강서 현장탐방 - 방화재정비촉진지구

[지회장 박병구]

공항ㆍ마곡지구 연계 '에어포트 타운'

뉴타운현장탐방/<16>방화재정비촉진지구

서울 강서구 끝자락에 있는 방화동. 개발의 손길이 닿지 않아 낡은 주택이 밀집돼있던 이곳이 방화재정비촉진지구(이하 방화촉진지구) 사업을 통해 8500여 가구의 새 주거단지로 바뀐다.

방화촉진지구 주변엔 대규모 개발이 예정된 마곡R&D시티개발과 9호선 개통 등 개발 재료도 있다. 방화촉진지구 중 사업속도가 빠른 긴등마을 재건축 사업은 올 봄 착공을 앞두고 있다.

강서구청 도시계획과 최종성 주임은 “방화촉진지구는 김포공항과 마곡지구의 배후도시로서 ‘에어포트타운’을 컨셉트로 개발해 서울 서부권의 특색있는 주거지가 될 것”이라고 내다봤다.

 

▲ 서울 강서구 방화동 일대가 재정비촉진사업을 통해 서남권의 새 주거지로 탈바꿈한다. 주변엔 마곡(R&D센터개발ㆍ지하철 5호선 개통 호재도 있다. 사진은 송정역에서 바라본 방화동 일대. 

 

◇공항과 가까운 입지…에어포트타운 개발=방화촉진지구는 김포공항이 가까운 입지 특성을 살려 공항 배후도시 역할을 하는 에어포트 타운(Airport Town)으로 개발된다.

공항과 도심을 연결하는 공항로 주변은 비즈니스텔군으로 개발된다. 스튜어디스 등 공항 관련 근무자를 위한 원룸형 임대주택과 비즈니스 및 단기 체류와 환승 관광객들이 주요 대상이다.

방화로 주변은 마곡지구와 연계해 외국인 임대용 중대형 고급 주거시설이 들어설 예정이다.

강서구 마곡·가양동 일대 마곡지구(336만4000㎡)는 2013년까지 국제R&D 및 비즈니스타운이 들어선다. 마곡지구는 서울에서 마지막으로 남은 개발지다.

지하철 5·9호선이 지나 서울로 들고 나기 편해 컨벤션센터, 전시시설 등 국제업무단지가 들어서기에 제격이라는 평가다. 서울시는 글로벌 시대에 맞춘 국제적 클러스터(집적지)로 육성하고 외국인 투자유치를 활성화할 계획이다.

마곡지구 한가운데 조성되는 워터프론트(Water Front)도 눈길을 끈다. 도시 이미지 향상을 위해 매력적인 친수공간으로 유람선·요트 등 수상교통시설이 다니는 수변공간으로 꾸민다. 마곡 R&D시티 개발이 완료되면 바로 옆에 이웃하고 있는 방화동·화곡동 일대까지 개발 수혜가 미칠 것으로 현지 중개업소 관계자들은 내다본다.

 

 

◇긴등마을 재건축 사업 빨라=방화촉진지구는 2005년 7월 방화뉴타운 개발기본계획이 확정·승인되고 2007년 10월 재정비촉진계획 변경 결정 고시됐다.

긴등마을구역(3만1924㎡)은 촉진지구로 지정됐고, 나머지 1~8구역(36만9400㎡)는 존치관리구역으로 지정됐다. 방화재정비촉지지구는 기반시설이 그럭저럭 잘 갖춰져 있어 재개발이 아닌 재건축사업으로 추진된다.

존치관리구역 중에선 사업이 6구역이 촉진지구 지정을 위한 계획이 설계되고 있다. 나머지 구역은 2011년부터 사업 추진이 가능해진다. 6구역의 경우 33㎡이하 빌라는 3.3㎡당 3000만~3300만원, 33㎡이상 빌라는 3.3㎡당 2800만~3000만원이다.

이곳에서 전략적으로 추진되고 있는 긴등마을 재건축 사업은 지난해 1월 관리처분계획 인가가 났다. 현재 철거가 거의 진행됐고 착공을 앞두고 있다. 사업은 현대건설이 맡아 82~145㎡ 526가구의 힐스테이트 아파트를 짓는다.

조합원 평형 배정이 끝났고 4월께 층·호수 배정이 있을 예정이다. 조합원 물량은 3.3㎡당 평균 1300만원에 분양됐다. 동·호수가 확정돼야 조합원분 물량이 나올 것으로 보인다.

현지 부동산 중개업소들은 긴등마을 재건축 단지의 일반 분양가는 지난해 10월에 인근에서 분양한 강서센트레빌3·4차와 비슷할 것으로 본다. 강서센트레빌 분양가는 80㎡ 3억500만원, 109㎡ 4억6300만~4억8800만원, 113㎡ 4억8800만원이었다. 3.3㎡당 1250만~1440만원이다. 이는 현재 방화동 일대 아파트 시세와 비슷하거나 저렴한 수준이다.

◇지하철5·9호선 지나는 더블역세권=방화동 일대는 교통여건이 좋다. 이곳에선 지하철 5호선 송정역이 가까워 여의도, 종로 등 도심권으로 다니기 쉽다.

올 5월에는 지하철 9호선 공항시장역과 방화역이 방화촉진지구 중심을 지나 사업지 북쪽에서도 지하철 이용이 쉬워진다. 9호선은 올해 1단계 김포공항~여의도~논현동 구간이 뚫리고 2015년까지 잠실 종합운동장, 송파구 방이동 구간이 단계적으로 개통한다. 9호선 개통은 강서에서 강남권을 한 번에 연결한다.

강서지역에서 강남·잠실 등지로 다닐 때 두 세번 환승하던 불편이 없어진다.
인천국제공항에서 출발해 김포공항을 거쳐 서울을 잇는 인천국제공항철도도 주변을 지난다. 인천공항~김포공항역은 2007년 3월 개통했고 김포공항~서울역 구간은 내년 1월 개통한다. 또 올림픽대로, 가양대교 등을 이용하면 다른 곳으로 쉽게 다닐 수 있다.

방화동 동부공인 대표는 “부동산 시장의 침체가 길어지면서 재개발·뉴타운 인기도 줄어들었다”며 “하지만 방화재정비촉진지구는 마곡R&D시티개발, 9호선 개통 등 굵직한 개발 계획이 많아 매력이 큰 만큼 시장이 회복되면 다시 인기를 끌 것”이라고 말했다.

 

투자포인트	사업 속도 빠른 6구역 가장 인기
	상업시설 들어서는 5구역도 관심

강서구 방화뉴타운은 서쪽에 치우친데다 교통여건이 나빠 서울의 다른 지역에 비해 저평가돼 왔다. 또 김포공항과 가까워 해발고도 57.68m이하로 건축이 제한되기 때문에 개발이 더디다. 이 때문에 다가구와 다세대 노후주택이 즐비했다.

 하지만 지하철 9호선 개통으로 약점으로 꼽히던 교통여건이 나아지는데다 개발 호재가 많고 일대가 쾌적한 아파트촌으로 바뀌기 때문에 실수요자라면 눈여겨볼 만하다. 또 붙어 있는 마곡지구·발산지구와 합하면 총 450만여㎡에 이르는 미니신도시가 조성되기 때문에 투자처로서도 손색이 없을 것으로 보인다.

 가나공인 윤영철 사장은 “마곡지구에는 국제업무단지가 조성되고 김포공항에 호텔·백화점 등이 복합건물이 지어지는데 방화뉴타운은 배후단지 역할을 하게 돼 개발 후 높은 수익도 얻을 수 있다”며 “최근에 불어 닥친 경기침체로 지분 값이 많이 내려 급매물을 잡기에 좋다”고 말했다.

 구역별로 시세 차이는 크지 않은데 교통여건·주거환경 등이 확연히 다르기 때문에 투자 전에 꼼꼼히 따져봐야 한다. 중개업소에 따르면 1~8구역 가운데 6구역이 가장 인기다. 사업속도가 빠르고 마곡지구와 맞붙어 있어서다. 또 지하철 9호선이 지나간다.

 하지만 3·5구역에 대한 관심도 적지 않다. 3구역의 경우 규모가 가장 큰 단지이고 5구역은 주상복합·상업시설 등이 들어서기 때문이다. 지난해 상반기까지 꾸준히 거래되다 하반기부터 뚝 끊겨 지분값이 많이 내렸다. 구역별로 가격대는 비슷한데 급매물은 3.3㎡당 2600만원에 나와있다. 최고점 대비 3.3㎡당 700만원 이상 떨어졌다. 7·8구역에 급매물이 많이 나왔다.

 월드공인 이상열 사장은 “사업이 늦어지면서 지난해 하반기부터 가격이 내림세를 보인다”며 “마곡지구가 토지보상금 지급을 끝내고 본격적인 개발레 들어가는 데다 5월에 9호선이 개통되면 가치가 오를 것 같다”며 “지금 싸게 나온 매물을 잡으면 시세차익도 얻을 것”이라고 말했다.

 

현장에선	"마곡지구 개발 파급효과 클 것"
	상승공인 구남경 대표

서울 방화동 일대는 개발 재료가 많아 실수요자와 투자자 모두 관심을 가질만한 지역이다. 방화동은 재정비촉진지구로 사업이 단계적으로 추진될 예정이고 사업속도가 가장 빠른 긴등마을 재건축 사업은 착공을 앞두고 있다. 사업이 완료되면 서울 서부권의 새로운 주거중심지가 될 것으로 본다.

긴등마을 재건축을 제외한 사업지 중엔 6구역이 사업속도가 빠르다. 3구역은 면적이 넓어 대단지 개발이 가능한 게 장점이다. 올해 지하철 9호선이 개통돼 앞으로 수요가 꾸준히 뒷받침 될 것으로 본다. 방화동 주변에는 대형 호재도 많다. 국제비즈니스 타운으로 변신하는 마곡지구와 이웃하고 있어 마곡지구 개발이 본궤도에 오르면 상권이나 주거수요가 방화동까지 개발 파급 효과가 미칠 것으로 본다.

방화촉진지구에 관심있는 수요자들이라면 구입비용과 추가부담금, 입주 후 예상시세를 따져봐야 한다. 대지면적 39㎡, 건물면적 36㎡짜리 빌라를 2억4000만원에 매입한다면(전세 5000만원 가정)초기 투자비용은 전세금 5000만원을 뺀 1억9000만원이다.

매입한 주택의 감정평가금액이 7900만원이라면 비례율 120%를 곱하면 권리가액은 약 9500만원이 된다. 조합원 물량 109㎡ 분양가가 3.3㎡당 평균 1200만원으로 예상하고 조합원 분양가를 3억9600만원으로 책정한다면, 추가부담금은 3억9600만원에서 권리가액인 9500만원을 뺀 약 3억원이다.

즉 109m²형 아파트 분양권을 받기 위해서는 매매가와 추가부담금을 합한 약 5억4000만원이 든다. 현재 방화뉴타운 약 5년 후 2014년 109㎡ 시세를 6억원으로 예상해 수익률을 계산해 보자. 투자수익은 약 6000만원으로 5년간 수익률은 초기투자금(1억9000만원)대비 31.5%이며 연 6.3%의 수익을 얻을 수 있다. 문의 02-2666-6656.

방화재정비촉진지구 개요
	위치		면적(㎡)	사업종류	주용도	세대수	용적률	최저 /최고층	사업단계
촉진 구역	소계(1개 구역)		3만1924	-	-	-	-	-	-
	긴등 구역	공항동 4-8번지 외	3만1668	주택 재건축	공동주택 부대복리 시설	526	183.73% (건폐율 6.87%)	지하2층, 지상1~15층	2707. 10. 26 사업시행인가
존치 관리 구역	1구역	방화동 648-45일원	3만2570	주택 재건축	-	-	기준 170%	4/12	2008년~2014년
							상한 230%
	2구역	방화동 589-13일원	3만5390	주택 재건축	-	-	기준 180%	7/12
							상한 230%
	3구역	방화동 615-103일원	9만770	주택 재건축	-	-	기준 180%	6/12
							상한 230%
	4구역	방화동 249-59일원	3만4730	주택 재건축	-	-	기준 190%	6/15
							상한 230%
	5구역	공항동 18번지 일원	9만2600	주택 재건축	-	-	기준 180%	6/12
							상한 230%
	6구역	방화동 608-97일원	3만1370	주택 재건축	-	-	기준 210%	7/16
							상한 240%
	7구역	공항동 18-27일원	2만3910	주택 재건축	-	-	기준 180%	6/12
							상한 230%
	8구역	공항동 14-74일원	2만8060	주택 재건축	-	-	기준 190%	6/15
							상한 20%
합 계			40만1068	-	-	-	-	-	-
자료:강서구청

이영주 기자 leeyj@joongang.co.kr

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