다락사업성 검토

[박대선]

다락사업검토 2024.9.26

1. 다락 사업구조
- 다락이 다락파트너스에게 임차하고 임대료를 지급
- 파트너스는 건물임차료(평균 평당 5만원)와 시설비 1.1억(50평기준, 30/100평 0.8/2.1억) 투자
- 사업부진에 대한 투자 리스크는 파트너스가 부담(매출상한 50평기준 월1453만원, 손실상한 1.1억+월임차료+월100만원의 비용 등)
- 설명자료에는 임대료와 감가상각비를 제외하고 50평기준 월650만원의 수익(투자수익률 68%)
- 임대료와 감가상각을 고려하면 50평기준 80%점유율시 투자수익률은 31%
- 실제 1년이상 평균 70%인 점유율로 계산하면 22%로 하락(안정화기간 최소 6개월간 매출손실 별도)

2. 셀프스토리지 사업현황
- 고객; 1인가구 46%, 2인가구 19%, 3인가구 18%순 
- 연령; 30대 40%, 20대 25%, 40대 24%순
- 시장; 원룸 임대료가 높은 지역(잠실, 공덕, 대학가 등)의 근생
- 이용; 평균 12개월(140만원)
- 성장; 도시화율 80% 소득 3만불이상의 경우 매년 100%성장

3. 다락의 차별성
- 외국인 수요 3%에 부응하여 다국어 앱 개발중
- 1키로내 출점제한으로 8년간 폐점 전무
- 누수, 청소, 짐처분, 마케팅 등 본사에서 처리
- 비대면으로 계약부터 해지까지 무인화
- 프라이스라인과 같이 점유율에 따른 단가자동조절
- 재산종합보험으로 사고발생시 보상

4. 검토
- 공실을 활용한 건물주의 경우 리스크대비 수익률 적정
- 주차장, 엘리베이터, 저임대료는 필수
- 공실 상태의 근생을 경매로 취득하는 경우 사업성 가능