생활 | 입대의로부터 관리업무 제공받고 관리비 납부함으로써 입대의와 상가 임차인 간‘묵시적 약정’ 체결된 것으로 봐 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■입대의로부터 관리업무 제공받고 관리비 납부함으로써 입대의와 상가

임차인 간‘묵시적 약정’ 체결된 것으로 봐

☛ 미납 관리비 약 9,300만원 입대의에 지급 판결

인천지법

인천지방법원(판사 박상준)은 최근 인천 계양구 소재 A주상복합아파트 입주자대표회의가 관리비 등을 미납한 상가 임차인 B씨를 상대로 제기한 관리비 및 손해배상 청구소송에서 ‘B씨는 입대의에 미납 관리비 약 9,300만원을 지급하라’고 판결했다.

A아파트는 지하 2층, 지상 19층 규모의 공동주택 130가구와 상가 약 20가구로 구성된 주상복합건물로 B씨는 이 건물 지하 2층에서 사우나를 운영하면서 관리비를 계속적으로 납부해 왔으나 지난 2008년 11월부터 사우나 경영이 어려워지자 관리비 지급을 지체하기 시작했다.

이후 B씨는 입대의에 2012년 12월부터 2014년 9월까지 약 2,000만원을 지급해 기존 체납관리비 일부를 변제했으나 2013년 2월부터 2016년 9월분까지 연체료를 포함한 미납관리비 약 9,300만원을 납부하지 않아 입대의가 B씨를 상대로 관리비 및 이에 따른 손해배상 청구를 제기했다.

이에 B씨는 “이 아파트 입대의는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정한 관리단이 아니고 상가는 일반인에게 분양된 상가로 공동주택에 해당하지 않으므로 관리비를 부과할 권한이 없고, 설령 관리비를 부과하고 징수할 권한이 있어도 관리규약에 따라 연체요율을 적용하는 것은 부당하므로 미지급 관리비 중 연체료 부분은 제외해야 한다”고 주장했다.

또한 “여름 장마철마다 사우나 천장에서 누수가 발생해 관리소장에게 대책을 문의했으나 이를 미루다 상황이 악화돼 약 2,000만원의 손해가 발생했고, 관리비 연체를 이유로 손님들의 차량에 경고스티커를 부착해 영업을 방해했으므로 이에 대한 위자료 1,000만원과 누수로 인한 손해액 2,000만원을 지급할 의무가 있다”면서 “따라서 누수로 인한 하자보수 비용 약 960만원과 영업방해로 인한 재산상 손해 약 420만원, 위자료 1,000만원을 합한 2,300만원 상당의 손해배상채권이 있으므로 이를 미납 관리비 채권에서 공제해야 한다”고 주장하며 맞섰다.

이에 입대의는 “입대의가 집합건물 중 공동주택뿐만 아니라 상가들에 대해서도 관리업무를 수행하고 관리비를 징수하고 있을 뿐만 아니라 B씨도 입주 당시부터 이 소를 제기하기 전까지 아무런 이의를 제기하지 않고 관리비를 납부해 오다 이제야 관리비 권한을 다투는 것은 모순된 행위”라고 주장하면서 “누수는 시공불량으로 인한 것일 뿐 입대의가 집합건물의 관리를 소홀히 하거나 영업방해를 한 적이 없으며 오히려 B씨는 주차 등록 차량수 등에서 다른 상가 입주자들보다 큰 혜택을 받고 있다”고 밝혔다.

이에 대해 법원은 구 주택법 등에서 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설을 공동주택 관리주체의 관리 대상에서 제외하도록 규정하더라도 입대의와 복리시설 소유자 사이에 입대의가 관리규약 등에 의해 복리시설을 관리하고 관리비를 징수하기로 하는 약정이 있는 경우 관리비를 부과할 수 있다는 대법원(2012. 4. 13. 선고 2011다17854) 판결을 인용해 ▲이 아파트 관리규약에 따라 입대의가 상가를 비롯한 집합건물 전체에 관한 관리업무를 건물 신축 초기부터 수행하면서 공동주택뿐만 아니라 상가에 대해서도 관리비를 부과해온 점 ▲B씨는 사우나가 어려워지기 전까지 관리비 전액을 계속 납부했고 관리비를 장기간 체납하면서도 입대의의 관리업무 수행과 관리비 징수에 대해 별다른 이의를 제기하지 않은 점 ▲상가번영회는 이 아파트 관리규약에 의한다고 규정하고 있는 점 등을 고려해야 한다고 판단했다.

따라서 B씨가 장기간 이의 제기 없이 입대의로부터 관리업무를 제공받고 관리비를 납부함으로써 B씨와 입대의 사이에, 입대의가 공동주택뿐만 아니라 상가를 비롯한 집합건물 전체를 관리하면서 관리규약에 따라 산정한 관리비를 B씨에게 부과·징수하기로 하는 취지의 묵시적 약정을 체결했다고 봄이 타당하고 연체료가 부당하다고 인정할만한 증거가 없으므로 B씨는 입대의에 미납 관리비 약 9,300만원을 지급할 의무가 있다고 판결했다.

또 누수로 인한 손해에 대해서는 B씨가 집합건물 시공사로부터 몇 차례 하자보수를 받은 것으로 보이지만 B씨가 관리비를 장기간 체납하고 있고 누수 보수공사를 정식으로 관리사무소에 요청하거나 문제제기를 했다고 인정할 증거가 없는 점 등을 볼 때, 입대의의 관리소홀로 인해 천장 부분에 누수가 발생했다거나 이로 인해 영업을 방해하는 불법행위가 있었다고 인정하기 부족하다며 B씨의 청구를 기각했다.

출처 : 한국아파트신문, 온영란 기자 oyr@hapt.co.kr

■선관위 전원 해임, 입대의 아닌 입주민 동의시 가능.

   ☞해임결의 효력 정지 가처분, 보전 필요성 없어 

인천지법 부천지원 결정

아파트 선거관리위원 전원 해임은 입주자대표회의 결의가 아닌 입주자 등의 과반수 서면동의로 이뤄지므로 선거관리위원들의 대표회의 결의 효력 가처분 신청은 보전의 필요성이 없다는 법원의 결정이 나왔다.

인천지방법원 부천지원 신청합의2부는 최근 경기 부천시 A아파트 선거관리위원 B씨 등 5명이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 효력정지 가처분 신청사건에서 “선거관리위원 B씨 등의 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.

이 아파트 대표회의는 지난해 9월 회의를 개최, 회의 진행 중 동대표 일부가 선거관리위원장 및 선거관리위원 전원 해임 안건을 상정해줄 것을 대표회장 D씨에게 요구하자 D씨는 이를 거절하고 폐회를 선포한 후 퇴장했다. 그러나 동대표 중 한 명이 선거관리위원회 운영규정 위반을 해임 사유로 하는 선거관리위원장 및 선거관리위원 전원 해임 안건을 상정한 후 참석자 전원 찬성으로 해임결의를 가결하고, ‘입주민들로부터 해임동의서를 받아 대표회의에서 동대표 과반수 찬성으로 해임결의가 이뤄졌다’는 내용을 공고했다.

이후 이 아파트 관리소장은 지난해 10월 입주민들에게 기존 선관위원들이 전원 해임됨에 따라 7명의 선관위원을 새로 위촉해 선관위를 구성했다고 공고했다.

이에 선관위원 B씨 등은 “이 사건 해임 안건은 대표회의 회의 의결사항으로 사전에 채택되지 않았음에도 일부 동대표들은 폐회 선언 후 일방적으로 이 안건을 상정해 이를 가결했으며, 선관위원들은 선관위 운영규정 및 관리규약을 위반한 적이 없으므로 해임사유가 존재하지 않아 해임결의는 하자가 있어 무효”라며 대표회의를 상대로 가처분 신청을 했다.

재판부에 따르면 모든 보전처분에 있어 피보전권리와 보전 필요성 존재에 관한 소명이 있어야 하고 이 요건은 서로 별개 독립된 요건이기 때문에 상호 독립적으로 심리돼야 한다. 임시 지위를 정하기 위한 가처분은 본안소송이 확정되기까지 권리관계에 끼칠 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 또는 그 밖의 이유가 있을 때 허용되는 처분이다.

이에 대해 재판부는 결정문에서 “선관위가 업무 해태 및 불공정한 선거관리업무 등으로 입주자 등에게 피해를 주는 경우 전체 입주자 등의 과반수 서면동의로 선관위원 전원을 해임할 수 있고 여기에 추가로 대표회의 결의가 필요하진 않다”며 “일부 동대표들이 회의에서 한 해임결의의 효력 유무에 따라 선관위원들의 해임 여부가 결정되는 것은 아니므로 선관위원들이 임기 만료일까지 선관위원으로 재직하기 위해 해임결의 효력이 정지돼야 하는 것은 아니다”라고 밝혔다.

이어 “선관위원들의 임기는 지난해 11월자로 이미 만료됐으므로 더 이상 해임결의 효력을 다툴 이익이 없다”고 덧붙였다.

또한 “대표회의는 해임결의가 무효라는 선관위원들의 주장에 대해 다투고 있지 않고 있다”며 “대표회장 D씨가 새로운 선관위원 위촉 절차를 진행하지 않아 관리소장이 이를 대신 진행하는 등 사실에 비춰 대표회의가 해임결의 유효를 전제로 후속절차를 진행하지는 않을 것으로 보이므로 선관위원들이 대표회의를 상대로 해임결의 효력정지를 구할 필요가 없어 보인다”고 설명했다.

이에 따라 재판부는 “선관위원들의 신청은 보전 필요성에 대한 소명이 부족해 이유 없으므로 기각한다”고 판단했다.

출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■절차 어겨 공사 추진한 대표회장·소장 ‘벌금형’

☞관리소장, 타인 사무 처리 해당/업무상배임죄 성립

의정부지법 판결

적법한 절차를 거치지 않은 채 아파트 유지·보수 공사를 추진한 대표회장과 관리소장에게 법원이 벌금형을 선고했다.

축의금 등 명목으로 관리소장에 대가성 돈을 제공한 공사업체 대표도 벌금형에 처해졌다.

의정부지방법원(재판장 판사 박진환)은 최근 아파트 외부도장 및 방수공사 업체를 선정함에 있어 적법절차를 거치지 않은 입주자대표회의가 의결하는 등 문제가 있었음에도 공사를 추진한 혐의 등으로 기소된 경기 남양주시 A아파트 대표회장 B씨와 관리소장 C씨, 공사업체 대표 D씨에 대한 업무상배임 등 선고심에서 “피고인 B씨와 C씨를 각 벌금 900만원에, 피고인 D씨를 벌금 300만원에 처한다”는 판결을 내렸다. D씨로부터 부정청탁을 받은 관리소장 C씨에게는 추징금 100만원을 추가로 선고했다.

대표회장 B씨와 관리소장 C씨는 2014년 10월 초순경부터 A아파트 외벽 도색공사 및 옥상방수공사를 추진, 대표회의가 E사를 공사업체로 선정함에 따라 이 업체 대표 D씨와 계약을 체결했다.

재판부는 “피고인 대표회장 B씨를 대표회의 회장으로 선출하는 과정에서 적법절차를 준수하지 않았다는 이유로 수차례 민원이 제기돼 남양주시로부터도 2014년 10월 21일부터 31일까지 수차례에 걸쳐 적법절차를 거쳐 구성되지 않은 상태에서 선출된 대표회의가 의결해 집행한 공사 등은 무효가 될 수 있다는 통고를 받았으며, 대표회의 감사인 F씨가 그해 10월 위 도색공사 등에 대해 구체적인 시방계획서도 작성돼 있지 않고 공사시기가 겨울이므로 충분한 시간을 갖고 상세한 시방계획서를 근거로 공사를 진행함이 상당하다는 감사의견을 제시하는 등 피고인 대표회장 B씨와 피고인 관리소장 C씨는 위 도색공사 및 방수공사를 추진함에 있어 적법한 절차를 거쳐 공정하게 공사업체를 선정하고 공사 진행 여부를 신중하게 결정해 입주민들의 재산상 손해발생의 위험을 방지해야 할 임무가 있었다”고 밝혔다.

또 “대표회의가 위 도색공사 및 방수공사 업체를 선정함에 있어서도 2014년 10월 공고한 입찰공고상 국세 및 지방세를 완납하지 않아 완납 증명서를 제출하지 못한 업체는 입찰에 참가해서는 안 되고, 입찰에 참가한 적격업체 중 최저가업체를 선정하도록 돼 있으므로 피고인 B씨와 C씨는 자격요건을 충족하는 적합한 입찰 업체 중 최저가격을 제시한 업체를 선정해 아파트 입주민들의 재산상 손해를 방지할 임무가 있었다”고 덧붙였다.

재판부는 “그럼에도 불구하고 B씨와 C씨는 적법한 대표회의를 새롭게 구성하지 않은 채 2014년 10월 30일 기준으로 국세 및 지방세를 1억원 이상 체납해 국세 및 지방세 완납 증명서를 제출하지 못했고, 최저가 입찰업체도 아닌 E사를 운영하는 D씨와 공사대금 1억4990만원으로 해 외부 도장공사 및 크랙 보수공사 계약을 체결, 2014년 10월 31일 계약금 명목으로 5996만원을, 그해 11월 18일 중도금 명목으로 4497만원을 각 지급했다”며 “이로써 피고인 대표회장 B씨와 피고인 관리소장 C씨는 공모해 D씨로 하여금 공사대금 1억4990만원 상당의 재산상 이익을 취하게 하고, 피해자 A아파트 입주민들에게 동액 상당의 재산상 손해를 가했다”고 밝혔다.

재판부는 또 관리소장 C씨가 “위 선정과 관련해 어떠한 결정권이나 영향력이 없기 때문에 업무상 배임죄의 주체인 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하지 않는다”고 주장한 것에 대해 “A아파트는 자치관리형태인데, 이 경우 통상 그 집행기구인 관리주체(자치관리기구의 대표자인 관리소장)를 두고 있고, 위 관리주체는 공사·용역 등에 대한 입찰관리와 공사감독 및 준공검사의 집행을 맡고 있는 점, 피고인 C씨는 2014년 10월 13일부터 12월 7일까지 A아파트 관리소장으로 근무하면서 대표회의, 관리규약, 회장 등에 의해 위임 받은 아파트 시설관리나 민원 등 전반적인 업무를 관장하며 처리해온 사실, 따라서 피고인 관리소장 C씨로서는 입찰공고상 제출하기로 돼 있는 입찰자격 서류 등도 확인해야 할 지위에 있었던 점, 더욱이 이 사건 공사계약서를 보면 계약 명의자가 공사업체인 E사와 관리소장인 피고인 C씨로 돼 있는 점 등에 비춰보면, 비록 대표회의에서 다수결로 공사업체를 결정한다 할지라도, 피고인 관리소장 C씨는 아파트의 관리주체로서 이 사건 공사·용역 등에 대한 입찰관리와 공사감독 및 준공검사의 집행을 담당하고 있는 이상 타인의 사무를 처리하는 자에 해당한다”고 밝혔다.

한편 E사 대표 D씨가 관리소장 C씨에게 도색공사 등과 관련해 공사기간 중 가벼운 하자에 대해 지적하지 않고 넘어가는 등 감독을 까다롭게 하지 말라는 취지의 부정한 청탁을 하고 총 100만원을 제공한 것에 대해 C씨와 D씨는 경비원 회식비와 D씨의 조카 결혼식 축의금 명목이라고 주장했으나, 재판부는 “피고인 D씨가 피고인 C씨에게 100만원을 건넨 시기는 아파트 도색 및 방수공사가 시작된 직후인 2014년 11월 초순경인 점, 피고인 C씨는 이 사건 아파트 도색 및 방수공사와 관련해 도급인 측의 대리인으로 매일 공사진행 상황을 현장에서 관리·감독하고 준공검사의 집행을 맡고 있는 지위에 있었던 점, 100만원을 교부한 이유에 대해 피고인 D씨는 피고인 C씨의 사촌과 아무런 인연이 없음에도 1억원 상당의 세금 체납 상태에서 100만원이라는 고액의 돈을 지급한 점 등에 비춰보면 피고인 D씨와 피고인 C씨가 금품을 주고 받을 당시 공사를 진행함에 있어 공사감독을 느슨하게 해달라는 등 사회상규 또는 신의성실의 원칙에 위배된다는 의미의 부정한 청탁이 묵시적, 암묵적으로 있었다고 봄이 상당하다”고 판단했다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

2.민원회신

■소유자로서 주민등록을 두고 있는 경우 동별 대표자 후보자 자격이 되는지?

문 : 해당 공동주택 A동에서 사용자로 1년 이상 거주하다가 B동의 주택을 매입해 B동에서 소유자로서 주민등록을 두고 거주한지 6개월 미만인 경우에도 동별 대표자 후보자 자격이 되는지?

답 : 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 서류 제출 마감일 현재 해당 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속해 6개월 이상 거주(서류 제출 마감일을 기준으로 해당 선거구에서 거주)하고 있는 입주자 중에서 선출합니다. (공동주택관리법 제14조 제3항)

따라서 해당 공동주택 단지 안에서 총 6개월 이상 거주하고 동별 대표자 선출공고에서 정한 서류 제출 마감일을 기준으로 해당 선거구에 주민등록을 두고 실제로 거주한다면 동별 대표자 자격이 있음을 알려드립니다. (예: 선출공고에서 정한 서류 제출 마감일 현재는 해당 선거구에 주민등록을 두고 거주, 그 이전에는 다른 선거구에 5개월 29일 동안 주민등록을 두고 계속해 거주해도 무방)

따라서 서류 제출 마감일 현재 해당 선거구에 거주하지 않는다면 동별 대표자가 될 수 없음을 알려드립니다.

귀 질의의 경우 해당 공동주택에서 주민등록을 두고 거주한지 6개월 이상(사용자로 주민등록을 두고 거주한 기간 포함)이 됐고, 서류 제출 마감일 현재 해당 선거구에 주민등록을 두고 거주하고 있는 입주자이므로 해당 선거구의 동별 대표자로 출마가 가능함을 알려드립니다.

<국토부 주택건설공급과-2017. 1.>

■개별 분양된 상가 건물의 장기수선충당금 적립주체는?

문 : 개별 분양된 상가 건물의 장기수선충당금 적립주체는?

답 : 공동주택관리법 제29조 제1항에 따르면 300가구 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물(주상복합)을 건설·공급하는 사업주체는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 의무적으로 수립하도록 규정하고 있습니다.

공동주택관리법 제2조 제1항에 따르면 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주상복합 건축물로 규정하고 있으며 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다고 규정하고 있습니다. 따라서 복리시설 중 일반인에게 분양된 상가의 경우 공동주택관리법상 공동주택이 아니므로 동법에서 규정하고 있는 장기수선계획 수립 대상에 포함되지 않음을 알려드립니다.

아울러 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 관련 질의 내용(상가 장충금 적립주체)의 경우에는 해당 법률을 소관하고 있는 법무부(법무심의관실)로 문의해 안내받길 바랍니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과

■개인 회생절차 및 개인 파산절차가 확정된 경우 동별 대표자의 자격상실 사유에 해당되는지?

문 : 개인 회생절차 및 개인 파산절차가 확정된 경우 동별 대표자의 자격상실 사유에 해당되는지?

답 : 파산자로서 복권되지 않은 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(공동주택관리법 제14조 제4항 제2호).

따라서 개인 회생절차가 확정된 자는 동별 대표자의 결격사유에 해당하지 않으나 파산자는 법원에서 파산선고를 받으면 동별 대표자의 자격이 상실될 것으로 판단됩니다.

출처 : 국토부 주택건설공급과

※공동주택관리정보망 이용과 활용 및 공동주택홈페이지 홍보문을 첨부합니다.

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