토지세 부동산 보유세제 어떻게 달라지나 [연합9.4]

[빵장사]

< 전문서비스 > 부동산 보유세제 어떻게 달라지나
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행정자치부는 9월1일 부동산 보유세 개편방안을 확정ㆍ발표하였다.

부동산을 갖고 있는 경우에 건물에 대하여는 매년 7월에 재산세를, 토지에 대하여는 매년 10월에 종합토지세를 내게 된다.

이들 세금은 지방자치단체(시ㆍ군ㆍ구청)가 과세하여 해당 지역을 위하여 사용하는 지방세로서 내년부터는 이들 세금이 달라지게 되었다.

즉, 이번 개편방안은 부동산 가액이 높을수록, 부동산을 많이 갖고 있을수록 더 많은 세금을 내도록 함으로써 세부담이 보다 공평하게 되고 부동산 과다보유를 억제하는 한편 지방자치단체의 자주재정 확충을 할 수 있도록 하려는데 그 목적이 있다.

보유세 개편 내용

① 토지과표를 개별공시지가의 50%로 법정화

현재 토지의 과표현실화율은 개별공시지가 대비 전국평균 36%이며, 시ㆍ군ㆍ구별로는 다소간 차이가 있다.

2003년에 지방세법령을 개정하여 토지과표를 2006년부터는 「공시지가의 50%」로 법정화하되, 2005년까지는 시ㆍ군ㆍ구별로 매년 3%P 이상씩 인상하도록 할 계획이다.

② 건물과표 현실화와 재산세율체계 조정

현재 건물과표가 신축원가방식으로 되어 있어서 시가가 비슷한 아파트라 하더라도 건물면적의 크기에 따라 납부하는 세액이 크게 달라지게 되어 서울시내에서도 강남ㆍ북간, 도시와 지역간 세부담상의 불형평문제가 나타나고 있다.

아파트에 대한 과표를 책정함에 있어서 시가를 반영할 수 있도록 평가방법을 고쳐 지역간 세부담이 달라지는 불형평 문제를 시정할 계획이다.

2004년에는 지방세법을 개정하여 건물과표의 기준가액을 현재 ㎡당 17만원에서 국세청기준시가 수준인 ㎡당 46만원으로 인상하되, 건물과표 현실화에 맞춰 재산세율체계를 조정하여 세부담이 급증하지 아니하도록 할 계획이다.

③ 2006년부터 종합토지세제를 전면 개편하여 2원화

현행의 종합토지세는 시ㆍ군ㆍ구세이다.

그러나, 세금을 과세함에 있어서는 행정자치부가 전국의 토지를 인별로 합산하여 누진세율로 전체 세액을 계산한 후 토지소재지의 시ㆍ군ㆍ구별로 세액을 안분하여 통보해주면 시ㆍ군ㆍ구에서는 토지 소유자에게 세금을 고지하는 방식에 의하고 있다.

이에 따라 현행의 종합토지세는 시ㆍ군ㆍ구세로는 적절하지 아니하며 과세행정이 복잡하다. 또한 지방자치단체는 해당 지역의 과표현실화 등에 소극적인 경향이 있기때문에 지역간 세부담의 불형평이 발생하고 부동산정책이 전국적으로 통일적으로 이뤄지기 어려운 측면이 있다.

이와같은 문제점을 개선하기 위하여 2006년부터는 종합토지세 과세체계를 전환하여 2원화한다.

1차적으로 시ㆍ군ㆍ구에서는 관할구역내의 토지를 대상으로 과세를 하도록 한다. 2차적으로 전국의 토지를 인별로 합산하여 누진세율로 과세하는 업무는 국세(가칭 종합부동산세)로 하여 국가가 관장한다.

이때 1차적으로 시ㆍ군ㆍ구에서 과세한 세액은 종합부동산세 과세시 전액 공제한다.



즉, 토지를 합산하여 누진세율을 적용함에 따라 늘어나는 부분만 국세로 한다. 이세금은 국가가 쓰지 않고 전액을 지방자치단체에 양여하여 지방재원으로 사용하게 된다.

현행 부동산 보유세, 무엇이 문제인가?

지역간 세부담 격차

현행 토지의 과표현실화율은 개별공시지가 대비 전국 평균 36.1% 수준이나 지역별 과표현실화율이 최저 파주시 30.3%에서 최고 울릉도 46%에 이르기까지 격차가 심하다. 따라서 시가가 비슷하더라도 그 토지가 어느 지역에 있는가에 따라 과표현실화율이 다르기 때문에 세부담액이 다르게 된다.

재산간 세부담의 불형평

현재 토지는 개별공시지가, 즉 시가를 반영하여 평가한다. 이에 반하여 건물은 취득원가를 기준으로 하기 때문에 시가를 반영할 수 없다. 이와 같이 토지와 건물의 평가기준이 다르기 때문에 부동산 전체의 시가가 비슷하더라도 토지와 건물의 구성비에 따라 세부담이 달라지게 된다.

재산세와 종합토지세의 세율격차로 인한 세부담의 불형평

현재 재산세 세율은 0.3%에서 7%까지로 되어있어 0.2%에서 5%로 되어있는 종합토지세 세율보다 높다.

이에 따라 과표가 같더라도 세율구조상으로는 건물이 토지보다 세금이 무겁게 되어있으나, 토지와 건물의 평가기준이 다르기 때문에 세부담의 불형평 문제가 다양한 형태로 나타난다.

승용차가 주택보다 더 많은 세금부담

가격이 1,600만원인 중형승용차(2000㏄)의 연간 자동차세 부담액은 52만원이나, 서울 강남소재 아파트(45평형)의 시세는 자동차의 약 50배인 8억5천만원인데 연간 보유세 부담액은 54만원에 불과하다. 이와 같이 부동산 보유세 부담액이 지나치게 낮기 때문에 부동산 투자를 선호하게 되는 요인이 되고 있다.

보유세 부담이 지나치게 낮아 부동산 투기 조장

우리나라는 인구에 비해 국토면적이 좁아 늘 토지에 대한 수요가 공급을 초과하는 실정이다. 근대화 과정에서 토지가격이 급등함에 따라 부동산 투자가 재산증식의 아주 좋은 수단으로 이용되어 왔다.

그러나 부동산 투자가 투기로 변질하게 되면 많은 사회문제를 일으키게 된다. 더욱이 부동산 보유에 대한 낮은 세금은 부동산에 대한 투자수익율을 높여 자산간 상대가격을 왜곡시키고 자금을 비생산적인 부동산으로 흘러들게 하여 부동산투기를 조장하게 된다.

부동산 투기를 방지하기 위해 부동산 거래에 대한 세금인 양도세를 높일 수도 있으나 높은 세금은 동결효과(Locked in effect)를 수반하여 공급을 위축시킬 수 있기 때문에 투기 방지 목적의 양도세 강화는 미등기전매나 단기양도 등 제한적일 수밖에 없다.

따라서, 과다보유자에 대하여 보유세 부담을 높여 보유비용을 늘려야 한다.

지자체의 노력으로는 과표현실화와 보유세 강화가 어려움

정부는 10년전부터 보유세의 과표현실화를 위해 연차적인 계획을 세워 추진하였지만 실현되지 아니하였다.

부동산 보유만으로는 현금지급능력이 수반되지 않는데다가 지자체에서는 지역주민의 조세저항을 우려하여 과표현실화에 소극적이었기 때문에 현재와 같은 방식으로는 과표를 현실화하기 어렵다.

현행의 종합토지세는 과세방식이 복잡하고 시ㆍ군ㆍ구세로는 부적절

현행의 종합토지세는 시ㆍ군ㆍ구세이다.

그러나, 세금을 과세함에 있어서는 행정자치부가 전국의 토지를 인별로 합산하여 누진세율로 전체 세액을 계산한 후 토지소재지의 시ㆍ군ㆍ구별로 세액을 안분하여 통보해주면 시ㆍ군ㆍ구에서는 토지 소유자에게 세금을 고지하는 방식에 의하고 있다.

이에 따라 현행의 종합토지세는 시ㆍ군ㆍ구세로는 적절하지 아니하며 과세행정이 복잡하다.

개편방안과 관련한 여러 가지 의견에 대하여

①중앙정부가 국세를 신설해 지방세에 개입하는 것은 지방자치제도에 역행하는 것 아닌가?



시?군?구세의 경우에는 원칙적으로 그 관할구역내의 토지를 대상으로 과세권을 행사하여야 한다.

현재 종합토지세는 행정자치부가 전국의 토지를 인별로 합산하여 전체 세액을 계산한 후 다시 시?군?구에 배분하는 방식으로서 과세권자인 시장?군수는 자기 스스로 세액을 결정하지 못하는 근본적인 문제점이 있다.

이원화시 시?군?구에서는 관할구역내의 토지에 대하여 과세권을 행사하고, 전국 토지를 합산하여 과세하는 부분은 국세로 하지만 전액을 지방자치단체에 양여하므로 오히려 지방재정건실화 효과가 있다.

②종합토지세를 지방세와 국세로 이원화 하는 것은 동일한 과세대상에 대해 두 번 세금을 물리는 이중과세가 아닌가?

이중으로 세금을 물리는 것이 아니다.

한사람이 각기 다른 지역에 많은 토지를 갖고 있는 경우에 1차적으로 각 지방자치단체에서는 자기지역내의 토지에 대하여 낮은 세율로 과세를 한다.

2차적으로는 국가가 그 사람이 가지고 있는 모든 토지를 합산하여 누진세율을 적용하여 종합부동산세(가칭)를 과세하게 되는데 이때 1차적으로 각 지방자치단체서 낮은 세율로 과세한 세액은 전액 공제하므로 이중으로 과세하는 것이 아니다.

예를 들면, 토지가 2개의 군에 소재할 경우 A군에서 토지가액 10억원에 대해 1%, B군에서 토지가액 10억원에 대해 1% 과세하여 각각 1천만원씩 모두 2천만원을 지방세로 납부한 후 2차적으로 종합부동산세 과세시 20억원에 대해 누진세율을 적용하여 산정한 세액이 2,500만원이라고 할 경우 지방세로 납부한 2천만원을 공제하고 나머지 500만원만 납부하면 된다.

이러한 예는 종합소득세 신고시 기납부한 근로소득이나 기타소득 원천징수세액을 공제하는 것과 같다.

③종합부동산세는 동일 토지에 대해 이중으로 과세하므로 토지초과이득세와 같이 위헌의 소지가 있는 것은 아닌가?

종합부동산세(가칭)는 토지초과이득세와는 다르다.

종합토지세 이원화시 지방자치단체에서 지방세로 과세하는 세금은 전액을 공제해주므로 이중 과세도 아니며 위헌도 아니다.

’94.7월 헌법재판소가 토지초과이득세에 대해 헌법불합치 결정을 한 이유중의 하나는 토지초과이득세가 양도소득세 과세대상의 일부와 중복되는 데도 「토지 양도시 토지초과이득세 전액을 양도소득세에서 공제하지 않도록 규정」한 것이 조세법률주의상 실질과세의 원칙에 반한다는 것이었다.

당시에 토지초과이득세가 과세된 토지를 3년내에 양도하면 양도소득세액에서 전액을 공제해 주지만, 3년 후에 양도하면 60%만 공제해 주도록 한 규정이 위헌이라는 것이었다.

그러나, 종합부동산세(가칭)는 지방세 전액을 공제해 주므로 토지초과이득세와 같은 문제는 없다.

※ ’94.7.29 헌법재판소 결정문중 관련부분

토초세는 양도소득세와 같은 수득세의 일종으로서 그 과세대상 또한 양도소득세 과세대상의 일부와 완전히 중복되고 양세의 목적 또한 유사하여 어느 의미에서는 토초세가 양도소득세의 예납적 성격을 가지고 있다 봄이 상당한데도 토초세법 제26조 제1항과 제4항이 토초세액 전액을 양도소득세에서 공제하지 않도록 규정한 것은 조세법률주의상의 실질과세의 원칙에 반한다.

④종합부동산세(가칭)는 일종의 부유세가 아닌가?

부유세가 아니다.

종합부동산세(가칭)는 종합토지세의 일종으로서 토지만을 과세대상으로 하며, 종합부동산세라고 한 것은 종합토지세와 구분하기 위하여 임시로 붙인 명칭이다.

부유세(Net wealth tax)는 개인이 전세계에 걸쳐 소유하고 있는 모든 재산을 대상으로 한다. 부동산은 물론 보석, 가재도구, 자동차, 금융자산, 미술품 등 모든 재산을 합산하여 과세하는 세금으로서 프랑스, 스페인, 인도 등에서 시행하고 있으나 우리나라에는 이와 같은 세금이 없다.

⑤토지에 대한 중과는 세입자에게 임대료로 전가되어 오히려 서민의 부담만 늘어나는 것 아닌가?

그렇지 않다.

국세인 종합부동산세는 전국의 토지를 합산 과세하므로 개별 토지에 대한 조세부담 증가의 경우와는 달리 개별 토지별로 세부담액의 산정이 곤란하므로 세입자에게 세부담을 전가시키기는 용이하지 않다.

또한, 인근에 여건이 같은 A?B 상가가 있는 경우에 A상가 소유자는 그 상가만 가지고 있어 낮은 세율로 과세되고, B상가 소유자는 많은 부동산을 소유하고 있어 높은 누진세율이 적용되어 세금을 많이 내게 되었다 하여 B상가의 임대료를 A상가보다 올려받기가 어려울 것이다.

⑥보유세?양도세 모두 세금을 올리게 되어 중산층이 부동산을 가질 수 없게 되었다.

금년에 양도소득세율을 올리려는 것은 단기투기이익에 대한 것이지 일반적인 양도에 대한 세율을 올리려는 것은 아니다.

즉, 소유자 명의로 등기이전하지 아니하고 전매(미등기양도)하거나, 부동산 취득후 2년내에 단기양도하는 경우에만 양도소득세율을 올리려는 것이다.

※ 양도소득세율 개편안 내용

미등기양도 : 현행 60% → 개정안 70%
1년미만 보유 : 36% → 50%
1～2년미만 보유 : 6～36% → 40%
2년이상 보유 : 6～36% → 현행과 같음

따라서 단기매매차익이 아닌 경우 즉, 부동산을 2년이상 보유하다 양도하는 경우에는 현행과 같은 세율이 적용되므로 세금이 오르지 않는다.

⑦앞으로 부동산을 가지고 있으면 1세대 1주택에 해당되는 사람도 보유세 부담이 대폭 늘어나는 것은 아닌지?

물론 과표를 현실화하게 되면 세부담이 늘어나겠지만 과표현실화 수준에 맞춰 재산세율을 조정함으로써 1주택 정도만 가지고 있는 사람에 대해서는 세부담이 크게 늘어나지 아니하도록 할 계획이다.

또한, 현재 재산세 과표 책정방법을 시가를 반영할 수 있는 체계로 개선하게 되면 현재 시세에 비해 과표가 턱없이 낮은 지역의 아파트는 세금이 늘어나지만, 현재 상대적으로 건물과표가 높은 지역의 아파트는 세금이 줄어들게 되는 경우도 있게된다.

⑧보유단계에서의 세금을 강화하면 거래단계에서의 세금인 취득세?등록세를 낮춰야 할 것 아닌가?

보유세를 강화하되 거래세를 완화한다는 것이 정부의 조세정책방향이다.

이번 개편방안은 2006년까지 연차적으로 시행되는 것으로써 당장 보유세가 대폭 늘어나는 것은 아니며, 2006년에 가서야 그 효과가 나타날 것이다.

따라서, 거래세제의 개편문제는 이번에 포함하지 아니하였으나 향후에 개편방안을 마련하여 시행할 것이다.

(서울=연합인포맥스)(끝)

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