해외 부동산 양도소득세에 관하여-이승철

지난 5월 9일 기획재정부에서 발표된 국내 거주자의 해외부동산 취득실적 자료를 보면 3월에만 1억 1,100만 달러를 기록해 작년대비 358% 급증했다. 이는 국내 경기호전과 세계경제 회복세로 지난 3월의 해외부동산 취득규모가 지난해 같은 달보다 네 배 가까이 급증한 수치이다. 자료를 꼼꼼히 살펴보면 지난 3월 우리나라 거주자의 해외부동산 취득액은 1억1,100만달러로 지난 2010년 3월의 2,420만달러보다 358% 증가했다. 이 같은 규모는 글로벌 금융위기가 터지기 전과 비슷한 수준으로, 2007년 7월(1억2,600만달러) 이후 3년8개월 만에 최고치다. 취득 주체별로 따져보면 개인이 1억970만달러(188건), 법인이 130만달러(5건)로 개인투자 비율이 법인투자보다 월등히 많았으며, 용도별로는 주거용이 2,950만달러(43건), 투자용이 8,150만달러(150건)로 투자목적의 취득이 실제 주거용도의 취득보다 훨씬 많았다. 이처럼 국내 거주자의 해외부동산 투자는 글로벌 금융위기 극복 이후 국내 경기가 호전되고 세계경제도 회복세를 보이면서 다시 위기 이전 수준으로 회복돼 가는 추세를 보이고 있다. 특히 지난해에는 우리 경제가 6%가 넘는 성장률을 기록하며 투자여력이 늘어 해외부동산 취득도 꾸준히 다시금 증가하고 있다. 지난 2010년 해외부동산 취득액은 6억1,150만달러로 2009년의 2억2,300만달러보다 174.2% 급증했고 취득 건수도 887건으로 전년의 522건에 비해 69.9% 증가했다. 올해 들어서도 해외부동산 취득은 꾸준히 늘어 1월 7,297만달러, 2월 7,956만달러로 증가하다 3월 들어서는 1억1,100만달러로 크게 증가한 상황이다. 이와 같이 해외부동산 투자가 개인을 중심으로 다시금 활기를 띄고 있는 이유는 국내 경기호전및 글로벌 경기 회복 기대감등을 비롯해 다양한 이유가 있겠지만, 그 동안의 국내 부동산 경기침체에 비롯된 대처 투자처로서 해외 부동산 시장을 많은 개인들이 다시금 주목하고 있다는 점과 자녀교육 및 은퇴목적의 실수요 목적 그리고 증여.상속세 및 양도소득세 중과세 회피에 대한 세제적인 혜택 그리고 원화의 강세현상에서 비롯되었다고 볼 수 있겠다. 또한 향후 해외부동산 투자 대중화에 대한 기대감도 한 몫 하고 있다고도 하겠다. 이 중에서도 많은 개인 투자가들이 관심을 갖고 있는 해외부동산 관련 세제중 해외부동산 구입 후 처분시 양도소득세에 관해서 오늘은 간단히 정리해 보도록 하겠다. 즉 국내 거주자의 해외부동산 양도소득세에 대해서 중요사항들을 체크해 보도록 하겠다. 여기서 말하는 거주자는 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자로서 국내 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)(「소득세법」제118조의2)를 말한다. 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있다. 즉 해외부동산 양도일까지 5년이상 주소나 거소가 없는 경우는 해외부동산 양도시 비과세의 대상이 된다는 얘기이다 하지만 이 거주자 해당여부는 소득세법시행령에 따라 사실관계를 종합적으로 고려해 판단후 결정한다. 일단, 국내 거주자가 해외부동산을 취득한 후 매각했을 때 양도소득세는 기본적으로 국내부동산 양도시 양도소득세 산출 공식과 크게 다르지 않다. 단 해당부동산이 국내에 소재하고 있지 않고 해외에 소재하고 있기때문에 부동산 소재국가의 양도소득세 납부도 감안해야 하는 점과 국내 거주자가 해외부동산을 구입하게 되면 1가구 2주택의 중과규정에서 배제가 된다는 점이 크게 차이가 있을 뿐이다. 실례로 2007년 국내 대기업 임원(국내 거주자)이 투자목적으로 싱가폴 부동산을 10억원을 주고 구입한 후 2011년 5월 현재 13억원에 매각하려고 하는 경우 양도소득세 산출공식을 간단히 정리해 보면 다음과 같다. 1) 양도가액 - 취득가액(필요경비 포함) = 양도소득금액 2) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(연 250만원 : 국내,국외 부동산 등)=양도소득과세표준 3) 양도소득과세표준 * 세율 (6%~35%, 누진과세)= 산출세액 4) 산출세액-외국납부세액공제 = 자진납부세액 순으로 정리할 수 있고, 국내 거주자의 국내 부동산 양도의 경우 보유기간에 따라 장기보유특별공제가 적용이 되나 국내 거주자라 할 지라도 해외부동산 양도의 경우 장기보유특별공제는 적용이 되지 않는다는 점에 유념해야 한다. 또한 4)번의 산출세액에서 외국납부세액공제를 통해 이중으로 양도세를 납부하는 경우는 없다는 점도 체크해야 한다. 싱가폴의 경우 2009년 말까지는 부동산 양도시 양도소득세가 없어서 국내 거주자가 2009년까지 해당 부동산을 매각하게 되면 별도의 양도소득세를 싱가폴에는 납부할 필요가 없어 국내 부동산 양도소득세 규정만 따라가면 되었으나 작년 1월부터 양도소득세가 다시 부활이 되었기에 일단 싱가폴 부동산을 양도후 싱가폴에 일정부분 양도소득세를 납부하고 나서 그 기납부액은 국내에서 국내 기준으로 납부하실때 필요경비로 산입하거나 세액공제의 방법을 통해 공제가 되므로 이중과세는 되지 않는다. 위 공식에 따라 간단하게 해외부동산 양도소득세를 산출해 보면 1) (양도가액)13억-[(취득가액)10억..중개수수료 등 (필요경비)로 인정됨]= 양도소득금액(3억원) 2) 양도소득금액(3억원)- 양도소득기본공제(250만원)=양도소득과세표준(2억9천750만원) 3) [양도소득과세표준(2억9천750만원)* 세율(35%)]-1,490만원= 89,225,000원 4) 산출세액(89,225,000원) - 외국납부세액공제(?)= 자진납부세액(?) 으로 산출된 금액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 예정신고를 통해 자진납부를 하면 되고 장기보유특별공제가 없다는 부분과 외국납부세액공제이외에 별도의 감면세액은 없다는 점을 체크하면 된다. # (참고) 세 율 ( 2010.01.01~ 2011.12.31 양도분 누진공제액 ) ( 6%~35%) - 12백만원 이하 - 6% - 46백만원 이하 - 15% (108만원) - 88백만원 이하 - 24% (522만원) - 88백만원 초과 - 35% (1,490만원) 또한 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하여야 한다. 2011년 1월1일 이후 양도분부터 예정신고납부에 따른 세액공제가 완전폐지되어, 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세(20%) 가 부과되오니 이점 주의하시고 그리고 해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용해서 계산되오니 이 점도 추가적으로 체크할 필요가 있다. • 양도가액은 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율를 적용하고 • 필요경비의 경우 취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율을 적용해 계산한다. 또한 위 산출세액 중 이중납부세액공제와 관련해서 두 가지 방법으로 처리할 수가 있겠는데 그 중 하나는 필요경비로 산입하는 방법이고 또 하나가 세액공제 방법이다. 즉, 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고•납부한 경우 동 외국납부세액은「소득세법」제118조의6 규정에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않게 되는데 아래와 같이 처리 하실 수 있습니다. ※ 외국납부세액의 공제방법 ○ 세액공제 방법 : 다음 금액을 당해연도의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법 세액공제액 = MIN(①, ②) ① 국외자산 양도소득세액 ② 한도액 : 해당 과세기간의 양도소득 산출세액 × (국외자산 양도소득금액/당해 과세기간의 양도소득금액) ○ 필요경비 산입 방법 : 국외자산 양도관련 외국납부세액을 당해연도의 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법 그리고 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 예정신고시 이를 증명할 수 있는 서류를 제출해야 하니 잘 챙겨두어야 한다. 즉, 토지대장 및 건축물 대장, 토지 또는 건물 등기부 등본, 당해 자산의 매도 매입에 관한 계약서 사본, 자본적 지출액, 양도비용 증빙, 감가상각비 명세서, 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙서류)등이 이에 해당된다.