2003년 일조권 확보등을 위한 건축물간의 이격거리 규정 개정

[부동산학 교수 신광식]

1. 문제의 제기

1970년대이래 산업화․도시화가 급속하게 진행되고 인구의 도시집중으로 인한 도시 주택난이 심화됨에 따라, 기존 단독주택용지에 다가구주택 및 다세대주택 등이 건축되게 되었다. 종래에 단독주택의 경우 남쪽방향에 위치한 마당을 전제로 하는 단층의 건물구조로 되어 있어, 건축물간에 일조권을 침해하는 경우는 거의 없었다. 그러나 단독주택용 토지에 공동주택 및 다세대주택이 급속히 들어서면서 건축물과 건축물이 서로 인접한 형태를 취하게 되었고, 이는 건축물간의 이격거리의 협소 등으로 인하여 일조권의 침해, 조망권의 침해, 사생활의 침해 등의 문제가 심각하게 제기되고 있다.

2. 일조권의 개념 및 침해의 특성

가. 일조권의 개념

헌법상에 일조권의 개념은 일조, 즉 직사광선의 이익을 향수할 권리, 또는 햇볕을 볼 권리라고 할 수 있고, 이러한 헌법상 일조권은 민사상 토지소유권의 일부를 구성하는 동시에 행정법상 건축허가의 요건으로 작용한다.

그리고 건축법상 일조권의 개념은 건축물이 타인의 건축물로 인해 태양의 광선을 차단당하지 않을 권리라고 할 수 있으며, 신축건축물의 건축허가요건으로 규정되어 있어 소극적 형태를 취하고 있고, 인인(隣人)보호적 성격을 갖고 있다.

나. 관련 당사자의 법률상 이익충돌 문제

건축법상 일조관련규정을 엄격하게 규정하게 되면 건축주의 건축행위를 어렵게 하며, 반대로 너무 완화하여 규정하게 되면 인인(隣人)의 일조권 등을 지나치게 침해하게 된다.

다. 일조권 침해의 특성

일조권에 대한 침해는 전형적인 환경침해에 유사한 성질을 가고 있으나. 첫째 반영구적인 성질을 가지며, 원상회복이 어렵다는 점, 둘째 시대적․지역적으로 유동적이고 상대적이라는 점, 셋째 적법한 부동산 설치에 따른 소극적 침해의 성질을 갖는다는 점, 넷째 소규모의 상린관계적 분쟁의 양상을 보인다는 점에서 다른 특성을 갖는다.

3. 현행 건축법상 일조 등의 확보를 위한 규정

현행 일조권 관련규정은, 건축법 제53조제1항 등과 동법 제53조제2항 등이 있고, 이외에도 건축법 제48조 용적률에 관한 규정, 제51조의 사선제한요건 규정 등 건축물의 높이를 제한하는 규정은 모두 간접적으로 일조권과 관련되어 있는 규정이다.

이 중 필지가 다른 토지에 건축하는 경우인 건축법 제53조제1항 및 동법 시행령 제86조제1항에 대하여만 살펴보고자 한다.

4. 현행 건축법상 일조권 관련규정의 문제점과 개선방안

가. 일조권 관련규정 개정시 고려할 사항

건축법상 일조권 규정이 건축주의 건축자유권을 필요이상으로 제한하는 경우 헌법상의 과잉금지의 원칙에 위배될 수 있는 동시에 인접 토지 또는 건축물 소유자의 일조권 등을 침해하는 결과가 발생할 수 있다. 따라서 건축주의 건축자유권과 인접 토지 및 건축물 소유자의 일조권이 적절히 조화될 수 있도록 하는 것이 필요하다.

나. 하위 법령에의 위임문제와 개선방안

건축법상 일조권 규정은 일조와 관련된 중요한 사항에 대하여 대통령령 및 조례에 일괄하여 위임하고 있어 헌법상의 포괄적 위임금지의 원칙 및 행정법상 법률유보의 원칙을 위반하는 문제가 있다. 이를 해결하기 위하여 일조와 관련된 중요한 사항은 건축법에 규정을 두어야 한다.

다. 용도지역의 문제와 개선방안

현행 건축법상 일조권 관련 규정은 전용주거지역 또는 일반주거지역에만 적용하도록 규정되어 있어 문제이다. 이를 해결하기 위하여 단독주택 또는 공동주택을 건축할 수 있는 모든 용도지역에 적용되도록 하여야 할 것이다.

라. 일조권 보호 미흡 문제와 개선방안

현행 건축법상 일조권 규정은 인접 토지 및 건축물 소유자의 일조권이 충분히 보호되지 못하는 문제점이 있다. 이를 해결하기 위해서는 건축물이 3층 이상인 경우 건축물의 각 부분의 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터의 이격거리를 현행 규정보다 더 확보하도록 규정하여야 한다.

마. 일조권 규정의 입법기술적 문제와 개선방안

현행 건축법 제53조제1항은 일조권을 확보하기 위하여 높이를 제한하는 형식으로 규정을 정하고 있는데, 건축법 시행령 제86조제1항은 이격거리를 확보하는 형식으로 규정하고 있어 문제이다. 이를 해결하기 위하여 건축법 시행령 제86조제1항의 규정형식을 높이제한형식으로 변경하여야 한다.

바. 정북방향 이외의 부분에 대한 문제와 개선방안

건축법 제53조제1항 및 동법시행령 제86조제1항은 정북방향만 일정거리를 이격하도록 하고 있어 문제이다. 이를 해결하기 위해서는 정북방향 뿐만 아니라 그 외의 방향에 대해서도 일정한 이격거리를 두도록 규정하여야 한다.

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