연신내 오피스텔 전용 85평방미터 사업검토

[박대선]

연신내 오피스텔 전용 85평방미터 사업검토 2024.9.28

1. 원가법; 6억2780만원
- 토지; 불광동 305-3
. 공시지가: 1150만원(2015년 인근 304-2 광대한면 일상 1150만원/평방미터, http://k2man.com/data/land/?var1=%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C&var2=%EC%9D%80%ED%8F%89%EA%B5%AC&var3=%EB%B6%88%EA%B4%91%EB%8F%99#google_vignette)
. 토지지분; 14.3=8471/98546*166=토지면적/건축면적*계약면적 
. 토지공시가격; 1억6409만원=1150*14.3
. 토지가격추정; 2억5053만원=16409/0.655, https://www.mylawstory.com/12617/#2024%EB%85%84_%EA%B3%B5%EC%8B%9C%EA%B0%80%EA%B2%A9_%ED%98%84%EC%8B%A4%ED%99%94%EC%9C%A8 
- 건물; 철골콘크리트조
. 평당단가; 고층대형빌딩 750만
. 건평; 50.3=166/3.3
. 건물가격; 3억7727만=50.3*750

2. 비교법
- 추정가격; 6억2344만원=10.5*1.9/3.2(도곡동 오피스텔/주상복합)
. 실거래가 10.5억 인근 북한산힐스테이트7차아파트, https://new.land.naver.com/complexes/26897?ms=37.616195,126.9234605,17&a=APT:PRE:ABYG:JGC&e=RETAIL&ad=true

3. 수익법; 7억-10억 10억=0.7/0.07 7억=0.7/0.1
- 환원이율; 7%-10%
- 투자금액; 13억116만원=12억3920만원*1.05(취득세 등 5% 추가) 
- 연수익; 0.7억=7*0.1
. 전세가; 7억=5*84/60=60형전세*84/60
. 월세가; 4.4억= 3억 + 100만원*84/60*100

4. 검토
- 가치평가; 최저가격은 비교법 6.2억, 원가법 6.3억이고 최고가격은 수익법 10억(전세를 주가지수에 투자하고 환원이율 7%의 경우)
- 레버리지; 계약금 5%인 6천만원을 2024년에 지급하고 2027년 잔금시까지 12.4억 이연하므로 3년간 22배 
- 의견; 레버리지가 높지만 음으로 작용할 확률도 상당하여 비추하고 준공후 6억내외가 되는 시점에서 매수검토