생활 | 규약 개정시 대표회의·선관위 운영비 산정 ‘세대별’에서 ‘주택공급면적별’로 변경 ‘유효’ | 광주아파트총연합회

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■ 규약 개정시 대표회의·선관위 운영비 산정 ‘세대별’에서 ‘주택공급면적별’로 변경 ‘유효’

전주지법 결정

▶ 대표회의 안건 상정시 /일사부재의 원칙 적용 안돼

아파트 관리규약 개정시 입주자대표회의 및 선거관리위원회 운영비 산정방법을 동대표 전원 찬성으로 세대별로 산정토록 결의한 후 다시 회의를 열어 주택공급면적별로 산정토록 변경해 가결했어도 이 결의는 효력이 있다는 법원의 결정이 나왔다.

전주지방법원 제5민사부(재판장 방창현 부장판사)는 최근 전북 전주시 A아파트 입주민 B씨가 “대표회의가 2016년 11월 사용료 산정방법 재변경에 관한 임시총회결의의 효력을 정지해 달라”며 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 효력정지가처분 신청사건에서 “B씨의 이 사건 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.

지난해 8월 12일 공동주택관리법이 시행됨에 따라 전라북도는 공동주택관리규약준칙(안)을 개정했고, 전주시 덕진구는 2016년 10월 이 아파트 대표회의에 이에 맞춰 관리규약을 개정해 시행하라고 통지했다.

대표회의는 2016년 11월 정기회의를 열고 관리규약 중 입주자대표회의 및 선거관리위원회 운영경비 세대별 산정방법을 정한 [별표6] 사용료의 산정방법을 주택공급면적별로 산정하는 것에서 세대별로 산정하는 것으로 변경하는 안건을 상정했고, 동대표 전원 참석 및 찬성 하에 가결됐다. 하지만 이후 대표회의는 임시회의를 개최해 ‘제1안 관리규약 개정안 [별표6] 사용료의 산정방법 재변경의 건’을 상정했고, 동대표 8명 참석, 7명 찬성으로 가결(이 사건 결의)돼 공고했다.

이에 입주민 B씨는 “이 아파트는 23평형과 33평형으로 구성돼 있는데 이 사건 결의는 23평형 선거구에서 선출된 동대표가 대표회의 구성원의 과반수이상이라는 점을 악용해 23평형 입주민들의 사용료 부담을 경감시키고자 이뤄진 것으로 일사부재의 원칙과 사용자 공평부담의 원칙에 위반된다”며 결의 무효를 주장했다.

이에 대해 재판부는 결정문에서 “아파트 입주자대표회의의 안건 상정에 있어 일사부재의 원칙이 적용된다거나 입주자대표회의 및 선거관리위원회의 운영경비를 세대별로 산정하지 않고 주택공급면적별로 산정하는 것이 사용자부담원칙에 반한다고 인정한 법률상 근거가 없다”며 “이 사건 결의 당시 사용료의 산정방법을 주택공급면적별로 산정하는 것과 관련해 대표회의 구성원들이 충분히 논의를 거쳤다고 보인다”고 밝혔다.

재판부는 또 “B씨가 제출한 모든 소명자료를 종합해 보더라도 이 사건 결의에 중대한 절차상 또는 내용상 하자가 있거나 이 사건 결의가 공동주택관리법 제90조 제2항의 ‘공동주택의 관리와 관련해 입주자등·관리주체·입주자대표회의가 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하는 행위’라고 볼 근거가 없다”며 “이 사건 신청을 받아들이지 않을 경우 B씨에게 금전배상으로 회복하기 어려운 손해나 급박한 위험이 발생할 우려가 있어 이 사건 결의의 효력을 정지해야 할 보전의 필요성이 있다고도 보이지 않는다”며 B씨의 이 사건 신청을 받아들이지 않았다.

※ 일사부재의 원칙: 한 번 부결된 안건은 같은 회기 중에 다시 발의하거나 제출하지 못한다는 원칙

출처 :  아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr      

■ 사퇴의사 즉각적 발효 아닌 특별한 경우 사퇴 효력 발생 전에 사퇴의사 철회 가능

☛ 보궐선거 절차 중지 가처분 인용

수원지법 성남지원,

⚫ 사퇴서 제출일자이후로 작성일자 기재한 경우/ 작성일자 전 사퇴 철회했다면 동대표 및 회장 유지

경기도 하남시의 모 아파트 입주자대표회의 회장 A씨는 자신에 대한 해임안건이 논의되자 지난해 12월 8일 임시회의를 열었다. 그 자리에서 동대표 및 회장에서 사퇴하겠다는 의사를 표명한 A씨는 사퇴서를 작성해 제출하면서 업무정리를 위해 12월 31일까지 업무수행을 할 수 있도록 요청했고 이를 입대의 임원들이 수락, 사퇴서 작성일자를 12월 31일로 기재했다. 하지만 A씨는 12월 26일 사퇴의사를 번복, 선거관리위원회에 사퇴의사가 없다는 취지의 서면을 제출하게 되는데, 선관위는 이를 받아들이지 않았고 다음날 A씨가 12월 8일자로 사퇴했다고 공고했으며 올해 2월경에는 동대표 및 회장 보궐선거를 공고했다.

그러자 A씨는 “사퇴 효력이 발생하기 전에 사퇴의사를 유효하게 철회했으므로 사퇴 효력은 발생하지 않았다”면서 “동대표 및 회장 보궐선거 절차를 중지해달라”며 입대의를 상대로 법원에 가처분을 신청했다.

반면 입대의 측은 아파트 관리규약에 의해 ‘사퇴의 효력은 사퇴서를 제출한 동시에 발효된다’면서 A씨가 12월 8일 임시회의에서 사퇴서를 제출함으로써 사퇴의 효력이 즉시 발생했고, 사퇴 철회는 무효라며 이에 맞섰다.

이와 관련해 수원지방법원 성남지원 민사5부(재판장 이재근 부장판사)는 지난달 24일 A씨의 선거절차중지 가처분 신청을 받아들여 보궐선거 절차를 중지하라고 주문했다.

재판부는 대법원 판례(사건번호 2004다10909, 2009다31260)를 참조해 “법인의 이사를 사임하는 행위는 상대방 있는 단독행위라 할 것이어서 의사표시가 상대방에게 도달함과 동시에 효력을 발생하고 의사표시가 효력을 발생한 후에는 마음대로 이를 철회할 수 없음이 원칙이나, 사임서의 작성일자를 제출일 이후로 기재한 경우 등 사임의사가 즉각적이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 경우에는 사임의 효력이 발생하기 이전에 사임의사를 철회할 수 있다”고 밝혔다.

그러면서 해당 아파트의 경우 사퇴서는 A씨가 사퇴서 제출일 이후 일정 시점까지 회장직을 수행하는 것을 전제로 작성일자가 제출일 이후로 기재된 채 제출됐다며 이는 A씨의 사퇴의사가 즉각적이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 것으로 봐야 한다고 해석했다.

또한 사퇴의 방식 및 효력에 관해 규정한 아파트 관리규약 조항은 통상적인 사퇴절차를 전제한 것으로서, 사퇴의사가 즉각적이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에까지 적용돼 사퇴서 제출과 동시에 사퇴 효력이 발생한다고 해석하기는 어렵다고 선을 그었다.

이에 따라 “A씨의 사퇴의사가 즉각적이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 이 사건에서 A씨가 사퇴의 효력 발생일인 사퇴서 작성일자가 도래하기 전에 아파트 선관위에 사퇴의사가 없다는 취지의 서면을 제출함으로써 사퇴의사를 철회했다”면서 A씨는 여전히 회장 및 동대표 지위를 유지하고 있기에 보궐선거 진행을 중지해야 한다고 결정했다.

이 같은 법원의 결정에 대해 채권자인 A씨의 대리를 맡은 법무법인 산하 김미란 변호사는 “관리규약에 규정된 사퇴의 방식과 효력에 대한 규정은 통상적인 사퇴절차를 전제한 것이므로 사퇴서 작성일자가 제출일 이후로 게재된 경우처럼 사임의사가 즉각적이라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우까지 그대로 적용할 수는 없다고 봤다”며 “제출일 이후로 기재된 사퇴서 작성일이 사퇴의 효력발생일이고, 그 전에 사퇴의사를 철회한 이상 사퇴의 효력은 인정할 수 없다는 결론은 통상적인 사퇴절차와 사퇴의사가 즉각적이지 않은 특별한 경우를 달리 볼 수밖에 없다는 점에서 지극히 타당한 판단”이라고 전했다.

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

■ 위·수탁 관리계약 해지통보 후 인수·인계하지 않았다면 대표회의, 관리수수료지급 의무없어.

서울남부지법 판결

아파트 입주자대표회의가 관리업체에 위·수탁 관리계약 해지통보를 한 후 후속 관리업체에 관리업무 인수·인계를 위한 업무를 하지 않았다면 대표회의는 관리업체에 그 기간 동안에 해당하는 위탁관리수수료를 지급할 의무가 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울남부지방법원 민사8단독(판사 윤재남)은 최근 서울 영등포구 A아파트 전 위탁관리회사 B사와 관리소장 C씨가 이 아파트 입주자대표회의와 대표회장 D씨, 감사 E씨, 이사 F·G씨를 상대로 제기한 위탁관리수수료 등 청구소송에서 “원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

위탁관리업체 B사는 이 아파트 입주자대표회의와 2012년 12월부터 2015년 12월까지로 기간을 정해 위·수탁 관리계약을 체결했다. 그러던 중 2015년 7월 관할 지자체의 아파트 관리실태조사가 실시됐고, 조경수목사업자 선정 부적정 등 18건의 위법행위가 드러나자 대표회의는 2015년 7월 B사에 계약해지를 통보, 같은 해 8월 내용증명우편으로 재차 계약해지의 의사를 표시했다. 이후 대표회장 D씨는 관리업무를 양도해야 한다는 취지로 가처분을 신청했고 법원은 ‘1개월 이내에 관리업무를 인계해야 하는데 새로운 자치관리기구 구성 또는 새로운 위·수탁 관리계약 체결 등의 사정이 소명되지 않았다’는 이유로 가처분신청을 기각했다. 관리업체 B사는 2015년 8월 관리소장 C씨를 이 아파트 관리소장으로 임명했다.

이에 B사와 관리소장 C씨는 ‘가처분신청사건의 재판기간 동안 미지급한 위탁관리수수료(190만여원) 및 C씨에 대한 급여(935만여원)를 지급하라’며 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “이 아파트 관리감독청인 영등포구청이 2015년 6월 관리실태 조사를 한 결과 원고 B사가 이 아파트 관리업무를 하면서 관리규약 이외에 주택법령 사업자 선정지침, 서울시 공동주택 관리규약준칙, 회계처리기준 등에 위반해 업무를 처리했고 그 중 일부는 자격정지에 이르는 사항인 사실이 인정된다”며 “원고 B사가 위임계약상의 채무를 제대로 이행할 수 없었다고 보이므로 피고 대표회의가 위·수탁 관리계약을 해지할 정당한 사유도 있다고 인정된다”고 밝혔다.

재판부는 B사의 위탁관리수수료 청구에 대해 “위·수탁 관리계약이 해지됐으므로 해지된 이후에는 원고 B사가 피고 대표회의에 관리계약에 기한 관리수수료를 청구할 수 없으나, 다만 구 주택법령에 의하면 원고 B사는 피고 대표회의가 자치관리기구를 구성하거나 주택관리업자를 새로 선정한 경우에는 1개월 이내 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계해야 하므로 관리업무를 인계하는 동안에는 사무관리에 준해 관리업무 인계에 소요되는 비용을 청구할 수 있다”고 설명했다.

하지만 “원고 B사가 피고 대표회의의 관리업무 인수·인계를 계속 거부하다가 2015년 12월 비로소 관리업무를 인계한 점, 2015년 7월 이후 원고 B사가 관리업무를 수행한 자료가 없고 피고 대표회의가 후속 관리업체로 선정한 I사가 2015년 7월부터 실질적으로 관리업무를 한 점 등에 비춰보면 원고 B사는 2015년 12월 I사에 관리업무를 인수·인계 했을 뿐 2015년 8월부터 같은 해 11월까지 사이에 이 아파트 관리업무나 관리업무 인수인계를 위한 업무는 하지 않은 것으로 인정된다”며 “이 아파트 위·수탁 관리계약은 2015년 7월에 해지됐고, 원고 B사가 2015년 8월부터 같은 해 11월까지 이 아파트 관리업무 또는 관리업무 인수·인계를 위한 업무를 했다고 인정되지 않으므로 위·수탁 관리계약에 기한 관리수수료 청구는 받아들이지 않는다”고 판단했다.

이와 함께 재판부는 원고 관리소장 C씨의 급여 청구에 대해서도 “원고 C씨가 이 아파트 관리소장으로 2015년 8월부터 같은 해 11월까지 근무했고 미수령 급여액이 935만여원에 이른다고 인정하기 부족하다”며 받아들이지 않았다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2.민원회신

● 관리업체 선정 수의계약 대상 안돼

문 : 수의계약 대상

주택관리업자 선정의 경우에도 입찰가격이 300만원 이하인 경우 2인 이상 견적서를 받아 수의계약이 가능한지.

답 : 주택관리업자 선정 수의계약 대상에 해당 안돼

주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 수의계약의 대상 제6호는 공사 및 용역 등의 사업자를 선정하는 경우에 적용하는 규정이므로 주택관리업자 선정의 경우 위 호 수의계약 대상에 해당되지 않는다<전자민원, 주택건설공급과. 2016. 12. 20.>.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

● 회계감사보고서 입대의 의결사항 해당

문 : 대표회의 의결사항

입주자대표회의 승인사항에 공동주택관리법 시행령 제27조 제6항의 감사인의 감사보고서가 포함되는지.

감사인의 감사보고서가 입주자대표회의 승인사항이라면 입주자대표회의에서 승인하지 않을 경우 어떻게 해야 하는지.

답 : 감사인이 제출한 회계감사보고서, 대표회의 승인사항

공동주택관리법 시행령 제23조 제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인은 입주자대표회의 의결사항이므로(공동주택관리법 시행령 제14조 제2항 제6호), 같은 법 시행령 제27조 제6항의 감사인이 관리주체에게 제출하는 회계감사보고서는 입주자대표회의 승인 사항으로 판단된다. 감사인이 관리주체에게 제출하는 회계감사보고서가 관련법령 등에 따라 적정하게 작성된 경우 입주자대표회의는 감사인이 제출한 회계감사보고서를 승인해야 할 것으로 판단되며 입주자대표회의에서 정당하지 않은 이유로 회계감사보고서를 승인하지 않은 것은 타당하지 않으므로 공동주택 관리·감독기관인 관할 시·군·구와 협의해 처리하기 바란다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

● 제한경쟁입찰 제한항목 여건 따라 선택

문 : 제한경쟁입찰 항목

제한경쟁입찰에서 제한항목 중 3가지 전부를 제한해야 하는지?

답 : 단지 여건 따라 선택 가능

제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 기본금의 하한 중 해당 공동주택의 규모 및 여건에 따라 제한항목을 선택할 수 있다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

◆공동주택관리정보망 이용과 활용 및 공동주택 홈페이지

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