[ 재개발의 도로(道路)부지 투자전략 ]

[청풍김해수]

재개발의 도로(道路)부지 투자전략

1. 도로부지의 법적인 근거? 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자 중 도로부지에 관련된 조항은 조례 제24조 제1항제2호에 언급되어 있습니다.

2.도로부지 관련내용? 관리처분계획기준일(분양신청기간만료일)현재에 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시건축조례제25조 제1호의 규모 이상인 자라고 되어 있습니다.

여기서 서울특별시건축조례 제25조제1호의 규모 이상인 자의 규모를 확인하면 90㎡이 나옵니다.(아래참고)

  

3. 서울특별시건축조례 제25조(건축물이 있는 대지의 분할제한)

          건축물이 있는 대지의 분할은 다음 각호의 1에 해당하는 규모이상으로 한다.

               1. 주거지역 : 90제곱미터

               2. 상업지역 : 150제곱미터

               3. 공업지역 : 200제곱미터

               4. 녹지지역 : 200제곱미터

               5. 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니한 지역 : 90제곱미터

4.도로부지의 감정평가 방법? 

관계법령에 따라 시행되는 공익사업이므로 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제26조 등에 의거하여 평가함.(공부상 지목에 불구하고 실제 지목에 의거 현황평가를 함) 

①사도법상 사도 :    인근토지가격의 1/5이내로 평가

②사실상의 사도 :    인근토지가격의 1/3이내로 평가

 -도로개설당시 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 개설한 도로

 -토지소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

 -건축법 제35조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정한 도로

 -도로개설 당시 토지소유자가 대지 또는 공장용지를 조성하기 위하여 설치한 도로

기타 감정평가관련자료는[실전 투자가이드 게시판 번호89번] 이것만은 알고 투자하세요 [재개발 감정평가는 어떻게 하나?]에 정리 되어 있습니다.   

5. 도로부지의 장점? 양도소득세 계산시 주택에 해당되지 않는다.

                           p(부동산 "은어')가 저렴한 편이다.

   

6.도로부지의 단점? 투자기간이 장기화 될 우려가 가장 많다.

                          실투자금이 많다.

                          환금성이 낮다

                               일반적인 주택처럼 비과세 규정이 없다.

                               이주비(무이자,유이자)에서 무이자 이주비 지급불가

                               일부지역에서는 유이자로 이주비 지급되는 곳 있음.

*도로부지 유이자 지급 사례: 성북구 재배발 투자 전문가이신 강동균님이 올리신 재개발 게시판 번호 114번 참고 --> 유이자로 2000만원, 이자7% 고정금리, 입주시에 이자는 일시불로 내는 조건.

  

7. 도로부지의 시세?

      조합설립인가전:  아현뉴타운, 한남뉴타운, 가좌뉴타운, 응암동,갈현동재개발구역등의 실지거래는 가격을 조사 한결과 평균적으로 아주저렴한 p 또는 마이너스 p로 거래가가 형성이 됩니다.

       관리처분인가 전후: 도로부지가격의 급 상승 곡선을 나타냄.

8.도로부지 포함한 나대지 규정

2003년12월30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항의 규정에 의한 공사완료고시일까지  분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.

9. 토지만을 소유한자 (현장에서는 일명: 나대지 기준)

         ①  30㎡미만                 : 현금청산

         ②  30㎡이상 ~90㎡미만 : 조건부분양권 (1필지토지 + 무주택자)

                                          무주택 기간: 사업시행인가고시일이후 부터 ~공사완료고시일까지  

                                                 지목이도로이고 현황이 도로제외

         ③ 90㎡이상                  : 총면적 기준, 분양권 부여

                                                주택소유 여부 및 지목에 상관없이(도로부지 포함) 분양대상조합원                          

참고) 나대작업에 대한 자료는 실전투자가이드 게시판  76번에 있습니다.

 10. 사례1

11. 충돌 사건(첨예한 대립)

도로부지에 있어서 상속법에 의한 상속 개시일과 도정법조례의 시행일과의(2003년 12월30일) 충돌 사건?

예) 응암2구역

*등기원인일과 등기접수일측면으로 바라보면은?

*소송의 문제 제기

 

* 작성일: 2005년 12월 29일

* 수정일: 2006년 4월 26일 수요일

* 추가일: 2006년 4월 27일 목요일

* 추가일: 2006년 5월 10일 수요일

* 추가일: 2006년 6월  9일 금요일

* 추가일: 2006년 7월  5일 수요일

* 추가일: 2006년 9월 15일 금요일

* 추가일: 2007년 1월 09일 화요일

* 추가일: 2007년 10월 19일 금요일

* 작성자: 김해수

* 목   적: 올바른 투자
* 참  고:  기타자료

본 자료는  회원님을 위하여 그 동안 모아온 이론자료와 실무상 자료를 융합시겼습니다.

불펌과 무단복사를 금지합니다.
☆ 뉴타운 및 주택재개발 투자전문 청풍  김해수 <올림>

[오명일]

깔금하게 정리하셨네여.. 항상 좋은 자료 감사합니다.....^^

[김해수[청풍]]

항상 지켜 봐 줘서 고마워!

[레인보우]

좋은 정보 감사드려요...이젠 계약서 써야지..

[김해수[청풍]]

도로부지 관리처분내역서 부탁한 거 준비 되었나요.

[그린하트]

좋은 정보 감사해요. 행복한 주말 되세요.해수님!

[김후근(스마트)]

잘 봤어요. 많은 도움 되었습니다.

[이명희(투자 분양권전문 행신)]

와우~! 해수님 고마워요.

[김종숙(투자)]

도로부지에 대하여 일목요연하게 정리되어있네요. 수고 많으십니다.