8월
나올 예정인 부동산종합대책의 뼈대 중 하나는 보유세·양도세를 대폭 늘리는 쪽이 될 것 같다. 특히 정부가 보유세를 선진국 수준으로 늘리겠다고
공언해 집을 많이 가졌거나 고가주택을 보유한 이들의 세금 부담이 늘어날 전망이다.
전문가들은 세제 강화로 아파트·토지·상가 등
상품별로 영향이 다르고, 중과세를 피하기 위해 증여 등의 방법을 동원하는 사례가 늘 것으로 본다.
어떻게 바뀔까
핵심은 보유세 인상이다. 지금까지 논의되고 있는 내용을 보면 보유세가 전년의 150%를
넘지 않도록 한 규정이 없어질 가능성이 있다. 부동산 부자들에게 물리는 주택부분 종합부동산세(종부세)의 기준도 국세청 기준시가 9억원보다 낮아질
수도 있다.
양도세의 경우 투기지역에서 다주택자가 집을 팔 때 일반 세율보다 높은 탄력세율을 적용하고, 모든 부동산에 대해
실거래가 신고를 의무화하는 방안이 검토되고 있다. 집값과 연관성이 있는 토지에 대한 투기를 막기 위해 토지공개념의 도입도 거론되고 있다.
한양대 김관영 교수는 “8월 대책에서 세제 개편은 부동산을 많이 갖고 있으면 세금을 많이 낼 것이니까 팔라는 것과 다주택 보유자는
팔 때 양도세를 더 많이 내라는 것으로 압축될 것 같다”고 말했다.
상품별 희비
엇갈려
8월 대책이 주택 분야에 집중된다고 볼 때 상가·토지·업무용부동산이 그나마 반사이익을 볼 것으로 보인다. 상가와
업무용부동산의 경우 건물 부분은 종부세에서 빠져 있다. 양도세의 경우도 여러 채의 상가를 보유해도 2년 이상만 보유하면 최고세율이 36%로서
주택처럼 60%의 중과세율을 적용받지 않는다.
사업용 토지도 기준시가 40억원이 넘어야 종부세 대상이 되므로 주택보다는 여유가
있다. 임야·나대지도 토지공개념이 도입되지 않는다면 보유세 부담이 주택보다는 적은 편이다.
보유세를 매기는 기준인 개별공시지가의
경우 시세의 90%를 반영한다고 하지만, 아직도 대다수 토지는 시세보다 훨씬 낮은 수준의 개별공시지가를 과세표준으로 하고 있다.
주용철 세무사는 “주택 종부세 대상이 6억원 안팎으로 낮아진다고 가정할 때 비슷한 시세의 주택은 종부세가 부과되는데 토지는
대상에서 빠질 수 있다”고 말했다.
토지 양도세도 다주택자보다는 낮은 세율을 적용받게 된다. 게다가 땅은 위치·형태에 따라 값이
다르고 객관적인 시세를 파악하기 어려운 측면도 있다.
주택의 경우 양도세를 피하기 위해 증여를 많이 택할 것 같다. 김종필 세무사는
“3주택자의 양도세율은 60%이고 증여세의 최저세율은 10%이고 종부세 중과도 피할 수 있어 증여를 문의하는 이들이 많다”고 전했다.
예컨대 3억원에 산 집을 6억원에 팔 경우 양도세액은 1억8000여만원, 탄력세율이 적용되면 2억2500만원이다. 반면 세대분리가
가능한 자녀에게 집을 증여하면 1억1000여만원의 증여세만 내면 된다.
세금
줄이려면
1주택 실거주자의 경우 세금이 늘어난다고 해서 쉽게 집을 팔지는 않을 것으로 보인다. 고가주택을 제외한 주택은
세금 부담이 크게 늘지 않을 것이기 때문이다.
그러나 집을 많이 가진 경우는 보유 주택 수에 따라 절세 전략을 달리 짜야 한다.
우선 집 두 채를 가졌다면 두 가지를 감안해야 한다. 탄력세율의 적용 가능성과 내년 이후에 시행될 실거래가 신고제도다.
탄력세율은
법률이 갖춰져 있어 정부가 마음만 먹으면 언제든지 시행할 수 있다. 세무전문가들은 8월 대책이 발표된 뒤 유예기간을 거쳐 시행될 가능성이 크다고
본다.
이렇게 되면 2주택 보유자가 투기지역의 집을 팔 때 양도세가 크게 늘어난다. 예컨대 2주택자가 2년 전에 4억원에 산
아파트를 5억원에 팔 경우 지금은 세금을 2400만원 정도 내면 되지만, 탄력세율이 적용되면 3900만원을 납부해야 한다. 투자자문사 저스트알
김우희 상무는 “투기지역의 주택을 팔 계획이라면 8월 대책 전이나 유예기간을 활용하는 것도 고려할 만하다”고 조언했다.
실거래가
신고는 투기지역과 비투기지역에 집을 한 채씩 갖고 있는 가구에 영향을 주게 된다. 이 경우 비투기지역의 집을 연말까지 처분하는 게 낫다.
비투기지역에선 기준시가를 기준으로 양도세를 신고하는 게 실거래가 신고보다 유리하기 때문이다.
집을 세 채 이상 가졌다면 탄력세율
적용 시 현행보다 25% 안팎의 세금을 더 내야 한다. 종전에 양도세가 6000만원이었다면 탄력세율 적용 때는 세금이 7500만원으로 늘어난다.
또 종부세가 중과되므로 주택 수를 줄여야 한다.
8월 대책에서 종부세 강화 방안이 나온다면 내년 이후에 시행될 것이므로 내년도
보유세 기준 시점인 6월 1일 이전에 주택 일부를 파는 게 낫다.
보유세·양도세 개편 예상내용과 절세 전략 |
내용 |
영향 |
절세 전략 |
주택 종부세 상한선 폐지 |
다주택자·고가주택 보유세 부담 증가 |
집값 덜 오를 곳부터 주택 처분해 몸집 가볍게 해야 |
종부세 부과 기준 하향 조정 |
집값 오른 서울 강남권·용산·분당·과천 등 종부세 대상 늘어 |
실거주 이외의 투자 목적 주택 비중 줄여야 |
주택투기지역 양도세 탄력세율 적용 |
다주택자 집 팔 때 현행보다 25% 정도 양도세 증가 |
3주택 이상은 주택 수 줄이고,증여 등도 고려 |
2주택자 이상 실거래가 신고 |
기준시가 기준으로 신고해온 비투기지역 주택에 더 타격 |
시행 전에 비투기지역부터 처분해 기준시가 기준으로 신고
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2주택 보유자가 투기지역 33평형 아파트 팔 경우 |
구분
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현행 양도세
|
탄력세율 적용 시
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산 가격 |
4억원 |
4억원 |
판 가격 |
5억원 |
5억원 |
필요경비 |
1344만원 |
1344만원 |
양도차익 |
8656만원 |
8656만원 |
기본공제 |
250만원 |
250만원 |
과세표준 |
8406만원 |
8406만원 |
양도세 |
1856만원 |
3117만원 |
3주택자가 투기지역 33평형 아파트를 팔 경우 |
구분 |
현행 양도세 |
탄력세율 적용 시 |
산 가격 |
4억5000만원 |
4억5000만원 |
판 가격 |
7억8000만원 |
7억8000만원 |
필요경비 |
1512만원 |
1512만원 |
양도차익 |
3억1488만원 |
3억1488만원 |
기본공제 |
250만원 |
250만원 |
과세표준 |
3억1238만원 |
3억1238만원 |
양도세 |
1억75만원 |
1억4761만원 |
자료:주용철 세무사
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첫댓글 좋은 자료 감사합니다.