미래 아파트 시장, 어떻게 변할까 ?

[바른소리]

미래 아파트 시장, 어떻게 변할까

국토연구원 이용우 연구위원

미래 아파트 시장의 핵심 키워드는 리모델링•초고층•슬럼화•저층저밀이라는 주장이 나왔다.

국토연구원 이용우 연구위원은 이달 23일 ‘위축국면의 주택사업, 해법은 없나’를 주제로 열린 공개 세미나에서 이같이 밝혔다.

이 연구위원은 정치•경제•기후변화•저출산•고령화•가치관 변화•과학기술 발달 등 메가트렌드를 분석한 결과 특히 저출산•고령화 등 주택수요 변화가 향후 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

더불어 멀티-헤비테이션(Multi-Habitation) 등을 주요 트렌드로 꼽았다. 이 연구위원이 주장한 ‘메가트렌드와 미래 주거전망’의 주요 내용을 살펴봤다.

◇ 메가트렌드와 국토트렌드

① 6대 메가트렌드와 세부내용

-정치의 다극화:국제사회 다극화, 테러 및 국지전 증가, 거버넌스 강화, 분권화

-경제의 글로벌화:지역 및 국가 간 경제협력과 K다국적 생산네트워크 강화, 국제 금융시장의 다각화, 산업구조 고도화

-기후변화 및 자원부족:지구온난화, 재해 및 질병 위협, 에너지 및 자원부족

-저출산‧고령화:저출산(인구감소), 고령화, 가구 소규모화

-가치관 및 문화의 다양화:삶의 질 중시, 개인주의 심화, 다문화사회 가속화, 노동 유연화, 여성지위향상

-과학기술 발달 및 융복합화:정보통신, 바이오, 나노, 에너지 및 환경기술 등

② 메가트렌드가 국토에 미치는 영향의 분석틀

-메가트렌드:정치, RUDW, 환경, 인구, 사회‧문화, 과학기술 분야의 거대조류

-국토분야:국토환경, 주거, 산업, 교통, 국토이용 등

 

③ 10대 국토트렌드

-국토가 아열대화 된다

-해양이용이 활성화된다

-농지, 산지, 수변공간의 여가관광자원으로 활용이 증가한다

-녹색, 지능형 주택 및 빌딩이 증가한다

-도시공간의 입체적, 복합적 이용이 증가한다

-도시서비스가 다양화, 무장애화된다

-산업공간의 재활용 및 자원순환이 증가한다

-녹색, 지능형 초고속 교통수단이 보편화된다

-대도시권 기능이 강화된다

-한국-중국-러시아-일본간 동북아경제공동체가 형성된다

◇ 메가트렌드와 주거의 미래

① 저출산‧고령화

-소형주택:가구당 인구수 감소, 소형주택 수요 증가, 롯데캐슬 루미니 등 소형주택 브랜드 등장(고소득 독신직장인‧신혼부부 등 대상, 침대‧옷장‧책장 등이 바닥이나 벽 속에 매립 등 특징)

-실버레지던스:용산 도심형 실버타운 하이원빌라 등 실버레지던스 증가(도심 위치, 의료시설 이용 가능, 주변시세보다 저렴한 임대료 등 특징)

② 가치관 및 문화의 다양화

-주택의 다양화:이동형주택(직장과 집으로부터 자유로운 노마드형 인간의 주거공간), 코쿤하우스(미혼회사원, 대학생, 원거리 출퇴근자 등의 한시적 주거공간), 테라스형 하우스(타운하우스의 편의성과 전원의 쾌적성을 갖춘 주거공간) 등 등장

③ 기후변화 및 과학기술 발달

-그린&스마트 빌딩:싱가폴 EDITT(외부 돌출형 벽체에 식물 서식, 강수를 모아 생활용수로 사용), 옥상에 텃밭을 조성한 아파트(아파트 옥상에 텃밭‧바비큐시설 등 조성, 옥상녹화로 최고층 난방비 절감 등)

◇ 아파트의 미래

① 아파트 위주의 주택유형

-현재 주택의 절반 이상을 아파트가 차지:1957년 서울 종암아파트를 시작으로 81년 이후 아파트가 급격히 늘어남, 2006년은 신규주택의 87.9% 아파트

 

② 아파트 미래의 변수 분석

 

-정치‧경제:외국인 직접투자, 재테크 수단으로서의 주택, 소득 불평등, 주택금융 및 부동산금융 활성화, 시중 부동자금(유동성) 크기

 

-사회‧문화:저출산 경향‧고령인구 비율의 변화, 근로시간 및 여가활동의 변화, 대학입시위주의 교육환경, 외국인‧다문화 가정의 증가, 생활양식‧가치관의 다양화, 가구 및 가족형태의 다양화

 

-과학기술‧환경:초고층 아파트 건축 추세, 기후변화 협약체제, 유비쿼터스 환경 구축, 신재생 에너지 기술의 활용, 교통‧통신기술 및 수단의 발전

 

-국토‧주택 정책:수도권의 인구‧기능 집중, 도시재생‧재개발‧재건축 활성화, 임대아파트 등 주거복지정책, 신도시 조성 및 대규모 개발사업, 다수의 주택소유에 대한 억제정책, 건강‧실버 등 다양한 주택공급

 

-아파트의 변화 경향:대단지 위주의 아파트 공급, 공도체생활 중시형 주거단지, 초고급 아파트 등 아파트 차별화

 

③ 아파트 미래의 시나리오 도출

 

-저출산‧고령화:주택수요로 해석
≫심화될 경우:인구감소→주택수요 감소
≫완화될 경우:가구수 증가, 멀티-헤비테이션(Multi-Habitation), 이민자 및 외국인 노동자 증가→주택수요 증가

 

-재개발‧재건축:주택공급으로 해석
≫활성화될 경우:도시 내 주택공급 증가
≫미약할 경우:도시 주거환경 악화, 도시 주변지역 주택공급 증가

 

④ 아파트 미래의 시나리오 종합

 

-리모델링, 초고층, 슬럼화, 저층저밀이 관건

◇ 미래주거와 미래경영

① 개인경영

 

-집값
≫하락:저출산‧인구감소로 주택수요 감소, 주택수요에 대한 인식변화
≫상승:자산으로서 주택에 대한 인식 지속, 주택수요(소형‧외국인 등) 증가

 

-아파트 위주의 주거문화는?
≫약화:가치관 다양화, 어메니티(생활편의) 추구, 가족구성 변화 등으로 주택유형 다양화
≫강화:과학기술 발달로 아파트의 첨단화 및 녹색 리모델링 등으로 자산가치 유지하고 소형 및 진화아파트 등장

 

-어떤 집에서 살 것인가?:자녀교육에 대한 공간적 제약 극복, 지능형 주택 등에 따른 주거지 선정의 유연화/아파트냐 단독주택이냐 선택의 문제 발생, 아파트의 진화로 단독주택 같은 주거환경을 가질 수 있으며 단독주택 역시 지능화 등으로 아파트의 장점을 가질 수 있음

 

-도시 고령인구 증가:문화‧의료서미스 이용이 편한 도시에 거주하는 고령인구 증가

 

-멀티 해비테이션 등장:다양해지는 개인‧사회의 가치관과 여가휴양의 확대로 도시와 농촌에 각각 집을 마련하고 양쪽을 오가며 거주하는 새로운 트렌드 등장, 도시에서 이동시간 90분, 건축면적 66㎡, 집값과 땅값 1억원, 주요 수요층 50대 등의 특징/동거는 하지 않아도 가족들과 가까이 있고 싶어 함, 고령자는 사회적 범죄‧노후건강‧정신적 소외감 등이 이유, 젊은 부부는 맞벌이와 육아의 이중 부담 등이 이유/ 때문에 지방 땅이나 빈집이 증가하고 실버인구의 도시 집중현상에 따른 주택부족과 일자리 창출이 시급

② 기업경영

 

-아파트 리모델링업 각광:약623만가구(2005년 기준)에 달하는 아파트는 거대한 잠재적 시장, 신규 택지나 도시개발에서 주택 및 도시재생으로 산업수요 이동

-녹색건설:전원주택‧녹색주택‧녹색건물 등 녹색건설 활발, 도시인프라의 첨단‧녹색화 관련 연구개발 및 생산이 기업 경쟁력

 

-도심재생사업:도심 등 공간의 재생은 이제 번거로우면서 이윤이 남지 않는 업역에서 기업이 가장 선호하는 사업, 기업은 도시 재생을 통해 이윤과 함께 자사 브랜드와 상징물을 남김

 

-실버타운:고령 인구가 증가함에 따라 노인층을 대상으로 하는 실버산업 발달, 간병 및 의료분야에서 감성기술‧의료보건‧건강관리‧미용과 성형‧보조식품‧평생교육‧직업훈련 등/미래형 실버타운 산업 등장, 노인들끼리만 외딴 곳에 모여 사는 요양원이 아님, 병원이 아니라 개인 단독주택으로 된 단지, 신재생 에너지‧원격진료‧바이오웰 등 첨단기술 도입

③ 국가경영

 

-미래형 주택 건축기준:안전성‧심미성‧기능성 등을 고려한 이동형 주택, 해상 및 공중도시 내 주택의 건축기준 마련 필요/특히 초고층 건축물의 안전지침 마련은 매우 중요

 

-아파트 리모델링 및 재건축 규정 개선:통상적인 아파트를 안전과 함께 도시경관, 환경과 에너지 등을 고려하고 첨단화된 미래형 아파트로 리모델링 또는 재건축하기 위해 관련 규정을 개선/현재 지배적인 아파트가 기능과 수명을 다하기 전에 아파트의 미래비전 제시

 

-주택시장 관리의 유연화:단순한 주택 수급 조정 및 가격 안정화에서 벗어나 다양한 주택유형, 가구 소규모화와 주거수준 향상 및 주거격차 심화 등에 대응하는 주택정책

 

-녹색건설 시장의 육성:녹색건설 관련법과 제도 등 각종 기준의 정비를 통해 공급자의 변화를 유도, 녹색빌딩 인증제도(LEED‧BREEN‧GREEN STAR‧CASBEE 등)‧세금혜택‧에너지 사용세 등 도입 필요, 건설 사업의 주체(발주자‧투자자 등)들이 녹색빌딩은 비용초과가 아니라 직‧간적접 혜택을 공유할 수 있다는 방향을 인식 변화 유도, 각종 가이드라인‧정보제공 등 녹색건설의 추진 엔진 제공

최현주 chj80@joongang.co.kr

<중앙일보조인스랜드>

[출처] 미래 아파트 시장, 어떻게 변할까.... (개발사업동우회) |작성자 전원석

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[찰리황]

좋은 정보 감사 합니다 ^^