서울 전셋값 6개월만에 주간 상승
강남 4개구의 주간변동률이 매매, 전세 모두 오름세를 기록하는 등 서울을 비롯해 신도시 수도권의 하락폭이 둔화되고 주간 상승지역도 소폭 늘어났다. 급등한 호가 때문에 추격매수가 형성되지 않아 서울 재건축시장의 주간 상승폭은 다소 둔화됐지만 서초 반포지구 등 한강변 초고층 개발의 수혜 지역은 기대감이 이어지며 호가가 크게 올랐다. 서울 전셋값이 작년 7월 이후 모처럼 상승하는 등 싼 물건 위주로 거래가 이뤄지면서 수도권 하락폭도 금주 크게 둔화됐다. 다만 설 연휴 관계로 거래시장이 정상적으로 가동되지 못했기 때문에 서울 수도권의 이러한 하락 둔화 움직임이 확산될 지는 이번 주말부터 2월 초로 이어지는 아파트시장의 동향을 좀 더 살펴봐야 할 것이다.
서울 재건축 상승세 주춤
설 연휴를 지나면서 서울 재건축 아파트값 오름세는 주춤했다. 연휴 직전까지 매수문의가 이어졌던 강남권 재건축 시장은 급등한 호가 부담에 거래가 지속되지 못하면서 상승세가 일단 멈췄다. 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 금주 서울 재건축아파트 시장은 지난 주(0.5%)에 비해 0.38%p가 떨어져 0.12%의 변동률을 나타냈다. 강남(-0.02%)은 개포주공, 은마 등이 연휴 전에 싼 매물 중심으로 거래가 됐으나 가격이 오르면서 매수자들이 관망세를 보여 소폭 하락세로 돌아섰다. 강동 재건축(0.26%)도 오름세가 둔화됐고 송파구 재건축 또한 금주 가격변동은 없었다. 잠실주공5단지가 꾸준하게 거래와 문의가 이뤄지고 있지만 급등한 매물 가격에 추격 매수가 쉽지 않고 오히려 잠실 입주가 마무리되면서 주변의 신규 아파트 중심으로 가격 조정이 나타나는 양상이다.
한강변 초고층 수혜 기대감에 호가 상승
한편 한강변 초고층 수혜에 대한 기대감은 상대적으로 설 연휴 이후에도 이어졌다. 압구정동 신현대 등 일반아파트는 급매물 거래 이후 호가가 상승했고 설 연휴 이후에도 오른 호가가 유지되고 있다. 강남권 재건축 오름세가 주춤했지만 상대적으로 변동이 크지 않았던 서초 재건축은 금주 0.31%로 상승했다. 한강변 초고층 허용 기대로 잠원, 반포 등지가 올랐기 때문이다. 반포동 신반포(한신1,3차)가 면적별로 2000만원~4000만원 정도 상향 조정됐다. 싼 매물이 거래됐고 매물이 회수되면서 한 동안 매물 가격이 강세를 보일 전망이다. 연휴 후에도 급매물을 찾는 문의가 이어지고 있다.
설 연휴 이후 매수-매도자 줄다리기 더욱 팽팽
하지만 최근 들썩였던 강남권 주요 단지도 매수-매도자 간 희망 거래가격 차이가 점점 커지면서 실거래는 형성되기 어려울 전망이다. 설 연휴 이후 서울 아파트 매매시장은 매수-매도자 간에 줄다리기가 한층 팽팽해지고 있다. 강남권역 재건축을 시작으로 한강변 초고층 허용까지 호재로 작용하면서 기대감이 높아졌고 수요자들의 문의와 관심이 급상승됐지만 여전히 실물경기 침체 속에 아파트값의 추가 하락 우려가 살아있고 단기간 매물 가격이 급등하면서 매수자들이 따라붙지 못하고 있다. 작년 11,12월 수준의 싼 급매물만 찾는 상황이다. 반면 매도자들은 여당 중심으로 강남3구 투기지역 해제 등 각종 규제 완화가 가시화됐다는 기대감에 매물을 회수하거나 호가를 올리고 거래를 미루는 입장을 보이고 있어 매수-매도자간에 입장 차이가 커지고 있다.
서울 매매 제자리걸음, 전세는 모처럼 주간 상승
금주 서울 아파트 매매시장은 보합세로 제자리 걸음을 했다. 설 연휴로 거래시장이 정상 가동되지 못한 점도 있고 재건축 상승세가 주춤한 결과다. 하지만 소폭이나마 주간 상승한 구가 늘었고 강남 4구가 모두 오름세를 보이고 있어 2월 정부 정책 변화에 따른 움직임에 주목할 필요가 있다. 그 밖에 신도시와 수도권도 각각 -0.02%, -0.03%의 변동률로 지난 주보다 하락폭이 둔화됐다.
전세시장은 국지적이지만 싼 매물을 찾는 문의가 늘면서 거래도 이뤄지고 있다. 이에 따라 서울은 금주 0.07% 상승률로 2008년 7월 이후 처음 주간 상승세로 돌아섰다. 잠실 전세 물량이 소진되면서 송파구가 주간 크게 올랐기 때문이다. 강남 4구도 일제히 주간 오름세를 보였다. 신도시와 수도권도 방학 이사철과 신혼부부 수요로 싼 소형 물건이 거래되면서 움직였다. 전세 거래가 본격적으로 활발해진 것은 아니지만 신도시(-0.04%)와 수도권(-0.09%) 모두 지난 주보다 하락폭이 크게 둔화됐다.
[매매]
서울은 설 연휴로 가격변동이 크지 않았고 최근 상승세를 보인 강남권역도 단기간 가격 급등으로 재건축이 주춤하면서 금주 제자리걸음을 했다. 그러나 ▲서초(0.12%) ▲강동(0.10%) ▲강남(0.06%) ▲송파(0.03%) 등 강남 4구가 모두 소폭 오름세를 이어갔고 ▲강서(0.01%) ▲금천(0.01%) 등도 미미하게나마 상승했다. 특히 상대적으로 최근 오름세가 덜했던 서초구는 한강변 초고층 호재와 투기지역 해제 기대로 재건축 단지와 잠원동 한신 단지가 소폭 올랐다. 강남구는 재건축시장이 주춤한 가운데 삼성동 힐스테이트1,2단지 등 신규 아파트와 압구정 신현대가 면적별로 1500만원~2500만원 가량 올랐다. 송파 역시 재건축보다 잠실엘스(주공1단지), 레이크팰리스 등 신규 아파트 중형이 상승세를 이어갔다.
호가 급등으로 주춤한 재건축 시장에 비해 한강변 초고층 허용 수혜 기대감이 설 연휴 이후에도 형성돼 있는 편인데 후속 거래나 정책적인 진행이 이어지지 않는다면 반짝 거래에 기대감에 그칠 가능성도 있다. 용산 등지도 실거래 없이 잠잠한 상태이며 상대적으로 기대감이 높은 여의도 일대는 오른 호가가 유지되고 있지만 설 연휴 직전까지 급매물이 거래된 후 거래는 이뤄지지 않고 있다.
▽노원(-0.23%) ▽광진(-0.16%) ▽강북(-0.09%) ▽양천(-0.06%) ▽도봉(-0.06%) ▽영등포(-0.03%) ▽마포(-0.03%) 등은 하락했다. 노원구는 거래 없이 매물 가격이 하향조정 돼 출시되고 있고 한동안 약세가 지속될 전망이다. 강북과 도봉구도 물건은 있지만 거래가 잘 안 되는 상태다. 양천구는 신시가지 소형은 급매 거래가 되면서 소폭 올랐지만 중대형이나 소규모 단지는 매수가 여전히 없어 가격이 떨어졌다.
신도시는 설 연휴를 지나면서 하락세가 주춤했다. ▽중동(-0.06%) ▽산본(-0.01%) ▽일산(-0.01%) ▽분당(-0.01%) 순으로 내림세를 보였다. 중동은 팰리스카운티 입주 여파가 계속되면서 꿈단지가 면적 별로 500만원~1000만원 하락했다. 분당은 급매물이 일부 거래된 후 다시 시장은 조용하다. 산본은 주공11단지 소형이 거래가 안돼 가격이 내렸다.
수도권 역시 연휴 탓에 움직임이 적었다. ▲오산(0.11%) ▲광주(0.01%)가 오름세를 보였다. 오산시는 원동 e-편한세상1,2단지가 입주 2년차가 되면서 일부 중형이 거래되고 가격도 상승했다.
▽의왕(-0.24%) ▽안산(-0.12%) ▽고양(-0.10%) ▽안양(-0.09%) ▽부천(-0.08%) ▽이천(-0.07%) ▽시흥(-0.07%) 등은 물건이 있지만 매수세가 없어 가격이 내렸다. 의왕시는 대명2차솔채 신규 입주와 과천, 청계지구 입주 영향까지 이어져 오전동과 청계동, 포일동 등지 아파트 가격이 약세를 보였다. 최근 2주간 오름세를 보였던 과천과 급매물 거래가 이뤄졌던 용인은 큰 변동이 없었다. 과천, 성남, 용인 모두 주간 변동없이 제자리걸음을 했다.
[전세]
서울 전세시장은 ▲송파(1.12%)가 크게 오르면서 금주 상승했다. 송파구 전셋값은 전체평균 3.3㎡당 666만원으로 작년 11월경 수준으로 회복됐다. 새아파트 전세 물량이 거의 소진되면서 신규 단지뿐만 아니라 지역 내에 송파, 문정, 오금, 방이동 등지 기입주 전세 가격까지 오름세를 보였다. 이어 ▲서초(0.05%) ▲강남(0.04%) ▲강동(0.01%) 등도 소폭이지만 오름세를 보이면서 강남 4구가 매매에 이어 전세도 모두 상승했다. 중소형 중심으로 싼 물건이 거래되면서 미미하지만 오름세를 이어갔다.
주간 하락한 지역은 ▽광진(-0.22%) ▽강북(-0.20%) ▽노원(-0.17%) ▽구로(-0.16%) ▽은평(-0.14%) ▽도봉(-0.11%) ▽성북(-0.10%) ▽중랑(-0.09%) ▽양천(-0.09%) 등이다. 전반적인 거래 형성이 아직은 미미하고 국지적인 거래만 이뤄지는 상황이다. 설 연휴로 인해 전반적으로 거래도 적었다. 하지만 싼 전세 물건을 찾는 문의는 조금씩 나타나고 있다.
신도시는 ▽중동(-0.17%) ▽분당(-0.04%) ▽평촌(-0.04%) 순으로 떨어졌다. 나머지 지역은 변동이 없었다. 중동은 꿈단지가 매매와 동반 하락했다. 분당과 평촌은 중소형이 일부 싼 물건 거래가 되면서 가격이 하향 조정됐다.
수도권은 ▲과천(1.19%) ▲동두천(0.14%) ▲구리(0.01%)가 상승했다. 과천시는 래미안슈르 물량이 소진되면서 3주째 오름세를 보였다. 동두천시는 지행 역세권 중심으로 방학이사철과 맞물려 송내동 주공4,5단지 중소형이 거래됐다.
반면 ▽의왕(-0.61%) ▽남양주(-0.28%) ▽광명(-0.20%) ▽용인(-0.19%) ▽안산(-0.17%) ▽시흥(-0.14%) ▽수원(-0.12%) 등은 금주 약세가 이어졌다. 의왕시는 수요에 비해 신규 입주하는 단지 영향으로 기입주 단지 전세 물량이 소화되지 못하고 하락세가 계속됐다. 남양주시는 전세 물건이 나오지만 수요가 적어 와부읍 등지 중대형이 약세를 면치 못했다.
주요 규제 3종 완화 여부에 강남권 촉각
불황과 매수관망으로 거래확산, 가격급등은 쉽지 않을 듯
설 연휴 동안 강남3구 투기지역 해제, 분양가상한제 폐지, 미분양 양도세 한시적 면제 등 주요 규제 완화가 여권을 중심으로 다시 도마 위에 오르면서 아파트시장에 촉각이 곤두서고 있다. 규제가 완화되면 강남권 재건축 등 최근 관심을 받고 있는 일부 지역은 국지적으로 추가 거래나 호가 상승이 예상되지만 이미 한 차례 급매물이 소진된 후라 거래 확산이나 가격 급등 영향은 크지 않을 전망이다. 특히 실물경기 한파와 유동성 부족으로 관심 매수자들도 추격 매수를 하기가 어려워 실거래 증가로 이어지기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.
강남권 진입을 고려하는 실수요자라면 정부 동향과 거시 경제지표를 좀 더 지켜보면서 거래시장의 급매물을 중심으로 매수 검토를 하는 전략이 여전히 유효할 것으로 보인다. 강남권 외에 서울이나 수도권 등지는 여전히 비교적 저렴한 물건 출시가 이어지고 있으므로 조금 더 지켜본 후 매수 타이밍을 결정해도 좋다.
출처 : [부동산114]