이제 동탄까지? 분위기 심상찮은 화성 주택시장

[삼족오]

이제 동탄까지? 분위기 심상찮은 화성 주택시장

조회수 1만 2022. 05. 20. 09:02

/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 지난해까지 전국적인 상승세를 이끈 주역이었던 화성시가 올해 들어 집값에서 부진을 면치 못하고 있습니다. 현재 화성시가 하락을 거듭하는 이유를 KT에스테이트에서 분석해봤습니다.

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[Remark] 화성시, 올 초부터 하락세 심화

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화성의 하락세가 최근 심상치 않습니다. 화성시는 지난해까지만 해도 동탄신도시를 위시해 집값이 급등하며 전국적인 관심을 얻은 바 있습니다. 하지만, 지난해 말~올 초부터 집값이 하락세로 전환했는데요. KT에스테이트가 한국부동산원 주간아파트 매매가격 변동률(1월 1주~5월 2주)을 분석해본 결과, 화성은 -1.99%로 세종(-2.83%), 대구(-2.17%)에 이어 전국 하락 지역 중 세 번째를 기록했습니다.

화성시는 평균매매가격 또한 크게 하락했는데요. 한국부동산원 월간아파트 평균매매가격에 따르면 화성시는 4월 아파트 평균매매가격이 6억2399만원으로 지난해 12월 6억3768만원과 비교해 1369만원 내렸습니다.

[Remark] 동탄신도시 주요 지역에서 하락세 주도

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실거래가를 살펴보면 동탄신도시 주요 단지에서 지난해보다 집값이 전반적으로 하락한 모습을 찾아볼 수 있습니다. 먼저 청계동 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지를 보겠습니다. 해당 단지는 SRT 동탄역과 롯데백화점이 인접한 입지로 전용면적 84㎡가 지난해 8월 14억5000만원(5층)에 거래되며 신고가를 쓴 바 있는데요. 불과 반년 만인 올해 4월, 동일 면적 29층이 12억1000만원에 실거래되며 2억원 넘게 하락했습니다.

다음으로 인근 영천동 동탄센트럴자이도 지난해 7월 전용 84㎡가 11억9000만원(7층)에 실거래됐는데, 올해 1월에는 9억500만원(8층)으로 2억원 이상 떨어진 가격으로 손바뀜했습니다. 반송동 동탄시범다은마을메타역롯데캐슬도 전용 면적 84㎡가 지난해 10월 9억3000만원(20층)에서 올해 1월 7억5000만원으로 떨어졌습니다. 해당 단지의 최근 호가는 여전히 7억원 중반대(중층)에 나오고 있습니다.

산척동 동탄더샵레이크에듀타운도 사정은 비슷합니다. 해당 단지는 전용 84㎡가 지난해 9월 12억1700만원(24층)에 최고가를 경신했다가 올해 3월 9억5000만원(14층)으로 내려앉았습니다. 최근 호가 역시 중층 급매물이 9억 중반대에 형성되고 있습니다. 전반적으로 이들 아파트 대부분은 지난해 신고가와 비교해 2억원가량 떨어진 가격에 실거래된 모습을 보였는데요.

[Remark] 화성시 하락 원인은?

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그렇다면 지난해만 해도 호황이었던 화성 주택시장이 올해 들어 급락세를 타는 이유는 무엇 때문일까요? 일선에서는 지난해 말~올 초 들어 거래 분위기가 침체된 것을 원인으로 들고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 화성시 월간 아파트 거래량은 3월 1279건으로 1~2월과 비교해 소폭 상승했지만, 지난해 5월 3638건, 10월 3309건보다는 매우 적은 수치를 보이고 있습니다.

거래가 안 되다 보니 매물 또한 적체되는 현상을 빚고 있는데요. 부동산 빅데이터 업체인 아실에 따르면 5월 18일 기준으로 화성시는 1달 전과 비교해 매물이 15.9%(7816건 -> 9066건) 증가하며 거래가 원활하게 이뤄지지 않는 모습을 보이고 있습니다.

이처럼 거래 정체 원인에 관해 화성시의 한 공인중개사는 무엇보다 ‘매수세 약화’를 이유로 들었는데요. “요즘 매매 거래가 거의 실종됐다. 매물은 꾸준히 나오고 있지만, 매수세가 전반적으로 많이 약해져 실제 거래로 이어지는 경우가 거의 없다. 집값이 너무 올랐고, 대출 규제 때문에 선뜻 집을 사려는 사람이 없다. 요즘 급매 중에는 수천만원부터 약 1억원까지 내린 매물도 있는데, 그마저도 잘 팔리지 않는 편“이라고 전했습니다.

[Remark] 2024년까지 공급 과다... 입주 물량 소화 가능할까?

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그뿐 아니라 화성시의 하락 원인으로 공급물량 과다를 꼽는 시선도 있는데요. 화성시는 2015년부터 매년 입주 물량이 꾸준히 이어져 왔습니다. 아실에 따르면 화성시 연도별 입주물량은 2020년 2563가구, 2021년 7474가구, 2022년 1만1441가구(예상)였습니다.

문제는 화성시로 전입하는 가구 수가 점차 줄어들고 있다는 것인데요. 화성시 전입 가구 수는 2021년 4월 1997가구에서 올해 1월 605가구, 2월 902가구, 3월 831가구로 대폭 감소하고 있습니다. 여전히 전입 가구는 증가하고 있지만, 이대로라면 올해뿐 아니라 내년 입주 물량을 소화하기에 역부족해 보입니다.

게다가 화성은 지난해 4분기를 기점으로 외지인 아파트 매매량도 대폭 감소하는 추세인데요. 한국부동산원 외지인 아파트 매매량 추이에 따르면 화성시는 지난해 1분기 1394건이었던 외지인 매매량이 지난해 2분기에는 1139건, 4분기 626건, 그리고 올해 1분기에는 527건으로 감소했습니다. 이를 보면 현재 화성시의 하락세는 실수요자 및 외지 투자자의 동반 감소가 영향을 주고 있다고 분석됩니다.

[Remark] 향후 화성시는?

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그렇다면 앞으로 하반기, 화성의 주택시장은 다시금 반등할 가능성이 있을까요? 현장에서는 그동안 들어올 사람은 다 들어왔기에 향후 실수요자가 대거 유입될 가능성을 다소 낮게 평가하고 있는데요. 여기에 최근 새 정부가 발표한 양도소득세 유예 정책도 영향을 주고 있습니다. 매도자가 절세를 위해 매물을 시장에 내놓고 있지만, 매수자 입장에서는 여전한 대출 규제 때문에 쉽사리 움직일 수가 없기 때문이죠.

이에 시장에서는 거래 활성화를 위해 기존 대출 규제를 풀어달라고 요구하고 있는데요. 이와 다르게 금융권에 따르면 7월부터 차주단위 DSR 3단계(1억원 초과 대출 시 DSR 40% 적용)가 시행될 계획으로 밝혀져 우려를 낳고 있습니다. 차주단위 DSR 3단계가 실행되면 서민이 대출 받기가 지금보다 더 어려워질 수 있기 때문인데요.

한편, 현장에서는 대선 이후의 변화에 관해 “아직까지 시장에 큰 변화는 없다. 대출 규제가 완화되지 않으면 올해 하반기까지 이런 상태가 지속될 수도 있을 것“이라고 전한 바 있습니다. 화성시의 최근 시세 하락이 집값 안정화의 과도기인지, 일시적인 조정기가 될지는 앞으로도 지켜볼 필요가 있겠습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/