재정 건전성과 조세 정책, 기본 소득제, 부동산 등 경제, 사회 영역 3.

[해야해야]

해야 해야 2016/05/01 06:52:05

경제 영역에 관한 과제 중 전국 부동산시장에 관한 피상적이고 원론적인 이야기 2.

각설하고, 결론 중 하나로, 전국 주택시장의 중단기적인 전망과 관련하여 결론부터 나갑니다.

원론적으로, 부동산 시장의 단기적인 목표와 전망. 2015년경까지 우리나라의 부동산 시장은 각종 자산 두 배 이상 불리 기와 각종 빚 등 부담 절반 이하로 줄이기의 목표 달성에 충실해야 하고 또 그리될 것입니다.

이하, 보다 구체적으로 우리나라 주택시장의 중단기적인 목표, 전망을 지역별로 보다 세부적으로 제시합니다.

먼저 서울 부동산 시장.

모두가 예상치 못한 세계, 국내 경제의 급격한 침체나 공황 상황이 발생하지 않는다면, 시장원리상 지나치게 높은 가격대의 큰 부담에도 불구하고, 또 인구 유출, 감소 등에도 불구하고, 서울지방의 부동산시장은 전국적 두터운 수요층에다 높은 전세가 등 수요측 요소, 중장기 공급감소 등 공급 측 원인 만으로도,

만약 비정상적인 급등이 없다면 최소한 2020년 까지는 완만하게 계속 상승할 가능성이 높습니다.

특히, 2020년까지 서울시 주택의 입주물량은 도심, 선호지역을 중심으로 매년 평균치 이하로 많지 않은데 비해서 도시 재정비 사업으로 인한 철거, 이주 물량를 감안하면 서울시 순입주물량은 더욱 감소하는데,

오히려 이주 철거로 인한 수요가세로 수요층은 더욱 두터워 지고, 각종 주택 재정비 사업으로 주거환경은 개선되기 때문입니다.

부동산 시장 회복, 상승 탄력성과 관련하여 원론적으로, 글로벌 경제, 우리나라 국민경제의 침체 혹은 회복의 정도에 따라 서울 부동산의 평균 상승폭은 다소 변동할 수도 있겠지요?

또 원론적으로, 각종 양극화의 심화, 확대와 저성장, 저출산 기조 지속의 결합으로 서울은 물론 우리나라의 부동산 시장은 날이 갈수록 지역별, 물건별 차별화가 심화될 수밖에 없을 것입니다.

전국적 수요층을 가진 서울 부동산 시장의 양극화, 차별화는 더욱 심해질 것입니다.

서울 내에서도 강남, 강북, 각 자치구, 자치도, 아파트, 단독, 다가구 등 부동산 시장은 지역별, 물건별 차별화 속에서 평균값으로 상승세가 유지되더라도, 지역별, 물건별로 보합, 침체기를 거치는 지역, 주택도 있을 수 있겠지요?

우리나라의 저성장, 저출산, 고령화에 관한 지표나 자료는 누구나 쉽게 확인 가능하기에, 우리나라의 지역, 소득 등 각종 양극화와 관련된 간단한 자료들을 맨 아래에 몇 첨가합니다.

경기, 인천지방의 부동산 시장도 비록 서울시장보다는 상승률이 낮을 수 있고 장래에 계속될 공급 측의 변수로 인해 변동폭이 더 클 수는 있어도, 서울 시장과 마찬가지로 시, 군, 구별, 자치 읍, 면, 동별, 물건별 차별화 심화과정 속에서 평균치로 완만하게 상승세를 지속할 가능성이 높습니다.

2020년까지 경기 남부 등 경기도의 일부 지역은 수요기반이 취약한 비서울 소외 지방의 일부 지역과 마찬가지로 작년과 올해뿐만 아니라 앞으로 계속될 누적 공급물량이 우려스러울 정도로 많습니다.

다음 부동산 토론방, 아고라 등 각종 여론마당에서 '2017년 혹은 2018년부터 전국 부동산 폭락 내지 하락은 당연하고 역전세의 난도 불가피하다'라고 확신에 찬 주장들이 많을 만큼 말입니다.

부산 등 소외된 지방의 부동산 시장의 목표와 전망은 시범 케이스 지역이기에, 지역 발전, 도시, 주거환경개선 등등과 함께 차후에 보다 구체적이고 세부적으로 제시될 것입니다.

급격하게 침체되었고 경제, 부동산 관련 글은 가물에 콩 나듯 하는 다음 아고라 등 열린 여론마당들이지만, 최근의 아고라 글에서 '경축. 만세 지방 부동산 폭락 지속의 글'에서 '지방뿐만 아니라 인천, 수 원, 용인 등의 부동산까지 하락'한다는 글에 오천여 조회 수와 이백몇십의 찬성 수로 아직 죽지 않은 폭락이들임을 스스로 자랑하고 있더군요.

민주 사회는 보다 자유롭고 다양할수록 건강하기에 누구든 폭락 주장도 할 수 있지만 정당한 근거를 제시하거나 근거를 제시하지 않더라도 닥치고, 무조건적인 폭락 주장조차 그 주장이나 제시된 근거에 허위나 왜곡이 없으면 보장받아야 할 표현의 자유의 영역에 속하겠지요?

그러나 폭락이들의 경축, 만세와 달리 국민경제 침체, 특히 인근 거제시와 함께 선박, 조선, 소재, 부품산업 등 지역경제 침체의 유탄을 맞고 있는 울산 동구, 거제시, 창원시 등등의 지방 부동산 시장 침체에도 불구하고,

아지까지는 미약한 상승세를 유지하고 있는 울산의 부동산 시장은 장기적으로 지역 경제가 활성화 되고 주택 공급 과잉이 해소되면 강원, 제주, 부산지방과 함께 앞으로 소외된 지방 부동산시장의 재활성화, 대세 상승을 선도할 가능성이 더 높은 것이 진실, 사실에 가까울 것입니다.

조삼모사고. 잠시 쉬어 가는것이 장기 대세 상승으로 가는 부동산 시장에 유리할 수 있지만,

경기 남부, 충청 남북도, 경상 남북도, 심지어 부산 지방의 착공, 인허가 물량 증가가 만만치 않네요.

만약, 내년, 내년 이후에도 착공, 인허가 물량이 계속 증가한다면 상기한 지방 부동산 시장은 각 지방별로 공급과잉 상태를 해소할 때까지, 2019년 혹은 2020년까지 쉬어갈 수도 있을 것입니다.

또, 2012년부터 올해까지 햇수로 5년째 연속 침체기를 겪고 있는 대전시, 3년째 연속의 세종시, 2년, 4년째 연속적인 침체기를 겪고 있는 충청남북도와 대전 부동산 시장은 만약 대전처럼 공급물량 과소상태가 지속된다면 세종시 입주 마무리 무렵 회복, 활성화 될 수 있는것이 팩트에 가까울 것입니다.

작년까지만 해도 15%의 큰 폭 상승률을 자랑했을 만큼 장기간 많이 올랐지만 올해 들어 침체 일로의 대구, 경북, 광주, 그리고 계속 침체 중인 전라 남북도와 경상남도까지 부동산 시장이 좋지 않은것은 사실입니다.

그러나 상기한 지방들은 공급 과잉 상태가 지속될 정도로 공급 물량이 계속 증가하지 않는 한 조만간 회복, 활성화 될 가능성이 높은것이 사실에 가까울 것입니다.

시범 케이스 부산 지방도거래량까지 대폭 감소할 만큼 침체된 지방 부동산 시장을 선도하여 시장 회복을 보완해 주거나 침체를 완화해 줄 정도로,

빠르면 이번 달인 2016년 5월부터 늦어도 9월경까지 부산지방의 아파트 청약 광풍이 다시 시작될 가능성이 더 높은 것도 진실, 사실에 가까울 것입니다.

내년 이후, 공급 과잉으로 몇 년 쉬었다 갈 수 있어도..

이 또한 믿거나 말거나.