유치권, 법정지상권사건, 대지권미등기,,입찰실패사건,,,

[부자로]

유치권사건,, 시흥 법정지상권사건,  대지권미등기,,입찰실패사건,,,

최근 경매사건에 너무 몰두해선인가 머리를 식힐겸 인근 소래산에 오르기로 했다.

임차인의 필요.유익비든 공사채권이든 유치권에 대한 확정판결이 있다면 그 판결이 채권확정판결인지,

채권금액확정판결인지 확인해야 한다. 

채권에 대한 금액이 확정될 경우에만 배당에 참여할 수 있는 것이다.

원도급업자가 아닌 하도급자도 유치권을 신고하여 금액에 대한 확정판결문이 있다면 배당에 참여하는 것이다.

이때 배당받지 못한 금원에 대해서만 낙찰자가 인수하면 된다.

참, 그리고 유치권금액은 다시 감정평가하여 다시 정할 수 있다는 것도 잊지 말자고 했다.

의뢰인은 채권확정판결문을 들고와 유치권이 있으니 금액을 적게 쓰자고 한다... 그것은 아닌데~~쯔.

입찰금액이 낮아 꼴찌다.

소래산정상에서 동북방향으로 바라보고 찍은 사진이다. 날씨가 괘청하여 기분도 상쾌하다.

유치권에 대해  부연하자면~

공사가 중단되었을 경우 건물은 수급인의 소유이다, 즉 공사업자 것인데, 준공이 되면 건축주의 소유가 된다.

만약 유치권자가 준공을 위해 건축주에게 협조하였다면 유치(점유)를 빼았긴 것이므로 낙찰자에게 유치권을

주장할 수 없다. 그러나 다시 점유을 한다면 적어도 경매개시결정기입등기 이전에 점유를 해야 한다.

실무에서는 점유개시시점을 두고 치열한 논쟁이 벌어진다. 가능한 증거를 많이 제시하여 유치권자가

점유하지 않았다는 것을 명확히 하는 것이 중요하다. 만약 그럴 노력이 부족했다면 먼저 유치권자와 협의하고

일정금액으로 합의하는 것이 좋다. 금액은 공동통장을 만들어 일부 입금해 놓는다면 사기죄나 사기미수죄가

두려워서라도 유치권자가 협조하지 않을 수 없다~^^.

역시나 소래산정상에서 동북방향으로 바라보고 찍은 사진이다.

저~ 멀리 송도가 보이고, 인천대교가 보인다. 날씨가 좋아 서해 앞바다까지 보이는데

스마트폰으로 멀리 찍은 영상이 좋지 않네,  테크닉 부족일테지,,,

유치권자는 선량한 관리의무가 있고 보존행위로서 점유하여 사용할 수 있다.

그리고 일정금액의 임료도 받을 수 있다는 것이 판례로서 나오고 있다. 

예전의 남동구 근린상가건물에서 유치권자가 건물전체를 보존.관리한 경우가 있었음도 이러한 이유에서이다. 

그러나 점유중에는 부당이득금이 발생하여 유치권이 존재한다면 그 채권금액과 상계처리가 가능하다~

소래산정상에서 동남방향으로 바라보니 시흥 대야동, 은행지구등 전체가 시야에 들어온다.

시흥,,, 법정지상권 경매사건이 생각났다.

법정지상권에 있어  토지에 근저당설정당시 토지 소유자와 건물의 소유자가 달랐다.

그후 건물 소유자가 건물만을 토지소유자에게 증여하여 토지 소유자와 건물의 소유자가 같아졌고

그 건물에 근저당을 설정하였다.

이럴경우 근저당권에 기해 경매를 신청할 경우 법정지상권은 성립 될까?

이는 두가지로 나뉜다. 첫번째 토지근저당권자가 경매신청하면 법정지상권이 성립안하나

두번째 건물 저당권자가 경매신청시 법정지상권은 성립한다.

요점은 저당권설정당시의 경매신청권자가 누구냐인 것이다.

토지와 건물의 동일소유였다면 성립한다. 그리고 대금완납시부터 지상권의 존속기간이 시작된다.

상담자가 이미 사고를 친 이후이다. 법정지상권에 대한 판단오류다. 보증금을 포기한다고 한다. 휴~~ 

소래산은 300미터가 채 안되지만 시흥과 인,부천 시민들에게 사랑받는 산이다.

저~ 멀리 연성지구와 안성까지 시야에 들어온다.

법정지상권에서 헷갈리는 것의 하나가 미등기건물일 경우인데, 만약 토지위에 미등기건물이 있다면,,

토지가 매매등의 사유로 소유권이전등기되었을 때 건물도 함께 소유권이 이전되었고 그 이후 토지소유자가

바뀌었다면 건물의 (관습법상)법정지상권은 성립되지 않는다.

그러나 토지만 이전되었고 건물은 이전되지 않는 상태에서 그 이후 토지소유자가 바뀌었다면

건물을 위한 (관습법상)법정지상권은 성립된다. 따라서 미등기건물에서 소유권이 바뀔경우

토지와 건물이 함께 이전되었는지 토지만 이전되었는지 살펴보는 것이 중요하다.

역시 산에 오르는 기쁨은 정상에 올라서이다. 산에 오르는 과정을 즐긴다고들 하는데

힘이 들어서 오르는 과정은 별로 즐기고 싶지 않다.^^.

꽃과 나뭇잎이 짙푸르고 저 하늘 아래 뭉개구름이 아름다운걸 보면

초가을의 산뜻한 날씨가 마냥 즐겁기만 하다.

"대지권미등기"여도 감정평가에 포함되어 경매가 진행된다면 소유권을 취득하는데 문제는 없다.

감정평가에 포함되어 있지 않다면 소유권을 취득할 수 없는 경우도 있으니 주의해야 한다.

다만 "대지권없음"에는 유의할 필요는 있다. 이미 토지에 대한 소유권이 다른 사람에게 넘어가

있을 경우일 수 있다.

참고로 "토지별도등기"일 경우 반드시 토지등기부등본을 확인해야 한다. 매각물건명세서에

특별매각조건으로 인수사항이 있는지 살펴보고 경매를 담당하는 경매계에 확인하는 것이 필요하다.

대지권미등기경매물건은 대지권이 감정평가서에 포함되어 있었고 권리상에도 아무문제가 없었으나

불행히(?) 2등을 하였다. 차순위우선신고를 검토해보았으나 1등 낙찰자가 돈이 좀 있어 보인다.

걍 포기하자,,,

참고로 차순위우선신고는 입찰금액에서 보증금을 뺀 금액을 초과한(이상이 아님) 입찰자만이 신고할 수 있다.

짧은 등산이 끝났다. 천천히 오르고 내리는데  한시간 남짓 걸린다.

다만 정상에서 노닥거리는 한가로움이 시간을 재촉할 뿐~~~

다음에 오를때 단풍의 아름다운 모습을 생각하니 소래산이 더 그리워진다.

푸른 산과  맑은 하늘,,, 그리고 멋진 뭉개구름을 보니 오늘은 정말 근사한 날이다,

10월의 어느 멋진 날에~~~

[온_달]

발아래 메인 땅이 다 내것이로다.. ^^
유치권과 법정지사권에 관한 상세한 설명 감사합니다.
음 그런데 넘 헷갈려도 아직 갈길이 먼듯...ㅎㅎ

[초보왕]

부자로님의 글을 여기서도 만나게 되네요, 좋은 글 잘 읽고 갑니다.^^

[pakpaksa]

멋지시네요... 좋은글 잘 보고 갑니다... 감사합니다....

[Diana]

이런 글들은 편히 쉬면서 쭉 한번 읽어주면 도움이 되는글들이죠.~ ㅎㅎ

[혜민]

글, 사진 유용한 정보 잘 보고 갑니다.