[부동산] 「부동산 거품 붕괴」 보도에 우왕좌왕하는 사람이 모르는 정말 중요한 것

[お持て成し]

「부동산 거품 붕괴」 보도에 우왕좌왕하는 사람이 모르는 정말 중요한 것 / 9/15(금)  / 다이아몬드 온라인

전국에서 빈집이 급증하고 있다는 보도를 심심찮게 보고 듣는다. 하지만 총무성의 조사 결과를 확인하면, 빈집의 증가율은 반드시 위기적 수준은 아니라는 것을 알 수 있다. 예전에는 '코로나19 사태를 계기로 부동산 거품이 꺼진다'는 기사도 자주 봤지만 부동산 가격은 오르기만 한다. 부동산에 대한 정보가 모두 옳은 것은 아니다. 사람들의 바이어스를 강화하는 보도에 좌우되지 않고, 데이터나 사실에 근거해 업계 동향을 워치하기 위한 마음가짐을 전달한다.(스타일액트㈜ 대표이사/부동산컨설턴트 오키유진)

● '확증 바이어스'가 걸리면 사물의 본질을 잃다

이번에는 부동산을 둘러싼 보도와 그 받아들이는 방법에 대해 경종을 울리고 싶다.

사람들이 자신의 추측이나 선입견을 긍정하기 위해 자신에게 편리한 정보만 수집하는 경향을 확증 바이어스(이하 바이어스)라고 한다. 이 경향은 누구에게나 많든 적든 0%는 되지 않을 것이다.

혈액형 운세도 편견의 좋은 예다. "A형은 꼼꼼하다"는 통설에 부합하는 사람만 눈이 가고, "저 사람은 싹싹하다고 생각하면 역시 A형이구나"라고 생각한다. 한편, 흐리멍텅한 A형의 사람이 있어도 예외로서 무시한다.

최근의 예라면 '코로나 이혼'도 비슷할 수 있다. 신종 코로나바이러스 감염증 확산을 계기로 스테이홈이 되면서 부부가 함께 있는 시간이 늘어나면서 하자가 눈에 띄고 이혼이 늘었다는 얘기다. 그것이 일본에서 빈번하게 일어나고 있다고 믿고 이혼 관련 기사 등을 일상적으로 접하게 된 결과 편견에서 벗어나지 못하게 되는 것이다.

하지만 후생노동성의 '이혼 건수 연차 추이'를 살펴보면 2020년 이혼 건수는 전년보다 오히려 감소했다.

본론으로 들어가면 부동산 관련해서 사람들에게 편견이 생기기 쉬운 것은 빈집 문제다. 저출산 고령화에 따라 거주자가 없어지고 방치되는 빈집이 맹렬한 속도로 늘어나 사회문제화되고 있다는 게 통설로 알려지면서 언론 등에서 심심찮게 회자되고 있다.

그 결과 사람들은 빈집 증가율이 위기 상황에 이르렀다고 믿는다. 하지만 실은, 증가율이 반드시 높은 수준인 것은 아니다.

오해가 확산되는 단초가 된 것은 노무라종합연구소가 2015년 발표한 전망치라고 나는 생각한다.

● 노무라 총연이 발표한 전망치와 현실의 놀라운 차이

그 예측은 2013년 약 820만 채였던 빈집 수가 2018년 약 1076만 채까지 늘어날 것이라는 것이었다. 이 데이터는 빈집 문제가 거론될 때 자주 인용돼 왔다.

하지만 뚜껑을 열어 보면 총무성이 발표한 실태조사 결과에서는 18년 시점에서의 빈집수는 약 846만호. 13~18년의 5년간 약 256만호 증가할 것으로 예측되고 있었지만 실제로는 약 26만호밖에 증가하지 않아 노무라 총연의 예측은 자릿수 차이가 크게 벗어나 버렸다.

그럼에도 불구하고 이후에도 빈집 문제는 센세이셔널하게 보도되고 있다. '일본 인구가 줄고 있다' '신축 물건이 많이 지어지고 있다'는 전제지식을 바탕으로 언론이 '그래서 오래된 집이 급증하고 있다'는 스토리를 그리기 쉽기 때문으로 보인다.

한편, 빈집의 취득 경위에 대해서 국토 교통성이 조사했는데, 50%이상이 「부모로부터 상속받았다」라고 회답. 불명·미상은 4%였다. 또 빈집을 보유한 사람의 약 60%가 빈집으로 두는 이유를 헛간으로 필요하기 때문이라고 설명했다. 주인을 알 수 없는 채 썩어가는 물건만은 아닌 것이다.

빈집이 늘어나거나 매수자가 따라가지 못하는 것은 사실일지 모르지만, 그 증가 속도는 사람들의 생각보다 느리다. 그리고 이상한 냄새 등을 풍기지 않을 경우 인근에 폐를 끼치는 일도 없다. 부모로부터 상속받아 헛간으로 사용되는 물건이 대부분이라면 큰 문제라고 할 정도도 아니다.

그럼에도 불구하고 세간에서는 금방이라도 무너져 내릴 것 같은 빈집이 급증하고 있는 것으로 보인다. 이는 편견이 나쁜 결과가 아닐까.

● '곧 무너진다'라는 말을 들으면서 전혀 꺼지지 않는 부동산 거품

그리고 내가 특히 문제 삼는 것이 부동산 거품에 관한 편견이다.

고 아베 신조 전 총리의 경제정책 아베노믹스가 시작된 2012년 말 이후 아파트값은 70% 이상 올랐다. 이 가격 급등을 거품으로 보는 보도도 심심찮게 나타났다. 버블은 언젠가 붕괴되기 마련이지만, 그것이 「언제, 어떤 계기로 일어날 것인가」를 확실히 예측할 수 있는 보도 관계자·유식자는 있는 것일까.

왜냐하면 몇 년 전부터 '코로나 쇼크에 따라 부동산 거품이 붕괴한다'고 말하기 시작하는 지식인들이 늘었다. 비슷한 취지의 잡지 특집도 심심찮게 볼 수 있게 됐다.

하지만 실제로는 코로나19 사태에 접어들자 이전보다 부동산 가격은 상승했다. 통설과는 정반대의 일이 벌어진 것이다. 경기와 부동산 가격의 상관관계는 거의 없다는 증거다. 그럼에도 뚜렷한 근거 없이 부동산 가격은 조만간 급락할 것이라고 부추기는 듯한 보도나 이를 진정으로 받아들이는 사람이 아직도 눈에 띈다. 이는 미디어 시민 양측의 편견의 산물이 아닐까.

참고로 아베노믹스에 따른 금융완화로 매물 가격이 급등한 것은 맞지만 금리가 내린 만큼 토탈적으로는 사기 쉬워진 측면도 있음을 잊지 말아야 한다. '금융 완화 때문에 집을 사기 어려워졌다'고 일률적으로 말할 수는 없으므로 이 가정에도 주의가 필요하다.

그리고 본 연재에서 과거에 해설한 대로 부동산 사업자에 대한 자금 흐름은 「일본은행단관」에서 확인할 수 있다. 물론 버블 붕괴는 갑자기 일어나기 때문에 100% 예측은 어려울 수 있다. 하지만 일본은행 단관의 수치를 따라가다 보면 어느 정도 아파트 가격 동향을 파악하는 것이 가능해지는 것이다.

여기서 거품이 붕괴될 것이라는 논자에게 묻고 싶다. 「그것은 몇 년 후에 일어나는 것입니까?」라고. 버블 붕괴가 「곧 일어난다」라고 말하기 시작한 후, 그 도래 시기는 계속 지연되어 적어도 5년 이상 경과하고 있는 것으로 생각된다.

● '보고 싶은 것을 보고 듣고 싶은 것을 듣는다'가 아니라 데이터를 바탕으로 판단해야

언론은 일반 시민이 이렇게 생각할 것이라는 소재를 선호하기 쉽다. 그리고 그 국민의 편견을 뒷받침하듯 그럴듯한 스토리를 보도하는 경우도 있다.

미디어로부터의 취재가 많은 몸으로서는, 그러한 스토리 있는 그대로 뉴스가 만들어지고 있는 것에 질린다. 편견을 강화하는 정보나 배드뉴스가 사실보다 숫자를 얻기 쉬울지 모르지만 거기 가담할 엄두가 나지 않는다.

나는 칼럼을 쓰거나 동영상 미디어에 나오지만 거기서 내 의견만 말하는 일은 드물다. 앞서 '빈집 문제'의 예도 그렇지만 내가 전하는 것은 에비던스에 기반한 정보다. 부동산 컨설턴트로서의 업무로 얻은 일차 정보(지견·데이터)를 전달하는 경우도 많다.

물론 미디어에서 보도되는 정보 중에도 원본 데이터가 일반 공개되어 있는 것이 있으며, 이 데이터는 일차 정보에 해당한다.

단지, 그러한 데이터의 고찰이나 취재를 기본으로 쓰여진 기사는 2차 정보이며, 쓰는 사람의 해석이나 판단이 들어간다.2차 정보는 사람의 필터가 달려 있기 때문에 뉴스 소스(원래 소재)를 알고 싶다면 1차 정보를 보러 갈 필요가 있다.

일차 정보의 친숙한 예가 앞서 말한 「국가가 발표한 빈집 조사」이자 「일본은행 단관」이다.객관적 데이터를 바탕으로 모든 통설을 의심하고 검증하는 것이다. 그것이 선입견이나 편견, 추측 등에 의한 편견에 좌우되어 인식이나 판단을 잘못하지 않기 위한 방어책의 하나이다.

FACTFULNESS(팩트풀니스)라는 베스트셀러가 있다. 인간에 의한 추측에는 오류가 많기 때문에 데이터나 사실에 근거해 세계를 올바르게 볼 것을 권장하고 있다. 나는 이 책과 같은 말을 하고 있다. 하지만 많은 인간이 '보고 싶은 것을 보고 듣고 싶은 것을 듣기 쉽다'는 점에서 보면 나와 다른 생각의 사람은 이 칼럼조차 읽지 않을 수 있다.

오키유진

https://news.yahoo.co.jp/articles/cca0583c6025bd62b4e9b389c9d88125a7ac0ece?page=1 

「不動産バブル崩壊」報道に右往左往する人が知らない、本当に大事なこと（ダイヤモンド・

「不動産バブル崩壊」報道に右往左往する人が知らない、本当に大事なこと
9/15(金) 9:02配信


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ダイヤモンド・オンライン
franckreporter/Gettyimages

　「全国で空き家が急増している」という報道をしばしば見聞きする。だが総務省の調査結果を確認すると、空き家の増加率は必ずしも危機的水準ではないことが分かる。以前は「コロナ禍を機に不動産バブルが崩壊する」という記事もよく見かけたが、不動産価格は上がる一方だ。不動産を巡る情報は全てが正しいわけではないのだ。人々のバイアスを強めるような報道に左右されず、データや事実に基づいて業界動向をウオッチするための心構えをお伝えする。（スタイルアクト（株）代表取締役/不動産コンサルタント　沖 有人）

【「離婚件数」や「空き家数」の元データをグラフで見る】

●　「確証バイアス」がかかると 物事の本質を見失う

　今回は不動産を取りまく報道と、その受け止め方について警鐘を鳴らしたい。

　人々が自身の思い込みや先入観を肯定するために、自分に都合の良い情報ばかりを集める傾向を「確証バイアス」（以下、バイアス）という。この傾向は誰にでも多かれ少なかれあり、0％にはできないだろう。

　「血液型占い」もバイアスの良い例だ。「A型は几帳面」という通説に合致する人ばかりに目が行き、「あの人はキッチリしていると思ったら、やっぱりA型か」などと思い込む。一方で、ずぼらなA型の人がいても例外として無視する。

　最近の例だと「コロナ離婚」も似たようなものかもしれない。新型コロナウイルス感染拡大を機にステイホームとなり、夫婦が共にいる時間が増えたことで欠点が目に付き、離婚が増えたという話だ。それが日本で頻繁に起きていると思い込み、離婚関連の記事などに日常的に触れるようになった結果、バイアスから抜け出せなくなるのだ。

　だが厚生労働省による「離婚件数の年次推移」を見てみると、2020年の離婚件数は前年よりもむしろ減少している。

　本題に入ると、不動産関連で人々にバイアスがかかりやすいのは「空き家問題」だ。「少子高齢化に伴い、住人がいなくなって放置される空き家が猛スピードで増え、社会問題化している」というのが通説となり、メディアなどでしばしば取り沙汰されている。

　その結果、人々は空き家の増加率が危機的状況に達していると思い込む。だが実は、増加率は必ずしも高水準というわけではない。

　誤解が広がる端緒となったのは、野村総合研究所が15年に発表した予測値だと私は考える。

●　野村総研が発表した予測値と 現実の驚くべき差

　その予測とは「13年に約820万戸あった空き家数が、18年に約1076万戸まで増えるだろう」というものだった。このデータは空き家問題が語られる際によく引用されてきた。

　だがふたを開けてみると、総務省が発表した実態調査結果では、18年時点での空き家数は約846万戸。13～18年の5年間で約256万戸増えると予測されていたものの、実際は約26万戸しか増えておらず、野村総研の予測は桁違いの大外れになってしまった。

　にもかかわらず、それ以降も「空き家問題」はセンセーショナルに報道されている。「日本の人口が減っている」「新築物件がたくさん建てられている」という前提知識を基に、メディアが「だから古い家が急増している」というストーリーを描きやすいからだと思われる。

　一方で、空き家の取得経緯について国土交通省が調べたところ、50％以上が「親から相続した」と回答。「不明・不詳」は4％だった。また、空き家を保有する人の約60％が、空き家にしておく理由を「物置として必要」だからだと説明していた。持ち主不明のまま朽ちていく物件ばかりではないのだ。

　空き家が増えていたり、買い手が付かなかったりするのは事実かもしれないが、その増加ペースは人々の思い込みより遅い。そして、異臭などを放たない場合は近隣に迷惑をかけることもない。親から相続され、物置として使われている物件が大半なら「大問題」というほどでもない。

　にもかかわらず世間一般では、今にも崩れ落ちそうな空き家が急増しているかのように思われている模様だ。これはバイアスが悪さをした結果ではないだろうか。

●　「もうすぐ崩壊する」と言われながら 一向にはじけない不動産バブル

　そして、私が特に問題視しているのが「不動産バブル」に関するバイアスだ。

　故・安倍晋三元首相による経済政策「アベノミクス」が始まった12年末以降、マンション価格は7割以上高くなった。この価格高騰を「バブル」とする報道もよく見られるようになった。バブルはいつか崩壊するものだが、それが「いつ、どんなきっかけで起こるか」をはっきり予測できる報道関係者・有識者はいるのだろうか。

　というのも、数年前から「コロナショックに伴って不動産バブルが崩壊する」と言い始める有識者が増えた。似た趣旨の雑誌特集もよく見かけるようになった。

　しかし実際は、コロナ禍に入ると以前よりも不動産価格は上昇した。通説とは真逆のことが起こったのだ。景気と不動産価格の相関関係はほぼないことの証左だ。にもかかわらず、明確な根拠がないまま「不動産価格は近いうちに急落する」とあおるような報道や、それを真に受ける人がいまだに見受けられる。これはメディア・市民双方のバイアスの産物ではないだろうか。

　ちなみに、アベノミクスによる金融緩和で物件価格が高騰したのは確かだが、金利が下がった分、トータルでは買いやすくなった側面もあることを忘れてはいけない。「金融緩和のせいで家を買いづらくなった」とは一概には言えないので、この思い込みにも注意が必要だ。

　そして、本連載で過去に解説した通り、不動産事業者への資金の流れは「日銀短観」で確認できる。もちろん「バブル崩壊」は突然起こるので、100％の予測は難しいかもしれない。だが日銀短観の数値を追っていくと、ある程度はマンション価格の動向をつかむことが可能になるのだ。

　ここで、バブルが崩壊するという論者に問いたい。「それは何年後に起こるのですか？」と。バブル崩壊が「まもなく起こる」と言われ始めてから、その到来時期は引き延ばされ続け、少なくとも5年以上経過しているように思える。

●　「見たいものを見て、聞きたいことを聞く」のではなく データを基に判断すべき

　メディアは「一般市民はこう思っているはずだ」というネタを好みがちだ。そして、その国民のバイアスを裏付けるように、もっともらしいストーリーを報じている場合もある。

　メディアからの取材が多い身としては、そうしたストーリーありきでニュースが作られていることに辟易（へきえき）する。バイアスを強化する情報やバッドニュースの方が、事実よりも数字を取りやすいのかもしれないが、そこに加担する気にはなれない。

　私はコラムを書いたり動画メディアに出たりするが、そこで「自分の意見だけ」を述べることはまずない。先ほどの「空き家問題」の例もそうだが、私が伝えていることはエビデンスに基づいた情報だ。不動産コンサルタントとしての業務で得た一次情報（知見・データ）をお伝えすることも多い。

　もちろん、メディアで報じられる情報の中にも元データが一般公開されているものがあり、このデータは一次情報に当たる。

　ただ、そうしたデータの考察や取材を基に書かれた記事は二次情報であり、書き手の解釈や判断が入る。二次情報は人のフィルターがかかっているので、ニュースソース（元ネタ）を知りたければ一次情報を見に行く必要がある。

　一次情報の身近な例が、前述した「国が発表した空き家調査」であり「日銀短観」だ。客観的データを基に、全ての通説を疑って、検証するのだ。それが先入観や偏見、思い込みなどによるバイアスに左右され、認識や判断を間違わないための防御策の一つである。

　『FACTFULNESS（ファクトフルネス）』というベストセラーがある。人間による思い込みには間違いが多いため、データや事実に基づいて世界を正しく見ることを推奨している。私はこの本と同じことを言っている。だが、多くの人間が「見たいものを見て、聞きたいことを聞きがち」なことからすると、私と違う考えの人はこのコラムすら読まないかもしれない。

沖有人