국토, 지역 균형 발전 및 그 수단 중 하나인 지방 부동산 대세 상승 3.

태양은 가득히 추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고  글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 36324 등록일 2017-11-25 04:32 3.부동산 시장의 호황기 때 초과다 공급된 물량에다 선박, 조선, 해운, 기계산업의 불황으로 인해 더욱 암울해져 보이는 부산, 울산, 경남의 부동산 시장은 중기적으로도 그리 좋아 보이지 않는다.그러나, 몇 년 쉬어갈 지라도, 그리 오래지 않아 소외된 지방 부동산 시장을 이끌고 나갈 시범 케이스 지역을 중심으로 한 부동산 시장은 빠르게 회복될 것이다.공급 물량 급감과 동시에 주택 재고 물량과 기존 과다 공급물량을 해소하는 지역별로 부울경 부동산 시장은 순차적으로 회복될 것이며, 그 이후부터 장기 호황 사이클을 그리게 될 것이다.부산, 울산지방은 차후에 좀 더 구체적으로 살펴 보기로 하고 오늘은 경남지방부터 함 살펴보자.각 투자자들은 보다 세심하고 정교하게 각 지방과 지역의 가격, 수급등 각종 기초 자료들은 물론 거래량, 전월세가 추이, 지역 부동산 심리 등등까지 세심하게 잘 살펴 투자해야 할 것을 재강조 한다.1년 6개월 전, 2015년 중반부터 상승기를 마감했던 울산, 창원, 김해, 거제, 통영시 등등의 부동산 시장은 올해, 내년에도 초과다 물량이 해소되기는커녕 2019년에는 더 많은 입주물량이 기다리고 있는것 같다.넘쳐나는 미분양 물량까지 더해져 당해 지역들은 지역 경제 회복과 과잉 물량 부담에서 벗어날 때까지 더 오랜 기간 침체기를 겪을 수밖에 없을 것이다. 반면에 공급물량 지속에도 불구하고 혁신도시, 도청, 항공산업 등의 진주시나 각종 지역 개발사업이 많은 양산 신도시의 입주 완료로 공급물량이 급감하게 될 양산시 등등의 부동산 시장은 중기 이상의 과잉 물량 부담이 없는 한,단기 과다 입주물량에는 흔들릴 수는 있어도 울산, 창원, 김해, 거제, 통영 등등보다는 상대적으로 더 빨리, 더 많이 회복되어야 하고, 그것이 정상이다.지역 경제 침체, 수요 빈약, 과다 공급물량 지속 등 같은 이유로,2012년 이후 지금까지 5년째 침체 중인 청주, 천안시 등의 충청 남북도 부동산 시장과 구미시. 포항, 경주시 등 경북 부동산 시장의 장래 전망도 그리 좋아 보이지 않는다.지금까지는 그리 나쁘지 않았지만 동계 올림픽이 끝난 내년 이후 과잉 공급 물량이 더 쌓이고 있는 강원도 부동산 시장도 마찬가지다.그나마 광주, 전남 부동산 시장은 나쁘지 않고 세종시 물량 막바지 소화 단계인 대전, 세종시 부동산 시장도 그리 나빠 보이지 않다. 전북, 제주도 부동산 시장은 충청, 경상 지방 보다야 낫지만 그리 좋아 보이지 않다.침체 지속 중인, 수요 여력이 빈약하여 가격, 수요, 공급 등 시장 원리가 상대적으로 잘 작동되는 낙후된 지방의 부동산 시장이 바닥을 찍고 상승하기 위한 필요조건은 공급 과다 물량이 해소되어야 함도 재강조 한다.저렴한 가격 등 가격 측 요소, 그리고 지역 경제 발전, 지역 인구, 지역민 소득 증가 등의 수요 측 요인까지 충족되면 필요, 충분조건이 모두 성취, 충족될 수 있겠지.전국적인 투자수요 대상인 서울 강남 3구 등 서울 지방과는 비교 대상이 아니지만, 시장이 협소하기에 소수의 외부 투자 가세만으로 지방 부동산을 회복 시킬수 있고, 지역,지방을 더욱 축소시켜 기초 자치구, 혹은 읍면동 단위로 작업 한다면 집값을 급등 시킬수도 있는 지방,미세 하지만, 최근들어 서울 등 외부 투기, 투자세력의 움지임이 다소 포착되는 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구 등 낙후된 지방의 소지역 부동산 시장을 다시 한번 더 주시해 본다.올해, 내년, 상대적으로 공급 과잉에서 보다 자유로운 대구, 광주 부동산 시장과 마찬가지로 수성구 범어동, 남구 봉선동 등의 매물은 극소수에 불과한데... 주택의 수요기반이 상대적으로 취약하기에 회복 탄력성은 상대적으로 약할 수 있어도, 과다 공급물량의 부담에서 상대적으로 보다 자유로운 전라 남북도의 부동산 시장과 대전 서구 둔산동의 부동산 시장은 지금도 그렇지만 중기적으로도 그리 나빠 보이지 않는 데 외부투자자들까지 가세 한다면?특히, 장기간 공급 부족상태임에도 집값이 오르지 못했던 대전시는 세종시로 수요층을 뺏기지 않았다면?아파트 입주물량이 급감하게 될 2018~2019년 이후의 대구시와 세종시도 마찬가지다. 세상사 오르막이 있으면 내리막도 있고, 궁즉통이 있으면 통즉궁, 그 반대 현상도 있기 마련이고,오랜기간 집값 하락 때문에 힘들었던 지역민들은 집값 때문에 웃을 날도 그리 머지않는 시기에 올 수도 있을 것이다.지난 날 전월세 세입자가 그랬듯이...두 차례 버블, 리먼 사태 후 2014년 전후까지 서울 부동산 시장이 다년간 긴 침체를 겪었듯, 몇 연간, 심지어 충청지방처럼 지난 5년 앞으로 2~3년, 7~8년간의 부동산 침체에서 힘겨워 하는 소외된 각 지역민들은 때가 되면 부동산 시장에서 크게 웃을 날은 반드시 오게 되어있단 말이다.지역 경제, 인구 등 수요요건이 극히 취약 하기에, 비록 서울, 경기 일부 지역민들 만큼은 웃을 수 없을지라도...  동심원적 파급력 내지 파급 효과로...소외된 지방 부동산 시장의 활성화를 이끌게 될 시범 케이스 지역이 더욱 괄목할 정도로 지역 경제, 일자리를 크게 증대시키고 도시 및 주거환경을 상전벽해로 발전시킨다면 이에 자극받은 전국 지방, 지역들은 더욱 오래 더 크게 웃을 수 있는 날도 올 수도 있겠지.중단기적으로도 그렇겠지만, 장기적으로도 현재는 동급의 삐리리지만, 십 년, 이십 년이 걸리든, 장차 시범 케이스 지방과 지역의 부동산 시장이 서울 강남을 넘어 글로벌 해양도시의 경쟁력을 갖추는 날이 오게 되면 말이다. 전라, 충청 지방의 집값은 상대적으로 수요층이 빈약 하기에 서울 주변 지역보다 느게, 덜 오르게 되겠지만, 세종시의 폭풍 입주를 마지막으로 입주 물량이 급감하게 될 대전시 서구, 유성구 등 외부 투기꾼들의 흔적이 현저한 일부 지역의 집값은 빠르면 올해 2018년, 늦어도2019년부터 크게 오를 수 있을 것이다. 보다 구체적으로,도룡동 SK 뷰 등 대전 서구, 유성구, 중구 순으로, 심지어 일부 투자자들은 동구, 엑스포 등으로, 나아가 인근 세종시, 천안시, 청주시 등으로 열심히 투기꾼들이 열심히 흔적들을 남기고 있기에 대전시 전용 면적 25평의 아파트 가격이 10억 대, 그 이상도 그리 오래 걸리지 않을것 같다. 천안시는 천안 신불당의 전용 84는 7억 대 실거래가 이후 이제 8억 대, 성성 지구의 5억 대 실거래 가격도 마찬가지로 오래 걸리지 않을 것이고, 백석 지구도 이에 준하겠지?그 때가 되면 천안에서도 비선호 지역 이었던 효성, 포레나 등 두정역, 아산 분양권과 그 지역의 구축도 슬금슬금 움직이고 있음. 세종시는 대전 서구, 유성구, 심지어 중구 구축까지 전용 25평의 가격이 각각 10억, 5~6억대를 넘어서게 되면 세종시의 선호지역인 3생, 4생, 도램 마을을 중심으로 실거래가 및 호가가 급상승 할 수도 있다. 이편한세상 푸르지오, 메이저 시티 3블럭의 호가, 실거래 가격은 더 상승 하겠지? 대전, 세종시에 비하면 과잉 입주물량의 늪에서 아직 헤어 나오지 못하고 있는 청주시조차 복대동과 인근 지역, 지웰 1, 2차 주변지역은 물론, 청주 가경 자이, 가경 아이파크 등 홍골지구, 칸차빌 3차 등 율량동, 테크노 폴리스 등지의 가격도 2020년 전후가 되면 꿈틀댈 수 있을 것이다.동남 택지 지역도 마찬가지. 광주시는 남구, 광산구 등 일부 지역을 중심으로, 최근 언론 등의 폭락 타령에도 불구하고 남구 봉선동 더 샵,재일 풍경채, 스윗 닷 홈, 아델리움, 남양 휴튼 등등의 가격도 견조할 것으로 예상된다. 광주시 남구는 대구 수성구, 대전시 서구, 유성구 등과 마찬가지로 지역 수요층이 많은 지역이기에,광주 남구는 물론 평당 2천에 육박하는 상무 힐스테이트, 에스케이 뷰 등 광산구 수안지구 등까지 호남 지역민들이 선호하는 소지역의 집값은 전고점을 뚫고 재상승 하기까지 오래 걸리지 않을것 같음. 전주시는 바구멀 서신 아이파크 등 에코, 효천, 혁신지구 등등과 전북 혁신도시의 덕진구 에코시티 더 샵, 자이, 데시앙 등, 그리고 기존 신시가지 아이파크 등등의 집값도 2020년을 전후하여 상승할 수 있을 것이다. 마찬가지로 비록 소폭, 점진적 상승일지라도 전주 효자 힐스 어울림 등등과 전주 신시가지 준신축, 아르, 세븐필, 따박골 힐스 등에도 소액 갭투자들이 꾸준히 유입되고 있는만큼 전주시도 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승에서 소외되지 않을 것 같다. 인근 춘천시와 더불어 수요층이 빈약 한데다 중장기간 공급 물량, 미분양 물량이 많은 원주시는 혁신도시 인근의 반곡동 푸른숨 휴브레스 등 저가 신축과 더 샵 센트럴 파크 등 분양권을 위주로 법인 투자자 등이 소수 유입 중이나 중단기적으로는 다른 낙후 지방과 비교해도 상대적으로 낮은 상승조차 쉽지 않아 보인다.중장기적으로는 데세 상승에 동참하게 되겠지만 말이다.