칼럼 ▶흑도◀ 롱런하는 부동산 투자방법 [부제:부동산 시작 어떻게 하면 좋을까?]

[세일러(sailor)]

[1차 공통주제 칼럼]

<7월의 공통 주제>

1. 부동산 투자를 위해 종잣돈 모으는 법

2. 부동산 투자의 첫 시작은 어떻게 하면 좋을까?

3. 현장 조사 잘하는 법

▶ 흑도님은 7월의 공통주제 중 2번을 선택하였습니다.

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칼럼 작성자

<흑도>

안녕하세요 행복을 꿈꾸는 쌍둥이 아빠 흑도입니다. ^^

이번 칼럼에 주제를 정하기 위해 나름 공부도 하고 제 자신의 부동산 투자 시나리오에 대해서 정리를 해보았습니다.

이제 부동산투자에 입문하신 분들이나 시작은 했지만 첫 단추를 끼지 못하고 계신 분들께 도움을 드리고자 지난 6년간 저 자신만의 방법으로 투자해온 경험을 풀어보고자 합니다.

부동산 투자를 처음 시작할 때 어떻게 하는 것이 좋을까요?

사람마다 여러 가지 방향으로 투자를 하고 있겠지만 저는 감히 이렇게 하라고 말씀 드리고 싶습니다.

소형아파트로 월세투자를 해라!!!

저는 전국 팔도에 주거용으로 아파트 28채와 다가구 1채로 총 29채를 보유하고 있습니다.

부모님 용돈으로 마련해 드린 다가구를 제외하고 아파트에서만 현금흐름이 월 500만원씩 들어오고 있으며, 제가 처음 소형아파트 투자를 시작하였던 2012년 하반기부터 보면 여러 가지 부침이 있기도 했지만 현재까지 완만한 상승곡선을 그리며 자산이 증가 하였던 것 같습니다.

그 당시 제가 소형아파트 투자를 함에 있어 저만의 원칙을 만들고 유지를 하였습니다.

월세와 전세의 비율을 반드시!!!!

7대3 or 6대4

그 이유는 월세투자든 전세갭투자든 돈을 벌기 위해서는 결국은 자산이 상승해 줘야 하는 전제조건이 있습니다. 그동안 위험관리를 최우선으로 생각하고 어떠한 외부적인 요인에도 흔들리지 않을 수 있는 방어막을 치고 싶었기 때문입니다.

제가 처음 투자했던 2012년 하반기만 해도 지방아파트가 지속적으로 성장하는 시기로 더 공격적으로 갭투자를 할 수도 있었지만 조금 더 속도를 내는 것 보다

제가 관리 가능한 범위 내에서 비록 천천히 가더라도 제가 원하는 방향으로 조금씩 앞으로 가는 것이 중요하다고 생각하였기 때문입니다. 그 생각은 아직도 변함이 없습니다.

우리가 부동산 투자를 하는 궁극적인 이유는 우리가 원하는 수준의 돈을 벌어 결국 시간을 사기 위한 일인데, 그 결정권(방아쇠)를 외부에게 맡긴다면 현재 돈을 벌고 있더라도 얼마나 불안한 일일까요?

결국 내가 위험을 컨트롤 할 수 있으면 ‘투자’인 것이고 그것이 아니라면 ‘투기’라고 생각합니다.

제 주변에 한창 상승기 때 투자를 같이 하였던 분들을 보면 현재 문재인 정부가 출범함에 따라 대출규제 및 여러 가지 부동산 상승을 억제하기 위한 정책을 펴고 있어 지금 매우 어려움을 겪고 있는 경우가 있습니다.

예를 들어 아파트 1채당 역전세가 1,000-2,000만원씩 발생한다면요? 혹시 역전세가 그 이상이면 과연 수십 채 가지고 있는 사람들이 감당해 낼 수 있을까요?

KB시세가 낮아지고 전세 시세가 떨어짐에 따라 많은 부동산을 가지고 있는 투자가들은 위험에 취약할 수 밖에 없고, 그 위험도는 세입자에게도 전가 될 수 밖에 없습니다.

하지만 저는 제가 가지고 있는 주거용 자산의 전세비율이 30% 밖에 되지 않기 때문에 일부 역전세가 발생하여도 충분히 감당이 가능한 수준이며, 여러 채가 한꺼번에 나가더라도 전혀 문제가 없습니다.

월세의 경우 시세가 떨어져도 기존에 받았던 대출금액이 유지되고 있기 때문에 월세금액을 낮추면 다시 새로운 임차인을 맞출 수 있고, 분양권이나 갭투자보다는 훨씬 위험도가 낮을 수 밖에 없습니다.

최악의 상황에 대출금에 대한 이자만 내면 문제가 없기 때문입니다. 

그럼 다시 아파트에 대한 얘기를 해보도록 하겠습니다.

주거용은 다가구, 빌라, 원룸, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 종류가 있습니다.

하지만 초보자들이 아파트를 해야 하는 이유는 명확합니다.

1. 개별성이 다른 주거용 보다 적고 세대수가 많아 거래가 활발하며 환금성이 좋다.

2. 관리사무소가 있어 사소한 문제는 집주인에게 연락하지 않는다. 즉 손이 덜 간다.

3. 자산의 증가를 기대할 수 있다. - 인플레이션 방어

그럼 왜 월세투자를 해야 하는 것일까요?

아파트를 월세로 세팅한다는 의미는 부동산을 보유하고 있는 동안 월세-대출금-세금=순익을 기대하고 투자를 하는 것입니다.

근데 아까 말씀 드렸듯이 월세로 발생하는 이익보다는 자산 상승을 통해 발생하는 자본투자가 더 중요하다고 생각합니다.

아래 3가지의 시나리오를 기대할 수 있을 것 같습니다.

1. 아파트 가격이 오른다 - 제일 좋은 시나리오입니다.

2. 아파트 가격이 그대로다 - 최선은 아니지만 월세 수익은 유지됩니다.

3. 아파트 가격이 떨어진다 - 최악인 상황이며, 자산 하락으로 월세수익은 의미가 없어집니다.

그래서 위험을 줄이기 위해 처음 살 때부터 ‘안전마진’이 있는 상태에서 매입을 하여야 합니다.

1, 2번의 경우에는 사실 크게 문제가 되지 않습니다.

최소한 손해는 아니며, 지속 보유하여 임대수익을 기대할 수 있기 때문입니다. 제일 문제인 3번은 제일 어려운 상황일 것입니다.

그래서 저는 아파트 28채를 매입할 때 자가(분양)를 제외한 모든 아파트에 대해서 취득 시점에 시세보다 현저하게 싸게 구입하여 혹시 모르는 자산의 하락에 대비하였습니다.

제가 경매를 알기 전에 일반매매로 아파트를 전량 매입한 것이며, 임대아파트의 경우는 의무보유기간이 끝나고 분양전환을 하게 되는데(1순위 거주자에게 매입우선권을 주며, 나머지 물건이 시장에 나옴) 그 물건을 싸게 매입하여 안전마진을 확보하였습니다.

지금 우리는 경매로써 안전마진을 확보하면 될 것 입니다.

투자를 하고 싶은데 투자금이 없으시죠? 그럼 얼마를 가지고 시작 하시나요?

신혼 초 투자금이 충분하지 않은 저는 회사대출+마이너스 통장을 활용하여 저 1억, 와이프 1억해서 약 2억정도의 투자금인 종자돈을 가지고 부동산 투자를 시작하였습니다. 

지금도 맞벌이로 회사에 다니는데, 대출과 관련하여 큰 도움이 되었다고 생각합니다.^^

아파트 한 채에 1,000~2,000만원 사이의 투자금을 들여 월세로 하나 하나씩 세팅하였고, 근사한 ‘나무’로 자라기를 기대하며 ‘묘목’을 전국으로 뿌리게 되었습니다.

시간이 흘러 다행히 자산이 많이 상승하여 투자 시점보다 아파트 가격이 많이 올랐습니다. 그 오른 자산을 바탕으로 전세의 경우 전세금액을 증액하여 추가 투자금을 마련하였으며,

월세의 경우 세입자가 나가는 시점에 맞춰 변경된 KB시세 기준으로 추가대출을 받아 추가 투자금을 확보하게 되었습니다.

원래 제 목표는 회사를 다니며 아파트를 200채 정도까지 늘릴 생각이었습니다. 하지만 족장님의 상가반 수업을 듣고 방향성을 많이 전환하게 되었고 그 이후에는 아파트를 매입하지 않았습니다.

자산이 늘어나게 되면, 자산이 작을 때 보다 돈을 굴리는데 운영의 묘를 발휘하기가 훨씬 수월합니다. 이쪽에서 돈을 빼서 저쪽으로 메꿀 수도 있고, 제가 벌지 않아도 투자금이 증식되어 자유자재로 굴릴 수가 있게 됩니다.

종합하면

초보자인 경우 투자금 1,000-2,000만원 사이로(작으면 작을수록 좋음) 월세로 세팅하여 임대 수익의 즐거움도 느낄 뿐 아니라 자산의 증식도 같이 기대할 수 있으며, 자신의 원래 일을 하면서도 충분히 추가적으로 관리가 가능합니다.

저는 아파트 세입자, 상가세입자, 오피스밸리 세입자를 합쳐 임차인만 총 100명이 넘습니다. 회사 다니면서 관리 하는 것에 대해 제 스스로도 대견하게 생각하는 부분입니다.

저를 위해 열심히 도와주시는 부동산사장님, 세무사, 관리소장님, 인테리어사장님, 법무사 등이 있기에 제가 직접 전부 뛰어다니지 않고도 일처리가 효율적으로 될 수 있었던 가장 큰 이유입니다. 그래서 저는 한 지역에 아파트를 매입 시 최소 2채는 매입을 하는 이유가 거기에 있는 것이기도 합니다.

아파트 단타로만으로도 지속 수익을 내시는 분도 있고, 아파트 다가구 월세 등으로 월세세팅에 초점을 맞춰 투자하시는 분도 있습니다. 하지만 결국은 현금흐름과 자산상승을 위한 자본투자는 병행해야 합니다.^^

투자에 있어 안정성도 중요하고 속도도 중요하기 때문이죠. 여러분들도 무리하지 않고 위험관리가 되는 수준으로 즐겁게 투자하여 우리의 인생을 우리가 직접 그릴 수 있었으면 좋겠습니다.

다음편 공통주제로는 부동산 투자에서 나만의 차별화된 기술에 대해서 써보도록 하겠습니다.

아울러 많은 분들의 댓글 및 응원 진심으로 감사드립니다.^____^

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1차 공통주제 칼럼은 오늘부터 매일(주말 제외) 오후 2시에 업데이트 됩니다~

내일은,

투모로우님의

"재테크의 고수가 나타났다!! 종잣돈은 이렇게 모으는 것!"

새는 돈 잡는 실생활 알짜 팁과 종잣돈 모으는 법에 대한 칼럼이 올라올 예정이니

많이 기대해주세요~~

너무나도 좋은 글들이 줄지어 기다리고 있으니, 행크스타 후보 분들에게 큰 응원 부탁드려요^^

[으랭]

대단하십니다 :)

[채채고]

좋은 참고가 되었습니다. 감사합니다~

[밀크티사랑]

좋은 글 감사합니다

[팔자좋은 찐부자]

감사합니다. ^^

[밀크티베리베리]

임차인이 100명이 넘으시다니..! 정말 대단하시네요!

[20017]

어렵네요 ㅎㅎ 참고해서 공부하겠습니다~ㅎㅎ

[똥구르르르]

감사합니다 ^^ 좋은글 잘 보고갑니다

[꿈*사랑♡ 열정]

흑도님 주말마무리 잘하고계시는지요 롱런하는부동산투자방법 법인수업도 재미있고쉽게강의를 들었는데 칼럼도 초보자들이 쉽게접근할수있게 쓰셨네요 최고입니다 수고하세요 ~~

[복주파]

멋지십니다! 저도 열심히 해서 뒤를 따르고 싶습니다~

[최해]

좋은글 공유 감사합니다! 현금흐름과 시세차익 모두 고려해서 좋은수익 얻겠습니다 ^^

[cmj7410]

감사합니다 잘보고가요

[익은벼가되자]

감사해요

[접니다]

감사합니다 잘보고가요

[올리비아blog]

좋은 글감사합니다

[초보재테크인]

좋은글 감사합니다! 소형아파트에 투자해라! 꼭 여러 번 읽어 제 것으로 만들겠습니다 !

[부동산으로부자되자]

저는 경매를 통해 1000~2000원 만원대호 투자할수 있는 아파트로 월세 300 받는게 목표입니다. 많은 도움이 됐습니다^^!

[샛별97]

좋은글 감사합니다^^ 초보가 시작하기 정말 좋은 종목인것같아요!

[nurioking]

감사합니다 잘 읽었습니다