“니들이 개발사업을 알어?”

[실버라이닝]

[실버라이닝]  자유컬럼#2

"니들이 개발사업을 알어?"

(갑작스런 반말에 놀라셨죠? 노하지 마세요 ㅜㅜ 다소 지루한 내용이라 대화체로 제목을 구성해 보았고… 쉽게 초심으로 돌아가고자 시행을 처음배우던 시절로 시계를 돌렸습니다…시행사 첫 출근날 동문선배 팀장님과 시행초보인 저희들이 한 대화입니다. 그 팀장이 제게 한 반말체에 너무 심려치 마시옵기 바라옵나이다…ㅡ.ㅡ+)

“어떤 과정을 거쳐 개발되나요?”

#2-1개발사업 과정

부동산 개발사업은 크게 8단계로 나뉠 수 있습니다.

1~2단계는 예비단계라면 3단계 부지계약하고 나면 본격적으로 개발사업은 시작되는 거죠.

1. 사업구상

2000년대초 초기 시행사들은 죽자사자 아파트개발에만 목숨을 걸었지만, 지금은 업무, 상가, 호텔, 물류 등 개발대상이 다양해 졌습니다. 어떤 입지에? 어떤 건물을? 어떻게 개발해서? 어떤 수익을 낼지? 개발컨셉을 잡아야죠.

2. 사전분석

예비 사업후보지를 대상으로

1)구상한 사업이 실현가능한지?(부동산공법적 검토)와

2)돈이 남는 사업인지?(수지분석적 검토)를 병행하면서

사업가능성을 가늠하고 토지매입을 결정하는 시기입니다. 인허가와 수지분석이 개발사업의 핵심입니다!!

3. 부지확보

사업할 땅을 확보하고 본격적으로 사업이 진행됩니다.

사업 도중에 토지를 팔지 않는 이상, 토지계약금 등을 날리지 않을려면… 앞만보고 가야만 하는 숙명이 시작된 거죠.

직접 매수하거나, 토지를 제공하고 지주와 개발업자가 역할을 분담하는 “지주공동사업”, BTO, BOT 등

1단계에서 구상한 사업컨셉에 따라 다양한 사업방식이 있습니다.

여기서 잠깐…여러분들의 관심이 많은 재건축-재개발사업도 개발방식으로 쉽게 풀이하여 설명드리자면… 여러 대지지분을 가진 땅주인들이 모여 만들어진 ‘조합’이 시공사와 ‘지주공동’으로 ‘부동산개발사업’을 하는 것이죠. (시공사가 공사뿐만 아니라 개발사업 자금조달을 위해 금융권에 신용공여까지 합니다. 다양한 조합원 지분을 어떻게 배분하느냐의 문제를 관리처분계획인가에서 결정-허가받는것 이구요.)

4. 건축허가

건축설계 등 용역업체와 개발에 필요한 인허가를 진행하면서

(신고냐? 허가냐? 도시계획을 수반하는냐? 등은 다음칼럼 인허가편에서 다루겠습니다.)

좀더 세밀한 사업성분석을 하고, 건설을 할 시공사나 개발자금을 조달할 금융권을 물색합니다.

5. 협상계약

우협(‘우’선 ‘협’상자) 선정된 건설사과 금융권을 상대로 사업참여에 대한 공사비, 금리 등 참여 조건을 협상하고,

도급계약-대출계약 등을 체결하여 사업진행을 구체화 합니다.

6. 건설단계

도급계약 대로 시공사가 확정된 공사기간동안 건물을 짓는 과정입니다.

(아직 지어지지 않은 건물의 준공리스크가 가장 관권인데… 맨 마지막에서 알려 드리겠습니다.)

공사비는 토지비와 함께 개발사업에 비용이 큰 항목인데…

시공사들이 설계변경을 해서 공사비를 올릴 수 있으므로 도급계약 조건이 매우 중요합니다.

7. 분양임대

분양을 해서 계약금과 분양수입금이 들어오면 그 재원으로 공사비로 지급하기도 하구요. 임대를 유치해서 준공후 매출을 확정하는…. 개발사업의 성패가 갈리는 시기입니다.

8. 청산운영

분양사업이라면 잔금받으면서 수분양자를 입주시키고 비용정산-대출금상환하고 사업을 종료하거나,

임대운영하는 경우 임대보증금으로 개발기간 대출금을 일부상환하고, 담보대출로 전환하면서 장기간 운영하는 단계입니다.

 말로 풀어보니 단순한 것 같지만 아주 기나긴 세월과 스트레스(?)를 거칩니다. ㅜㅜ 

저는 개인적으로 이중에서 ‘사전분석’을 가장 중요하게 생각합니다.

(여러 사업대상지를 비교하며) 1)사업구상한 건물이 실현 가능한지? 2) 얼마나 남는 사업인지? 대박나는지? 분석하고 부지매입을 결정하는 것이죠.

(수지분석편에서 좀더 자세히 다루겠습니다만) 개발사업 비용중 비중이 큰 토지의 계약직전 검토인데, 잘못하면 토지계약하고 사업자체가 안되거나, 부지를 비싸게 사거나 등등 개발사업은 오랜기간 아주 힘든 길을 걷게 됩니다.

“오랜기간 아주 힘든 길요? ㅜㅜ 얼마나 걸리나요?” 

#2-2사업기간 산정

장기간이라고 겁먹진 마시고요… 눈치 빠르신 분은 짐작하셨겠지만…사업과정을 설명드렸으니 각 단계별로 예상시간을 더하면 됩니다…참 쉽죠~  ㅡ.ㅡ+

토지매입 이전은 본격적인 사업시작이 아니니 토지계약 또는 부지확정하고 나서…

인허가기간 + 착공준비 + 공사기간 + 정산기간 정도로 나눌 수 있겠네요.

인허가는

신고로 처리되는 최소규모 2~3개월,

통상적 건축허가 6개월,

환경영향평가나 도시-건축심의 등을 수반하는 규모(난이도)있는 인허가 9개월,

지구단위계획 등 도시계획이 수반되면 1년이 넘기도 하구요.

(세부과정은 인허가편에서 다루기로 하고 패쓰~하겠습니다.)

민원이나 인허가청과의 법령해석이 달라 첨예하게 대립하거나 등 이슈가 생기면

예측불가능 할 정도로 지연 되기도 합니다. ㅜㅜ

인허가 완료 후 제반계약이나 착공준비를 1~2개월 정도 보시고…

그럼 가장 변동성이 많은 게 공사기간이네요.

건축구조, 공법, 공정률…등등 만으로도 간단히 1개월… 심화과정은 6개월분 강의내용이구요…ㅜㅜ…어떻게 이 좁은 화면에서 설명드릴까 고민고민하다가…

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필자가 그간 산전-수전-공중전에서 터득한 경험을 농축한~~~

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http://cafe.daum.net/happy-tech/QsN5/994

건설기간이 끝나면 2~3개월의 비용정산 후 사업수익을 창출하고 사업을 종료합니다.

종합하면…통상적

건축허가 6M + 착공준비 1M + (무료 제공해드리는 엑셀이 계산한 ^^;)공사기간 + 정산기간 2~3M 되겠네요.

여기까지 분양사업이었구요…

임대운영은 준공 후 사업계획에 따라 임대운영하다가 임대가 활성화 된 시점에 매도타이밍을 잡아야 하겠죠? (임대수입이 높아야 건물가치가 상승한다는 부동산계의 전설은 익히 알고 계시죠? ㅋㅋㅋ)

누가 어떻게 하나요?

#2-3 참여자 및 사업구도

개발사업에는 다양한 분야가 참여합니다.

개발업자는 지휘자? 또는 지난 칼럼을 읽고 제이미님은 ‘총감독’이라고도 표현하셨는데… 

1)    건축주이자 사업자인 “개발업자(시행사)”

2)    건물을 지어줄 “시공사”

3)    개발자금을 대출하거나 투자하는 “금융기관”

4)    자금을 안정적으로 관리할 “신탁사”

이렇게 주연급 배우가 있구요, 건축설계, 도시계획, 감리, 측량업체 등 자잘한 조연은 패쓰~하겠습니다.

이 주연배우들이 사업약정, 대출약정, 공사계약, 신탁계약 등 각 당사자간에 다양한 계약을 하며 대출금(투자금)이 투자되고

개발하다가 분양매출이 모여지면 공사비를 주기도 하고 대출금을 상환도 하고 최종적으로 시행사가 사업수익을 받는 구도입니다.

[아래에 제가 직접 정성스럽게 그린 ^^; 사업구조도를 유심히 봐주세요…빨간화살표는 돈의 흐름, 검정화살표는 계약관계 입니다…글로 표현하려니 참 거시기 합니다만... 조만간 설명드릴 기회가 또 있길 바랍니다.]

여기서 가장 중요한 꼭 알아두셔야 할 개발사업의 뽀인트~~~두가지!!!

1.    건물을 언제까지 지어주겠다는 시공사의 ‘책임준공’

신용도가 높은 상위권 시공사(현대, 대우, GS 등)가 “은행에서 공사비를 지급해주면 나는 언제까지 책임지고 준공해주고, 준공못하면 (우리 나름 잘나가니까) 돈 대신 갚아 줄께”라는 책임준공(조건부 채무인수)약정을 함으로써 개발사업의 가장 큰 리스크인 준공위험을 온몸으로 커버합니다. 계약한대로 준공을 못하면 시행사의 대출금을 대신 갚으니(채무인수- 대위변제) 금융권의 대출금은 안전하다고 평가되죠.

과거엔 대출금자체에 연대보증을 많이 했지만…과도한 보증은 시공사 재무제표가 안좋아지죠… 시공사들이 IMF-리먼때 흑역사을 겪은 이후로 연대보증은 거의 안할라하구요…요즘은 채무인수 혹은 채무인수 조차 없는 사업구도(손해배상 등)를 선호합니다. (이 부분은 부동산 금융에서 다시 한번 다루겠습니다.)

2.    막대한 돈을 안전하게 관리할 '신탁관리계좌'

계약조건으로 운용되는 계좌, Escrow Account 입니다.

(쉽게쉽게 풀기위해 최대한 전문용어와 영어를 안쓸려고 노력합니다만…부동산 거래에서도 자주쓰이니 알아두시면 좋다고 판단되는 부분은 과감히 쓰겠습니다)

금융기관에서는 수십~수백억원의 돈을 시행사 믿고 못 주죠 (더군다나 과거 초기시행사에서 이중분양, 횡령 등 안좋은 사례가 많아서 더 안전하게 관리하는 방법으로 치밀하게 진화중이죠)

그 계좌관리를 (못믿을 시행사가 아닌) 공신력 있는 신탁사가 하고 수수료를 받습니다. 계약서 등 증빙을 제출하면 여러 사업관계자 확인을 거쳐 신탁계좌에서 자금이 집행됩니다.

과거에는 금융기간이 ‘대리은행’으로 이일을 해왔는데 잡일이 많아 귀찮기도 하고 전문성이 떨어져서 신탁사가 주로합니다. 현재 국내신탁사는 11곳이고 올해들어 추가인가 한다고 요즘 말들이 많죠.

http://www.sedaily.com/NewsView/1RVLLAQKZ7

이제야 (대~충~) 개발사업이 누가 어떻게 언제(얼마나) 어떤과정을 거쳐 하는지를 얘기 했네요.

##보너스##  개인투자 재테크 차원에서의 소규모 개발사업에 대한 예상질문을 미리 자진납세 합니다. ㅡ.ㅡ+

Q : “전 19세대 원룸 지을껀데… 대우건설이 책임준공 해주나요?”

A : 상위 도급사의 경우 공사비300억원 이하는 쳐다도 안봅니다.

그런 소규모 사업은 중소시공사와 신탁사가 개발자금을 대주는 차입형토지신탁이나 책임준공보증, 보증기관의 준공보증서 등으로 시설자금대출로 진행해야 합니다.

Q : “시행-개발에 대해 지식과 경험이 부족한데… 제가 직접 할 수 있을까요?”

A : 자문사, 신탁사, 설계사무소 등에서 용역비를 받고 프로젝트관리(PM, Project Manager)를 수행하여 시행을 대행해 주기도 합니다만, 처음에는 (지식과 경험이 있는) 주변의 믿을만한 파트너와 공동사업 하시기를 추천합니다.

Q : “경매와 부동산개발을 어떻게 연계-활용할 수 있나요?”

A : 나대지의 경우 토지낙찰 후 신축할 수 있겠구요. 혹은 용적율이 남아있는 토지를 낙찰받아 1)허름한 건물은 철거 재건축(지난번 GD건물 사례), 2)쓸만한 건물은 증개축으로   부동산가치를 극대화  할 수 있고, 극대화된 부동산 가치는 매각차익이나 임대수입으로 보상해 줄 것이라고 단언합니다.

부족한 부분에 대한 질문은 언제라도 편하게 댓글을 활용해 주시구요~~(추천 누르셔야 답변합니다. ^^)…

이론적 얘기들이다보니 다소 지루했을 수 있는데요 ㅜㅜ…..생소하다고 너무 어렵다고 걱정하지 마세요~

지루한 긴글 정독해 주셔서 감사합니다.

  (얼굴은 까맣지만) 여러분의 은빛줄기이길 바라는…실버라이닝 이었습니다.  

그까이꺼 뭐 대충~ 땅만 봐도 개발규모가 눈에 그려졌고,

공무원들과 국계법과 건축법을 논하고… 용역사들을 달래가며 인허가를 했었죠...

짧았던 시공사 경력이지만 현장용어를 섞어가며 건설사와 딜을 할 수 있었고,

직접 기획한 모델하우스 옥상에서 청약광풍이 부는 분양시장을 목격했었죠…

제가 참여한 사업으로 건물이 서있는 곳을 지날 때면 으스대기도 했습니다…

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그런데 그땐 몰랐습니다. 이 꽃에 그렇게 날카로운 가시가 숨어 있었는지를…

[무루이]

제목이 끌렸는데 자극받아갑니다...ㅎ

[바샌]

내공이 느껴지는 글입니다 배울게 참 많네요

[dmstn0509]

많이 배우고 갑니다 ㅎ ㅎ

[John Choi]

좋은 말씀 고맙습니다

[곰탱탱]

배우고 공부에대한 자극 받아갑니다

[플렉스송]

부동산 고수의 마지막 길을 잘 설명해주셔서 감사합니다

[쌔끈의절정]

규모가 큰 단지에는 이런식으로 진행이 되는지를 알수 있게 된거 같습니다

[카리슈마인디]

역시 고수의 길은 멀군요!!. 잘 배워 갑니다.

[mozarty]

와.. 좋은 글 감사합니다! ^^

[장가간부린이]

많이 배우고 갑니다

[sunny7777]

보이지는 않지만 고수의 포스가 느껴지십니다.
좋은글 감사합니다 ~

[복주파]

새로운 세계군요~좋은 글 감사드립니다!

[최해]

아직은 이해되지않지만 출력해서 자주읽어봐야겠습니다. 좋은글감사합니다.

[cmj7410]

좋은글감사합니다

[아린강인빠v]

상당한 인내가 필요합니다..

[2023부자갱호]

건축, 증축이 아직은 저에겐 먼 이야기 같지만, 흥미로운 이야기었습니다. 언젠가는 저도 제 건물을 건축할 수 있기를 꿈꾸며..^^ 감사합니다^^

[열심무지]

와! 대단하십니다!

[쓔리쮸리]

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[호하밴드]

대박... 이렇게 어려운 내용을 이렇게 일목요연하게 정리해주셔서 정말 감사합니다. 아직 직접 개발까지는 먼 이야기같지만 언젠가는 정말 시도해보고 싶은 분야예요!!

[클레오빡도라]

완전 짜릿한 내용!!!전에 책에 읽었던 내용이 이해가 안갔는데 이글을 읽으니 토지투자 시기에 대한 갈피가좀 보여요!!

[갑부가되고싶어요]

헉 정말 감사해요 정리를 잘해주셔서 ㅎ ㅎ 틈틈히 읽고 공부하겠습니다.

[삼삼천]

잘보겠습니다 깔끔한 정리 감사합니다.