<P>우리 아파트는 지난 2012년 9월에 노후 엘리베이터16대를 전부 교체 했습니다.</P>
<P>하자보수 기간을 5년으로 했습니다.</P>
<P>이 경우 유지보수 계약은 언제 해야하며 대당 유지보수비는 얼마정도라야 적정 할까요?</P>
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<P>또 하나 관리소장이 대표회의 의결을 거치지 않고 임의로 당초 엘리베이터 공사 업체와</P>
<P>유지보수 계약을 해 버렸습니다.(대당 63,000으로 5년간)</P>
<P>볍률적으로 무권대리 행위가 되었습니다.</P>
<P>동대표들은 절대 추인을 해줄수 없다고 하고 관리소장은 이달말로 사표를 낸다고 합니다.</P>
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<P>이 사안을 어떻게 처리해야 가장 원만하게 처리가 되겠습니까?</P>
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첫댓글제가 보기에는 계약은 관리주체의 고유권한으로 주택관리전문가인 관리소장의 몫이나 입대의에 보고없이 채결한 것은 절차상 하자가 있다고 봅니다. 즉 불신을 받게한 거지요. 그러나 대당 금액과 기간은 10츨이하 저층이 아니라면 적절하다고 봅니다. 우린 15층인데 88000원입니다. 잘 하는 소장같은데 자기 주장이 강한 분으로 보여지네요. 절차탁마하세요.과유불급 소탐대실입니다.
1. 하자보수와 유지보수는 엄격하게 분리해야 하는 것으로써, 하자보수의 경우 시설물의 설치와 관련하여 문제가 있을 때 무상으로 보수를 해 주는 것이고 유지보수의 경우 시설물을 사용함에 따른 부속의 교체 및 관리를 말하는 것입니다. 따라서 하자보수기간중이라 하여고 유지보수는 해 주어야 하므로 계약을 체결하는 것이 맞습니다. 2. 유지보수업체를 선정하는 경우 제한경쟁입찰과 일반경쟁입찰로 업체를 선정할 것인가에 따라 다릅니다. 따라서 유지보수업체를 선정함에 있어 어떤 조건을 부여했다면 입대의 의결로써 그 제한사항을 제시해야 합니다. 그러나 일반경쟁입찰로써 업체를 선정했다면 입대의 의결이 필요하지 않습니다.
한편, 관리소장이 계약을 한 것을 두고 무권대리인에 의한 계약인지에 대해 따져 봐야 할 것입니다. 즉, 무권대리행위는 대리행위의 다른 요건은 모두 갖추었으나 그 행위에 관한 대리권이 없는 경우를 말하는데, 이 경우 관리소장은, 대리권은 있으나 대리행위의 다른 요건중의 하나를 갖추었는지(일반경쟁입찰) 또는 갖추지 못했는지(제한경쟁입찰에 따른 입대의 의결)를 살펴야 하는 것입니다. 3. 무권대리행위에 대하여 추인을 하게 되면 무권대리행위가 아니라 권한대리가 되는 것입니다. 하지만 입대의는 관리소장의 계약행위가 무권대리행위라고 주장을 하고 있으며 관리소장은 고유권한이라고 주장을 하는 것으로 보여지는데
계약의 내용으로 볼 때, 다른 사항은 문제가 없지만 계약기간이 5년으로 되어 있습니다. 따라서 이 내용은 일반적인 계약의 내용(2년)이 아니라 그 기간이 훨씬 신장된 계약으로 볼 수 있으므로 제한경쟁입찰의 내용으로 보여진다 하겠으므로 입주자대표회의의 의결이 있어야 할 것으로 보여집니다. 그러므로 관리소장이 임의로(단독으로) 5년이라는 기간을 정해서 계약을 한 것은 부당해 보입니다. 만약 관리소장이 20년으로 계약기간을 정했다면.... 인정 되는 것인가요? 그 후의 일은 귀 아파트 입주자대표회의에게 공을 던지겠습니다.
첫댓글 제가 보기에는 계약은 관리주체의 고유권한으로 주택관리전문가인 관리소장의 몫이나 입대의에 보고없이 채결한 것은 절차상 하자가 있다고 봅니다. 즉 불신을 받게한 거지요. 그러나 대당 금액과 기간은 10츨이하 저층이 아니라면 적절하다고 봅니다. 우린 15층인데 88000원입니다. 잘 하는 소장같은데 자기 주장이 강한 분으로 보여지네요. 절차탁마하세요.과유불급 소탐대실입니다.
답변을 정확히 하셨으면 합니다....업체선정과 계약내용은 입대의 의무이자 권한입니다...관리주체는 계약의 당사자 입니다...계약의 주체와 업체선정 주체를 혼돈하시면 안됩니다...본문글 내용은 관리소장 해임 사유 입니다..
1. 하자보수와 유지보수는 엄격하게 분리해야 하는 것으로써, 하자보수의 경우 시설물의 설치와 관련하여 문제가 있을 때 무상으로 보수를 해 주는 것이고 유지보수의 경우 시설물을 사용함에 따른 부속의 교체 및 관리를 말하는 것입니다. 따라서 하자보수기간중이라 하여고 유지보수는 해 주어야 하므로 계약을 체결하는 것이 맞습니다.
2. 유지보수업체를 선정하는 경우 제한경쟁입찰과 일반경쟁입찰로 업체를 선정할 것인가에 따라 다릅니다.
따라서 유지보수업체를 선정함에 있어 어떤 조건을 부여했다면 입대의 의결로써 그 제한사항을 제시해야 합니다.
그러나 일반경쟁입찰로써 업체를 선정했다면 입대의 의결이 필요하지 않습니다.
한편, 관리소장이 계약을 한 것을 두고 무권대리인에 의한 계약인지에 대해 따져 봐야 할 것입니다.
즉, 무권대리행위는 대리행위의 다른 요건은 모두 갖추었으나 그 행위에 관한 대리권이 없는 경우를 말하는데,
이 경우 관리소장은, 대리권은 있으나 대리행위의 다른 요건중의 하나를 갖추었는지(일반경쟁입찰) 또는 갖추지 못했는지(제한경쟁입찰에 따른 입대의 의결)를 살펴야 하는 것입니다.
3. 무권대리행위에 대하여 추인을 하게 되면 무권대리행위가 아니라 권한대리가 되는 것입니다.
하지만 입대의는 관리소장의 계약행위가 무권대리행위라고 주장을 하고 있으며
관리소장은 고유권한이라고 주장을 하는 것으로 보여지는데
계약의 내용으로 볼 때, 다른 사항은 문제가 없지만 계약기간이 5년으로 되어 있습니다.
따라서 이 내용은 일반적인 계약의 내용(2년)이 아니라 그 기간이 훨씬 신장된 계약으로 볼 수 있으므로
제한경쟁입찰의 내용으로 보여진다 하겠으므로 입주자대표회의의 의결이 있어야 할 것으로 보여집니다.
그러므로 관리소장이 임의로(단독으로) 5년이라는 기간을 정해서 계약을 한 것은 부당해 보입니다.
만약 관리소장이 20년으로 계약기간을 정했다면.... 인정 되는 것인가요?
그 후의 일은 귀 아파트 입주자대표회의에게 공을 던지겠습니다.