소액 땅투자자가 그린벨트와 맹지 공부를 필연적+자연적으로 해야 하는 이유

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#땅투자자

#맹지

#그린벨트

'아파트가 살아나야 나라의 기(기운)가 산다'

부동산의 정의다(진리다)

누가 뭐래도

아파트는 부동산의 꽃이기 때문!

아파트는 최고의 지역 랜드 마크!!

지역영향력이 크다

작금의 아파트대폭락 증상으로 인해

부동산시계가 뿌옇지 않은가

영끌족과 관련된

아파트 경매물건이 마구 쏟아질 판국!

아파트가 꼭(!!) 살아나야 하는 이유이리라

강남불패신화의 근원+원조가 결과적으로

강남의 아파트 아닌가

강남 거품의 시발점은 땅이었지만 말이다

서울 용산 일대 아파트와 단독주택

#아파트단지

아파트가 부동산의 꽃이 된 연유가 있다

아파트 재료가 바로 땅이기 때문

'맹지'가 개발의 중심이 되는 경우가 있다

접근도 높은 맹지가 당사자다

맹지는 부동산개발의 시발점이요

아파트는 개발의 종착점!!

(예-신도시와 미니신도시<택지개발지구>)

맹지 거래성적표가 중요한 이유다

요컨대 접근도 높은 맹지는

모든 부동산과 도로의 원료다

맹지 거래성적표가 중요한 이유다(주요변수)

투자는 오해하는 게 아니라

이해를 하는 것

#토지투자

개별적으로 맹지 이해할 생각 없으면

땅으로의 접근이 곤란하다!!

맹지 이해 못하면

지역경제의 지표가 낮아짐

왜그럴까?

대규모 아파트단지의 재료가 바로

입지 좋은 맹지상태기 때문!

#신도시

신도시의 랜드마크가

왜

대규모 아파트단지인가?

아파트의 과거를 생각하면 됨

예) 접근도 높은 맹지를 모색, 물색하는 게

땅 마니아들의 지상과제

맹지는 무조건 개발 안 된다!

맹지가 규제인가?

아니다

상수원보호구역은 규제다

맹지는 입지에 의해 접근성이 결정되지만

상수원보호구역은 마치

국립공원과 같아

입지에 의해 신분이 변하는 경우는

절대 없기 때문

#상수원보호구역

맹지와 규제 수위를 판가름하지 못한다면

역시 땅투자는 요원한 것

#도시지역

맹지에 투자하는 사람과 그린벨트에 투자하는 사람의

특징이 무엇인가?

이것을 발견한다면

땅에 관한 이해도가 높아

땅주인 될 가능성이 높음

한 지역의 잠재력이 높아질 수 있는 것

땅은 잠재력의 화신이니까!

맹지정보와 그린벨트 정보보단

'맹지 특징과 그린벨트 특징'에 집중해야 함

정보의 정확성보단

(땅의) '특징의 정확성'이 훨씬 높기 때문

정보가 입지와 관련된 게 아니라

(땅의) 특징의 경우엔 입지와 관련 깊기 때문

맹지의 특징과 그린벨트 특징 모르면

땅투자 하지마라!

신도시개발공간은 맹지에 입성하고

그린벨트 풀어 그 공간에 신도시가 입성하기 때문

#신도시

초보자들이 쉽게 오해할 수 있는 부분

맹지와 대지 비율

(거반 100:1.

맹지가 대부분.

양적가치 차이가 지대)

지목과 도로의 의미

개인이 개발, 개설 가능

접근도 성격과 품격 따라

변수 발생

대지가 무조건 좋다=수도권이면 무조건 좋다

(하수의 착각)

도로가 있는 땅이면 무조건 좋다=수도권이면 무조건 좋다

(하수 생각)

대지

도로

수도권 등이 중요한 게 아니라

입지(위치)가 중요!

대지, 도로 입지가 안 좋으면 미래가치가 불투명

수도권의 입지가 다 좋다,는 건 큰 착각

경기북부지역 일부의 경우

관심도가 낮다 보니

환금성마저도 낮음

(투자자도 적고 주거인구도 변화가 없음)

범례) 입지 뛰어난 농지≠입지 안 좋은 대지

두 가지 가치 중

잠재성은 외려 농지가 더 높음

입지 뛰어난 농지의 경우

개인이 개발 가능하고

입지 안 좋은 대지의 경우

관심도가 낮기 때문

대지인데도 관심도가 낮은 건

대지라는 이유 하나로

비싼 지경이기 때문

특히 나대지인 경우

나대지가 된 이유를 알아봐야 할 것이다

존재가치가 높아 재생이라는 경우의 수가

발생하는 상황(좋은 변수)과

존재가치가 거반 방치 수준인 경우도 있을 수 있기 때문

(나쁜 변수)

#나대지

#서울

'도로'에 집중하되 주변가치에 집중하지

않으면 안 됨

도로의 위치에 집중하는 게

순리이기 때문이다

도로 있다고 무조건 좋은 땅 아님

(∵'도로 위치'가 곧 이치인 셈)

#고속도로

국토의 특징

(1) 맹지 분포도 > 대지상태

(완성도 높은 땅 < 완성도 낮은 땅)

(2) 개발지역 < 미개발지역

(3) 규제지역 > 규제와 무관한 공간

(∵대한민국 국토의 상태=금수강산)

거리와 관련 되어 있어서 그렇지

모든 맹지는 반드시

완성도 높은 땅(예-건부지)과 접해 있다

도로의 특징 때문

도로는 반드시 완성도 높은 도로와

완성도 낮은 도로,

그리고

큰 도로와 작은 도로로 연결되어 있다

즉 도로의 과거는 무조건 '큰 도로'였다

(∵큰 도로는 대자연을 의미)

원래 큰 도로와 작은 도로 구분이 없었다

큰 것과 작은 것

긴 것과 짧은 것은 하나이기 때문

'분류'는 늘 인위적, 작위적이다(기획행위)

그래서 '도로'는 하나다

땅 답사 시

내 땅 대신 '도로'를 정밀하게 관찰하는 이유다

도로는 하나이기 때문(연동)

하나의 땅이 분할이 되듯

하나의 도로가 분류된다

큰 도로와 작은 도로로 말이다

기반시설이 개설, 개선되는 것이다

☎ 010-2246-9741

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[박용수]

유익한 정보 감사합니다