부동산 상승 독일까 경쟁력일까?

[스페츠나츠]

오랜만에 글을 씁니다.

부동산 문제, 이곳 회원님들도 많은 심리적 갈등에서 과연 내가 살고 있는 부동산의 가치가 하락한다면 생각하기 조차 싫은 시나리오라고 보여 집니다 만, 부동산의 상승이 주는 사회적 문제가 얼마나 크고 계량화 할 수 없는지, 우리 국민들은 아직 잘 모르는듯 합니다.

그만큼 현실에 부대끼는 삶을 살고 있다고 보여지는 부분이며, 이제 부에 대한 관심과 개념이 정리되는 1세대적 시기라고 보여집니다. 그럼에도 불구하고 우리나라는 현금부자로 치면 세계적으로 비교하여도 많은 나라에 속합니다. 현금저축율이 다른 국가에 비하여 높은 이유는 부동산을 구입하면서도 저축에 대한 개념을 분명 가지고 있었다고 봅니다.

외국인들은 통장에 1천달러, 1천유로, 1천파운드 이상 잘 가지고 있지 않습니다. 한달벌어 한달 먹고 사는 사람들이 대 부분입니다. 우리는 웬만한 사람이면 대부분이 통장에 1백만원 이상 잔고를 보유하고 있습니다. 어떤 사람들은 1년치 생활비가 없으면 두렵다고 까지 합니다. 그만큼 부동산 이상으로 현금에 대한 보유 개념이 높은 국가입니다.지금의 부동산 시장..세계적으로 보면 문제가 되는 나라 순서대로 IMF의 지원을 받는 국가가 되고 있습니다. 아일랜드- 포루투칼-스페인... 대략 유럽존이 문제가 되고 있습니다. 언론을 통하여 보셨겠지만 스페인의 부동산이 가장 큰 문제입니다. 우리보다 더 심한 스페인의 부동산 문제가 그나마 폭탄을 버틴 가장 큰 이유는 단 한가지 입니다. 무엇이라 생각하십니까?

바로 그 답은 스페인의 부동산 버블중 1/3은 외국인이 보유한 것이라는 것입니다. Costa de Sol, Costa Balanca 지역은 유럽인이 가장 선호하는 휴양지이자 은퇴자들이 쉬고 싶어하는 지역입니다. 이 지역에는 핀란드,노르웨이,벨기에,덴마크,네덜란드,독일,프랑스,러시아 등 유럽의 실버를 위한 다양한 아파트촌을 만들었습니다.스페인이 자랑하는 대리석을 중국에서 수입할 만큼 수요가 많았던 시기는 2006년이 정점이였습니다. 우리의 부동산 폭등시기와 같은 시점입니다. 2002년부터 본격적인 상승 랠리를 한 스페인의 부동산과 우리의 부동산은 너무나 같은 모형을 만들었습니다.2006년 12월 그 정점이후 웬만한 지역은 부동산이 거의 거래가 스톱된 상황이었습니다.

2003년 1유로에 1200원 하던 시점에 스페인 지중해가 보이는 지역에 부동산을 구입하였습니다. 우리돈 40만유로 약 오억에 구입한 부동산은 3년뒤 80만유로가 되어 매도를 시도했습니다. 아마도 6개월만 빨라도 재테크는 엄청 잘 했을 것입니다. 이 아파트는 54평인데 지중해를 바라보는 요지에 부자촌이 형성된 곳의 중심이었습니다. 하지만 2006년 이후 매년 아파트 가격은 떨어져 현재 55만유로 정도에도 팔리지 않고 있습니다.

반대로 이 아파트가 월세는 가격이 올라가다, 최근 월세도 하락을 하고 있습니다. 평균 월 1600유로 월세가 현재 1300유로 정도로 300유로 정도 (50만원/월) 하락했습니다. 월세 역시 불경기 이다 보니 더 싼 아파트로 가기위한 자발적 결정에 의한 것이죠. 아파트를 팔려면 아마도 원래의 가격 40만유로 (2003년 가격) 이하로 내려가야 판매가 가능할거라 예측됩니다.우리의 현 주소를 보겠습니다. 유럽과 스페인과 다른 부동산 시스템과 구조입니다 만 현실은 비슷합니다. 위에서 보듯,우리와 동일한 시점,부동산 거래중지가 되는 것과 동시 가격의 하락이 있었지요. 우리나라의 웬만한 곳의 부동산 가격의 하락은 평균 25% 정도 될 것입니다. 수도권 대부분이 고점 대비 25~30% 정도 하락하였다고 봅니다.지금 언론에서 반등이니 하는 이야기를 믿는 시민들은 크지 않을 것입니다.

아무리 보아도 부동산 잘 못 사면 오르는 만큼 하락도 한다는 학습이 된 것 같습니다. 부동산 전문가들이 하락에 대한 개념정리를 하는데 거시적 안목과 미시적 안목을 대입하면서 이런저런 논리를 만들어 이야기를 합니다. 자가보유율, 전세금인상,월세전환,인구증가속도미흡,싱글가구,외국인 증가 등 증가요인에 대한 이야기를 많이 합니다.수도권의 비대가 만들어 놓은 사회적 문제는 풀 생각없이 부동산의 가격 상승만 노래합니다. 수도권의 경쟁력을 높일 생각은 하지 않고 수도권에 계속해서 아파트를 건설합니다. 그럴수 밖에요. 이미 인구 절반이 살고 있는 수도권을 이전을 통한 문제해결은 늦었다고 봅니다. 그렇다고 우리가 스페인 처럼 은퇴이민자를 받아서 지역을 개발할 만큼 오픈된 마인드나 장사는 할 수 없는 조건입니다. 누가 그 가격에 한국의 부동산에 투자를 하여 국내 거주를 하겠습니까?

스페인의 부동산 시장의 몰락은 우리에게 시사하는 바가 너무나 큽니다. 스페인은 관광수입이 국내 총 생산의 20%를 차지하고 지역에 따라 관광업계 종사자가 전체 주민의 20%를 넘는 곳도 많이 있습니다. 관광수입이 삼성전자 매출과 같은 규모를 가진 국가입니다. 이러한 나라가 부동산의 거품이 발생하자 마자, 실업율이 8%에서 20%로 수직상승 하였습니다. 임금의 구조가 한국의 65% 밖에 되지 않는 스페인의 현실은 절박합니다. 좌파,우파를 떠나 국민들이 먹고살 문제를 고민합니다.대부분의 젊은이들이 집 사는 것을 포기하고 있습니다. 다만 대학 학비와 의료시스템은 그들을 잘 받쳐주고 있습니다. 대학 학비는 1년에 1백만원 이하이고, 의료비는 4대질병 (암등 특정질병은 무료)은 거의 국가가 책임 질 정도로 비용을 수반하지 않습니다. 젊은이들에 대한 희망을 줄 수 없는 국가가 되어 버린 스페인의 현실을 보면서 느끼는 것은 우리나라 역시 젊은이들에게 희망을 주지 못하는 현실 때문에 이 문제를 현재의 부모들이 어떻게든 책임을 져 주려고 한다는 것이 너무나 안따깝습니다.

우리 부모들은 슈퍼맨이라고 생각합니다. 모두 다 자식의 미래까지 챙겨주려 합니다. 잘 챙겨주어서 나쁠 것은 조금도 없지만 나약한 미래를 만들어 주는 사회적 문제는 안중에도 없습니다. 내 자식을 위해 올인하는 한국의 부모들이 기성세대들이 자신을 옥죄는 몇년후를 생각하지 않습니다. 부동산 전문가들 역시 몇년후에 벌어질 우리나라의 문제는 고민하며 부동산 문제와 대입하는 사람들을 거의 보지 못하였습니다.저는 부동산의 문제는 사회적 변화의 문제로 봅니다. 그 중 인구감소,청년실업율, 고물가, 에너지문제,안보문제 등 우리가 생각하지 않았던 부분에서의 사회적 비용은 엄청나게 증가하고 있고 감당하기 힘든 수준으로 세금은 증가될 것입니다. 현재 우리가 내고 있는 세금이 매년 3%이상 증가되는 것에 대하여 고민을 하지 않습니다. 충분히 임금인상이나 기타로 감당할 수 있었던 시기가 바로 부동산 상승시대였지만 부동산이 보합이나 하락을 할 때에는 소득의 대폭적 증가없이는 감당할 수 있는 한계는 점점 힘들어 집니다.

교육비나 의료비를 정부에서 지원을 해주면 모르지만 이미 우리는 고물가시대로 확실하게 자리매김되었습니다. 여기에 중국의 물가가 매년 5~6% 정도 상승이 되면 우리는 돈을 쓰는 방법의 변화가 나타날 수 밖에 없습니다.쓸 돈이 없네 하는 소리가 더 강하게 나타날 것입니다. 즉 매년 돈의 힘이 적어도 5~10%씩 하강하는 것이죠. 스페인과 다른 것이 바로 이것입니다. 스페인은 농업국가이기 때문에 농업으로 자급자족이 가능한 국가입니다. 우리는 자급자족이 육류를 빼면 아마도 50% 정도 될 것입니다.(정확한 통계자료는 미확인)

정리해 봅니다.

부동산이 올라서 내게 도움이 된다고 생각하는 분들은 분명 있습니다. 2주택 이상자로서 전,월세를 주신분들입니다. 그냥 살고 있는 한채를 보유한 사람들에게는 의미가 없습니다. 향후 이사를 가는 사람들이 대폭적으로 줄어들 것입니다.월세나 전세,어떻게든 고착화 될 것입니다 만 늘 상승만 하는것은 있을 수 없습니다. 부동산의 하락의 속도도 조절되어야 합니다. 빚을 감내할 수 있는 속도와 맞물려 가려면 임금의 상승이나 교육비,생활비의 절감이 핵심인데, 빚을   줄 일 수 있는 방법은 실제 쉽지 않을 것입니다.

부동산이 오르는 것 보다 적당한 기준을 가지고 있는 것이 더 편안한 생활이 됩니다. 이보다 더 시급한 것은 젊은이들에게 희망을 줄 수 있는 국가를 만드는 일을 지금의 기성세대가 만들어 주어야 합니다. 이것을 만들지 못하면 우리가 생각하는 것 보다 훨씬 빠른 속도로 부동산 시장은 무너집니다. 실업율 20%를 남의 일이라고 생각하지 마세요. 우리나라도 실업율 20%는 그냥 만들어 집니다. 군대 2년을 생각해 보세요. 젊은이들 40만명 이상(직업군인 제외) 2년동안 급여자를 실업자에 포함해 보시길 바랍니다. 실제 노는 젊은 이들이 얼마나 많은지를 우리는 알아야 합니다.군인을 늘려 실업을 구제하는 것은 문제이지요. 따라서 우리도 실업율 20%라고 생각하고 정책을 만들고 부동산의 폭등을 막아서 열심히 일하면 목표를 성취할 수 있는 희망을 주어야 합니다. 그 희망을 만들면 우리기성세대의 짐이 가벼워 집니다. 우리가 만들어 주지 않아도 그들 스스로가 만들어 갑니다. 미친경쟁속에 뛰어들어 인간답게 사는 것을 포기한 인생이 되지 않습니다.

부동산 상승

만병의 근원이요, 희망을 없애는 가장 큰 병입니다.

[콜랙트]

그런데 그런식이라면 소위 부모들도 아주 조금이라도 자식들한테 여력되는자들이 책임을 저주려고 하겠지요. 부모중에서도 여력이 아예 안되는자들은 어떨까요. 기성세대를 동정하는게 아닌, 마치 기성세대는 잘먹고 잘살고, 젊은이들만 불쌍하다. 이런식이 되선 안되겠지요. 그리고 젊은이들이나 기성세대나 된장심리가 충만한것도 문제이고요. 기성세대의 잘못은 자식에 대한 책임이라는 명목으로 즉, 된장부모가 자식을 된장자녀로 키운거죠. 그리고 희망이라는 말이 어차피 고문일 뿐입니다. 차라리 희망이 별로 없는게 낫습니다. 그래야 안분지족하면서 사는 거죠. 자꾸 희망을 약소하게 나마 가지니까 쓸데없는(?) 경쟁이 발생하는겁니다.

[콜랙트]

아무튼 글 잘 읽어봤습니다. 스페인의 미래가 한국의 미래(제2의 필리핀이라는 말도 있는데)가 될 수도 있겠지요. 이제 집값이 폭등하더래도 걍 하루라도 먹고 살기만 한다면 안분지족을 해야될텐데. 된장자식이나 된장부모나 나약한 온실속의 화초이거나 혹은 주제모르고 쓰는데에만(자식에 대한 투자도 이런거의 연장선상) 익숙하니 안분지족도 잘 안될꺼 같고.

[콜랙트]

그리고 부동산상승이나 부동산하락이나 된장심리가 동반되기에 독인거죠. 어느 한 쪽만 독이라기보다는요.

[별빛]

글 잘 읽었습니다. 우리가 처한 가장 큰 문제를 잘 지적하신 것 같습니다. 지금 현실의 문제는 미래세대가 희망을 가지고 있는가 하는 점, 기성세대가 나라의 미래에 대한 비젼이나 인식을 가지고 있는가 하는 점일 것입니다. 부동산은 공허한 정신들이 빚어낸 하나의 사례에 불과하고, 우린 아직도 생존을 위한 삶을 살고 있습니다. 비약을 좀 더 심하게 해보면 나라 잃고 전쟁을 겪은 후유증이 남아 있는 지도 모르겠습니다.

[콜랙트]

나라를 잃고 전쟁을 겪은 후유증이라, 웃긴건 그런데도 된장심리가 충만하다는거죠. 된장심리를 보니 과연 옛적에 고생은 하고 살았을까 싶네요. 고생했다고 씨부리는것들 실제로는 고생다운 고생같은거 해본적이 별로 없는 자들입니다.