 인정을 해주는지 아니면 판결문상 금액인 15백만원으로 인정을 해주는지 궁금합니다. ======================================================= 안녕하세요 운영자입니다. 채권금액을 청구할 시 판결문상의 금액으로 청구 가능합니다. 낙찰이후에 집행법원에서 배당금액을 공탁하게 되므로 법원에서 판단하게 됩니다.  ================================================================================  제가 알고 있기로는 새민사집행법에 의해 미등기 건물(건축물대장이 있는 경우)에는 경매가 가능하나 무허가건물(건축물대장이 없는 건물)에 대하여는 토지와 함께 경매가 안되는 것으로 알고 있습니다 무허가건물(건축물대장이 없는 건물)에 대하여는 건축물대장을 신규 작성후 경매를 신청하여야 토지와 함께 경매되는 것으로 알고 있는데 확실하지 않아 질의 드립니다. 만약 경매가 가능하다면 경매신청시 어떤 서류를 첨부하여야 하는지도 부탁드립니다 ========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 건축물대장도 없는 경우에 대해서는 저도 확실히 모르겠군요... 가까운 법률사무소에서 확인해보셔야 하겠습니다.     =================================================================================================== 서부3계  2002-11379  2002-11379 (물건번호:2) 의 권리분석을 부탁드려요. 이 물건 같은 경우 여러번 유찰되었는데 왜 그런지 가능성을 부탁 드려요. 감사합니다. ================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 임차인이 선순위인 사건으로 김정숙이 배당요구를 하지 않았으므로 낙찰자가 인수하여야 하는 금액입니다. 그러므로 낙찰금외에 인수해야 하는 금액이 맞지 않아서 그럴 가능성이 가장 많으며 감정평가액이 1억1천만원인데 현재 최저가로 낙찰을 받으시면 약 3천만원에 인수금 8천5백만원을 더하면 1억1천5백만원입니다. 세금을 제하고 나면 남는 금액이 없을테지요 허나 감정평가액보다 현 시세나 그런것이 높을 수도 있으므로 그것은 입찰하시는 분 판단에 따른 것입니다.    =================================================================================== 임차금을 포함한 채권총액 이 감정평가액 보다 적을 경우 소유자는 경매신청자의 채무를 경락잔금지급일전까지 변제하고 경매를 취하시킬 가능성이 있는 걸로 알고 있습니다. 위같은 경우 경매가 취하되면 경매에 들어간 비용 즉(보증금... 기타)는 되돌려 받을 수 있나요? 그리고 경매입찰시 보증금은 첫 경매시는 최소경매가의 10%이고 그 이후부터는 20%라고 들었는데 맞나요? 경매시 낙찰을 받지 못했을 경우 보증금은 돌려 받을 수 있나요? 비용이 든다면 얼마나 드는지요? 초보라서요... 답변 부탁드려요. 고맙습니다. =========================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 경매가 취하될 경우 경매에 들어간 입찰보증금은 받을 수 있습니다. 경매입찰시 보증금은 첫경매시 10%이나 재경매가 나왔을 경우는 법원의 재량에 따라 20% 혹은 30%가 될 수 있습니다. 경매시 낙찰을 받지 못한 경우에는 당일 입찰이 끝난 후 바로 돌려 줍니다.     ===================================================================================  창원지방법원 2003타경 7841의 경매사건의 권리분석중 선순위권자 조충제(임차인)는 1998년 5월경에 "가족전체가 주민등록"을 이전한 경우에도 선순위권자에 해당하는 지요? ===================================================== 안녕하세요 운영자입니다. 좀 전의 질문과 같은 내용인것 같네요... 현재 내역상에서는 나와있지 않는 일시적인 주민등록의 이전이 있다고 하셨는데 말씀대로라면 주민등록 재전입일이 기준일자가 됩니다. 그러나 가족중 하나라도 남아있었다면 인정이 됩니다. 임차권자 이종자가 최선순위이며 소액임차인 최학근의 소액임차금 1200만원을 최우선배당하고 선순위 임차인 이종자가 3600만원을 받아가며 나머지 남는 금액은 가압류와 전세권자 조청제가 안분배당 받습니다. ===============================================================================================  "A"는 94년도에 주택에 임차하여 거주를 하면서 96/10/30일자로 확정일자(임차액 1,800)을 받고 거주를 하던 중 이사를 위하여 집을 비우고 가족전체의 주민등록(98년 5월경)을 다른 주택으로 이전하였습니다. 그 이후 임차인은 가압류가 98/7/7일자로 "C"라는 금융기관에서 가압류를 하자 98/7.16일자로 전세권 등기를 함. 이 주택의 다른 방을 임차하여 "B"라는 임차인이 97/12.30일자 전입 및 확정일자를 98.5.7일자을 받고 있음. 그런데 최근에 B가 전세금을 돌려받기 위하여 2003년 5월경 경매를 신청하였음. 낙찰가 55,000,000만원 A: 18,000,000원 B: 36,000,000원 C: 99,480,000원 D: 18,000,000원(제3의 임차인) E: 5,000,000원(주인과 동거하는 형식의 가장임차인으로 추정됨.) 질문 1) 임차인 소액임차보증금을 제외하고 A와 B중 어느 임차권이 선순위인지요? 질문 2) 소액임차인 =========================================================== 현재 순위상에서는 A라는 임차인은 주민등록을 옮겼다가 들어왔으므로 B라는 임차인이 선순위인것 같군요.. 그다음은 가압류권자가 98/7/7로 2순위이고 A라는 임차인은 98/7/16 전세권설정이 되었으므로 3순위가 될것 같네요... 정확한 사건번호를 알려주시기 바랍니다.