스크랩 우선변제권을 가진 임차인의 경매목적물 점유와 부당이득

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제 목	우선변제권을 가진 임차인의 경매목적물 점유와 부당이득
우선변제권을 가진 임차인의 경매목적물 점유와 부당이득   주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 한 경우, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 점유한 것은 부당이득이 성립되지 않으므로, 임차인이 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차주택을 점유, 사용하였다고 하더라도 이는 정당한 임차권에 근거한 것이므로, 차임 상당 부당이득은 성립하지 않는다는 판결이 선고되었다(춘천지방법원 2016. 5. 12. 선고 2015가소6828 판결). 실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자. A는 甲아파트의 소유자인 B로부터 甲아파트를 임대차보증금 1억 5천만 원에 임차한 후 위 아파트에 거주하였다. 법원은 2014. 9. 18. 甲아파트에 관한 임의경매개시결정을 하였고, C는 위 경매절차에서 매각허가결정을 받아 2015. 6. 29. 매각대금 2억 2천만 원을 완납하였다. 위 경매절차에서 실제 배당할 금액 2억 원에 관하여 2015. 8. 3. 1순위 당해세 채권자에게 3백 5십만 원을, 2순위 임대차보증금채권자인 A에게 1억 5천만 원을 , 3순위 채권자에게 4천 6백 5십만 원을 각 배당하는 것으로 배당표가 작성되었고, 같은 날 실시된 배당기일에서 위 배당표가 확정되었다. A는 2015. 8. 3. C에게 “명도확인서와 이사비용 300만 원을 준비해주면 받는 날 이사 갈 수 있다.”라는 내용의 문자메시지를 보냈다. A는 2015. 8. 12. 甲아파트에서 다른 아파트로 이사하였고, 같은 날 위 배당금 1억 5천만 원을 수령하였다. 그런데 A는 위와 같이 이사한 후에도 C에게 甲아파트 출입문 도어락의 비밀번호를 알려주지 않았고, C는 2015. 8. 20. A에게 위 비밀번호를 알려달라는 내용의 문자메시지를 보냈으나 A는 이에 불응하였다. 이에 C는 열쇠수리공을 불러 위 도어락을 제거하고 새로운 도어락을 설치하였는데, 그 비용으로 52만 원이 소요되었다. 이에 C는 A에게 C가 甲아파트의 소유권을 취득한 2015. 6. 29.부터 A가 이사 갔다는 사실을 C가 알게 된 2015. 8. 17.까지의 차임상당의 부당이득금을 청구하는 소송을 제기하였다. 이 사건에서 법원은, “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 행사하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용, 수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용, 수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다고 보아야 한다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결). 한편 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸한 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).”라고 판단하였다. 이러한 법리에 따라 A의 부당이득범위를 살펴보면, 甲아파트에 관한 경매절차에서 2015. 8. 3. 배당표가 확정되었던바, A의 2015. 8. 3.까지의 甲아파트 사용, 수익은 임차권에 기한 것이어서 매수인인 C에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다. 또한 A는 2015. 8. 12. 甲아파트에서 이사 나갔던바, A는 2015. 8. 13. 이후에는 甲아파트를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 아니하였다고 볼 수 있어 부당이득반환의무가 성립하지 않는다. 즉 A가 부당이득 한 기간은 2015. 8. 4.부터 2015. 8. 12.까지에 불과하다. 참고로 A는 배당표가 작성된 후에 C에게 현관문 도어락의 비밀번호를 알려주지 않은 채 이사하였는데 이러한 행위로 인하여 A는 C에게 甲아파트를 인도하였다고 볼 수 없어 A가 여전히 甲아파트를 점유하고 있다고 볼 수 있다. 이는 배당표 확정된 이후 임차권 소멸된 상태의 점유여서 불법점유가 되므로, C가 도어락을 제거하고 새로운 도어락을 설치하는 데 든 52만 원은 A의 불법점유와 상당인과관계가 있는 손해인바 A는 C에게 이를 배상할 책임이 있다.

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