포장이사추천-세무상식 알아두기
양도소득세
1. 양도소득이란?
토지와 건물, 부동산상의 권리, 비상장법인의 주식 및 기타 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득.
2. 과세대상
1) 토지 : 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것
[예] 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·잡종지 등
2) 건물
토지에 정착하는 공작물중 사실상 준공된 것으로서 지붕 및 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설, 공중의 용에 공하는 관람시설, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 창고 등 3) 부동산에 관한 권리
지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리
4) 비상장 법인의 주식 등
유가증권 시장에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분(신주인수권포함)
5) 기타자산
① 부동산 과다법인의 과점 주주가 소유한 주식.
② 사업용 고정자산(토지·건물·부동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 영업권.
③ 특정시설물의 이용권·회원권 등.
④ 특정 업종을 영위하는 부동산 과다 법인의 주식.
주택의 양도와 세금
1. 주택의 양도와 세금
집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 주민세를 내야 합니다.
양도소득세는 주택의 규모, 보유기간, 미등기 전매 등의 여부에 따라 20∼65%의 세율로 과세하며, 주민세는 양도소득세액의 10%를 시·군·구에서 부과·징수합니다.
그러나, 국민의 주거생활 안정을 위해 3년 이상 보유한 1세대 1주택은(3년 이상 살지 않아도 됨) 양도소득세를 비과세하고 있습니다.
2. 1세대 1주택의 양도소득세 비과세
국내에서 생계를 같이하는 1세대가 1주택(고급주택 제외, 부속토지 포함)을 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그리고, 부득이한 사유 가 있는 경우에는 3년 이상을 보유하지 않았거나, 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 과세되지 않습니다.
《1세대 1주택의 범위》
① 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년 이상 보유하고 있다가(3년 이 상 살지 않아도 됨) 양도하는 경우
② 이때, 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물 정착면적의 5배까지, 도 시계획구역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위이며
③ 세대의 판정은 주민등록표에 의해서 합니다.(실제 거주내용과 주민등록이 다를 경 우에는 실질 거주내용에 따른다)
《고급주택의 범위》
① 1세대 1주택이더라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 함.
② 콤도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야됨.
《주택·점포 겸용 주택의 비과세》
① 점포가 딸린 주택을 팔았을 때 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택 으로 보아 양도소득세가 비과세됨.
② 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 여부 결정.
③ 지하실은 실지 사용하는 용도에 따르며, 그 사용용도가 명확하지 아니 할 때에는 주택면적과 점포면적의 비율로 안분하여 계산한다.
※《부득이한 경우》
① 취학, 1년 이상 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하고 사유 발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔때.
② 세대원 모두가 해외로 이민을 갈때.
③ 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할때.
④ 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발 사업기간중 일시 취득하여 살던 집을 재 개발아파트로 이사를 하기 위해 팔때.
⑤ 임대주택법에 의하여 임차한 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔때.
《비과세 요건의 한시적 완화 - 1세대 1주택》- (소득세법시행령 제155조)
부동산경기의 활성화를 위해 종전 1세대 1주택 비과세요건(3년 이상 보유)을 한시적으로 다음과 같이 완화 하였습니다.
[99년 중에 주택을 구입하고「1년 이상 보유」한 후 양도하는 경우]
① 99년1월1일∼12월31일까지 주택 취득을 위한 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우.
② 자기가 건설한 주택(주택조합·재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택포함)으로서 99년1월1일∼12월31일 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우.(임시사용승인 포함)
** 주택분양권(당첨권)과 전매를 통한 주택 취득은 비과세 대상에서 제외.
3. 양도소득세 신고·납부
① 부동산을 매매하는 경우 등기전에 부동산양도신고를 하여야 함.
- 99년7월1일 이후 부터는 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용도 해당됨.
② 양도신고를 하고 세금을 납부하시면 양도차익예정신고를 한 것으로 간주하고 15%의 세액을 공제함.
③ 양도신고 대상이 아닌 주택(등기상 3년 이상 보유한 주택)은 종전처럼 예정신고· 납부를 하면 10%의 세액을 공제받을 수 있음.(99년7월1일 이후 부터는 15%)
- 양도일(잔금을 받은 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고.
④ 예정신고·납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 종합소득세확정신고 기간중에 확정신고·납부하여야 함.
4. 신고여부에 따른 세부담 비교(납부할 세액이 100만원인 경우)
부동산 양도 신고 요령
1. 부동산양도세 신고란?
① 부동산 매매 등을 하는 경우에는 양도하는 사람이 그 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서장에게 신고함.
② 세무서에서 발급하는 부동산양도신고확인서를 관할 등기소에 제출하여야 소유권이전이 가능함.
③ 부동산양도신고를 하고 세액을 납부하면 양도소득세 예정신고를 한 것으로 보기 때문에 별도의 양도소득세 예정신고를 하지 않아도 됨.
2. 부동산양도신고시 구비서류
① 토지 및 건물등기부등본
② 토지대장(취득일 현재의 등급을 알 수 있는 것)
③ 건축물대장 등본
④ 보유기간 중에 환자가 있었던 경우 및 도시재개발 또는 주택재건축이 있었던 경우
- 이를 확인 할 수 있는 서류 (해당자만)
3. 부동산양도신고에 따른 혜택
부동산양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 납부하면
① 종전의 예정신고납부세액공제 10%에 5%를 추가하여 15%를 공제함.
② 신고한 내용대로 양도소득세 예정고지를 한 것으로 간주함.
③ 기준시가 과세대상이면 별도의 조사없이 신고내용대로 세액을 결정함.
양도소득세 계산요령
1. 양도 및 취득가액
1) 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지거래가액으로 함.
따라서 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세과세시가표준액에 의함.
(다만, 지정지역의 경우에는 국세청장이 정한 기준시가에 의함)
2) 다음의 경우에는 양도·취득가액을 실지거래가액으로 계산함.
① 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우.
② 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 경우.
③ 미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우 등.
2. 양도소득세의 계산
양도소득금액에 세율을 곱하여 계산함.
지방세인 주민세는 양도소득세의 10 %가 별도로 부과됨.
3. 양도 및 취득의 시기
양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날.
1) 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 - 매매계약서상의 잔금지급약정일
2) 잔금지급약정일을 확인할 수 없거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지 1개월이 초과하는 경우
- 등기접수일
3) 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기나 등록을 먼저 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 합니다.
4. 필요경비
필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다.
1) 기준시가로 신고한 경우
2) 실지거래가액으로 신고한 경우
- 취득세·등록세, 소개비, 설비비와 개량비, 자본적 지출 및 기타 양도비용 등
5. 각종 공제내역은 다음과 같으며 미등기 전매주택은 공제받지 못합니다.
사무실이사 전문 한국포장이사연합 KPMU
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