매매잔금으로 세금을 줄이는법

[가별]

부동산 거래는 ‘계약→중도금→잔금→등기’의 과정을 거쳐 소유권이 이전되는 것이 원칙이다. 그런데 이러한 과정에서 다양한 세금문제가 파생하는데 세법은 이 중 ‘잔금청산일’을 매우 중요하게 생각한다. 이 날을 기준으로 세법을 적용하는 경우가 많기 때문이다. 지금부터는 ‘잔금’으로 세금을 줄이는 원리 및 부동산 보유기간에 따른 다양한 세금제도들을 종합적으로 살펴보자.

잔금과 비과세 전략

세법은 일반적으로 잔금청산일을 기준으로 취득시기나 양도시기를 정하고 있다. 따라서 잔금을 잘 조절하면 세금혜택을 받을 수 있는데 사례를 통해 이에 대해 알아보자.

(1) 1세대 1주택자의 경우

<사례>
서울 동작구 상도동에서 살고 있는 L씨는 다음과 같은 주택을 보유하고 있다.

① 계약일 : 2014년 2월 28일
② 잔금지급일 : 2014년 3월 31일
③ 등기접수일 : 2015년 4월 1일

L씨는 1세대 1주택자로서 이 주택을 처분하고자 한다. 언제 처분하는 것이 좋을까? 이 주택은 시세가 3억원으로 3,000만원 정도의 시세차익이 발생할 것으로 예상된다.

L씨가 보유한 주택은 시세차익이 발생했으므로 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못하면 이에 대해서는 과세되는 것이 원칙이다. 아시다시피 1세대 1주택의 비과세요건은 보유기간 ‘2년’ 이상이다. 그렇다면 사례의 L씨는 언제 잔금을 받아야 할까?

앞에서 보았듯이 양도소득세에서의 보유기간은 원칙적으로 잔금을 기준으로 산정한다. 따라서 사례의 경우 2014년 3월 31일로부터 2년인 2016년 3월 31일 이후에 잔금을 받아야 한다. 이렇게 되면 시세차익 3,000만원에 대해서는 비과세를 받을 수 있다.

돌발퀴즈1
만일 등기접수일이 3월 1일이라면 언제 잔금을 받아야 하는가?

등기접수일이 잔금청산일보다 빠른 경우에는 등기접수일을 기준으로 보유기간을 산정하므로 이 경우에는 2016년 3월 1일 이후에 잔금을 받으면 된다.

돌발퀴즈2
만약 L씨가 총 거래금액의 1% 정도인 300만원만 잔금으로 남겨두고 나머지는 미리 받았다면 이 경우 비과세를 받을 수 있는가?

아니다. 이러한 상황에서는 중도금을 받을 때 실질적인 양도가 이루어진 것으로 보아 보유기간 미충족으로 인해 비과세가 박탈될 가능성이 높다. 따라서 비과세를 안정적으로 받기 위해서는 총 거래금액의 10% 이상은 잔금으로 남겨두어야 한다.

(2) 1세대 2주택 이상자의 경우

1세대 2주택 이상자는 아무런 조치를 취하지 않고 매도하면 양도소득세가 과세되는 경우가 일반적이다. 따라서 사전에 대책을 강구하는 것이 절세의 지름길이다. 아래의 사례를 통해 알아보자.

<사례>
서울 강남구 청담동에서 살고 있는 K씨는 다음과 같이 주택을 보유하고 있다.

① A주택 : 2000년 9월에 매입(양도차익 5억원 예상, 고가주택이 아니며 거주한 적 없음)
② B주택 : 2010년 5월에 매입(양도차익 4,000만원 예상)
③ C주택 : 2013년 5월에 매입(거주주택)

K씨는 2000년에 취득한 A주택을 긴급하게 처분하고자 한다. K씨는 어떻게 하는 것이 좋을까?

이러한 상황에서는 다음과 같은 절차에 따라 대책을 세운다.

STEP1 A주택에 대한 양도소득세 계산

A주택을 현재의 조건하에서 양도하는 경우에 세금이 얼마가 나올지 계산을 해본다. 단, 기본공제 250만원은 적용하지 않는다.

구 분	금 액	비 고
양도차익	5억원
- 장기보유특별공제	1.5억원	10년 이상 30%공제
= 양도소득금액(과세표준)	3.5억원
× 세울	38%
- 누진공제	1,940만원
= 산출세액	1억 1,360만원	지방소득세 10% 별도

STEP2 절세를 위한 대안 검토

K씨가 현재의 상태에서 주택을 처분하면 지방소득세 포함하여 약 1억 2,500만원 정도의 세금을 내야 한다. 따라서 이를 절감시키기 위해서는 현실적인 대안을 마련한다.

• 1안 : 주택임대사업자등록을 통한 비과세전략
2년 이상 거주주택을 양도하고자 하는 경우, 기타의 주택들은 임대사업자등록 후 5년간 의무임대 시 이에 대해서는 비과세를 누릴 수 있음.

• 2안 : 주택 수 조절을 통한 비과세전략
일시적 2주택+과세되는 주택이 있는 경우, 과세되는 주택을 먼저 양도하면 일시적 2주택이 되어 비과세혜택을 누릴 수 있게 됨.

STEP3 실행

K씨의 경우 A주택에서는 거주한 적이 없으므로 1안에 의해서는 비과세를 받을 수 없다. 따라서 2안의 주택 수를 조절하는 전략을 선택하도록 한다. 즉 B주택을 먼저 처분한 후, A주택에 대해서 비과세를 받도록 한다.

이렇게 하면 다음과 같은 결과가 나온다.

▶ B주택 양도소득세 과세

구 분	금 액	비 고
양도차익	4,000만원
- 장기보유특별공제	600만원	5년 보유 15%공제
= 양도소득금액(과세표준)	3,400만원
× 세울	15%
- 누진공제	108만원
= 산출세액	402만원	지방소득세 10% 별도

▶ A주택 양도소득세 비과세

위와 같이 B주택을 처분하였으므로 K씨는 1세대 2주택자가 되고 양도하고자 하는 A주택은 일시적 2주택 비과세특례를 받을 수 있다. 따라서 C주택 취득일인 2013년 5월로부터 3년 내에 A주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 이때 주의할 점은 A주택에 대한 잔금청산이 2016년 5월 이전에 이루어져야 한다는 것이다.

이상과 같이 대안을 마련 후 2안을 선택하면 1억 2,000만원 이상의 세금을 절감하게 된다.

보유기간에 따라 달라지는 세금제도들

부동산 세금관리에서 보유기간이 생각보다 중요한 경우가 많다. 부동산 보유기간을 규정하여 여러 가지 정책적인 효과를 달성하고자 하는 경우가 많기 때문이다. 예를 들어 1세대 1주택 비과세기간을 단축하여 거래활성화를 유도하거나 이와 반대로 기간을 늘려 투기를 예방하기도 한다. 보유기간과 관련된 주요 세금제도들을 알아보면 다음과 같다.

(1) 1년 미만

보유기간이 1년 미만이면 양도소득세 세율이 50%(단, 주택은 40%)로 껑충 뛰게 된다. 따라서 보유기간이 1년 미만인 경우에는 높은 세율이 적용되므로 잔금청산일을 조절하여 유리한 세율을 적용 받도록 한다. 예를 들어 토지의 과세표준이 1억원인 경우 50%와 40%는 다음과 같은 세금차이를 가져온다.

1년 미만 보유	1~2년 미만 보유	차 이
5,000만원	4,000만원	1,000만원

따라서 잔금으로 보유기간을 1년 이상으로 맞추면 1,000만원(지방소득세 10% 별도)을 절세할 수 있다.

돌발퀴즈
K씨가 3년 보유한 분양권을 잔금청산 후 1년 내에 양도하면 양도소득세 세율은?

40%가 적용된다. 잔금을 치루면 분양권(권리)에서 주택(부동산)으로 바뀌게 되고 주택을 1년 내에 양도하는 것에 해당하기 때문이다. 분양권 투자자들이 주의해야 할 내용이다.

(2) 1년 이상~2년 미만

일반적으로 부동산의 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 양도소득세 세율은 40%가 적용된다. 다만, 주택은 주택거래 활성화의 명분으로 6~38%가 적용되며, 비사업용토지는 중과세제도의 적용으로 인해 1~2년 미만이면 40%와 16~48% 중 높은 세율이 적용되고 있다. 부동산 종류별로 양도소득세율을 정리하면 다음과 같다.

구 분	1년 미만	1~2년 미만	2년 이상
주택	40%	6~38%
비사업용토지	50%	Max(40%, 16~48%)	16~48%
이외	50%	40%	6~38%

참고로 위의 6~38%와 16~48%의 세율구조는 다음과 같다.

과세표준 구간	일반세율	중과세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	16%	-
1,200~4,600만원 이하	15%	25%	108만원
4,600~8,800만원 이하	24%	34%	522만원
8,800~1.5억원 이하	35%	45%	1,490만원
1.5억원 초과	38%	48%	1,940만원

(3) 2년 이상~3년 미만

먼저 보유기간이 2년 이상인 1세대 1주택은 비과세를 받을 수 있다. 하지만 이외의 사유로 양도소득세가 과세되는 경우에는 유리한 세율인 누진세율(6~38%, 중과세율 16~48%)을 적용받을 수 있다. 앞의 50%와 40%를 누진세율과 비교하면 다음과 같은 세금차이가 있다. 다른 상황은 무시한다.

과세표준	50%	40%	6~38%
1억원	5,000만원	4,000만원	2,010만원*

* 1억원×35%-1,940만원(누진공제)=2,010만원

한편 비사업용토지를 2년 이상 보유한 경우의 세율은 16~48%가 된다. 과세표준이 1억원인 경우 50% 등과 차이가 얼마나 나는지 알아보자.

과세표준	50%	40%	16~48%
1억원	5,000만원	4,000만원	3,010만원*

* 1억원×45%-1,490만원(누진공제)=3,010만원

결국 양도소득세가 과세되는 경우에는 보유기간에 따라 세금차이가 많이 발생하므로 보유시기를 조절하여 절세를 하는 것이 중요함을 알 수 있다. 참고로 앞의 ‘2년’은 비거주자가 비과세를 받기 위해 국내의 주택을 처분하는 기한이 되며, 사업용토지의 기간요건(3년 중 2년)에 해당되기도 한다.

(4) 3년 이상

3년 이상 부동산을 보유하게 되면 일단 장기보유특별공제를 받을 수 있는 자격을 갖추게 된다. 아시다시피 일반부동산은 3년 보유 시 10%에서 출발하여 10년 이상 보유 시 30%를 공제한다. 물론 비과세되는 고가주택은 24%에서 80%까지 공제받을 수 있다.

한편 농지를 상속받은 경우 상속개시일로부터 3년 내에 양도하면 상속인이 자경을 하지 않더라도 피상속인(돌아가신 분)의 자경기간을 승계받아 감면을 받을 수 있지만, 이 기간을 경과하면 상속인이 1년 이상 자경을 해야 피상속인의 자경기간을 승계받을 수 있게 된다.

(5) 4년 이상

부동산에 있어서 ‘4년’은 주택임대사업자들이 신규분양된 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택이나 주거용 오피스텔에 대해 취득세 감면을 받은 후의 의무임대기간이 된다. 종전에는 ‘5년’을 기준으로 하였으나 최근 민간임대주택 특별법이 생기면서 1년이 단축되었다. 한편 자경농지를 대토한 경우에 양도소득세 감면을 받기 위해서는 종전 종지에서 4년 이상 자경해야 하는 조건을 충족해야 한다.

(6) 5년 이상

부동산에 있어서 ‘5년’은 양도소득세 등의 절세를 위해 매우 중요한 의미를 가지고 있다.

☑ 양도소득세 감면주택은 취득일(잔금청산일)로부터 5년 내 양도 시 100% 감면한다(5년 후 양도 시는 5년간 발생한 소득만 감면함).
☑ 주택임대사업자가 종합부동산세 비과세나 거주주택 양도소득세 비과세를 받은 경우에는 등록일로부터 5년 이상 의무적으로 주택을 임대해야 한다. 앞의 취득세 감면의 추징을 피하기 위해서는 4년 이상 임대하는 것과 차이가 있다. 이렇게 취득세와 양도소득세 등에서 의무임대기간이 차이가 난 이유는 취득세는 지방세에 해당하고 양도소득세 등은 국세에 해당되어 법률체계에서 차이가 나기 때문이다.
☑ 배우자 등으로부터 증여받은 후 5년 내에 증여받은 부동산을 양도 시에는 양도소득세 계산 시 취득가액을 당초 증여자가 취득한 가액으로 하는 이월과세제도가 적용된다.

(7) 8년 이상

농지 소유자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 양도하면 1년간 1억원(5년간 3억원) 범위 내에서 양도소득세 감면을 받을 수 있다.

(8) 10년 이상

부동산에 있어서 ‘10년’ 이라는 기간은 먼저 장기보유특별공제액이 늘어나는 효과가 있다.

• 원칙 : 3년 이상 보유 시 최소 10%~10년 이상 보유 시 최고 30%를 공제한다.
• 예외 : 법에서 정하고 있는 사유(1세대 1주택으로서 고가주택 등)에 해당하는 경우에는 최저 24%(3년)~최고 80%(10년 이상)을 공제한다.

특히 고가주택자들은 이 효과가 상당하므로 이에 대한 전략을 잘 수립하도록 한다.

다음으로 최근에 선보인 준공공임대주택에 대해 양도소득세 100% 감면(조세특례제한법 제97조의3)제도도 ‘10년’이라는 기간을 사용하고 있다. 이에 대한 내용을 대략적으로 살펴보면 다음과 같다.

☑ 거주자가 「민간임대주택법」 상의 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 매입 후 양도하는 경우 양도소득세를 100% 감면한다. 다만, 다음의 조건을 충족해야 한다.
☑ 2017년 12월 31일까지 매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 민간임대주택법에 따라 준공공임대주택 등으로 등록할 것
☑ 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것
☑ 임대기간 중 제97조의3 제1항 제2호의 요건(임대료 증액제한 등)을 준수할 것

Tip 취득 및 양도시기

부동산의 취득시기와 양도시기는 좀더 세부적으로 정리하면 다음과 같다. 유상거래에 의한 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일로 하나 예외적으로 등기접수일이 됨을 확인하기 바란다.

유형		내용
유상취득·양도	원칙	대금을 청산한 날 (매매계약서상의 잔금약정일이 아닌 실제 잔금을 지급한 날임)
	예외	· 대금청산일이 분명하지 않는 경우 : 등기접수일 · 대금청산 전 소유권 이전등기 시 : 등기접수일 · 장기할부(1년 이상, 2회 이상 분할) : 등기접수일․인도일․사용일 중 빠른 날
자가 건설한 건축물		사용검사필증교부일․사용일․사용승인일 중 빠른 날 (재건축 조합원의 취득시기)
상속 또는 증여에 의한 취득		상속 : 상속이 개시된 날 증여 : 증여받은 날
미완성 자산		대금청산 전까지 미완성의 경우는 완성된 날(분양아파트의 경우 보통은 잔금청산일이 취득시기이나 대금청산 전에 완성되지 못하면 완성된 날이 취득시기가 된다)
1984.12.31.이전에 취득		토지·건물에 대해서는 1985. 1. 1.에 취득간주(따라서 취득시기가 오래된 부동산에 대해서는 취득시기에 주의해야 한다)

- 신방수세무사

출처 신방수

- 부동산‧상속증여 전문세무사

- 저서 :「합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법」, 「부동산세무 가이드북」,

「부동산매매‧임대사업자세무 가이드북」,「상속‧증여세무 가이드북」 등 40여권 출간

- 네이버 카페 : 신방수세무사의 세테크

더 많은 정보는 ㅡ> http://cafe.daum.net/yp2009 클릭 하세요.

[경복공인 오병익 (안양 )458-0008]

감사 합니다