2022년(서울특별시)서울시는 역세권에 용적률 700% 완화로 고품질 장기전세주택 늘린다..

[부동산학 교수 신광식]

서울시는 역세권에 용적률 700% 완화로 고품질 장기전세주택 늘린다.

서울특별시, 내 손안에 서울 발행일, 2022.07.01.

최근 ‘전세의 월세화’가 가속화되면서 무주택 실수요자들의 주거 불안감이 커지고 있는데, 서울시가 전월세 시장과 주택시장 안정화를 위해 장기전세주택 공급 확대에 나선다. 역세권 장기전세주택 용적률을 최대 700%(준주거지역)까지 완화해주고, 일률적으로 적용됐던 35층 층수 규제도 없앤다. 서울시는 이런 내용을 골자로 한 ‘역세권 장기전세주택 건립 운영기준’을 개정하고 6월 30일부터 시행에 들어갔다.

서울시가 전월세 시장과 주택시장 안정화를 위해 장기전세주택 공급 확대에 나선다. 교통 인프라가 우수한 역세권에 대한 고밀개발을 유도해 고품질 장기전세주택 공급물량을 확보한다는 전략이다. 이를 위해 시는 <역세권 장기전세주택 건립 운영기준>을 개정하고 6월 30일부터 시행에 들어갔다.

‘역세권 장기전세주택’은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다.

이번 <역세권 장기전세주택 건립 운영기준>의 개정방향은 크게 공급 확대를 위한 기준 완화, 현실에 맞지 않거나 명확하지 않았던 제도의 합리적 개선 두 가지다.

공급 확대를 위한 기준 완화의 주요 내용으로는 ① 준주거지역 용적률 완화 ② 35층 일률적 층수규제 폐지 ③ 채광창 이격·인동거리 완화 ④ 1차 역세권 범위 완화 기간 연장 ⑤ 사업대상지 확대 ⑥ 준주거지역 비주거 비율 완화 등이다.

합리적 제도 운영을 위한 개선 내용은 ⑦ 용적률 적용체계 개선 ⑧ 정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용 ⑨ 커뮤니티 지원시설 설치기준 개선 ⑩ 특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 ⑪ 전용면적 확대 등이다.

1. 준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화, 일률적 35층 규제 폐지로 공급물량↑

우선, 공급 확대를 위해 ‘역세권 장기전세주택’ 용적률을 최대 500%에서 최대 700%(*준주거지역)까지 완화하고, 일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수 규제를 폐지한다.

용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리는 최대 2배까지 완화한다. 다만, 주변지역 일조, 도시경관 훼손 등을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관 시뮬레이션을 필수적으로 진행하고, 관련 위원회 심의에서 심도 있는 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획이다.

고밀개발이 가능한 ‘1차 역세권 범위’ 완화 규정(250m→350m)은 당초 올해까지만 적용하기로 했으나, 2024년까지 2년 더 연장한다.

역세권 장기전세주택 사업 대상지도 확대한다. 기존에 사업대상지에서 제외됐던 ‘준공업지역’은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해진다. 또한 주거지역 중에서도 재정비촉진지구의 경우엔 사업이 불가능했지만, 앞으로 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서는 사업이 허용된다. 준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율은 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춘다.

최근 금리 상승으로 이자가 월세보다 커지면서 '전세의 월세화'가 가속되고 있다.

2. 용적률 적용체계 등 제도 합리적 개선, 정비구역 해제지역에서 재개발사업 추진 허용

이와 함께 시는 용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선해 법적 정합성을 높인다. 현재는 사업방식이 다름에도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 ‘지구단위계획’의 용적률 체계를 따르고 있다. 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 ｢도시정비법｣에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 ｢국토계획법｣에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화된다.

아울러 정비(예정)구역 해제지역에서도 ‘도시정비형 재개발’ 방식의 사업 추진이 허용된다. 다른 역세권 사업이 해제지역에서 허용되고 있는 현실을 반영한 것이다.

커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 ‘권장’ 설치로 개선한다. 법적으로 설치해야 하는 주민공동시설과 용도가 겹치고, 지역사회에 꼭 필요한 시설은 공공시설로 기부채납 받을 수 있어 의무가 아닌 권장 설치로 개선했다.

이밖에 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2,400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대한다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다”며, “앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적·현실적으로 개선해 나가겠다”고 말했다.

문의 : 주택정책실 전략사업과 02-2133-8149, 8239, 8240 정리하여 게재합니다.

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