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 토지 투자요령(관리지역)

우리나라의 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역으로 용도지역이 지정되어 있다.

도시지역은 사람과 공장이 밀집된 시 지역 또는 어느 정도 밀집된 군, 읍 등의 지역으로 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어져 있다.

농촌지역은 주택과 상가가 군데군데 있는 면, 리 지역으로 관리지역이란 용어를 사용하고 있으며 계획관리, 생산관리, 보존관리로 나누어져 있다.

농림지역은 농지 중 논과 수목이 우거진 임야 지역을 보통 말하며 자연환경보존지역은 저수지, 호수, 강, 습지 등을 보호하기 위한 지역이다.

건물과 사람이 밀집한 어느 정도 밀집한 지역을 도시지역이라 하고 듬성듬성 있는 지역은 관리지역이라고 하는데 이 글은 읽는 독자들은 과연 어디가 도시지역인지 관리지역인지를 구별할 수 있을까?

구분하기 어려울 것이다.

사람이 듬성듬성 있는 면, 리 지역을 관리지역이란 용어를 사용할 것이 아니라 농촌지역이란 용어를 사용해야 농어촌(농촌, 어촌 등)지역과 도시지역의 구분이 가능하지 않을까?

국민 눈높이 맞는 용어의 수정이 필요해 보인다.

세종시가 행정수도로 개발되면서 외지의 투자자들이 가장 선호했던 용도지역은 관리지역이다.

농림지역은 농업인 외에는 주택 등의 건설이 제한되지만 관리지역은 외지인들도 주택이나 상가 등의 건축이 자유롭기 때문이다.

계획관리 지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역으로 농촌지역 중 가장 용도가 다양해 상권이 활발한 지역이다.

생산관리 지역은 농업 등을 위하여 관리가 필요한 지역으로 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역을 말하며, 보전관리 지역은 자연환경 등을 위하여 보전이 필요하나 자연환경보존지역으로 지정하기 곤란한 지역을 지정한다.

어떤 용도지역의 토지가 가장 많이 오르고 있나!

2014년 3월 국토교통부의 용도지역, 이용 상황 별 동향을 보면 계획관리 지역과 주거지역이 가장 많이 올랐다.

2014년 3월 용도지역별 지가동향(전월대비 %) : 국토교통부

도시지역에서는 주거지역을 선호하고 농촌지역은 규제가 많은 농림지역, 자연환경보존지역보다는 용도가 다양한 관리지역을 선호하면서  계획관리 지역을 선호하고 있는 것으로 나타났다.

그럼 계획관리, 생산관리, 보존관리 지역과 농림지역, 자연환경보존지역의 건폐율과 용적률, 건축할 수 있는 건축물을 한 번 비교해 보자.

○ 건폐율과 용적률의 비교

생산․보존 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역의 건폐율은 20%나 농촌지역 중 도시의 상업기능 역할을 하고 있는 계획관리 지역은 40%다.

용적률도 생산․보존관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역은 80%나 계획관리 지역만 100%다.

100평의 토지에 건물을 짓는다고 가정을 할 경우 생산․보존관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역의 건폐율은 20%고 용적률은 40%이므로 건축면적은 20평을 지을 수 있고 연면적은 40평을 지을 수 있다.

1층 20평, 2층 20평 총 40평을 지을 수 있다.

계획관리지역의 건폐율은 40%고 용적률이 100%이므로 건축면적은 40평을 지을 수 있고 연면적은 100평을 지을 수 있다.

1층 40평, 2층 40평 3층 20평 총 100평을 지을 수 있다.

계획관리지역과 기타 농촌지역의 용도지역과의 건폐율과 용적률의 차는 약 2.5배 나고 있다.

○ 건축할 수 있는 건축물의 비교

계획관리 지역에서는 단독주택, 공동주택(아파트는 제외)의 건축이 가능하며 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(단란주점 제외)도 가능하다.

숙박시설도 가능하나 위락시설은 설치할 수 없다.

생산관리 지역에서는 단독주택, 공동주택(아파트는 제외)의 건축이 가능하다.

제1종근린생활시설 중에는 소매점, 휴게음식점은 할 수 없으며 제2종근린생활시설 중에는 종교집회장, 게임방, 일반음식점, 단란주점 등이 제외된다.

숙박․위락시설도 불허된다. 

보존관리 지역에서 단독주택의 건축은 가능하나 공동주택은 지을 수가 없다.

제1종근린생활시설 중 휴게음식점, 제과점은 제외되며 제2종근린생활시설 중에는 종교집회장, 게임방, 일반음식점, 단란주점이 제외된다.

숙박․위락시설은 불허된다.
 
농림지역에서는 농업인 주택만 지을 수 있으며 단독주택, 공동주택은 건축할 수가 없다.

제1종근린생활시설 중 휴게음식점, 제과점은 제외되며 제2종근린생활시설 중에는 종교집회장, 게임방, 일반음식점, 단란주점, 안마시술소는 제외된다.
 
숙박․위락시설은 불허된다.

자연환경보존지역에서는 농업인 주택만 지을 수 있으며 단독주택, 공동주택은 건축할 수가 없다.

제1종근린생활시설은 소매점, 주민공동시설, 공공업무시설만 가능하며 제2종근린생활은 지목이 종교용지인 토지만 종교집회장으로 건축이 가능해 제2근린생활시설은 거의 건축할 수 없다고 볼 수 있다.

숙박․위락시설은 불허된다.

농촌지역의 용도지역 중 가장 규제가 심한 곳은 자연환경보존지역으로 이 지역은 농림지역에서 허가가 가능한 근린생활시설의 허가도 불허되며 농업인 주택과 소매점 등만 건축이 가능하다.

비도시지역에서 건축할 수 있는 건축물 비교표

그럼 건폐율․용적률, 건축할 수 있는 건축물을 비교해 보았을 때 농촌지역의 토지 중 가장 가치가 있는 용도지역은 어떤 지역일까?

건폐율․용적률도 가장 높고 건축할 수 있는 건축물의 용도도 가장 다양한 계획관리 지역일 것이다.

그러나 전원주택만을 목적으로 비싼 계획관리 지역의 토지를 구입하는 것은 비효율로 보인다.

▶ 계획관리 지역

계획관리 지역을 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이라고 설명하고 있는데 과연 계획관리 지역이 도시지역인 주거지역 등으로 용도변경이 가능할까?

세종시는 농촌지역이어서 그 지역의 중심은 면사무소를 중심으로 형성하고 있으며 농협, 우체국, 파출소, 초등학교 등의 공공시설과 슈퍼마켓 등의 편의시설이 있다.

조치원읍을 제외하고는 면마다 일만 명도 안 되는 인구가 살면서 벼농사, 콩 등 밭농사, 복숭아․배 등 과수원, 비닐하우스, 축산업 등에 종사하면서 경제활동을 하고 있다.

인구가 많지 않다보니 조치원, 부강면, 금남면 지역을 제외하고는 5층 이상인 아파트를 지을 수 있는 주거지역도 없는 형편이다.

세종시 인구는 구도심도 2030년까지 기존 약 10만명에서 20만명이 늘어 30만명이 될 계획이다.

인구를 20만명을 늘리려면 도시개발, 택지개발 등으로 토지, 주택개발을 하든지 아니면 기존 면사무소 주변의 관리지역을 주거지역으로 용도 변경해 아파트를 지을 수밖에 없다.

세종시 면사무소 중 계획관리 지역은 어디에 있을까?

장군면, 연기면, 연동면, 전동면, 소정면 면사무소 주변은 아직도 농촌지역인 계획관리 지역으로 용도가 지정되어 있다.

연서면 면사무소 주변도 제1종일반주거지역으로 용도가 지정되어 있다.

아파트를 지으려면 제2종일반주거지역 등으로 용도변경이 필요하다.

조치원 주변은 택지개발, 도시개발 등으로 녹지지역이 주거지역으로 용도 변경되고 면사무소 주변의 계획관리 지역은 제2종일반주거지역 등으로 용도 변경될 가능성이 높다.

농촌지역의 용도지역 중 가장 활발한 지역은 어디일까?

도시의 상업기능을 대체할 수 있는 농촌지역 중 계획관리 지역으로 단란주점, 모텔, 일반음식점 등 유흥과 숙박이 가능해 투자자들이 선호하는 지역이다.

세종시는 “도시계획 조례”에서 계획관리 지역 단란주점의 용도를 제한하고 있다.

▷ 계획관리지역에서 휴게음식점 등을 설치할 수 있는 지역

[별표 19의 휴게음식점․제과점․일반음식점 및 숙박시설 관련](제31조제22호 관련) (개정 2013. 4. 10)

1. 다음 각목의 어느 하나에 해당하지 아니하는 지역
  가. 상수원보호구역으로부터 500미터 이내인 집수구역
  나. 상수원보호구역으로 유입되는 하천의 유입지점으로부터 수계상 상류방향으로 유하거리가 10킬로미터 이내인 하천의 양안 중 해당 하천의 경계로부터 500미터 이내인 집수구역
  다. 유효저수량이 30만세제곱미터 이상인 농업용저수지의 계획홍수위선의 경계로부터 200미터 이내인 집수구역
  라. 도로법에 의한 도로의 경계로부터 50미터 이내인 지역(숙박시설을 설치하는 경우에 한한다)
  마.「하천법」에 의한 국가하천·지방하천(도시계획조례로 정하는 지방하천은 제외한다)의 양안 중 해당 하천의 경계로부터 100미터 이내인 집수구역(「하천법」제10조의 규정에 의한 연안구역을 제외한다)

2.「하수도법」에 의한 하수종말처리시설 또는 마을 하수도가 설치․운영되거나 10호 이상의 자연마을이 형성된 지역(제1호 각목에 해당하는 지역을 포함한다)
   주) : 
    1) “집수구역”이라 함은 빗물이 상수원․하천․저수지 등으로 흘러드는 지역으로서 주변의 능선을 잇는 선으로 둘러싸인 구역을 말한다.
    2) “유하거리”라 함은 하천․호소 또는 이에 준하는 수역의 중심선을 따라 물이 흘러가는 방향으로 잰 거리를 말한다.
    3) “10호이상의 자연마을이 형성된 지역”이라 함은 행위허가 신청당시 이미 설치된 주거용 건축물(단독주택)의 총 세대수가 10호이상인 지역으로서 행위허가 경계로부터 250m이내의 세대수가 10호 이상인 마을을 말한다.

▷ 모텔 등 숙박시설은 어떤 지역에서 허가가 날까?

세종시에서 모텔 등 숙박시설을 지으려면 금강, 미호천, 조천 등 국가․지방하천으로부터 100m 떨어져야 하고 국도, 지방도, 시․군도 등 도로로부터 50m 떨어져야 하고 고복저수지에서는 200미터 떨어져야 한다.

상수원보호구역이 있다면 집수구역 등으로부터 500m밖이어야 한다.

또 하수종말처리시설이 있는 곳, 마을 하수도가 설치․운영되어 있는 곳, 10호 이상인 자연마을이 있는 곳 이어야 하기 때문에 과거처럼 마을이 없는 외딴 곳은 허가가 나지 않는다.

이런 지역을 찾을 수가 있을까?

거의 없을 것으로 보이며 정부나 지자체가 미관상 보기에 안 좋은 러브 모텔 등 숙박시설의 허가를 제한하겠다는 의도다.

2,200만평으로 개발되는 세종시 정부청사지역도 지구단위계획에서 모텔 등을 제한하고 있는데 구도심인 읍․면 지역까지도 조례에서 제한하고 있다면 모텔 허가가 가능한 입지만 구한다면 대박이 아닐까?

▷ 행정 수도 세종시에 펜션이나 한 번 지어볼까?

우리나라 숙박의 개념이 펜션이 등장하면서부터 건전화되고 있으며 펜션은 호텔의 고급화, 콘도의 편리성, 민박의 가정적인 분위기를 종합한 한국형 숙박시설이다.

별장처럼 아늑한 분위기와 조용함, 가족적인 친근감 등 때문에 가족, 연인, 친구 등으로 부터 사랑을 받고 있다.

객실, 주방, 화장실, 샤워공간 등을 갖추고 있으며 식당, 족구장 등 놀 이 공간, 강의실, 노래방, 수영장, 캠프파이어 등 다양한 테마도 갖추고 있다.

요금은 호텔보다 싸지만 모텔보다는 비싼 편이다.

수도권 주변 경치 좋은 산과 강이나 바닷가의 해변 등 관광지를 가보면 모텔보다는 가정적인 분위기로 친근감이 있는 펜션 등이 더 인기를 끌고 있다.

세종은 아직 개발 중인 도시여서 그런지 수도권 주변에 널려있는 펜션은 거의 없다.

2030년경이 되면 세종권은 약 인구 328만명(세종 약 80만명, 대전 약 153만명, 청주․청원 약83만명 공주 약 12만명 등)으로 부산을 넘어 대한민국 제2의 경제권으로 부상할 것이다.

또 세종시는 행정의 수도로, 대전은 제3청사와 대덕연구단지 등이 있는 과학의 수도로, 계룡은 3군 본부가 있는 군사의 수도로, 청주는 충청북도의 도청소재지와 오송생명과학단지 등을 매개로 충북의 수도로 성장할 것이다.  

대부도, 강화, 홍천 등은 수도권과 한 시간 정도 거리에 있으면서 강, 바다, 산 등이 잘 발달해 펜션 타운이 형성된 곳으로 주말이면 여행객이 즐겨 찾고 있다.

행정수도 세종특별자치시가 건설되면서 수도권에서 세종까지 대형인프라가 건설될 예정이며 제2경부고속도로, 수도권 전철 등이 2015년 이후 착공될 예정으로 있다.

자동차로 서울에서 세종까지 50분이면 주파가 가능하며 용산, 영등포에서 전철을 타고 천안을 거쳐 세종까지는 1시간 30분 정도면 이동이 가능하다.

수도권과 세종까지 접근성이 향상되면서 서울에서 일을 하고 세종에서 생활을 하는, 세종에서 업무를 보고 서울에서 생활을 하는 하루생활권 시대가 오고 있다.

인구와 경제가 밀집하면서 서울 주변의 한강과 북한산 등이 이름값을 했듯이 행정 수도가 세종시에 건설되면서 금강과 청벽산 등도 상표값을 하는 시대가 오고 있다.

세종시는 대한민국 중원에 위치해 수도권과 지방 5,000만 인구의 배후지로 부상하고 있다.

세종시 주변 지역이 관광지로 뜨는 시대가 오고 있는데 펜션이나 하나 지어 미래를 편안하게 살 궁리나 한 번해 볼까?

▷ 세종시에서 펜션 짓기

주5일 근무로 토요일이 쉬면서 당일치기, 1박2일 여행이 뜨고 있으며 중산층 이상이 사는 신도시 주변이나 바닷가나 강 주변, 삼림욕이 가능한 계곡 등이 인기를 끌고 있다.

세종시는 대한민국 제2의 특별시 행정 수도로 건립되고 있다.

인구 50만명의 국제도시로 건립되고 행정 권력이 이동하면서 행정도시, 문화도시, 연구도시, 대학도시, 과학도시, 복지도시 등 자족 기능의 독립도시로 개발되고 있다.

우리나라에서 소득 상위도시는 지금까지 강남3구 > 분당 > 일산 > 1기 신도시 순이었지만 세종시가 개발되면 강남3구 > 분당, 세종 > 일산 > 1기 신도시 순이 될 것이다.

대한민국 제2의 도시로 성장 가능한 세종특별자치시의 미래를 담보삼아 세종시 주변 물이나 산 좋은 곳에 펜션을 지어 은퇴 후를 대비해 보자.

많은 분들이 펜션 사업을 사양 업종이라고 하는데 우리나라의 펜션은 수도권 등 있는 곳에만 몰려 있어 공급이 수요를 초과했고 새로운 테마 개발도 부족했다.

세종시는 개척의 땅이어서 가족, 친구, 연인 등과 추억과 낭만을 만들 공간이 부족한 지역으로 신 테마로 무장한 사업장을 꾸민다면 주중, 주말이면 갈데없는 세종권 주민들에서 아우성의 공간이 될 것이다.

1. 펜션은 어떤 지역에 지을 수 있나!

금강변이나 고복저수지 주변 경치 좋은 곳에 모텔은 허가가 나지 않지만 펜션은 허가가 가능하다.

모텔은 숙박이기 때문에 상업지역, 계획관리지역에서만 허가가 나지만 펜션은 민박의 한 종류여서 물 좋고 산 좋은 농어촌 지역에서 허가가 가능하다.

그럼 어떤 지역에 펜션을 지을 수 있나!

펜션은 농어촌민박사업이다.

“농어촌정비법”에서는 농어촌 지역과 준 농어촌 지역의 주민이 거주하고 있는 단독주택(“국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령” 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다)을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 숙박·취사시설 등을 제공하는 사업이라고 설명하고 있다.

농어촌 지역은 읍․면지역을 말하며 "준 농어촌 지역"은 광역시 관할 구역의 지방자치단체인 구의 구역 중 농어촌 외의 지역으로 농업진흥지역과 개발제한구역을 말한다.

결국 군 지역, 시 지역 중 읍․면지역, 광역시 구 지역 중 개발제한구역 및 농업진흥구역, 일반 시의 동 지역 중 녹지지역 등 지역이 펜션 짓기가 가능하다.

2. 그럼 농림지역도 지을 수 있나!

우리나라 농촌지역 중 숙박시설이 가능한 지역은 계획관리 지역으로 이 지역은 단독주택, 공동주택의 건축이 가능해 펜션 등의 건축이 가능하다.

농림지역은 숙박시설과 단독주택은 건축할 수 없으나 농업인 주택은 가능하다.

생산관리지역과 보존관리 지역은 숙박시설은 건축할 수 없으나 단독주택은 가능하다.

단독․공동주택, 숙박 건축이 가능한 지역(아파트는 제외한다)

결국 펜션은 단독주택을 지를 수 없는 농림지역만 제외하면 누구나 가능하며 세종시인 경우 읍․면지역에 속하기 때문에 농림지역을 제외한 모든 지역에서 지을 수 있다고 볼 수 있다.

객실은 7실 이하여야 하며 주택의 연면적은 230㎡ 미만이다.

그러나 농업인은 농림지역에 농업인 주택을 지을 수 있으므로 민박은 가능하다.

“농어촌민박사업”은 농어촌지역에서 민박사업을 하는 당해주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하면서 7실 이하의 객실을 이용하여 이용객의 편의와 농어촌의 소득증대를 목적으로 숙박․취사시설 등을 제공하는 업이다.

즉 펜션사업은 주택을 짓고 그 주택으로 전입신고를 하고 실제 거주를 할 경우 누구나 운영이 가능하다는 예기다.

▷ 계획관리 지역에서 건축할 수 있는 건축물

(아래는 “국토의 계획 및 이용에 법률 시행령”과 “세종시 도시계획 조례”를 참고한 자료임)
 
1. 단독주택

2 공동주택(아파트는 제외한다)

3. 제1종근린생활시설

4. 제2종근린생활시설(단란주점은 제외한다)

5. 문화 및 집회시설

6. 종교시설

7. 판매시설(성장관리방안이 수립된 지역에 설치하는 판매시설로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천㎡ 미만만 가능)

8. 운수시설

9. 의료시설 중 종합병원․병원․치과병원․한방병원

10. 교육연구시설 중 직업훈련소, 학원, 연구소

11. 노유자시설

12. 수련시설

13. 운동시설(운동장은 제외)

15. 숙박시설(해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고 3층 이하로 건축하는 것에 한한다)

17. 공장(세종시 도시계획 조례 별표 19 참조)

18. 창고(농업·임업·축산업·수산업용으로 쓰는 것은 제외한다)

19. 위험물 저장 및 처리시설

20. 자동차관련시설

21. 동물 및 식물 관련시설

22. 자원순환관련시설

23. 교정 및 군사시설

24. 방송통신시설

25. 발전시설

26. 묘지관련시설

27. 관광휴게시설

28. 장례식당

계획관리 지역은 도시지역 중 주거지역과 상업지역에 준하는 지역으로 모텔, 일반음식점, 공동주택(아파트는 제외) 등의 건축은 가능하지만 단란주점, 위락시설, 업무시설, 아파트, 4층을 초과하는 건축물의 건축은 불가능하다.

▶ 생산관리지역

농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하거나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역이다.

위 이미지 중 노란색은 계획관리, 보라색은 생산관리, 흰색은 농림지역, 연하늘색은 보존관리지역이다.

왜 어떤 지역은 용도가 다양한 계획관리 지역으로 지정되어 땅값이 비싸고 어떤 지역은 농림지역으로 지정되어 쌀까?

계획관리 지역은 농지나 임야가 개발되어 공장이나 대지 등으로 지목이 변경된 지역이나 마을 주변, 도로 주변의 농지나 임야 등 지역에 주로 지정한다.

생산관리지역은 도로 주변의 농지나 임야 등 지역에 주로 지정하며, 보존관리지역은 산이 그리 높지 않은 곳에 주로 지정한다.

농림지역은 산이 높은 곳이나 경지 정리된 논 등 지역에 주로 지정한다.

계획관리 지역과 농림지역의 땅값의 차는 건폐율과 용적률, 개발할 수 있는 건축물의 용도 등의 차다.

부동산 투자 시 어떤 토지에 투자를 하는 것이 투자자의 입장에서 유리할까?

서울에 인구 1,000만명이 살고 수도권에 대한민국 절반의 인구가 모여 산 이유는 서울에 행정 권력이 있으므로 인해 경제 등이 건립되었기 때문이 아닐까?

세종시로 행정 권력이 이전하면서 이제 세종시도 서울시처럼 공룡이 될 것이며 2,200만평의 정부세종청사지역은 서울의 강남으로 조치원 등 지역은 서울의 용산 등으로 부강 등은 서울의 신촌 등으로 성장하는 시대가 올 것이다.

세종시도 서울시처럼은 아니어도 준하는 발전을 한다고 보았을 때 농지로서 효용성이 떨어지는 마을 주변의 농지나 도로 주변의 임야 등이 세종시의 도시 공간 확장 정책으로 용도변경 될 가능성이 높아 투자처로 권하고 쉽다.  

▷ 생산관리 지역에서 건축할 수 있는 건축물

1. 단독주택

2. 공동주택(아파트는 제외한다)

3. 제1종근린생활시설(소매점, 휴게음식점, 정수장 등은 제외)

4. 제2종근린생활시설(종교집회장, 게임방, 일반음식점, 단란주점은 제외)

7. 판매시설(농업․임업․축산업 및 수산업용에 한한다)

9. 의료시설

10. 교육연구시설(유치원ㆍ중학교·고등학교 및 교육원(농업·임업·축산업․수산업과 관련된 교육시설에 한한다)

11. 노유자시설

12. 수련시설

13. 운동시설 중 운동장

17. 공장(세종시 도시계획 조례 참조)

18. 창고시설(창고로 농업․임업․축산업․수산업용만 해당한다)

19. 위험물 저장 및 처리시설

20. 자동차관련시설(운전학원 및 정비학원, 여객자동차 운수사업법」, 「화물자동차 운수사업법」 및 「건설기계관리법」에 따른 차고 및 주기장(駐機場에 한한다)

21. 동물 및 식물관련시설

축사(양잠·양봉·양어시설 및 부화장 등을 포함한다), 가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다], 도축장, 도계장에 한한다.

22. 분뇨 및 쓰레기처리시설

23. 교정 및 국방․군사시설

24. 방송통신시설

25. 발전시설

26. 묘지관련시설

28. 장례식장

▶ 보존관리지역

보존관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하나 주변 여건상 자연환경보전지역으로 지정관리가 곤란한 지역이다.

농촌지역 중 촌락 주변의 산이나 좀 떨어진 곳의 얕은 산지 등에 해당하는 지역으로 세종시의 경우 전원주택 개발 바람이 분 지역이 보존관리지역이다.

▷ 왜 전원주택 개발업자들은 임야를 선호할까?

1. 토지의 가격이 저렴하다.

전원주택지를 개발하려면 적은 면적보다 큰 면적의 토지가 필요한데 농지의 경우는 단위가 작고 시장 가격도 높은 편이어서 면적이 크고 땅값이 저렴한 임야를 선호하는 것이다.

세종시에서 전원주택지를 개발한 업자들은 거의 3.3㎡ 30만원 이하로 임야를 구입해 집을 지을 수 있는 상태로 토목을 해서 약 130 ~ 150만원선에서 팔고 있다.

2. 개발 가능한 임야는 보통 산 아래에 위치하거나 주변에 계곡, 구거 등이 있어 쾌적하다.

농지는 보통 마을 주변이나 마을 중간에 위치해 주거지로서 입지 등이 부족하지만 개발 가능한 임야는 보통 산 아래나 주변에 계곡, 구거, 하천 등이 있어 쾌적하다.

3. 대체산림자원조성비가 농지보전부담금보다 저렴하다.

2014년 대체산림자원조성비의 가격은 준 보전산지 3,350원/㎡, 보전산지 4,350원/㎡, 산지전용제한지역은 6,700원/㎡지만, 농지보전부담금은 개별공시지가의 30%이면서 상한선은 ㎡당 5만원으로 비싼 편이다.

4. 법인은 법인세를 내지만 개인은 양도소득세를 낸다.

법인이 임야 등의 개발을 주 사업을 하는 경우에는 사업용 토지로 보아 매입원가와 공사비 등의 비용을 차감한 잔액만 수익으로 법인세(10 ~ 22%)를 부담한다.

그러나 개인이 임야를 개발하는 경우 비사업용토지로 보아 양도소득세 기본세율 6 ~ 38%를 부담해야 한다(2014년 12월 31일까지).

5. 법인은 농지를 소유할 수 없다.

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자(개인, 영농법인 등) 가 아니면 소유하지 못한다.

▷ 이 정도는 알아야 부동산 고수라 할 수 있다(세종시 개발행위허가 기준).

1. 복토․성토시 개발행위 허가를 받아야 하나?

경작을 위한 토지의 형질변경은 제외되나 이 경우도 2m 이상의 성토나 절토를 하고자 하는 때에는 농지조성 행위로 보아 허가대상에 포함하고, 경작을 위한 형질변경을 함에 있어 옹벽의 설치(옹벽설치가 경미한 경우는 제외)가 수반되는 경우에도 개발행위 허가를 받아야 한다.

결국 개발을 위한 복토․성토는 면적에 관계없이 개발행위허가를 받아야 한다.

2. 개발시 진입도로는 얼마나 확보해야 하나!

전원주택 등을 개발 시에는 진입도로를 확보해야 되는데 그 기준은 다음과 같다.

1) 진입도로는 도시․군 계획도로 또는 시․군도, 농어촌도로에 접속하는 것을 원칙으로 하며, 위 도로에 접속되지 아니한 경우 2) 및 3)의 기준에 따라 진입도로를 개설해야 한다.

단, 차량진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로 등에 접속하는 농업․어업․임업용 시설(가공, 유통, 판매 및 이와 유사한 시설은 제외), 부지면적 1천㎡ 미만으로서 제1종 근린생활시설 및 단독주택의 건축인 경우는 그러하지 아니하다.

2) 별도의 진입도로를 개설하고자 하는 경우 진입도로의 폭은 개발규모가 5천㎡ 미만은 4m 이상, 5천㎡ 이상 3만㎡ 미만은 6m 이상으로서 개발행위규모에 따른 교통량을 고려하여 적정 폭을 확보하여야 한다.

3) 별도의 진입도로를 개설하는 경우로서 개발규모가 3만㎡ 이상인 경우에는 진입도로의 폭은 8m 이상으로서 교통성 검토 등 교통영향분석결과에 따라 적정 폭을 확보한다.

4) 1) ~ 3)까지의 기준을 적용함에 있어 지역여건이나 사업특성을 고려하여 법령의 범위 내에서 도시계획위원회 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다.

3. 세종시에서 투기목적으로 토지 분할 못한다.

허가․인가를 받지 않고 토지를 분할 할 수 있는 면적은 다음과 같다.

녹지지역 : 990제곱미터 이상, 보전관리지역 : 990제곱미터 이상, 생산관리지역 : 990제곱미터 이상, 계획관리지역 : 660제곱미터 이상, 관리지역 : 990제곱미터 이상, 농림지역 : 1,650제곱미터 이상, 자연환경보전지역 : 1,650제곱미터 이상

임야는 1,650제곱미터 이상이다.

택지식(바둑판식) 분할은 분할규모와 관계없이 허가하지 아니할 수 있다.

허가를 받아 분할하는 경우 위의 면적 미만으로 분할이 가능하나 1필지를 2필지로 분할하는 경우의 분할제한면적은 200㎡ 이상이다(그러나 1필지를 3필지 이상으로 분할하는 경우는 200㎡ 미만도 가능).

허가일로부터 1년 이내에는 재분할할 수 없다.

지금까지 기획부동산은 토지를 싼값에 매수해 바둑판식 형태로 분할해 비싸게 되파는 방법으로 폭리를 취하면서 사회적 문제를 발생시켜왔다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 세종시는 허가일로부터 1년 이내에는 재분할할 수 없게 조례를 개정해 바둑판식 분할이 어려워졌다.

결국 세종시는 정상적인 개발업자들만 개발을 가능하게 한 것이다.

그러나 기획부동산이 임의로 가분할도를 만들어 지분등기로 팔 것으로 보여 주의를 요한다.

4.  경사도 구하는 요령

임야를 매수하기 위해 현장에 가보면 나무가 우거져 산이 높아 보여 허가가 가능한지를 잘 가늠할 수가 없다.

어떤 지자체는 경사도가 25도를 넘지 않아야 허가가 가능하지만 세종시는 20도 미만이어야 허가가 가능하다. 

네이버나 다음 지도를 보면 등고선이 표시가 되는데 1칸은 10m 높이를 나타내고 있다.

위 토지는 시작점부터 끝 지점까지 등고선이 4개이므로 높이는 40m며 총거리는 수평거리로 98m다.

기울기 = 경사도는 tan각도로 40(높이) / 98(길이) = 0.4082다.

아래의 삼각함수표에서 탄젠트의 값을 보면 약 22도의 근사치가 나온다.

개발행위허가 시 경사도의 기준은 20도 아래로 위의 경우는 허가가 불가능하다.

▷ 보존관리 지역에서 건축할 수 있는 건축물

1. 단독주택

3. 제1종근린생활시설(휴게음식점 및 제과점 제외)

4. 제2종근린생활시설(종교집회장, 게임방, 일반음식점, 단란주점 제외)

9. 의료시설

10. 교육연구시설 중 유치원․중학교․고등학교

11. 노유자시설

18. 창고(농업․임업․축산업․수산업에 한한다)

19. 위험물 저장 및 처리시설

21. 동물 및 식물관련시설(가축시설, 도축장, 도계장은 제외)축사는 가능23. 교정 및 국방․군사시설

24. 방송통신시설

25. 발전시설

26. 묘지관련시설
28. 장례식장

▷ 보존관리지역에서 주유소, 부동산중개업소, 일반음식점이 가능한가!

. 일반음식점 가능한가!

세종시의 경우 농촌지역인 관리지역에서 일반음식점의 허가는 보존․생산관리지역은 불허되고 계획관리 지역에서만 가능하다.

그러나 계획관리 지역이라고 해도 도로, 하천, 상수원보호구역, 농업용저수지 등과 근접하면 설치할 수 없으며 하수종말처리시설이 있는 지역, 마을 하수도가 설치 운영되는 곳, 10호 이상 자연마을이 형성된 지역에서만 가능하다.

. 부동산중개업소는 가능한가!

부동산중개업소는 “건축법” 용도별 건축물의 종류 중 제2종근린생활시설에 해당하므로 모든 관리지역에서 가능하다.

그러나 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반 업무시설은 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이어야 한다.

“바닥면적의 합”이란 대지 내 수개의 동이 있는 경우 특정 용도로 쓰이는 모든 동의 바닥면적을 합한 면적을 말한다.

금융업소가 250㎡ 있고 결혼상담소가 150㎡ 있고 사무소가 100㎡ 있을 경우 부동산 중개사무소는 50㎡만 가능하다는 예기다.

. 주유소, LPG충전소 등은 가능한가!

주유소, LPG충전소 등은 “위험물 저장 및 처리시설”로 세종시의 경우 계획․생산․보존관리지역에서 모두 가능하다.

그러나 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에서는 가능해도 “석유 및 석유대체연료 사업법”, “위험물안전관리법” 등에 따라 설치가 가능한 지역이어야 한다.

아래는 서울시 주유소 등록요건이다.

1. 주유소 설치면적은 660㎡이상이어야 한다.

2. 주유소 설치 위치는 폭 20m도로에 접해야 한다.

3. 학교출입문으로부터 직선거리 50m 이상의 거리를 유지하여야 한다.

4. 공동주택 외벽, 의료시설(약국제외), 노인정으로부터 25m 이상 유지하여야 한다.

5. 어린이놀이터, 유치원, 보육시설로부터 50m 이상 유지하여야 한다.

6. 건축법에 의해 건축된 20세대 이상의 공동주택의 외벽과 주유소 외벽 또는 부지경계선으로부터 25m 이상 유지하여야 한다.