Re:동대표가 3차례연속에 대한주택보증까지.....

[까뭉이]

질문1,

5년여사이에 두번째로 맡고있는 관리소장에 따르면 2010년 개정한 주택법시행령에 1차례의 중임이 가능하고 6개월 이내 임기잔여를 맡은 동대표는 임기에 포함되지 않는다는데 옳은 것인지요?

===> 2010. 7. 6. 개정당시 동대표를 역임하고 있었던 사람들은 임기에 포함되지 않습니다.

즉, 2010. 7. 6. 이후 선거를 통해 선출된 사람은 중임을 하면 아니되는 것입니다.

또한 6개월 이내 타인의 임기 장여를 맡은 사람... 보궐선거를 통해 동대표가 되었으므로 임기에 포함됩니다.

임기에 포함되지 않는다면 그 사람이 속한 선거구에서는 다음 선거를 하지 않고 그 사람이 계속 역임을 해야 하는 것이 됩니다.

있을 수 없는 내용입니다.

질문2.

1기입대의 회장이 입대의회의록을 들고다니다 분실했는데 이것은 어떤 처벌이 가능할런지요?

===> 이러한 회의록은 관리사무소에 보관을 하도록 되어 있습니다.

주택법시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등)

④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

따라서 회장은 응당 관리사무소에 보관해야 하는 문서를 개인이 소지하였고

이러한 문서가 회장 개인의 문서가 아님이 확실하다 할 것입니다.

형법 제366조(재물손괴등) 타인의 재물, 문서 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 기 효용을 해한 자는 3년이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

질문3.

알고있는 것만 20여차례의 비리가 있는데 1기입대의 동대표를 하면서 알게된 비리사실을 비롯해 관리소장에 의한 낙뢰보험료 5340만원 등을 동조자가 나서지 않아 혼자서 고소하기가 여간 어렵지 않은 상태입니다. 

이럴경우 어떻게 하면 좋을지요? 

자칫 여러명의 입대의와 이익단체 패거리에게 역공을 당할 수 있다고 생각되는 부분입니다. 

특히 좁은 지역 형편상 '별나다'라는 반응으로 2세와 가족에게 피해가 우려되서 여간 조심스럽지 않은 부분입니다.

====> 낙뢰보험료의 처리가 어떻게 되었는지에 대한 자료가 있으신지... 자료가 없다면... 관리사무소에 자료릐 공개를 요구하시던지 법원에 "등사열람허가신청"을 하시거 자료를 확인하시기 바랍니다.

이러한 보험료는 관리소장 개인의 것이 아니라 입주민의 것입니다.

따라서 이 돈을 낙뢰피해의 복구를 위해 사용하지 아니하고

조금이라도 타 용도에 사용을 했다면 불법영득의 의사가 표출된 것으로 보아야 할 것이며(대법원 판례)

그에 따라 횡령에 해당하는 것입니다.

이러한 형사사건은 이해관계 당사자가 아니더라도 신고를 할 수 있습니다.

동조자가 없어서 고소하기가 어렵다....

동조자 없이도 관리소장을 고소할 수 있습니다.

마음먹기 나름이지요. 5340만원을 어떻게 처리했는지에 대한 자료가 분명하다면

이러한 관리소장을 쳐 냄으로써 새로운 전기를 마련할 수 있게 될 것입니다.

질문4.

1기에 28명 입대의체제를 2기에 18명체제로 바꾸면서 개정규약을 동대표도 모르게 주민들의 동의를 받았는데 이 부분은 법적으로 어떠한 인과관계를 만들 수 있을까요?

===> 관리규약을 개정하자고 제안을 할 수 있는 방법은 2가지 입니다.

하나는 입주자대표회의의 의결로써 제안을 하는 것이고

또다른 하나는 입주민 1/10이상의 연서로써 관리규약개정을 제안하여

선관위가 이를 공고하고 투표를 하여 개정을 해야 하는 것입니다.

따라서 입대의가 개정안을 제출하였다면 관련 회의록이 있어야 하는 것이고

이러한 회의록을 분실했다면... 위에서 제시한 처벌의 대상이 됩니다.

또한 동대표도 모르게 주민들의 동의를 받았다고 하는데서
이러한 사항은 입주민 과반의 찬성으로 개정이 되는 것이므로

동의서명이 아니라 찬.반 투표를 해야만 하는 것입니다.

선관위의 회의록, 공고문 등의 열람을 요구하시기 바랍니다.

한편, 이러한 사항에 대해서 관할관청에 민원을 제기할 수 있고

관청에서 시정명령(개정을 하기 전의 내용으로 복구)이 내려지지 않는다면

실무자와 자치단체장을 직무유기로 고소를 할 수도 있습니다.

관청에서 제대로 시정명령을 내리지 않으면

법원에 "관리규약개정무효확인의소"를 제기할 수도 있습니다.

질문5.

1)한해 한차례의 결산을 해야함에도 2010년은 결산한 바 없으며 

2)재무제표에 발전기금으로 들어온 것과 재활용품 매각을 잡수익 계정으로 해야함에도 유동부채계정으로 한 것에 외부회계감사마저도 그대로 수용한 것은 

3)연간65억원의 관리비수입과 지출이 이루어지는데 감사가 있으면서도 내부감사와 결산을 하지않고 입주후 두번이나 500여마누언의 비용을 들여 외부감사한 것 등의 처리.....

===> 입주자대표회의 의결로써 외부회계감사를 하지 않고 감사가 감사보고서를 작성하도록 할 수 있거나

외부회계감사를 하자고 의뢰 할 수도 있습니다.

500만원의 회계감사비가 소요되는 것은 입찰을 했어야 하는 것으로써

입찰과 관련한 서류 등의 열람을 요구하시기 바랍니다.

질문5.

해악을 입힌 주요 사례

1)합의서 서명 당시 55일간의 지체보상금과 이주비 등의 미해결

===> 합의서에 서명을 한 사람이 누구인가요? 이러한 합의를 함에 있어 위임장을 징구하였는가요?

즉, 합의권한의 위임없이 합의를 한 것은 부당한 것이지만 합의권한을 위임하였다면 적법한 것입니다.

그러나 합의권한이 있다 하더라도 위임자에게 손해가 가는 사항에 대해서는 별도로 위임자에게 그 내용을 알리고

그에 대한 의견을 들었어야 하는 것입니다.

매우 복잡한 사항이므로 많은 피해자들과 함께 공동으로 대응을 해야 할 것으로 보여집니다.

2)지하주차장 천정, 바닥 도색의 부실에 확인미흡 및 해결의지 부족

===> 매우 애매한 사항으로써 자의적인 해석이 많이 포함되어지는 사항이므로 뭐라고 해야 할지...

부실이 확인되어진다면 하자보수를 요구할 수 있습니다.

3)아파트외벽의 방수도장 부실로 상당수 세대의 누수

===> 입주자대표회의/관리사무소의 잘못이 아니라 하자보수를 요구해야 하는 사항입니다.

4)지하피트 및 조경수 등에서 부실사태 초래

===> 부실사태 초래의 원인이 누구 때문인지... 관리사무소의 잘못이라면 그에대한 책임을 물리면 되는 것입니다. 

5)엘리베이터유지보수/케이블TV시청료/화재보험계약 등 계약의 손해

===> 구체적으로 어떠한 손해가 발생했는지에 대해 증명이 되어진다면 손해배상을 요구할 수 있고

배임혐의가 적용되어질 수도 있습니다.

6)각 단지별 감사의 감사의무 미이행- 

ⓐ2년 후 외부감사에 500여만원 지출에도 주요구매계약보고서 누락

===> 500만원 이상의 지출사업은 기타용역사업으로써 입찰의 대상입니다.

ⓑ감사하지않으면서 입주민에게서 지출되는 회비 月10만원씩 가져감

===> 관리규약에 지급을 하는 것으로 되어 있다면 문제가 되지 않으나

당초부터 규약이 잘못 된 것으로써, 수당은 어떠한 업무를 수행했을 때 지급을 하는 것이어야 하는 것으로써

감사업무를 수행할 때는 감사수당을 지급하는 것이 정당하고

감사업무를 수행하지 않을 때에는 일반 동대표와 같은 지위에 있는 것입니다.

ⓒ대표회장은 감사가 공석인데도 임명치 않는 등

===> 감사의 임명권이 대표회장에 있지 않습니다.

감사가 궐위되었다면, 귀 아파트는 직선으로 감사를 선출해야 하는 규모의 아파트 이므로

감사선출을 위한 선거를 해야 하는 것입니다.

7)2009~2010년 2년 연속 2500만원씩 5000여만원의 소방설비 점검비용

===> 소방시설을 점검해야 하는 것은 법령에 명시되어 있으므로 점검을 해야 하지만

그 비용의 적절성 여부는... 입찰서류를 열람 해 보시기 바랍니다.

ⓐ200만원이상 지출은 입대의 의결거쳐야 하는데도 안거침

===> 예산안에 편성되어 이미 예산으로 승인이 된 것은 입대의 의결을 거칠 필요가 없습니다.

하지만 예산에 포함되지 않은 것에 대해서는 단돈 10원이라 하더라도 입대의 의결이 필요합니다.

200만원이라는 단서조항이 어디에 있는지 모르겠으나

비록 소액이기 때문에 선치출 후 승인의 절차를 밟도록 되어 있을 수도 있지만

모든 지출에 대해서는 금액의 다.소에 관계없이 입대의 의결이 있어야 합니다.

8)2009.11 부도시공사 법조치 당시 2400만원 불법지출-전체 의결 안거침

===> 어떤 내용인지 모르겠으나, 소송비용으로 생각이 됩니다.

따라서 이러한 소송비용을 관리비에서 지출을 할 것인지 여부는 소송의 성격에 따라 좌우됩니다.

입주민 모두의 이해관계에 얽힌 것이라면 입주민 모두의 동의를 얻어 관리비에 부과할 수 있어 보이거나

관리비 예비비 등에서 지출을 할 수 있어 보입니다만

자세한 내용을 알 수 없어서 답변을 드리기 곤란합니다.

9)시공사부도전 2008.9월에 시공사가 시행사에 소유권신탁 한 104세대분의 완전무결한 부동산에 법조치 미이행

===> ????

10)2억여원의 시공사 미납관리비의 법조치 헛수고, 비용만 날림 등등

===> 시공사는 시공을 하는 회사입니다. 준공 후 관리비는 시행사가 납부를 해야 하는 것입니다.

소송의 대상을 잘 못 선정 한 것 같습니다. 시행사(조합)을 상대로 관리비 지급을 요구해야 하는 것으로 보여지며

결산시 시행사(조합)은 이 비용에 대해 어떻게 처리를 했는지 궁금합니다.

결산서의 열람을 요구하시기 바라며, 열람을 해 주지 않으면 법원에 "결산서등사열람허가신철"을 하시기 바랍니다.

11)입주민에 세대당 1000원의 회의비 징수는 하고 집행을 2009.11월경부터 하는 모순

===> 입주자대표회의 운영비는 사용료에 해당하는 것으로써

우리 카페에 관련한 많은 자료들이 있습니다.

하지만 소급적용을 하였다는 것인지 지연적용을 하였다는 것인지 알 수 없습니다.

12)1기 대표회장은 하지도 않는 하자이행 청구에 대해 내용증명을 부도나기전 월1회꼴로 하면서 법적요건을 갖추어 청구할 수 있는 '지체보상금 청구'는 한차례도 하지 않는 등의 특정 조직을 위하는 듯하면서 입주민에게 실리를 못챙긴 권한은 갖고 책임과 의무를 다하지 못하는 등으로 입주민에게 피해를 가져왔다.

===> 하자이행청구???? 하자보수의 요구권은 입주민(구분소유권자)에게 있습니다.

다만 입주자대표회의/관리소는 그러한 하자를 집계하여 종합적으로 하자보수를 요구하거나

공용부분의 하자에 대해 보수를 요구할 권한이 있을 뿐입니다.

질문내용을 제대로 이해할 수 없어서 답변으 제대로 드리지 못하겠습니다.

13)특히 2년여간의 국토해양부와 경북도, 포항시의 담당과 관리소를 통해 열람을 요청한 2009.3~10월경까지의 입대의 회의록이 사실인 것이 아님으로 드러나는 등 상당수의 1기 입대의의 무능력과 문제가 드러났다.

===> 입대의 회의록을 위조했다는 것인가요?

사문서위조혐의가 적용될 수 있습니다.

이러한 사문서를 위조하여 많은 사람에게 피해를 끼쳤다면... 신체형이 가해질 수도 있습니다.

14)2011.4. 5340만원 화재보험 근거없음(현 관리소장도 근거를 찾을 수 없다고 함)

15)하자보수공사 중 6억 삼우IT/8000만원 방수공사 근거없음

  --- 시공사는 2009.9.1 부도후 대주보직원이 몇년간 왔다갔다하며 대표회장과 몇몇만 만나고 간 후 의결도 하지않은 체 업체를 선정해 공사를 했으며 2011.7월경 1~2년차 하자공사 낙찰을 받은 어체는 자세한 내역도 모른체 공사를 했으나 최근 선공사를 한 업체 등이 6억8000만원이나 떼가는 바람에 수억원의 손해를 봤다고 5년이 지나고 있는데도 1~2년차 공사조차도 안끝냈다.

16)13억 1~2년차 하자보수 근거미약  

17)2010 3기분 결산자료 없음

18)2억여원 발전기금 중 삼정ENG에 하자진단비 2610만원 누군가 독단지급.

  ㅡ송인보외 1인이 부산까지 래왕해 데려온 업체

  - 착수금 1305만원 등

19)2009년 2800여만원 지하주차장 건축폐자재 (관리소장)처리 의결안거침

   ㅡ건축폐자재는 인테리어 업체가 원가500원짜리 pep자루를 업체에 5만원 받는 등 처리대행키 했지만 입주자대표가 역할 않음.

20)2009년 9월 HCN에서 2억 발전기금 받으며 계약한 바에 따르면 3년무상 이후 월 2200원에 하기로 했지만 2012년부터 4400원 받고 있는 실정. 

등등 너무나 무수한 비리가 있지만 6년여 사이에 흰 머리카락이 절반 이상이 될 정도로 고통을 겪었지요.

어떻게 하면 좋을까요?  

아휴~~ 그만 쓰도록 하겠습니다.....

[chaotics]

왜 주택보증을 할까요. 자기는 이미 엄청난 채무의 채무자라고 항변하여 법적 면죄부를 받는 것 입니다. 그리고 뒤로 별도 주민에게 돌아갈 수억의 돈을 편취하기 위해서 입니다. 이를 모두 재개발 업체에서 노하우를 전수해주고 변호사까지 고용을 하여 진행을 하므로 일반 입주민이 대응을 하기 위해서는 비대위를 구성하고 몇년을 고생을 할 준비가 되었을 때 그때 대응을 하시기 바랍니다.

[까뭉이]

주택보증에 대해서는 질문에 없는 것 같은데요?

[chaotics]

까뭉이님!
비리는 최초 질문 올린 말발굽님은 처리가 할 수 없는 것이고 이 아파트는 여러 이해관계가 얽히고, 대한주택보증사에서 오고 갔다는 것은 이 아파트가 아파트대표들이 조합원 자격으로 대한주택보증을 했다면, 거주하고 있는 아파트자체를 대한주택보증에서 경매로 처리 할 수 있습니다. 이 아파트는 타 아파트와 달리 여러가지 이해관계가 얽혀 있으므로 주로 질문을 하는 아파트와는 사실상 공기관인 공사와 시공사 등등 이들의 이해관계를 알지 못하는 이상 계속적으로 끌려 다닐수 밖에 없는 구조 입니다. 말발꿉님이 올린 내용가지고는 윤곽도 잡기 힘듭니다.
주택보증사는 어디 결국 어느 금융권에 보증을 하였는지와,

[chaotics]

또한 그 보증에 뒤따른 채무자가 입주자들이라면 여러모로 복잡하고 눈뜨고 내집에서 낙찰인에게 명도소송을 당 할 수 있습니다. 종국에는 이렇게 결론이 나는 것 입니다. 한 아파트에서 각종 비리와 금융관계 등 총체적 난국을 맞게 되므로 일반입주민들은 어떤 내용인지 제대로 알지도 못하는 상황이 되는 겁니다.
말발굽님이 주택보증공사에 담당자를 찾아가 관련자료를 요청하면 받을 수 있고, 대출관계도 확인을 하실수 있습니다. 이렇게 하면 사건의 윤곽을 잡을 수 있을 것 입니다.

[말발굽]

이 아파트의 하자보증관계에 대해
대주보가 1~2년차 26억여원 중 현금보수가 아닌 실보수로 입대의가 결정해 13억5000여만원에 낙찰업체가 대주보에 의해 2011.7월경 결정됐으나 그 이전에 누군가에 의해 급한보수꺼리로 먼저 공사를 한다고 업체를 정했으며 이 업체가 6억원, 아파트관리소가 8000만원을 1~2년차 하자공사비에서 떼갔다고 하자공사를 대주보에서 받은 업자가 그러더군요.

[말발굽]

또한 입대의가 1~2년차 하자가 아닌데도 지하주차장 천정도장공사 등에 1억여원이 소요되는 공사를 해달라며 떼를 쓰는 바람에 이 업체가 공사가 끝나지도 않았는데 2억여원 이상의 부실이 발생해 1~2년차 공사가 아직 끝나지 않은 상태더군요.
아파트입대의는 시공사와 시행사에 부도나기전 미리 강제집행할 거리가 있었는데도 배임형의 내용증명에 의한 청구를 하지 않았다는 것입니다.

[chaotics]

까뭉이님 말씀처럼 사건의 시간표를 작성하시고 그에 따른 당사자를 확정을 하신 다음 차근차근 하나 하나 풀어서 가시길 바랍니다. 이건은 경험있는 전문가가 개입이 되지 않으면 풀수가 없는 구조 입니다. 단순히 비리가 맞다 안맞냐의 문제가 아닙니다. 비대위구성을 하셔서 여러분들과 협의를 하시기 바랍니다.

[까뭉이]

문제를 전체적으로 해결하려고 하지말고
작은 것 하나에서부터 해결을 실마리를 풀어 보시기 바랍니다.
모든 사안을 한꺼번에 해결하는 것은 불가능 해 보입니다.
특정 사안 하나만을 두고, 다른 사안의 증거들은 그냥 모아두기만 한 상태에서
문제를 해결 해 나가시기 바랍니다.
확실한 증거가 있는 하나만 해결한다면
다른 것들은 줄줄이 해결될 수 있게 됩니다.