분당에선 서현 시범단지, 일산에선 백마마을 1·2단지 유력
1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 선도지구 규모와 선정 기준 발표가 임박한 가운데 재건축 단지들의 움직임도 바빠지고 있다. /사진=뉴시스 |
올 초 정부가 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 완화하고 안전진단도 면제 또는 완화하기로 한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(특별법)을 확정하면서 1기신도시가 들썩이고 있다.
분당·일산 등에선 선도지구 발표를 앞두고 인근 단지와 손을 잡고 규모를 늘리거나 동의율 제고를 위한 주민설명회를 여는 등 재건축 열정을 드러내고 있다.
7일 국토교통부에 따르면 이달 중순쯤 1기 신도시 선도지구에 대한 규모와 선정 기준을 발표한다. 선정 규모는 1기 신도시별 정비 대상물량(주택재고)의 5~10% 수준에서 정해질 것으로 보인다. 분당(9만4000가구)의 경우 최대 9400가구가 선도지구로 정해지는 식이다.
선도지구란 시범 성격을 띠는 사업지구로 가장 먼저 사업을 진행한다는 데 의미가 있다. 1기 신도시엔 적지 않은 정비 대기 물량이 있기에 시기를 놓치면 언제 다시 기회가 돌아올지 알 수 없는 만큼 경쟁 열기가 높을 것이란 분석이다.
선도지구로 지정되려면 ▲주민 참여도 ▲노후도·주민 불편 ▲모범사례 확산 가능성 ▲대규모 이주 수요 등 4가지의 조건을 충족해야 한다. 주민 동의율과 확산 가능성에 가장 큰 배점이 매겨질 전망이다.
재건축 규모가 크고 주민 동의율이 높을수록 선도지구로 선정될 가능성이 높지만 그만큼 이해관계자가 많아져 분쟁이 생길 수 있다는 맹점도 있다. 각 단지들은 적정선의 규모를 찾는 등 전략을 세우는 데 집중하는 모습이다.
분당에선 ▲이매 풍림·선경·효성 ▲서현 시범단지(한신·한양·우성·현대) ▲한솔마을 1·2·3단지 ▲정자일로(임광보성·한라3·화인유천·계룡·서광영남) ▲까치마을·주공 5단지 ▲양지마을(한양1·2단지 및 금호1·3단지, 청구2단지)의 8개 통합단지가 선도지구 선정을 추진하고 있다.
한솔마을 1·2·3단지는 현재 신탁방식 재건축 동의율을 50% 이상 넘겼고 정자일로(임광보성·한라·유천화인·계룡·서광영남 통합), 양지마을은 주민 사전 동의율을 75% 이상 확보했다. 가장 규모가 큰 곳은 7000여가구 상당의 서현 시범단지다.
일산의 경우 ▲강촌마을 1·2단지 ▲백마마을 1·2단지 ▲문촌마을 1·2단지 ▲후곡마을 7·8단지(오마학군단지) ▲후곡마을 3·4·10·15단지 등이 준비에 한창이다. 이 가운데 최대 규모인 백마마을 1·2단지는 고양시의 선도지구 컨설팅까지 완료했다.
평촌은 목련마을 6·7단지와 공작성일·럭키, 꿈마을 민백블럭 등이 재건축을 위해 주민설명회를 여는 등 적극적인 자세를 보였다.
다만 전문가들 사이에선 선도지구로 지정되더라도 준공까지는 여유를 가져야 한다는 얘기가 나온다. 정부가 안전진단 면제와 용적률 확대 등을 내세웠으니 사업이 일사천리로 진행될 것이라는 기대를 하기 쉽지만 실제 재건축은 조합 설립부터 사업시행계획, 관리처분계획 등 수많은 단계를 거쳐야 하기 때문.
최근 급등한 공사비에 따른 추가분담금도 문제다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축은 용적률 80%인 저층 아파트를 273%로 만드는 과정에서 공사비 갈등을 겪었다.
1기 신도시는 이미 용적률이 200% 수준이다. 공사비를 사이에 둔 주민과 시공사 사이 잡음 없이 2027년 착공을 하기는 몹시 어렵다는 지적이다.
김인만 김인만경제연구소 소장은 "1기 신도시 특별법은 '만능 열쇠'가 아니다"라며 "추가 분담금이 생각보다 많이 나올 수 있고 착공까지 10년 이상 걸리는 일도 허다할 것이라는 예상을 전제로 백년대계를 위한 노후계획도시 재건축을 추진해야 한다"고 말했다.
정영희 기자 (chulsoofriend@mt.co.kr)