## 개포주공 재건축 '분담금 폭탄' 맞나 ##

[부동산선지자]

개포주공 재건축 '분담금 폭탄' 맞나

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서울경제 | 입력 2010.11.30 16:53

 

3·4단지, 사실상 '1대1 재건축' 추진… 조합원당 3억~4억이상 부담해야
2단지는 일반분양 300가구 넘어 분담금 줄지만
대형면적 물량 줄어들어 조합원들간 갈등 불보듯

서울 강남구 개포지구 내 재건축 예정 아파트에 추가분담금 '비상'이 걸렸다.

단지별 추진위가 일반분양물량이 거의 없는 사실상의'1대1 재건축'으로 사업을 추진하고 있기 때문이다. 일반분양물량이 적으면 각종 사업비를 조합원이 모두 부담하게 돼 분담금이 껑충 뛸 수밖에 없다.

30일 강남구와 부동산업계에 따르면 개포주공2ㆍ3ㆍ4단지는 최근 자체 정비계획안을 수립해 이를 강남구에 통보할 예정이다. 이는 개포지구 지구단위계획안을 서울시에 상정하기 전 단지별 의견을 수렴하는 절차라는 게 강남구 측의 설명이다. 다만 이미 조합이 설립된 개포주공1단지는 지구단위계획안이 확정된 후 정비계획을 수립할 계획이다.

개포주공2ㆍ3ㆍ4단지는 기부채납비율 12.41%, 용적률 242%를 각각 적용한다는 전제 아래 계획안을 마련했다.

◇개포주공3ㆍ4단지 사실상 '1대1 재건축'=

정비계획안을 들여다보면 현재 1,160가구인 개포주공3단지는 재건축 후에도 불과 70가구만 늘어나게 된다. 그나마도 임대주택(50가구)과 상가조합원용 주택(20가구)만 추가되는 것이어서 일반분양은 단 1가구도 나오지 않는다.

개포주공3단지 추진위의 한 관계자는 "조합원들 대부분이 109㎡형 이상 중대형 주택을 원하고 있어 면적을 맞추다 보니 가구 수를 늘리기가 어렵다"며 "추가분담금이 부담스러운 조합원은 전용 59㎡형 이하 주택에 들어가는 수밖에 없다"고 말했다.

이 단지는 36~49㎡형으로 구성되는데 36㎡형을 보유한 조합원이 109㎡형에 입주하려면 최소 3억~4억원 이상의 추가 비용이 필요할 것으로 현지 부동산업계는 전망하고 있다.

개포주공4단지 역시 사실상 1대1 재건축을 선택했다. 현재 2,840가구를 재건축 이후 3,050가구로 늘릴 계획이다. 역시 추가되는 가구 대부분이 임대주택이다.

장덕환 개포주공4단지 추진위원장은 "가구별 지분은 적지만 (가구 수를 늘리기 위해) 강남 한복판에 소형면적 위주의 아파트를 지을 수는 없는 노릇 아니냐"며 "분담금이 커지는 것은 어쩔 도리가 없는 문제"라고 말했다. 이 단지 역시 36~49㎡형으로 구성돼 추가분담금은 3단지와 크게 다르지 않을 것으로 전망된다.

◇일반분양 많이 책정해도 '딜레마'=

그나마 개포주공2단지는 사정이 나은 편이다. 현재 1,456가구가 재건축 후 1,863가구로 407가구 증가(임대 78가구 포함)해 102㎡형 주택을 300가구 넘게 분양할 수 있다. 이를 가구당 10억원에 공급한다고 가정하면 전체 조합원의 분담금이 3,000억원 이상 줄어드는 셈이다.

하지만 이 역시 갈등이 예상된다. 60㎡형 이상 비교적 큰 주택을 가진 조합원들의 반발이 불을 보듯 뻔하다. 이 단지는 ▦82㎡형 548가구 ▦102㎡형 359가구 ▦109㎡형 216가구 ▦128㎡형 200가구 ▦138㎡형 290가구 ▦148㎡형 250가구 등으로 주택을 배정할 계획인데 일반분양물량을 늘리려다 보니 대형면적 아파트가 크게 감소했다는 것이다.

개포동 B공인의 한 관계자는 "추진위의 계획대로 사업이 진행된다면 현재 23㎡형을 보유한 조합원들의 분담금이 줄어 이익을 보는 반면 82㎡형 소유자들은 예상보다 작은 집을 배정 받게 돼 상대적으로 손해를 보기 때문에 진통이 예상된다"고 지적했다.

이영수 개포주공2단지 추진위원장은 이에 대해 "소형 주택 의무비율 등의 규제를 따라 아파트를 배정한 결과"라며 "현재 계획안에서도 23㎡형 조합원이 전용 59㎡형 아파트를 배정 받으려면 2억~2억5,000만원의 추가분담금이 필요할 것으로 예상돼 더 이상 분양물량을 줄이기는 어렵다"고 말했다.

서일범기자 squiz@sed.co.kr

 http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=1006&newsid=20101130165324569&p=seouleconomy

언론에서 호재라며 바람잡던 투기꾼들의 마지막 보루

저층 개포주공 마져 1:1재건축이 불가피하며, 분담금이 3~4억,
저층인 잠실 송파 가락시영은 이미 재건축 사실상 포기상태,
재건축 돌입시 실 분담금은 5억이 훌쩍 넘는건 기정사실이며 재건축아파트가 투자대상인 시대는 이미 끝난 것입니다. 

대한민국의 아파트는 이제 공급과잉의 치명타를 맞아.

영원히 재건축으로 빵원인 시대가 온것입니다.

감정평가 시세 부풀려 보세요.

조합원이 소송걸면 건설사들이 감정평가대로 현금청산해 주셔야 합니다.

불가능 하겠죠? 용적률300% 올려보세요.

100%미분양입니다.(고분양가로 인하여, 고덕주공 사례)

고층15층인 분당,일산,평촌은 향후 재건축, 리모델링 불가로 인해

끔찍한 사태를 맞게 될 것입니다. 

예언 : 제2의 용산참사는 1기 신도시 아파트 조합원들로 부터 발발될 것입니다.

부동산선지자

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

[죽향]

무서운 일이지요~뉴타운 하기싫다고하는데도...경기도라 머리가 아프네요....

[신의]

부동산선지자님의 글을 기다렸습니다..선지자님 팬으로써 질문이 있는데요..분당이나 일산이 바닷모래로 아파트를 지었다고는 하나 앞으로 20년 정도는 더 살수 있지 않을까요...제가 20년 된 분당 아파트에서 사는데요 아직은 쓸만한것 같아서요....아파트 건축 구조는 모르고 눈에 보이는 것만 보여서 그런가요... 앞으로 생각이 많아집니다...다른대로 이동해야 할지..말아야 할지...

[마을길]

선지자님의 조언을 기다리시는 동안. 90년 1기신도시 건설당시 분당에 국내 5대건설사중 하나인 00건설 공사직원으로 참여했던 저의 실제 경험담을 말씀 드리겠습니다. 한마디로 총체적인 부실공사였습니다. 그때는 감리제도가 정착되지 않은 시기와. '빨리빨리 노태우 군사정권'의 200만호 건설에 맞물려 각공구(회사)마다 누가빨리 골조를 올리나 경쟁 할정도로 시방서(공사지침서)를 무시한 공사였습니다. 또한 일시에 시공되는 아파트물량에 공사자재와 인력이 품귀현상을 일으키다보니 미숙련 건설노동자. 시멘트는 저질 중국산. 철근은 녹슨 수입산. 모래는 세척 과정도 생략한 바닷모래를 사용했습니다.

[마을길]

특히 공기단축상. 구간별 콘크리트 양생기간도 지켜지지 않은채 건설된것이 분당, 일산아파트입니다. 타설시간을 단축하기 위한 노무자들의 레미콘 현장가수(물타기)도 콘크리트 수명에 큰 영향을 줍니다. 철근콘크리트 수명은 시방서대로 제대로 시공 했을때 학계에서는 100년(?)으로 보고 있습니다. 분당등 1기 신도시가 20년 됐군요. 바닷모래에 의한 염분은 철근부식의 치명적인 첫째 원인입니다. 따라서 20년이 될지 50년이 될지 장담은 못합니다. 단지 지금 이 순간도 염분에 의한 철근부식은 진행중이고. 팽창으로 부플어오른 콘크리트는 아파트골조의 수명을 단축시키고 있다는것만 말씀 드리고 싶습니다.

[마을길]

골조의 부실은 헐고 다시 짓는것외에는 보수나 리모델링으로 해결될 문제가 아닙니다. 해외공사에도 참여했지만 선진국에서는 콘크리트 타설 경과후 기준 수치가 안나오면 감독자에 의해 아무리 큰 구조물이라 해도 무조건 철거 재시공입니다. 지금 돌이켜 보면 공사를 담당했던 간부사원으로서 부끄러움을 느끼지만. 그당시 아파트 200만호 건설에 총력을 쏟아 부었던 정부와 시공사에 의한 공기단축의 암묵적 강요로. 일개 종업원으로서 선택의 여지가 없었다는것을 위안으로 삼고 있습니다. 하지만 "선지자'님이나 아고라에서 활동 하시는 "윤상원'님의 지적은 저를 잠시 가슴아프게 합니다^^.....

[zaon]

그렇군요. 감사합니다. 마을길님.

[무적전설]

마을길님...용기 내서 진실을 알려주시니 감사할 따름입니다.

[어떠해야00]

추가부담금이 있어도 ...분양을 받을려고 하네요?

[배부른곰탱]

근데 답이 별루 없습니다.
전세사는 것도 방법이긴 합니다만 년년이 올려달라고 징징대는 집주인 꼴보기도 그렇고
빌라나 단독은 아직 편의시설이나 방범상태가 맘에드는 동네는 너무 비싸고....
걍 살고있는 아파트 무너지기 직전까지 살다가 나오는게 최선일거 같습니다

[버닝소나무]

3,4억라, 실제로 건축들어가면 몇억은 더 대출해야할듯, 그리도 분당.일산아파트의 실상을 다들 아실텐데, 일반인들이 매수하려고 하겠습니까. 전세나 월세면 모를까

[Speed-up]

재건축에 3.4억....훔 소나무님 말데로... 시작되면 5억까지는 너끈이 갈 수 있는데... 그 괴물을 해결할라니.. 방법은 없고... 이제 본격적인 죽을맛.

[zaon]

그러니 설명해도 귀에 안 들어가지요. 당해봐야 깨달을 것입니다.

[어찌 해야 하는건지.]

ㅋㅋ ..정말 웃긴건.. 이기사 바로 없어졌어요.. 찾기도 힘들었습니다. 반면에 "개포저층재건축아파트 투자가치있다.?""기사는 계속 메인으로고 있더군요..역시나..
세상 찌라시..정말 세상을 있는 그대로 받아들이는 사람은 정말 울사회에서 힘든 것 같네요.. 난 단순함이 더 좋은데...

[어른왕자2]

저도 선지자님이나 마을길님께 질문있는데요.
평촌 등 당시 1기 신도시 모두가 분당과 동일한 부실 덩어리라고 보면 되나요?