2016.02.13. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인02-478-980)
부제 : 둔촌주공 조합원
분양신청 결과를 앞두고 감정평가액vs권리가액vs추가분담금이
궁금하다?
봄을 재촉하는 봄비가 연이틀 계속해서
내립니다.
설 명절 후의 봄비여서 더
반갑네요.
연중 행사도 무사히 치뤘겠다
명절증후군에 시달린 우리
여성분들은
오늘 같은 날 뜨끈뜨끈한 찜질방에서 허리 지지고 있으면 딱
좋을 날씨입니다.
구운 계란에 식혜까지 마시면~~~흠~행복하겠죠?
남성분들이
삐집니다.
요즘 남녀 차별하면 안된다고 같이 허리 지지자고 하네요.
암튼 아이들(?) 앞에서는 찬물도 함부로 못
마신다니까요.
가정의 평화를 위해서 큰 아이(?) 작은 아이 다 모시고 가서
저녁까지 깔끔하게 해결하고 오시면 좋겠습니다.
주말에 봄비까지 내려
부동산 시장은 적막강산 그자체입니다.
둔촌주공재건축 시장도 예외는 아닙니다.
조합원들은 분양신청 집계
결과를 눈빠지게 기다리고 있는데 아직입니다.
우선 조합원 분양신청 1순위
집계를 발표한 후 2순위, 3순위를 정리하면 좋을텐데...
세대수가 워낙 많고 직접
참석에 우편 접수까지 집계하려면 시간 꾀나 걸릴 것이라고 예상은 했습니다만 엄청시리 더디다는 생각이
듭니다.
감정평가를 위한 현장조사
기간(2015.09.03~2015.10.30일)에 둔촌주공아파트 토지등소유자(조합원)의 종전자산 및 종후자산에 대한 개략적인 감정평가액을 추산해
보았을 것이지만, 실제와 예상은 다른 결과를 초래할 수 있어 실질적인 조합원 분양신청이 끝난
시점에 조합원 분양신청 결과를
토대로 종전자산 평가를 하고, 사업비, 종후자산 평가, 일반분양 물량을 가늠하여
추가분담금(수익성)을 산출한 후 관리처분 준비를
하야되니 시간이 걸리 법도 합니다. 애가 타도 기다려야 하겠습니다.
2월 현재 둔촌주공아파트
조합원 분양 신청 결과는 공식적으로 집계되지 않았지만 134㎡(50평형), 95㎡(37평형), 59㎡(26평형)은 기존 204세대, 504세대,
976세대를 휠씬 웃도는 것으로 전해지고 있습니다. 109㎡(43평형)과
84㎡(33평형)의 세대수 감소가 예상되며, 신규 분양 세대수 내에서 134㎡(50평형), 95㎡(37평형), 59㎡(26평형) 세대수 증가와
설계변경을 겸해야 하므로 조합원들이 원하는 만큼의 증감은 어렵지 않나 생각됩니다. 조합에서 조합원들이 1순위에
신청한 평형에 분양받을 수 있도록 긍정적인 검토를
한다고 합니다.
그럼 조합원 분양신청 결과를
기다리면서 감정평가액vs권리가액vs추가분담금에 대해 알아보기로
하겠습니다.
감정평가액vs권리가액vs추가분담금이
궁금하다?
둔촌주공아파트는
2015.08.05. 사업시행인가 고시를 득하고, 조합원 분양신청(1차 2015.10.28~2015.12.18, 2차
2015.12.18~2016.01.07)이 끝나 조합원 분양신청 결과 집계를 기다리고 있는
시점입니다.
조합원들은 기존 평형의 대지지분을 기준으로 하여 각자가 선호하는 평형으로 분양신청을 하였지만 과연 1순위 분양신청에 배정받을 수 있는지,
종전자산 평가액이 얼마로 책정될지, 추가분담금이 얼마나 나올지 매우 궁금해 합니다.
종전자산 평가액을 알아보기에 앞서 조합원 권리가액 산출의 기준이 되는 종전자산 평가액과 권리가액이 다르다는
것을 인지하여야 할 것입니다.
감정평가액(재산평가액) = 대지평가액 +
건물평가액 + 균등배분액
권리가액
=
종전자산감정평가액(재산평가액) x 비례율(지분제에서는 무상지분율)
비례율(지분제에서는 무상지분율)
= {(분양 총수입 - 사업비 총액) ÷ 종전자산평가 총액} x 100
추가부담금 = 분양받을 아파트 조합원분양가 - 조합원
권리가액
|
위의 산식에서 보면 추가분담금은 조합원 권리가액이 높고 조합원 분양가가 낮을수록 적다는 것을 알 수 있습니다. 또한 권리가액을 높이려면
감정평가액 및 비례율이 높을수록 유리하다고 할 수 있습니다.
하지만 감정평가액과 비례율은 서로 반비례 관계에 있다고 하는데 이들 감정평가액과 비례율의 상관관계를
알아보도록 하겠습니다.
분양 총수입 =
(일반분양가+조합원분양가+기타)
(사업원가:사업비
총액) = (사업비+종전자산평가액+기타)
비례율 = {(분양 총수입 - 사업비
총액) ÷ 종전자산평가 총액} x 100 |
재개발·재건축 등 정비사업의 수익성은 분양
총수입(일반분양가+조합원분양가+기타)에서 사업원가(사업비+종전자산평가금액+기타)를 제외하면 되는데 이를 토대로 아래
비례율 산식을 살펴보겠습니다.
비례율 = {(분양 총수입 - 사업비 총액) ÷ 종전자산평가 총액} x 100
종전자산 평가액이 높으면 사업비 총액도 많아져 분양 총수입이 줄어드는 것을 알 수 있습니다. 물론 비례율도 줄어들게 됩니다. 따라서
감정평가액이 높아지면 다른 조합원들들의 감정평가액도 높아지기 때문에 사업원가만 높이게 되고 결국에는 비례율이 낮아져 그만큼 사업성은 떨어지게
됩니다. 그 결과 분양신청을 하지 않고 현금청산을 원하는 조합원들을 위한 현금청산 금액만 높여주는 격입니다.
그렇다고 종전자산 평가액을 턱없이 낮출 수도 없는 일이고 감정평가기관에서는 조합원 간의 형평성에 의거 적정한 종전자산 평가를 통한 공정한 권리가액을
평가하게 됩니다.
조합원 종전자산평가는 공정성을 기하기 위해 2개 이상의 감정평가기관이 산출한 금액을 합산해 평균 산출한
금액으로 산정하게 됩니다. 최근에는 층, 향, 조망권 별로 세밀하게 구분하기도 하며 종전자산평가액이 달라짐에 따라 권리가액도 다르게 평가되고
있습니다.
여러분들의 이해를 돕기 위하여 고덕주공 2단지 종전자산평가액을 알아보았습니다. 고덕주공 2단지는 저층아파트로 비로열층과 로열층의 차이가 크지 않으며 그 차이는 구입 시 매매가 차이와 흡사하다고
보면 되겠습니다.
하지만 둔촌주공아파트는 5층과 10층이 혼재되어 있는 특수한 단지로 그 평가 방법이 다를 것으로 예상되고 있으며 부동산 전문가 집단조차도 평가 방법을 가늠하기 어렵다며 어떻게 평가될지에 대해 초집중 모드입니다.
종후자산평가는 향후 평가대상 부동산이 적법하게 완성된 상태를 전제로
하여 행해지는 일종의 조건부 평가로 공사 착공 전에 평가하는 방법입니다. 각 조합원에게 배정할 신축 아파트의 경우 평형별, 층별, 향별, 동별 위치에 따라 그 가치가 상이하게
평가되며 이로 인한 이해관계자가 발생할 것으로 예상됩니다. 조합에서는 관리처분시 야기될 분쟁의
소지를 없애기 위해 종후자산평가액을 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 2인 이상의
감정평가업자가 감정평가한 평가액을 산술평균하여 산정하고 있습니다.
이렇게 종전자산평가액, 권리가액,
종후자산평가액이 정해지고 나면 조합원 추가분담금을 산출하게 됩니다.
추가부담금 = 분양받을 아파트 조합원 분양가 - 조합원
권리가액
즉, 종후자산평가액에서 조합원
권리가액을 빼면 추가분담금이 나오게 됩니다.
조합원 개개인이 소유한
기존주택이 로얄층에 남향이라면 종전자산평가액이 상대적으로 높아 권리가액이 높다고 하겠습니다.
하지만 종후자산평가액은 같은 조건을 가진 조합원이라도 향후 배정받을
신규아파트의 평형별, 층별, 향별, 동별 위치에 따라 다르게 평가되며 추가분담금은 조합원 개개인에게 다르게 적용된다고 할
것입니다.
조합원들 중 같은 지분에 층도 같은데 추가분담금이 다른
경우를 예로 들어보겠습니다.
ex) 4단지 426동 501호 조합원과 426동 504호
조합원이 분양신청을 하였습니다.
a의 경우 501호와 504호 43평
신청 → 신규 아파트 43평 배정시 층, 향, 동이 같을 경우는 희박하다고 보며 추가분담금이 다르게 책정됩니다.
b의 경우 501호 50평 신청, 504호
37평 신청 → 분양 신청 평형 자체가 다르게 때문에 추가분담금이 다르게 책정될 수 밖에
없습니다. |
하물며 기존주택의 대지지분, 층, 향이 다른 조합원의 경우 추가분담금은
다를 수밖에 없습니다.
게다가 최근에 짓는 신규 분양아파트는 평형별, 타입별, 층별, 향별, 동별 위치가 다양하여 추가분담금 적용이 각기 다를 수밖에 없습니다. 하지만 추가분담금의 척도가 되는 감정평가의 차등 적용은 이해당사자인 조합원 간의 분쟁의 소지가 발생될 수 있어 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자가 감정평가한 평가액을 산술평균하여 최대한 공정하게 산정하고 있습니다.
조합원 분양신청 집계를 기다리면서 알면 알수록
어려운 재건축 용어에 대해
알아보았습니다.
공부를 한다고 했는데 알쏭달쏭하기만 합니다. 실제와 다르고 틀린 부분도
있을 것입니다.
주저하지 마시고 콕 꼬집어서 지적해
주시면 한 수 배우겠습니다.
꾸벅~!
※아래
매물은 둔촌주공아파트 전체 부동산에 출시된 급매물로 조합원 분양 평형 신청 등
매물의
특이사항을 정리해
보았습니다.
1단지
7.5평(대지지분 8.84평) 4억원 1순위 34평
1단지
16평(대지지분 19.09평) 6억500만원 1순위 34평 6척1000만원 1순위 26평
1단지
18평(대지지분 21.48평) 6억4500만원 1순위 34평
1단지
22평 (대지지분 26.24평)
1단지
25평(대지지분
29.83평)
8억3000만원 1순위
37평
2단지
16평(대지지분
18.76평)
5억9500만원 1순위
34평
2단지
22평 (대지지분 26.24평) 7억3000만원
2단지
25평(대지지분
29.83평)
8억1000만원
1순위
43평
3단지
23평(대지지분 18.76평) 6억1000만원 1순위 34평
3단지
31평(대지지분
25.79평)
7억3000만원
1순위34평
3단지
34평(대지지분
28.66평)
8억1000만원
1순위 43평
4단지
23평(대지지분 18.34평) 5억9000만원 1순위 34평
4단지
25평(대지지분
20.64평)
6억4000만원
1순위
34평
4단지
25평(대지지분
21.48평)
6억5000만원 1순위
34평
4단지
34평(대지지분
28.66평)
7억9000만원 1순위
34평
4단지
34평(대지지분
29.83평]
8억3000만원 1순위
37평
※ 조합에서도 언급이 있었고 조합원 분양신청에 대한 변경 신청이 있을 예정임을 감안하고 구입하시면 될
것입니다.
둔촌주공
재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
둔촌주공 드림공인
02-478-9800
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