“주택관리업자 및 사업자 선정지침의 참가자격·지역제한 등 일부 조항 위반했어도 위탁관리업체 선정 효력있어

[신민호]

- 서울고법 결정 -

아파트 입주자대표회의가 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 규정된 참가자격·지역제한 등의 일부 조항을 위반했어도 투명성·공정성이 훼손되지 않았다면 위탁관리업체 선정은 효력이 있다는 제2심 법원의 판단이 나왔다.

서울고등법원 제25민사부(재판장 이종오 부장판사)는 최근 서울시 동대문구 A아파트 입주민 B씨가 “주택관리업자 선정 입찰공고시 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 규정된 참가자격 제한조항을 일부 누락했고, 서울·경기지역 소재 업체로 제한했으며, 위탁관리수수료를 최저가로 제시한 업체를 선정하지 않아 효력이 없으므로 지난해 12월 대표회의의 관리업체 선정결의 효력을 본안 판결 확정시까지 정지하라.”며 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 효력정지 가처분 신청사건 항고심에서 입주민 B씨의 이 사건 신청을 기각한 제1심 결정을 인정, “입주민 B씨의 항고를 기각한다.”는 결정을 내렸다.

재판부는 결정문에서 “대표회의가 이 아파트 주택관리업자 입찰 선정공고시 참가자격을 정하면서 사업자 선정지침상의 결격사유에 해당하는 ▲영업정지처분을 받고 그 기간이 경과하지 않은 자 ▲주택관리업자 선정과 관련된 입찰담합으로 공정위로부터 과징금 처분을 받고 6개월이 경과되지 않은 자에 대해 참가자격을 제한하지 않은 사실이 인정된다.”고 밝혔다.

그러나 재판부는 “대표회의가 이같은 응찰 결격업체를 입찰에 참가시킨 바 없는 이상, 응찰 결격사유를 입찰공고에 포함시키지 않았다고 해 입찰공고나 관리업체 선정절차에 잘못이 있다고 할 수 없다.”고 지적했다.

재판부는 또 “사업자 선정지침에 ‘주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 않는다’고 규정하고 있음에도 대표회의는 서울·경기지역 소재 업체로 참가자격을 한정해 다른 지역에 소재하는 업체에는 입찰참가 자격을 부여하지 않았다.”고 설명했다.

하지만 재판부는 “사업자 선정지침은 주택관리업자 선정과정의 투명성과 공정성을 제고하기 위해 제정된 것이므로 투명성과 공정성이 지켜졌다면 선정지침 개별 조항의 효력에 대해서는 사적계약 주체인 아파트측의 자율권을 존중하는 방향으로 해석해야 한다.”며 “대표회의가 이처럼 입찰참가업체에 지역제한을 둠으로써 일부 업체들의 영업활동 기회가 축소됐을 수 있으나, 이러한 사정만으로 주택관리업자 선정과정의 투명성과 공정성이 훼손됐다고 볼 수 없다.”고 강조했다.

이어 재판부는 “대표회의가 선정지침에 위탁관리수수료를 최저가로 제시한 주택관리업자를 낙찰자로 정하도록 규정하고 있는 것과 달리 입찰참가업체들에게 위탁관리수수료 및 관리인건비를 제시토록 해 그 중 두 비용의 합계액이 가장 낮은 업체를 위탁관리업체로 선정했다.”며 “하지만 대표회의가 이같은 방식으로 업체를 선정한 이유는 관리비 구성요소 중 관리업체 소속 직원들에 대한 인건비가 큰 비중을 차지한다는 점을 고려해 아파트 전체 입주민들의 관리비 부담을 최소화하기 위한 것이어서 대표회의가 선정지침과 다소 다른 방식으로 관리업체를 선정했다는 이유만으로 관리업체 선정결의가 무효라고 할 수 없다.”고 덧붙였다.

또한 “대표회의가 현장설명회 미참가 업체에 응찰허가를 줘 관리업체 선정이 무효”라는 입주민 B씨의 주장에 대해 “대표회의가 현장설명회에 3개 업체가 참가했는데, 관리업체 입찰에는 이 3개 업체뿐만 아니라 현장설명회에 나오지 않은 4개 업체도 참가한 사실이 인정되는데 현장설명회에 참가하지 않은 업체는 입찰에 참가할 수 없다는 제한 근거도 없으며, 달리 이 4개 업체에 대해 입찰에 참가할 기회를 부여한 것이 위법하다고 볼 만한 자료도 없다.”며 받아들이지 않았다.

재판부는 아울러 “대표회의가 관리업체 선정결의 후 C사와 이 아파트 위·수탁 관리계약을 체결한 바, 대표회의를 상대로 신청한 이 가처분 사건에서 이 결의의 효력을 정지시키는 결정을 하더라도 그 결정의 효력은 이 가처분의 당사자 사이에서만 발생하는 것이지 대세적 효력이 없으므로 결국 입주민 B씨의 이 신청 목적을 달성할 수 없다.”며 “임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위할 필요 등이 있는 경우에 해야 하는데 이를 소명할 자료도 없다.”고 설명했다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 가처분 신청은 이유 없으므로 이를 기각한다.”고 판단했다.

이 아파트 대표회의는 지난해 12월 임시회의를 개최해 위탁관리수수료 및 관리인건비 합계액을 가장 낮게 제시한 C사를 주택관리업자로 선정키로 결의한 후 C사와 위·수탁 관리계약을 체결했다.

이에 입주민 B씨는 “관리업체 선정 입찰공고시 사업자 선정지침에 규정된 참가자격 제한과 지역제한 규정 등을 위반하는 등 주택관리업자 선정결의는 무효이므로 관리업체 선정결의 효력을 정지하라.”며 대표회의를 상대로 가처분을 신청했으나 지난 2월 서울북부지법 제1민사부에서 기각 결정(본지 제856호 2011년 3월 7일자 2면 보도)을 받은 데에 이어 항고심에서도 이같은 결정을 받았다. (아파트관리신문 발췌)