글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 66417 등록일 2017-11-28 05:14.
마지막으로 핵심과제 중 하나인, 서울, 경기 일부를 제외한, 낙후되고 침체된 전국 부동산시장을 선도할...
시범 케이스 지방인 부산과 시범 케이스 지역인 부산 북항, 남천, 대연동의 도시 및 주거환경 개선, 부동산 시장 등에 관한 보다 구체적이고 세부적인 과제 수행이다.
1.
그럼, 재침체 징조를 보이고 있는 부산 부동산 시장은 언제쯤 회복되고,
부산 봉산 3차, 4차 상승기, 혹은 3, 4차 상승기가 없다면 대세 상승기에 부산 집값은 얼마만큼 상승할 수 있을까?
아즉도 무능하고 찌질한 중앙 정부와 구케우원, 더 무능하고 더 지질한 지방정부들과 지방우원들이 손가락만 빨고 먼 산만 쳐다보고 있거나 오히려 제 지역, 지방 경제, 도시, 주거환경 개선에 발목잡고 이지만,
낙후된 지방의 발전과 그 부수, 반사적 효과인 부동산 시장은 제 갈길을 가게 될 것이다.
대연동 내륙 지역과 더불어 당해 지역의 각종 산업, 각종 개발서업, 기반시설들과 도시 및 주거환경을 비약적으로 개선 시키게될 부산 도심 해변 지역.
그럼에도 불구하고, 삼익 비치와 더불어 부산 부동산 시장의 대세 상승, 혹은 3차 상승기를 앞서 이끌게될 시범 케이스 소지역 내 핵심 주택들 중 하나하나인 삼익 타워, 대연 비치 등 도심 해변가 핵심 지역의 대지, 택지는 공급의 탄력성이 수직에 가까운 비탄력성을 가지고 있다.
또한 주택 재정비 후, 300% 가까운 용적률로 재정비될 초고층 주택들은 다시 재건축하기가 쉽지 않아 앞으로 강제적, 비자발적으로 100년, 그 이상을 갈 수밖에 없어 당해 지역의 공급은 반영구적으로 0가 될 아파트들이다.
입지는 불변인데...
그럼에도, 아직은, 한강변의 가치는 잘 알면서도 서울 촌놈들은 뉴욕, 런던, 도쿄 등은 고사하고 싱가포르. 홍콩, 상해 등 중국인들까지 다 아는 대도시 도심 해변가, 워터 프런트 겸 바다, 비치 조망권의 가치조차 모르고 있고, 부산 등 낙후된 지방 부동산, 아파트에는 아예 관심조차 없더라.
더 띨띨한데다 패배근성, 자격지심으로 무장한 부산 촌놈들은 아무것도 모르는 주제에 일부 하류인생 단기 투기꾼들은 도토리 키재기식 서로 헐뜯기에 바쁜것 같더라.
그 쁜만 아니라,
직접적 이해 당사자이면서도 제 지역 부동산 시장의 가치조차 아무것도 모르는 듯한,
영구적 대체 불가능한, 장차 우리나라, 글로벌 핵심 해양 도심지 중 하나를 띨띨한 조합원들과 더 띨띨한 조합장 등 임원들은 타성에 젖어 그런 워터 프런트 바다 조망지역을 그저 평범한 주택으로 땡처리 하려 하는 것 같더라.
그런 까닭에, 영구적으로 워터 프런트 겸 영구 바다 조망권을 가진 수천개, 중소형 주택은 수백개만 존재하게 될지라도, 그 시범 케이스 도심 해변가 주택의 가격 상승 탄력성은 그 가치를 알고 여력있는 장기 실수요자들에 귀속되어 매물이 잠길 때까지 미미할 수밖에 없을 것이다.
그러나, 5년, 10년 후든, 아니면 20년 후든 당해 지역의 도시및 주거환경이 천지개벽되고, 그 가치를 아는 장기 실수요자들에게 매물이 잠길 무렵이면, 당해 지역의 집값은 단기간에 부산 부동산과 낙후된 전국 부동산 시장의 대세 상승을 넉넉하게 견인할 정도로 크게 상승하게 될 것이고 장기간에도 마찬가지다.
뉴욕, 런던은커녕 싱가포르, 홍콩, 상해 등의 집값만 감안해도, 워터 프런트 겸 바다 영구 조망권은 집값은 한강 변 강남 3구의 집값을 가뿐하게 뛰어 넘게 되겠지.
낙도 오지나 해안가 소도시, 어촌 등지에서의 바다와 일출, 일몰 조망, 천혜의 자연환경은 흔하지만,
인구 수백만 이상 대도시에서, 그것도 대도시 도심 지척에서 거실 소파에 누워 매일 일출, 일몰과 노을. 달빛 윤슬 등 천변만화하는 하늘과 바다의 조화를 볼 수 있거나, 슬리퍼 신고 워트 프런트 해변가나 비치를 산책 하거나 요트, 카약, 스노클링 등등 각종 해양 레포츠가 가능한 천연 해수욕 백사장과 미락에서 용호까지 이어진 워터 프런트 해변.
더하여, 마찬가지로 슬리퍼 신고 가볍게 오를 수 있는 가까운 산, 녹지 등 자연환경과, 항만, 교량 등 인공 환경을 동시에 모두 가지고 있는 것은 세계적으로 드물다.
당해 시범 케이스 소지역은 지척에 황령산, 금련산, 이기대 장자산, 봉오리산 등 산과 국내 명소인 이기대 해변 산책로까지 동시에 구비한 입지를 구비하고 있기에 더더욱 세계적으로 드물다.
조망권 하나 하나가 집값을 크게 상승 시킬 수 있는, 그 부산 도심 해변 재정비 지역 주택 단지들의 조망권 가치에 대해 보다 구체적으로 재강조 한다.
세계적으로 그리 희소하지도 않은 광안대교 등 다리 조망권, 부경대, 유엔묘지 등 녹지 조망권 등과 또 상기한 광안리 해변, 용호만 등의 근접 조망권을 제외하고도,
시범 케이스 소지역인 남천, 대연 도심 해변가 지역 내 재정비될 일부 아파트들의 원거리 바다 영구 조망권은 부산은 물론 우리나라의 명소들인 서쪽의 오륙도, 영도 태종대, 이기대와 장자산등 산과 명승지, 동쪽의 센텀, 마린시티, 동백 섬, 달맞이 등 도심 스카이라인과 장산 등의 산들을 아무런 조망 간섭이 없는 영구 조망권이다.
그뿐만 아니라 당해 지역에서 재건축될 동남쪽 해변 아파트들은 광안 비치 등 비치 조망권과 용호만 등 항만 조망권은 물론 동백섬, 달맞이와 이기대, 오륙도,태종대 사이의 바다 조망권은 광안대교 외 영구적인 조망 간섭이 전혀 없는 원, 근거리 바다 조망권까지 보유하게 될 것이다.
더하여 당해 지역의 일부 고층 아파트는 멀리 북항, 남항, 북항대교, 남항대교까지 조망도 가능할 것이다.
다시 한번 더 재강조한다.
수백만 이상의 대도시에서, 그것도 대도시 도심에서 영구 조망으로 근, 원거리 바다, 자연 해수욕장, 항만, 산, 기타 다리, 녹지 조망권 등등을 동시에 다 가질 수 있는 지역은 아마도 세계적으로도 전무할 것이다.
원거리 바다 영구 조망의 백미는 하늘과 수평선에서의 구름, 노을 등이 빚어내는 천변만화하는 조화와 일출을 매일, 매시간 볼 수 있다는 것과 간간이 월출과 밤바다 윤슬을 볼 수 있다는 것이다.
누군가에겐 지근거리 바다 조망이 백미로 여겨질 수 있겠지?
매일, 매시 눈앞에서 해수욕을 즐기는 아이들, 요트, 카약, 스노클링 등 각종 해양 레포츠를 즐기는 사람들, 그리고 출렁이는 파도 등 워터 프런트 조망권 말이다.
상기한 사실은 삼악 비치는 물론, 곧 헐리고 재정비 될 삼익 타워, 대연 비치 등의 해변가 주택에서 팬티 차림으로 거실에 누워, 혹은 어슬렁거리며 즐길 수 있는 각종 조망권이다.
전 국민, 전국토를 소유한, 희대의 3대 세습 독재자 뽀글이 동무와 그 아들내미 뚱뚱이 동무도 즐길 수 없는...
따라서 5성, 6성급 호텔 수준, 혹은 그 이상으로 재정비될 당해 지역의 워터 프런트 해변에 접한 남향의 배산임수 일부 아파트들은 날이 갈수록, 어느 한순간 단지 돈이 많다는 사실만으로 접근하기가 쉽지 않을 수도 있다.
매물이 없으면.
민락, 광안, 용호만까지 도심 해변이 완전히 재정비될 10년 후에는 더더욱.
모두 십여 년 후 당해 소지역의 도시 및 주거환경 개선사업이 완료될 즈음 시범 케이스 소지역과 그 소지역이 가진 것들 중 일부만 가진 싱가포르, 홍콩, 도쿄, 시드니, 뉴욕 등 글로벌 해양대 도시들의 도심 해변가 도시 및 주거환경들을 비교해 보아라.
그런 까닭에... 다른 지역, 지방들과 마찬가지로, 아무리 지방정부, 지역 국회의원, 조합원 등등이 장래 글로벌 경쟁력을 갖춘 당해 소지역의 도시발전 및 주거환경 개선을 방해하고 있지만 이 또한 제 갈 길을 가게 되어있다.
거듭 재강조 하지만, 수십 년 후 도시 및 주거환경에서 싱가포르, 홍콩은 물론 뉴욕, 도쿄 등 글로벌 해양도시들 보다 월등한 경쟁력을 갖추게 될 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 일부 영구 조망권을 가진 워트 프런트 해안가 아파트들의 집값은 그들 도시들 보다 더욱 경쟁력을 가져야 하고, 또 가지게 될 것이다.
마린시티 내 바다 뷰 좋은 대형 평수, 엘시티, 북항재개발 1단계 내 아파트, 그리고 광복동 롯데타워 등 현재 부산시 상위 1%,1만 5천여 가구의 가격도 워터 프런트겸 바다 영구 조망권이니 상기한 시범 케이스 소지역 주택의 품질 및 집값의 경쟁력에 준하게 되겠지?
5년 후, 당해 소지역의 전용 25평 아파트 가격이 설령 20억으로 올라도 홍콩, 도쿄, 뉴욕 등 유사 입지 해변가 아파트값의 반값, 반에 반값에 불과할 뿐이니까.
앞으로 5년, 늦어도 10년을 전후하여 평당 4천만 원 내외로 분양하게 될 삼익 비치는 물론 평당 5천만 원 전후, 혹은 그 이상으로 분양하게 될 상기한 북항 재개발 1단계 내 주거단자나, 롯데타워 등이 분양, 입주할 무렵에는 부산 주택 총수의 0.1% 주택들의 집값은 강남 3구에 육박하거나 넘어설 수도 있을 것이다.
그 무렵이 되면 남천, 대연동 도심 해변가 아파트들의 평균 집값은 당연히 서울 평균 집값을 넘어서게 될 것이며 당해 지역의 도시 및 주거환경 개선이 가속화될 10년 후에는 강남 3구의 집값에 육박하게 될 것이다.
남천, 대연동 요지의 새 아파트들은 더 나은 입지의 땅이 없어, 주택 공급량은 반영구적으로, 극소수인 부산 주택 수의 1% 대, 2만여 가구에 그칠 것이기에,
그리고 각종 지역 선업, 지역 개발과 더불어 그 지역의 도시 및 주거환경의 비약적 개선이 마무리 될 무협이면, 당연히 글로벌 해양도시 주거 경쟁력을 확보하게 될 것이기에,
도시, 주거환경과 집값은 20년 후에는 서울 강남 3구의 그것들을 능가하게 될 것이다.
삼익비치의 일반분양이 조금 더 늦어져 압구정 현대와 비슷한 시기에 분양하면 분양가는 어떻게 될까?
장차 십여 년 전후로 평당 1억 넘게 분양하게 될 것 같은 강남 압구정 재건축이나, 1억 내외에 분양하게 될 강북의 한강맨션 재건축이나 한남 뉴타운 재개발이 현실화된다면 삼익 비치 일반 분양가도 크게 높아질 수 있을 것이다. 부, 권력은 물론 고가주택 수요가 집중된 서울지방이지만,
오로지 주거 환경과 입지에 국한해서만 판단할 때 압구정 등등에 밀릴 이유가 없는 삼익비치의 일반분양가는 상기한 평당 4천만이 아니라 5천만으로 더 크게 높아질 수도 있을 것이다.
그래봤자 압구정 현대 분양가의 절반도 안되는 수준이지만, 그리만 되어도, 집값기준 상기했던 부산 주택 총수의 상위 0.1%와 1% 주택들의 집값 전망치도 더욱 높아질 수 있을 것이다.
부산 5구 도심 요지의 대단지 아파트 군들을 포함하여 부산 주택 총수의 10%들의 장래 집값 전망치도 덩달아 높아지게 될 것이다.
전술했던, 부산시 상위 10%까지 전용 25평, 33평의 집값은 5~10여년 후 주택재정비사업이 완료된 후부터 안정기 무렵에는 10억 돌파가 아니라 15억 돌파 여부가 주 관심 대상이 될 수도 있겠지?
10년 후가되면 부산 5구만이 아니라 시민공원 촉진 3구역, 괴정 5구역 등등과 주변지역 등 부산의 조정 대상지역 비지정 지역에서 일만 내외의 대단지로 재정비될 지역들도 상기한 10%대에 포함될 수 있을 것이다.
주로 부산 조정 지역 도심 5구의 1만 가구가 넘는 대단지, 대규모 주택재정비 단지가 그 대상이지만..
상기한 1%와 함께 부산 부동산 시장의 회복과 활성화를 이끌 부산시 상위 10%,십 오만여 가구의 집값은 3차 상승기와 4차 상승기 혹은 대세 상승기에는 어떻게 변하게 될까?
몇 년 더 늦어잘 수도 있지만 대략 지금부터 5년 후인 2022년경 부산 부동산시장 대세 상승기, 혹은 3차 상승 절정기를 전후하여 그 10%들의 전용 25평 33평 새 아파트들은 10억대 내외를, 전용 18평 24평들은 6~7억 대를 넘길 수도 있을 것이다.
그럼, 대세 상승기 혹은 4차 상승기에는 그 33평, 24평의 가격대가 얼마까지 상승 가능할까?
이하, 최근 20여 년간 서울 아파트의 상승 사례들을 예시하니 각자 상상해 보도록.