생활 | 아파트 공용부분인 창고서 화재 발생, 점유자는 누구? | 광주아파트총연합회

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1.NEWS

■ 아파트 공용부분인 창고서 화재 발생, 점유자는 누구?

☛ 입대의 구상금 청구 일부 승소

대구지법 서부지원

지난 2013년 11월 11일 11시 56분경 대구 달서구 소재 A아파트 지하주차장의 창고로 사용되던 공간에서 화재가 발생, 이 화재로 인해 지하주차장에 주차된 차량 중 고가의 외제 승용차들이 소훼되는 사고가 발생했다.

이 피해 승용차의 소유자들은 S보험사, H보험사와 자동차종합보험계약을 체결한 상태로 S사와 H사는 이 사고에 관한 보험금을 지급한 후 이 아파트 입대의와 시공사를 상대로 구상금 청구소송을 제기했지만 법원은 보험사의 청구를 기각했다.

하지만 항소심은 입대의가 공작물의 점유자에 해당한다는 이유로 입대의에 대한 항소를 일부 인용, “입대의는 S사에 약 8,100만원, H사에 약 310만원을 지급하라”고 판결했다.

이에 이 아파트 입대의는 위탁관리업체인 B사는 아파트의 관리주체로, C사는 하자보수업무를 수행하며 창고를 사용한 자로서 모두 창고를 직접 점유했으므로 공작물인 이 창고의 설치·보전의 하자로 인해 발생한 창고 화재 및 사고에 대해 손해배상책임이 있고, 입대의에서 보험사에 손해배상금을 대신 지급했으므로 B사와 C사는 각자 입대의에 손해배상금 약 8,100만원을 지급하라며 구상금 청구소송을 제기했다.

이에 대해 B사는 “아파트를 관리하면서 입대의나 이전 관리업체에서 창고에 대한 점유·사용관계를 인계받지 못했고 창고가 공용부분이라는 점을 인지하지 못했다”면서 “또 C사는 창고를 입대의로부터 임차해 사용한 입주자에 해당하므로 이번 사고는 입주자의 귀책사유 또는 입주자의 전유부분에서 발생한 사고로 책임이 없다”고 주장했다.

C사 역시 “입대의의 용인 아래 창고를 자재창고로 사용했을 뿐이고 아파트의 관리주체인 B사가 공용부분의 관리업무에 관한 권리와 의무의 귀속주체로 창고를 점유했으므로 책임이 없다”고 주장하며 맞섰다.

한편 경찰서는 화재 원인에 대해 국립과학수사연구원의 감정을 바탕으로 “선풍기 전원코드 식별되는 전기적 용융흔이 발화 관련 특이점으로 볼 수 있지만 담배꽁초 등에 의한 발화 여부도 배제할 수 없는 상태로 정확한 발화 원인은 불상”이라고 감식했다.

이와 관련해 대구지방법원 서부지원 제15민사단독(판사 권민오)은 최근 입대의의 구상금 청구소송을 일부 받아들여 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

법원은 “화재의 정확한 원인이 밝혀지지 않았지만 선풍기 전원코드 잔해에서 식별되는 흔적 등에 비춰 전원코드에서 발화됐고 연소하기 쉬운 자재 등으로 인해 화재가 확산돼 사고가 발생했다고 판단되고, 공작물인 창고의 설치 또는 보존상의 하자로 인해 화재 및 사고가 발생했다고 봄이 상당하다”고 봤다.

이어 “창고는 공용부분에 해당하고 입대의는 공용부분에 대해 보수·관리할 권한과 책임이 있으며 입대의가 C사에 이를 임대해 하자보수업무를 하도록 한 점을 종합하면 입대의가 위탁관리 방법을 선택했다고 하더라도 창고를 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인해 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위해 보수·관리할 권한 및 책임이 있으므로 입대의는 창고의 점유자에 해당한다”고 설명했다.

또한 “위탁사인 B사 역시 이 아파트 관리주체로 창고는 공용부분으로서 관리주체의 책임 범위에 속하는 점, 창고를 특정해 인수·인계를 받지 않았더라도 창고의 위치나 형태 등에 비춰 공용부분에 해당함이 분명해 점유자에 해당하고, 하자보수업무를 맡은 C사도 창고를 자재창고로 사용하며 관리한 이상 창고를 사실상 지배했을 뿐만 아니라 보수·관리할 권한 및 책임 있으므로 점유자에 해당한다”고 밝혔다.

따라서 “입대의와 B사, C사 모두 창고의 점유자인 이상 화재 및 사고에 관해 공동불법행위자로서 손해를 배상할 책임이 있다”고 판단했다.

하지만 입대의가 손해배상금을 보험사에 이미 지급해 피고들의 손해배상책임도 전부 면책시켰으므로 입대의는 B사와 C사를 상대로 공동면책액 중 책임비율에 상응하는 부분을 구상할 수 있다고 설명했다.

이에 따라 과실비율은 C사가 하자보수를 위해 창고를 주로 사용한 점, B사는 공용부분인 창고를 관리할 책임이 있음에도 별다른 노력을 기울이지 않았으나 관리업무를 시작하기 전부터 창고가 하자보수업무를 위해 사용돼 왔기 때문으로 보이는 점, 입대의는 관리업무의 궁극적인 귀속주체임에도 창고의 사용실태에 대해 별다른 주의를 기울이지 않았으나 B사를 관리주체를 선정한 데서 비롯된 측면이 있는 점 등을 종합해 책임비율을 입대의는 20%, B사는 30% 약 2,400만원, C사는 50% 약 6,400만원을 입대의에 지급하라고 판결했다.

출처 : 한국아파트신문, 온영란 기자 oyr@hapt.co.kr

■ 최저임금 인상 따른 경비원 휴게시간 연장 현실로..

☛ 아파트 경비노동자 실태 조사

⚫ 휴게시간 있어도 대부분 제대로 사용 못해

⚫ ​10명 중 3명 입주민에 부당한 대우 경험

광주시 비정규직지원센터

최저임금 인상에 따른 임금 인상을 피하려고 경비원들의 휴게시간을 연장하는 아파트가 실제로 적지 않게 있는 것으로 나타났다.

광주광역시비정규직지원센터는 지난해 11월부터 12월까지 광주시 아파트 경비노동자 212명을 대상으로 노동조건과 인권 현황을 실태 조사한 결과를 최근 발표했다.

실태조사 결과, 최저임금 인상으로 인한 변화에 대한 질문에 전체 응답자의 32.2%가 ‘휴게시간이 늘었다’고 답변했다. ‘인력도 줄고 휴게시간도 늘었다’ 3.8%, ‘인력이 줄었다’ 3.4%로 최저임금 인상에 따라 약 40%의 응답자들이 본인이 일하는 아파트 경비 근무에 변화가 생겼다고 말했다. 나머지 59.6%는 ‘변함이 없었다’고 답했다.

경비노동자들은 휴게시간이 있어도 사실상 제대로 사용하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 휴게시간 사용에 대해 응답자의 66.4%가 ‘근무지를 벗어날 수 없어 사실상 휴게시간이 없다’고 답했고, 19.0%는 ‘근무지를 벗어날 수는 없으나 취침 할 수는 있다’고 답했다. 약 85%에 달하는 비중이 휴게시간 동안 근무지에서 나가는 것이 어렵다고 답변한 것이다.

휴게시간 동안 근무지를 벗어날 수 있다고 답한 응답자(14.7%)들도 휴게장소에 대해서는 90.6%가 근무장소에서 쉰다고 답했으며, 별도의 휴게실이 있다는 응답자(9%) 중 4.7%만이 휴게공간에서 취침하고 있는 것으로 나타났다.

휴게실이 있음에도 경비노동자들이 이용을 못하는 예를 살펴보면, 휴게실을 주민들과의 공동 시설로 운영해 경비노동자가 입주민들 눈치를 살피느라 이용하는 것을 포기했다거나, 택배 등의 문제로 인해 취침이 근무 장소에서 이루어질 수밖에 없다는 답변 등이 있었다.

입주민들의 갑질 문제도 이번 실태조사에서 다시 한 번 드러났다. 응답자 29.7%가 입주민들에게 부당한 대우를 받은 적이 있다고 답했으며, 부당한 대우를 받은 횟수는 월 5회 미만이 68%로 가장 많았고, 연 3회 이사 10%, 월 15회 이상 7% 순이었다. 부당한 대우에 대처하는 방법으로는 90%가 ‘참는다’는 반응을 보였다.

입주민들과 갈등을 겪는 원인은 주차관리(33.8%)와 택배관리(27%)가 가장 많았으며, 음주 폭언(15.3%), 청소(10.4%), 아이들 소음문제(7.7%), 입주민 대표 폭언(4.5%)이 뒤를 이었다.

실제로 경비노동자들은 대부분(90% 이상)이 경비 업무 외 택배관리, 분리수거관리, 주차관리 및 단속, 주변청소, 제설·방재 등 업무를 모두 수행하고 있는 것으로 나타났다. 기타 답변에는 화단 전지작업, 관리사무소 업무 등이 있었고 심지어 관리비 체납독촉장 전달 같은 업무를 한다는 답변도 있었다.

근무현장에서 겪는 어려움으로는 근무시간에 비해 적은 임금(24.6%)을 가장 많이 꼽았다. 응답자들의 평균 임금(실 수령액)은 월 141만1070원이었으며, 세대수별로 분류하면 300세대 미만 아파트 근무자는 132만9922원, 500세대 미만 146만7930원, 1000세대 미만 145만1214원, 1000세대 이상 146만9883원의 평균 임금을 받는 것으로 나타났다. 2017년 최저 시급 6470원 기준으로 주 5일제 하루 8시간 근무하는 근로자의 한 달 임금은 135만2230원이다. 300세대 미만 아파트 경비노동자의 평균 임금은 이에 못 미치고 있어 문제로 지적됐다.

근로계약기간은 63.9%가 1년 계약을 맺는 것으로 나타났다. 또한 3개월, 6개월 등 단기계약이 약 30%를 차지해 아파트 경비노동자 대부분이 단기 계약이라는 고용 불안과 승계와 관련된 불안함에 시달리고 있었다.

광주시비정규직지원센터는 보고서를 통해 ▲위탁관리에서 자치관리로의 전환 ▲기간제법·근로기준법 등 각종 법제도 개정 ▲지자체 등의 실질적인 지원 ▲입주민들의 의식개선 추진 ▲저임금 문제 해결 방안 마련 ▲감정노동에 대한 지원 ▲휴게시간 상한제 도입 등 아파트 경비노동자들의 노동인권 증진 방안을 제시했다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 장기수선충당금 월평균 99원 적립···‘부족’

☛ ‘장충금 최소 적립금액 기준’ 추진

⚫ 관리비 인상 고려해 단계적 시행 검토

국토부

공동주택 장기수선대상 주요시설을 조사한 결과 장기수선충당금 월 평균 적립금액이 약 99원인 것으로 나타났다. 국토부가 산출한 전체 공동주택 단지의 필요 적립 평균금액은 약 682.8원/㎡으로 현행(약 99원)보다 6.3배 높다.

더불어민주당 안호영 의원이 최근 국토교통부로부터 제출받은 ‘장기수선충당금 최소 적립금액 기준 추진방안’ 자료에 따르면 지난해 8월부터 10월까지 공동주택 1285개 단지(645,239세대)를 대상으로 조사한 결과 2015년 말 기준 장기수선충당금 월 평균 적립금액은 약 99원/㎡인 것으로 나타났다.

또한 1285개 단지의 장충금 적립금액 부과현황을 살펴보면, 100원 미만이 74개 단지(57.1%)로 가장 많았고, ▲101원~200원 472개 단지(6.7%), ▲201원~250원 50개 단지(.9%) ▲251원 이상 29개 단지(2.%) 등으로 나타났다.

지난 2011년 감사원 감사 및 2016년 공동주택관리지원센터의 조사결과에서도 입주자대표회의에서 장충금을 법령에 따라 산정된 금액보다 적게 적립하도록 의결하거나 임의로 최소금액을 적립하는 경우가 다수인 것으로 조사됐다. 또한 초기에 장충금 적립요율을 낮게 또는 잘못 적용하거나 지은지 오래된 단지의 장충금이 신규 단지 보다 많아야 하는데도 별 차이가 없는 것으로 나타났다.

이에 따라 국토교통부는 지난해 8월 시행된 공동주택관리법 시행령에 의거 장기수선충당금의 최소 적립금액 기준에 대한 고시 제정을 추진하고 있다. 현행 관계법령상 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하고 적립요율은 각 단지별 관리규약으로 정하도록 돼 있으며, 별도의 최소 적립기준을 없는 상태다.

국토부는 공동주택 장기수선충당금 최소 적립금액 기준을 위한 검토 결과 월 약 413.7원/㎡(현행 약 99원보다 약 4.2배 높음)을 적정금액으로 보고 있는 가운데, 관리비 인상에 따른 서민 부담이 가중됨에 따라 최소 적립금액 기준을 일률적으로 즉시 시행하기 보다는 단계적으로 추진한다는 방침이다.

국토부는 지난 20일 보도참고자료를 통해 “그동안 장기수선충당금의 부족으로 승강기 등 공동주택 주요시설의 고장이 있을 때 적기 공사하지 못한다는 문제가 제기돼 옴에 따라 지난해 자치단체를 통해 장충금 산정 및 적립 가이드라인을 일선 아파트 단지에 배포한 바 있다”며 “다만 장기수선충당금 적립액을 현재의 4배 수준으로 판단하고 있다는 보도는 결정된 사항이 아니며 입주민의 부담을 최소화하기 위한 다양한 방안을 신중하게 검토 중에 있다”고 밝혔다.

한편 국토부는 지난해 12월 전국 지자체 및 공동주택에 장충금 산정 및 적립 가이드라인을 배포했으며, 향후 입주자대표회의 임의 부과 등 장충금 적립 위반사항에 대해 과태료 200만원으로 처벌을 강화할 예정이다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2.민원회신

● 동대표 경력 주관사 실무자격 미포함

문 : 주택관리사 자격

입주자대표회의 임원 경력이 공동주택관리법 시행령 제73조 제1항 제5호의 경력에 해당되는지. 또 2010년 이전의 근무경력이 주택관리사 자격증 발급 실무경력에 해당되는지.

답 : 대표회의 경력 주관사 자격증 발급 실무경력 포함 안돼

공동주택관리법 시행령에 따른 주택관리사 자격증 발급을 위한 실무경력은 법 주택관리사와 국토교통부 장관이 정해 고시하는 공동주택 관리와 관련된 단체의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사(경력 5년 이상)한 경우를 의미하므로 대표회의 임원 경력은 위 경우에 해당되지 않으며, 위 법 시행령 부칙 제19조 제2항은 자격증 발급을 위한 실무경력 인정범위 완화(150세대 이상의 공동주택)에 따라 개정규정(제73조 제1항 제2호, 2012. 3. 17. 시행)을 2010년 7월 6일 이후 근무한 경력부터 소급해 적용한다는 의미다. 따라서 150세대 이상 공동주택 관리사무소에서 주택관리업무로 5년 이상 근무한 경력(2010년 7월 6일 이전 경력 포함)은 실무경력으로 인정될 수 있을 것으로 판단된다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

● 전기안전관리자·보일러조정자 겸직 안 돼

문 : 전기안전관리자 겸직

전기안전관리자와 보일러 조정자의 겸직이 가능한지.

답 : 특정 자격증 필요로 해 겸직 안 돼

공동주택관리법 시행령 별표1 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준에서 관리소장과 기술인력간, 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없는 것이 원칙이나, 관계 법령에 따라 갖춰야 할 기술인력이 특정 자격증 없이 일정시간 교육만 이수하면 기술인력으로 인정되는 경우(소방안전관리자 등)에는 해당 공동주택 건축설비의 종류 및 규모 등을 고려하고 입주자 등의 재산보호 및 안전 확보에 문제가 없다고 관리주체와 입주자대표회의가 판단하는 경우로서 해당 기술인력을 규정하는 법령에서 겸직을 금지하고 있지 않은 경우에 한해 예외적으로 겸직이 가능하다.

문의한 전기안전관리자 및 보일러 조정자 선임은 단순 교육이수로 기술인력이 인정되는 것이 아닌 해당 법령에 따라 특정 자격증을 필요로 하는 경우에는 별도의 기술인력을 각각 선임해야 할 것으로 판단된다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

● 주택 인도증서 인수자는 소유자 의미

문 : 공동주택관리법령 서식관련

공동주택관리법 시행규칙 별지 제12호 양식에서 인수자의 의미는.

답 : 주택인도증서 인수자, 소유자 및 그 배우자·직계존비속

공동주택관리법 시행령 제36조 제2항에 따른 주택인도증서의 인수자는 공동주택관리법 제2조 제5호에 따른 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말한다.

또한 법령은 소유자가 아닌 자에게 주택의 열쇠를 인계하는 경우에 그 인수자는 주택의 소유자로부터 주택 인도에 관한 권한을 위임받은 사실을 증명하는 서류(위임장)를 첨부해 열쇠 교부를 청구해야 하며, 위임 사실이 확인되는 경우에만 주택을 인도할 수 있도록 하고 있다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

◆공동주택관리정보망 이용과 활용 및 공동주택 홈페이지

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