고덕강일 SH 토지임대부주택 초기임료는 시장임료보다 2배 정도 높습니다.

[이대환]

** 이 내용이 오세훈 시장님과 김헌동 사장님께 전해져서 토지임대부주택 공급이 성공하여 정착할 수 있도록 기도하고 있습니다.
 
1. 토지임대부주택 임료는 시장임료를 징수해야 성공합니다.
 
(1) 서울 강동구 고덕강일 SH 토지임대부주택 초기임료 월 40만원은 시장임료보다 2배 정도 높습니다.
(2) 2배 정도 높지만 계약기간은 50년으로 보면, 50년간 임료 총액은 시장임료에 접근합니다.
(3) 그래도 SH는 50년 후, 땅값이 커진 3억원 정도는 초과이익이 발생합니다.
(4) 그럼에도 토지임대부주택은 50년 후 가격(투입비용) 원리금 총액이 사유주택 가격 원리금 총액에 비하여 60% 가격으로 저렴합니다(단, 초기임료 고정시).
(5) 건물가격을 제외한 땅값만 비교할 때 가격은 임대제가 소유제에 비하여  40%도 안될만큼 저렴합니다.
(6) 현재, 공공토지 임대료를 시장이자율로 정하도록 한 주택법시행령 81조는 공공토지 임료가 시장임료보다 높게 매기도록 한 법으로, 토지의 시장 특성을 모르는 무지이고, 악법이므로 하루 빨리 고쳐야 합니다.
(7) 이 주택법시행령 81조대로 하면 공공토지 임료가 시장임료보다 두 배나 높아서 토지임대부주택은 실패합니다.  
 
강동구 고덕강일지구 토지임대부주택 토지임료가 시장임료가 아니라서 문제의 소지를 갖고 있습니다.
토지임대부주택은 토지임료가 거래의 주요 매개체이기 때문이 이 값을 잘못 책정하면 공급자와 입주자(분양자) 간에 불합리한 이해득실 관계가 발생합니다. 그러나 사업 주체인 SH 분양 공고문에도 임대료는 안내도 확실하게 하지 않아서 필자가 전화로 가격 조건을 확인해야 했습니다(통화 확인 : 전화번호 1600-3456, 23.3.6. 오후 3시 58분, SH 분양 안내). 토지임대부 아파트 분양 소식을 전하는 언론들도 토지임료는 관심도 없고(내용도 거의 모르고), 분양가격에만 집중하고 있습니다. 
 
예를 들어서 2011년, 2012년경 강남구에 LH가 공급한 토지임대부주택은 분양가격이 2억원대이었으나 지금 시세가 12억원으로 커졌습니다. 이것은 토지임대부주택임에도 사유주택처럼 땅값이 발생하여 생긴 문제입니다. 이 주택을 새로 구입하는 사람은 초기 분양가격 2억원보다 더 낮아져 있는 건물을 12억원이라는 거액을, 그것도 일시불로 주고 사야 합니다. 그리고 주거가치 역시 토지소유주택처럼 적자를 당하면서 살아야 합니다.
 
이런 문제는 LH가 책정한 토지임료가 시장임료가 아니라서 발생합니다. 토지는 성장자산이기 때문에 토지임료는 매년 경제성장률을 따라 커지는 성질을 가집니다. 그러면 땅값도 이를 따라 같은 비율로 커지는 성질을 가집니다. 그래서 이런 성장자산은 토지임료를 계산하는 임률을 성장률만큼 낮추어 주어야 합니다. 예를 들어서 평균 시장 이자율이 연 5%이고, 평균 임료 성장률이 3%이면 이 토지에 적용할 임률은 이자율 5%에서 성장률 3%를 낮추어서 2%를 적용해야 합니다. 그러면 나머지 3%는 땅값이 그 비율로 커져서 만기에 원리금 총액은 예금 원리금과 일치(접근)하게 됩니다. 
 
지금 SH 토지임료가 초기는 2배 정도 높아도, 후기에 가면 시장임료보다 낮아져서 기간 전체로는 시장 이자율에 접근합니다. 그러함에도 SH는 땅값 성장액만큼은 초과이익으로 남습니다.
 
아래 그림은 SH가 책정한 현재 토지임료를 계약기간 동안(40년 또는 50년) 올리지 않는 고정임료(원금 * 이자율)로 보고, 이에 성장하는(커지는) 성질을 가진 시장임료{원금 *(이자율-성장률)}와의 가격 크기 변동을 비교한 것입니다. 
                                                               
                     고정임료와 시장임료의 비교

 
토지임대부주택 책정 임율은 시장 이자율에 평균 성장률을 빼서 임료를 낮추어 주어야 그 가격 총액이 시장임료에 접근합니다.  이렇게 하면 초기 임료가 5%에서 2%로, 임료가 시장이자보다 3% 정도 낮아집니다. 그러면 이 초기 토지임료는 성장률을 따라 매년 3%씩 올려가며 징수를 해야 합니다. 그래야만 적용 임료와 시장임료의 격차가 발생하지 않아서 공급자와 입주자 간에 이해득실 문제가 발생하지 않습니다. 또 사유주택처럼 땅값(집값) 시세차익이 발생하지도 않습니다. 물론 이런 전제가 평소에 잘 생각하지 않은 것이라서 실무에서 어렵게 생각할 수는 있습니다. 그러나 이렇게 해야만 시장원리를 따라 움직이는 주택시장이 제 기능을 하게 됩니다. 사실은 노동시장에서 발생하는 임금도 길게보면 경제 성장률을 따라 커집니다. 그러므로 노동시장의 임금과 토지시장의 토지임료는 같은 시장원리를 가집니다. 
 
2007년 시범사업으로 실시한 군포 부곡지구 토지임대부는 초기임료를 이자율 크기로 책정하여 분양에서 실패를 했습니다. 그런데도 지금 분양한 강동구 SH 아파트는 초기 임료를 이자율 크기로 책정해도 성공을 했습니다. 그 이유는 현재, 같은 아파트 규모의 시장 시세가 워낙 높기 때문입니다. 지금 같은 25평 아파트의 시장 시세가 8억원이나 할만큼 올라버린 덕분입니다. SH가 책정한 초기 임료가 2배 정도나 가격을 높여서도 분양 받을 자가 있어서 일단 성공을 했습니다. 천만 다행입니다. 그러나 소유주택 가격이 정상가격으로 돌아오면(내리면) 이렇게 임료를 이자율 크기로 책정하는 토지임대부주택은 분양이 어려울 수 있습니다.

 
그러므로 토지임대부주택이 시장 경쟁력을 가지려면, SH는 초기임료를 현재의 월 40만원 선이 아니고, 월 16.7만원, 곧 연간 임료를 480만원이 아닌 200만원 수준으로 낮추어 주어야 합니다. 그리고 50년간 토지임대부주택이 토지소유주택보다 원리금 총액에서 가격이 현저하게 낮아지는 현상을 눈으로 확인할 수 있도록 자금 흐름의 계산표를 보여주어야 합니다. 토지임대부주택은 만기에 주택이 감가상각으로 재산가치가 0이 된다는 잘못된 인식을 가지고 있습니다. 감가상각으로 건물가격이 0이 되는 것은 맞으나 재산가치가 0이 된다는 것은 잘못된 인식입니다. 건물은 토지사유주택도 0이 되어버려서 다시 지어야 합니다.
 
그러므로 이런 인식을 바꾸려면 토지임대부가 토지소유주택보다 반값으로 낮아져서 절약된 자금이 만기까지 얼마나 커져 가는지를 실제적인 계산 예시로 보여주어야 합니다. 또 SH가 만기까지 토지소유주택보다 낮은 가격으로 살게 되는 것을 보증도 해 주는 방법을 고려해야 합니다. 분양가격이 낮아서 절약된 금액을 실제로 예금을 하여 만기에 커진 재산(원리금 총액)을 보여주고, 그 크기를 한도로 공급자(토지거래소 대행기관 역할)가 보증을 하는 것을 말합니다.

 
2. SH가 책정한 토지임료가 문제입니다.
 
SH가 책정한 초기 임료는 시장 임료보다 높습니다. 그런데 이 글은 SH가 토지임료를 고의적으로 높게 적용했다는 지적을 하려는 것이 아닙니다. 누구나 잘못 알고 있는 부동산 토지시장의 가격 메커니즘에 대한 오해와 가격 착각을 알리고, 바로 잡기 위해서입니다. 계산상으로 발생하는 SH 토지임부 아파트의 초과이익 3억원도 기업의 리스크를 대비하고, 안정적 운영을 위해서는 용인할 수도 있을 것입니다.
 
현재 주택법시행령 81조에 따르면 공공택지 토지임대주택을 지을 경우 토지임대료는 토지조성원가에 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 은행법에 따른 3년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용해 산정해야 합니다. 그런데 지난 해 기준 평균 이자율이 거의 5%에 가깝습니다. 이것은 현행 법령이 임료가 커지는 토지의 시장원리를 모르고, 졸속으로 제정한 법입니다. 그래서 법령이 시장에 개입하여 아파트 임대료를 시장임료보다도 더 올려야 되도록 되어 있습니다. 참으로 이상한 제도이고 악법이라고 하겠습니다. 시행령이므로 정부가 바로 고쳐야 하겠습니다.
 
다만, 이렇게 초기임료를 시장 이자율로 징수하여 시장 임료보다 높은 임료를 책정하고도, 다시 앞으로의 임료도 성장률을 따라(시장 임료 상승률 따라) 또 올려서 징수하면, SH는 만기에 엄청난 초과이익이 발생합니다. 그리고 입주자는 부당한 임료를 물게 됩니다. 그러므로 초기 임료를 시장 이자율로 책정했으면, 계약기간 만기까지 고정된 임률을 계속 적용해야 합니다. 초기임료를 시장임료 크기(이자율-성장률)로 책정했으면, 만기까지 계속 시장임료를 징수해야 합니다. 그래서 만기에 투입비용의 원리금 총액이 만기의 실제 수익총액(또는 임료 총액)과 일치(접근)하게 됩니다.  
 
아무튼 2023년 2월 SH가 분양 신청을 받은 강동구 고덕강일지구 3단지 토지임대부주택은 33:1의 경쟁률로 일단 성공하기는 했습니다. 그러나 여기서 책정된 임료가 시장임료가 아니어서 문제가 있습니다. 현재 이 아파트는 김헌동 사장님의 방송 대담(23년 3월 3일, KBS 홍사훈의 경제쇼)을 들어보니 아파트 건설원가는 건축비 2억원, 토지비 1억원이라고 했습니다. 여기에 주택의 건물은 3.5억원에 분양하고, 토지분 1억원은 분양 대신 토지임료를 받습니다. 이 방송에서 김헌동 사장님이 월 40만원 선이라고 했습니다.
 
필자가 하는 말은 토지임료는 원금이 일정한 정액연금 방식이 아니고, 원금이 커지거나 작아지는 변액연금 방식이어야 임료가 연금의 시장 성질을 따라 가격이 매겨지게 되는 것을 말하고 있습니다. 
 
그러나 SH가 분양한 조건에서 초기임료 월 40만원은 은행 예금처럼 원금이 변하지 않는 정액연금 이자율로 정해진 것입니다. 그래서 월 40만원의 임료는 연간 480만원입니다. 그러면 적용 임률이 약 4.8%(4.8=480만원/1억원)입니다. 이를 실무적 계산 편의를 위해 5%로 보겠습니다. 연간 임료 480만원은 연말에 지불하는 것이 아니고, 1월부터 선납하는 형식으로 매월 징수하므로, 일할 계산에 필요한 기간 이자를 포함하면 이자율은 4.8%보다 높은 5%에 근접합니다(연간 이자율은 원래 기준시점이 연말이어야 함).
 
그러면 이 아파트 토지의 시장임료와 땅값이 매년 3%씩 커진다고 가정하면, 초기 시장임료는 시장 이자율보다 3%를 낮추어 주어야 합니다. 그러면 SH 토지임대부주택 초기임료는 연간 임료로 200만원에 불과합니다(200만원 = 토지비 1억원 * 2%). 그런데 SH가 징수하는 초기 임료는 480만원이므로, 50년 계약기간 가정으로 약 2.4배가 높습니다. 이 임률이 은행 예금처럼 매년 고정되어 있다면, 연간 480만원의 임료는 시장 이자율과 같은 5%이므로 계약기간 만료일까지 전체 원리금 총액은 일치합니다. 그러나 여기에는 토지임료가 시장임료가 아니기 때문에 다음과 같은 문제가 발생합니다. 
 
ㄱ. 초기는 SH 적용 임료가 시장임료보다 2.4배나 높아서 문제이고, 후반기에 접어들면 적용임료가 시장임료보다 낮아서 문제가 생깁니다. 계산상의 시장 초기 임료는 200만원인데 480만이나 높은 임료를 지급해야 하는 것입니다. 입주자의 초기 부담이 커집니다. 그래서 이 부담을 줄여주기 위해서는 초기 시장 임료는 연 200만원, 월 16.7만원을 징수하고, 매년 3%씩 증액하여 징수해야 합니다. (만약 성장률을 지방 도시를 가정하여 2%로 예상한다면, 초기 임료는 연 300만원, 월 25만원으로 하고, 매년 2%씩 증액시켜야 합니다.) 이렇게 시장 임료를 징수하는 것이 입주자 부담도 적고, SH도 지속적이고 안정적인 수익을 확보할 수 있어서 나을 것입니다.
 
ㄴ. 이 적용 임료와 시장임료의 기간 불일치와 불균형으로 공급자와 입주자 간의 기간별 이해득실이 계속 발생합니다. 초기는 입주자가 임료에서 손해를 보고, 공급자는 이득을 봅니다. 그 대신 후기에 가면 이 현상이 서로 반전합니다. 그래서 만기에 가면 일치하게 됩니다.
 
ㄷ. ㄱ에서 발생한 불일치 가격이 후기에 발생하는 가격 격차로 인한 토지임대부주택에도 프리미엄, 곧 땅값이 발생하여 집값이 토지소유주택처럼 커지는 문제가 생깁니다. 지금 2011,12년 분양한 LH 서초 강남 토지임대부 아파트가 그렇습니다. 2억원에 분양한 아파트 가격이 12억원으로 커져 있습니다. 그래도 토지임대부 아파트는 토지사유주택 24억원에 비하면, 절반 가격이므로 절반은 성공했습니다. 그러나 발생한 12억원은 발생하지 말아야 할 땅값이 생겨서 성공하지 못했습니다. 그 이유는 분양가격 2억원 아파트를 새로 사는 매입자가 2억워보다 낮아져야 할 주택 건물을 6배나 높은 12억원을, 그것도 일시불 목돈을 지급해야 하기 때문입니다. 원래 부동산은 이런 거래 방식 때문에 입주자는 주거가치에서 계속 적자를 보고, 나라는 가계부채가 자꾸 커지는 빚덩어리 사회를 만들어가고 있습니다.
 
ㄹ. 가장 큰 문제는 SH가 계약기간 만료 후에는 땅값이 커진 만큼 초과이익을 얻는다는 것입니다. 매년 3% 임료가 성장하는 사회이서 50년 후 땅값은 약 4.4억이 됩니다. SH가 50년간 받을 임료 수익은 예금 이자의 크기를 모두 보상 받았으므로 사실상 거래가 끝이 났습니다. 그런데 남은 땅값 4.4억원은 토지비 1억원을 제하면 3.3억원이라는 초과이익이 발생한 것입니다.
 
ㅁ. SH가 누린 초과이익 3.3억원 만큼 입주자는 손실이 발생합니다. 그래도 같은 아파트는 현재 같은 아파트 시장 시세 8억원보다는 낮기 때문에 분양을 받는 것입니다. 
 
3. 주택의 초기 임대료는 거의 모두 건물분 임대료입니다.
    (주택의 후기 임대료는 거의 모두 토지분 임료입니다.)
 
여기서 강동구 고덕강일지구 25평(잔용면적 59km2) 아파트 시장임료가 연간 200만원이라고 하면, 실제보다 너무 낮은 가격으로 보일 것입니다. 그래서 필자의 말이 맞지 않다고 오해합니다. 아닙니다. 그렇지 않습니다. 토지임대부는 건물을 3.5억원에 분양했기 때문에 이에 대한 건물 임대료는 지불하지 않습니다. 그런데 건물분 임대료는 감가상각비가 있기 때문에 적용 임률이 시장 이자율보다 감가상각률만큼 높여주어야 합니다. 
 
2억원 건물의 내용연수를 50년으로 하면 연간 상각률은 5%가 넘습니다. 그래도 5%를 가정하면 건물분 임대료는 이자율 5%에 감가상각률 5%를 합쳐서 적용 임율은 10%가 넘어가야 합니다. 그러면 건물분 초기 임료는 건물 분양가격 3.5억원에 연간 1천만원이 넘어가야 합니다. 정액법으로 계산해도 50년 수명에 연간 700만원입니다. 40년 수명이면 870만원입니다. 여기에 초기 토지임료 200만원을 합하면, 이 아파트는 연간 임대료가 900만원에서 1천 200만원 정도입니다. 그러므로 SH 토지임대부 아파트는 같은 지역(강동구)에 있는  25평 규모의 일반 아파트 시장 임대료와 거의 접근한 가격이 될 것입니다. 그러므로 SH가 강동구에 적용해야 할 25평 아파트 초기 토지임료는 연 200만원 밖에 되지 않습니다.
    

우리가 주택 임대료가 초기는 대부분 건물분 임료이고, 후기는 거의 모두 토지분 임료가 되는 것을 알아야 부동산시장을 이해할 수가 있습니다.
 
우리가 지금 살펴보는 바와 같이 강동구 고덕강일지구 아파트는 25평 집 한채에 토지임료가 연간 200만원 밖에 되지 않습니다. 이런 땅에 땅값은 수 억원이나 하는 것입니다. 그 이유는 땅값이 수요공급의 원리보다 이자율로 정해지기 때문입니다. 여기에 토지는 성장률이 들어가서 그 이자율이 더 낮아지기 때문입니다. 토지시장은 가격이 오를 때 정부 정책으로도 해결할 수 없는 것은 바로 토지의 이런 성질 때문입니다. 우리는 이런 토지의 시장 성질을 알아야 부동산 문제는 원인을 바로 알 수 있습니다. 
 
임료 및 땅값 성장률이 3%일때 이자율 5%는 실질 이자율을 2%로 낮추어 줍니다.
 
이자율 5%이면 초기임료 연간 200만원인 땅값은 1억원입니다. 1억원 = 200만원/(5%-3%)
이자율이 4%이면 초기임료 연간 200만원 땅값은 2억원입니다. 2억원 = 200만원/(4%-3%)
이자율이 3.5%이면 초기임료 200만원인 땅값은 4억원입니다. 4억원 = 200만원/(3.5%-3%)
 
이자율이 3.4%이면 초기임료 200만원인 땅값은 5억원입니다. 5억원 = 200만원/(3.4%-3%)
이자율이 3.2%이면 초기임료 200만원인 땅값은 6.7억원입니다. 6.7억원 = 200만원/(3.2%-3%)
이자율이 3%이면 초기임료 200만원 땅값은 실질 이자율이 사실상 0이 되어서 무한대 가격이 됩니다.
(이것은 땅을 매입하여 돈을 버는 것은 "땅 짚고 헤어치기"와 같다는 수학적 표현입니다.) 
 
참수익인 임료는 200만원인데 허구가격인 땅값은 이자율 변동에 따라 억대 거액이 춤을 추듯 하고 있습니다.

어느 당대표 출마자의 울산 땅값을 18억원에서 35억원까지 보는 것은 연간 임료가 0인데도 이런 무한대 성질의 가격이 유한기간인 경제 시스템 안으로 들어와서 발생한 것입니다. 그래서 땅값은 무한 기간의 가격이 유한 기간 세상에 들어와서 만들어진 영구 허구가격입니다. 한때 청년들의 눈을 멀게하고 영혼까지 빼앗아 간 가짜돈, 가짜자산인 가상화폐도 이 무한대의 가격 성질 때문에 발생한 100% 영구 허구가격입니다.   
 
지난 문재인 정부 시절, 서울 집값과 전세가격이 폭등한 것은 바로 이런 이자율 현상 때문이었습니다. 지금은 시장 이자율이 올라가니 집값이 내려가지 않을 수가 없습니다. 물론 집과 땅은 필수재이므로, 또 땅은 영구재이고 성장재이므로 내려가는 성질에는 소유자가 가격 버티기를 할 수 있습니다. 버티면 임료가 시간 흐름에서 커지는 성질로 인하여 다시 땅값, 집값도 오르기 때문에 이자율이 오른다고 땅값이 쉽게 내려가지는 않습니다. 이것을 땅값의 "하방 경직성"이라고 합니다. 땅값은 이자율 하락으로 오를 때는 걷잡을 수 없이 올라버립니다. 이런 땅값의 장기적 웅크림과 일시적 급등 현상의 주기적 반복을 두고, "개구리 뜀뛰기식" 가격 상승이라고 합니다.
 
토지임료는 선물이고 "착한 가격"이며, 땅값은 벌금으로, "가격 폭군"입니다.
 
이렇게 25평 아파트 토지임료는 초기 기준 연간 임료가 200만원 밖에 되지 않습니다. 아주 "착한 가격"입니다. 그러나 이 착한 임료 가격에 매겨지는 땅값은  4억원, 5억원으로 커져버립니다(이자율 3.3%, 임료 성장률 3% 기준). 지금 강동구에 25평 신축 아파트가 시세로 8억원 한다면, 그 값은 연간 임료가 200만원 밖에 하지 않는 곳의 땅값이 4~5억원 정도로 커져있기 때문입니다. 이와 같이 땅값은 시장에서 "가격 폭군" 역할을 하고 있습니다.

아래에 계산 예시를 보면 8억원 아파트 50년 가격은 원리금 총액에서 90억원이 넘어가야 본전이지만, 토지임대부주택은 같은 집에 살면서도 50억원만 들어갑니다. 그리고 장기로는 내는 토지임료만큼 세금 혜택도 받을 수 있습니다. 그런데도 일부의 학자나 언론은 토지임대부주택은 "땅은 안주고 집만 주고 반값", "반만 주고 반값인 반쪽 아파트"라고 비꼬며 부정적으로 보고 있습니다.  토지임대부주택은 50년간 50억원짜리 주택을 50억원만 들어가는 것이지만, 토지소유주택은 92억원의 원리금 총액이 들어갑니다.
 
건물이 없으면 고덕강일지구 토지임대부는 1억원 토지에 7억원 정도 임료 총액이 들어갑니다. 그러나 같은 위치 같은 규모의 아파트 토지에 토지가격 4.5억원, 50년간 지불해야 할 이자와 원리금은 총액이 무려 51.6억원이 필요합니다. 토지임대부 토지비용은 토지소유주택 토지비용에 비하여 13.6%에 불과합니다. 상황이 이러하다면, 과연 어느 것이 "온돈 주고 반머리도 못깍는 바보 짓"을 하고 있을까요?  학자여, 전문가여, 언론들이여, 제발 눈을 좀 뜨시기 바랍니다.    
 
부동산시장에서 토지임료는 "착한 가격"이고, 땅값은 "가격 폭군"입니다. 토지임료는 하늘이 사람에게 준 공짜 선물인데, 이를 소유하려고 들어서 땅값이라는 "가격 폭군"에게 벌금을 내고 있는 것입니다. 우리가 이것을 알아야 토지임대부주택이 얼마나 착한 가격인지를 알 수가 있고, 시장에서 부동산 문제를 해결할 수 있는 한 줄기의 빛이라도 발견할 수가 있습니다.
 
아무튼 지금 SH가 야심차게 준비하고 있는 토지임대부주택이 임료 책정에서 이런 문제가 있으므로, 이 가격 왜곡 현상을 바로 잡아가야 궁극적으로 성공할 수가 있습니다.
 
<SH 토지임대부 아파트 임료 책정의 계산 근거>
 
** 상세한 내용은 필자의 책, <한가위 희년나라>에 있습니다. 
** 혹시 계산 오류나 오자, 탈자가 있으면 연락을 주시기 바랍니다(010-9909-2069, 이대환).

SH 토지임대부 아파트 25평형(잔용면적 59km2)
강동구 강일동 174번지
주택건물 분양 예정가격 약 3.5억원
주택토지 토지임료 월 40만원 예정(연간 환산 임료 500만원)
  초기 임료 40만 1천원이지만 계산은 40만원으로 함
적용 이자율 5%, 임료 및 땅값 성장률 연 3%
건물 수명 및 사용기간 50년 가정
 
1-1. 이자율 5%, 성장률 3% 이면 
 
50년 후 원리금 : 토지비 1억원 * 11.4674(50년 5% 복리이자 종가율) = 11.4674원 = 약 11.5억원
50년간 토지임료 총액 : 초기임료 월 40만 *12월 = 480만원 * 209.3480(50년 5% 복리연금 종가율) = 10.05억원
  ** 환산 임료는 500만원 = 1억원 * 5%, 환산임료는 500만원이지만, 계산은 실제 임료 480만원으로 함 
50년 후 땅값 종가 : 1억원 * 4.3839(성장률 3%, 50년) = 4.4억원
50년후 총재산 : 10,05억원 + 4.4억원 = 14.4억원(반올림으로 계산 오차 다소 발생)
50년후 SH 초과이익 : 총재산 14.4억원 - 토지비 투자 원리금 11.5억원 = 약 3.4억원
 
50년간 임료 총액 : 초기 시장임료 월 16.7만원 * 12월 = 약 200만원 * 365.1747(50년 3% 성장연금 종가율) = 7.08억원
   *** 초기 임료 200만원 = 토지비 1억원 * (5%-3%)
50년 후 땅값 : 1억원 * 4.3839 = 4.4억원
50년 후 SH 재산 총액 = 임료수익 7.08억원 + 50년 후 땅값 4.4억원 = 약 11.5억원 
50년 후 원리금 11.5억원 = 50년 후 재산총액 11.5억원 => 원리금 = SH 책정 임료 = 시장 임료수익
 
<토지사유주택 투자비 가격 분석>
 
이 아파트와 같은 규모의 토지사유주택 가격 8억원을 시세대로 매입한다면
50년 후 원리금 총액은 91.7억원이 되어야 원리금 회수가 가능합니다(매입가격 8억원 * 11.4674 = 91.7억원).
 
(1) 건물 + 토지 전체 가격 대비(토지임대부는 토지소유주택에 비해 44.8% 싸다)

그러나 토지임대부주택  총 원리금은 건물 분양가격 3.5억원의 원리금 40.1억원(40.1억원 = 3.5억원  * 11.4674 = 40.1억원
실제 임료 총액 10,5억원을 합하면 50년 총액은 50.6억원입니다. 이것은 소유주택 91.7억원보다 41.1억원 가량 가격이 낮습니다. 비율로는 50년 총액에서 44.8%( 44.8%= 41.1억/91.7억) 낮습니다. 토지소유주택은 현재 1억원 토지를 약 4.5억원(4.5억= 아파트 시가 8억원-건물분양가격 3.5억원)으로 높여 사서 50년 후는 땅값이 41.4억원으로 커져야 겨우 본전(원리금)을 하게 됩니다. 그리고 50년 후 발생하는 41.1억원도 실물은 1원도 존재하지 않는 허구가격입니다. 
 
(2) 토지가격만 대비(토지임대부는 토지소유주택에 대비 13.7%~20,3% 밖에 안될만큼 싸다)

시장가격 8억원인 토지소유주택에서 건물분 3,5억원을 제외한 땅값을 4.5억원입니다. 이에 따른 50년 토지 투입 원리금 총액은 51.6억원입니다(51.6 =4.5*11.4674). 토지임대부주택 50년 성장 임료 총액은 초기임료 7.08억원입니다(7.08억원 = 200만원 * 354.1747).  토지임료 7.08억원은 소유주택 토지 투입 원리금 51.6억원에 비하면 13.7%입니다. SH가 실제 적용한 토지임료 500만원의 50년 투자 원리금 총액은 10.5억원에 비해도 20.3% 밖에 되지 않습니다. 이것은 토지임대부주택의 토지 부담이 토지소유 주택 토지분을 비교하면 반값보다 더 적은 13.7%~20.3%에 불과합니다.
 
1-2 이자율 5%, 성장률 2%이면
 
50년 후 원리금 : 토지비 1억원 * 11.4674(50년 복리이자 종가율) = 11.4674억원 = 약 11.5억원
50년간 토지임료 총액 : 초기임료 월 40만 *12월 = 480만원 * 209.3480(50년 복리연금 종가율) = 10.05억원
50년 후 땅값 종가 : 1억원 * 2.6916(2% 성장률, 50년) = 2.7억원
50년후 총재산 : 10,05억원 + 2.7억원 = 17.75억원(반올림으로 계산 격차 다소 발생)
50년후 SH 초과이익 : 총재산 12.75억원 - 토지비 원리금 11.5억원 = 약 1.25억원
** 시장임료는 비용과 수익이 일치
 
50년간 임료 총액 : 초기 시장임료 월 25만원 * 12월 = 약 300만원 * 292.5271(50년 2% 성장연금 종가율) = 8.8억원
   *** 초기 임료 300만원 = 토지비 1억원 * (5%-2%)
50년 후 땅값 : 1억원 * 2.6916 = 2.7억원
50년 후 SH 재산 총액 = 임료수익 8.8억원 + 50년 후 땅값 2.7 = 약 11.5억원 
50년 후 원리금 11.5억원 = 50년 후 재산총액 11.5억원 => 원리금 = SH 책정 임료 = 시장 임료수익
** 시장임료는 비용과 수익이 일치  
 
2-1 이자율 5%, 성장률 3%, 내용연수 및 사용기간 40년으로 하면
 
40년 후 원리금 : 토지비 1억원 * 7.0400(40년 5% 복리이자 종가율) = 7.04억원
40년간 토지임료 총액 : 초기임료 월 40만 *12월 = 480만원 * 120.7980(40년 5% 복리연금 종가율) = 5.8억원
40년 후 땅값 종가 : 1억원 * 2.2080(2% 성장률, 40년)  = 2.2억원
40년 후 SH 재산 총액 : 임료 수익 총액 5.8억원 + 땅값 총액 2.2억원 = 8억원
40년 후 초과이익 : 8억원 - 7.04억원 = 약 1억원   
 
2-2 이자율 5% 성장률 2%, 내용연수 및 사용기간 40년으로 하면 
뒤에 올립니다. 
 
<참고 자료 보존용>
 
1. 2011년 토지임대부주택으로 분양한 강남 서초 LH 5단지의 경우 전용면적 84㎡를 2억 원선으로 분양했는데 2022년 현재기준으로 12억~14억으로 분양가 대비 6배가 올랐습니다. 마찬가지로 2012년 분양한 LH 강남 자곡동 브리즈힐도  전용면적 84㎡ 기준 2억 2천만 원선 분양, 현재시세는 12억~13억 원대입니다. 
 
2. 주택법 시행령 81조에 따르면 공공택지 토지임대주택을 지을 경우 토지임대료는 토지조성원가에 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 '은행법'에 따른 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정합니다. 그러나 개정안에 따라 앞으로 토지임대부 분양주택은 토지임대료를 조성원가보다는 높고 주변 시세보다는 낮은 수준으로 책정할 수 있게 변경됩니다. 

연초 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 토지임대부 주택을 발표하면서 "토지임대료가 20~30만원정도 될 것"이라고 보기도 했습니다. 하지만 그간 금리가 크게 오른데다 법 개정으로 인해 임대료가 정해지면 월 30만원보다는 비싸질 가능성이 큽니다. 토지임대료 산정기준을 원가보다 얼마나 높여 잡느냐에 따라 최종 임대료가 정해질 뿐더러 최종 토지임대료는 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해야하기 때문입니다. 
 
3. 2023년 3월 7일 오후 4시 반경 SH 담당자에게 전화로 문의 결과 초기임료 40만 1천원은 인근 지가 승승률에 근거하여 올릴 수 있도록 되어있고, 임대차보호법에 따라 연간 5% 상한선이 적용된다는 확인을 받음.