임대유치원의 계약종료시 임차인외에 점유자에게 건물명도 청구여부

권형필 변호사   입주자대표회의에서 임대한 유치원의 임대차 계약이 종료되었을 경우 입주자대표회의가 임차인외에 공동 점유자에게까지 건물명도를 청구할 수 있는지 여부   사실관계 1 . 원고는 하남시에 위치한 아파트의 입주자대표회의로서 2010. 11. 17. 피고 신0수와 사이에 이 사건 아파트 내에 위치한 보육시설 129.251㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 임대차기간 2010. 12. 3.부터 2012. 12. 2.까지, 임대차보증금 20,000,000원, 임대료 월 700,000원(년 8,400,000원)으로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 2. 그 후 원고와 피고 신0수는 이 사건 임대차계약 당시 ‘피고 신0수가 계약종료일까지 이 사건 부동산을 원고에게 명도하지 아니하는 경우에는 계약종료일의 다음날부터 위 부동산의 명도일까지 월 임대료의 1.5배에 해당하는 금액을 지급한다’고 약정하였다. 3. 그런데 원고는 2012. 9. 21., 2012. 10. 24., 2012. 11. 13. 3회에 걸쳐 피고 신0수에게 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되면 재계약을 하지 않겠다고 통지하였다. 4. 피고 신0수는 이 사건 부동산에서 어린이집을 운영하고 있는데, 피고 안0경은 어린이집 원장이다. 피고 신0수의 주장 피고 신0수는 이 사건 아파트 관리규약 제54조에 ‘관리주체가 임대차계약 등을 체결하고자 선정공고를 하는 경우에는 중요계약내용에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐 입주자 등의 과반수 서면동의를 얻어야 한다, 계약방법을 변경하고자 하는 경우에도 같다’고 규정하고 있음에도 불구하고, 원고가 이에 위반하여 입주자 등의 과반수 동의 없이 새로운 임대차계약을 체결하였고, 입주자 등의 과반수는 피고 신ㅇ수와의 재계약에 동의하고 있으므로, 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다 판단 1. 피고 신0수에 대한 판단 일단 원고와 피고 신0수 사이의 이 사건 임대차계약은 2012. 12. 2. 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로, 피고 신0수는 임대인인 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 약정에 따라 위 임대차계약 종료 다음날인 2012. 12. 3.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 임대료의 1.5배인 월 1,050,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 또한 위 피고 신0수의 주장에 따르면 원고와 피고 신0수 사이의 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었으므로, 새로운 임대차계약을 체결하는 절차에 하자가 있고, 입주자 등의 과반수가 피고 신0수와의 재계약에 동의하고 있다고 하여 피고 신0수의 임차인 지위가 유지된다고 할 수는 없다. 2. 피고 안0경에 대한 청구에 관한 판단 원고는 피고 안0경이 이 사건 임대차계약의 공동 임차인으로서 이 사건 부동산을 공동으로 점유하고 있으므로, 피고 안0경은 원고에게 위 부동산을 인도할 의무가 있다고 주장한다. 그러나, 피고 안0경이 이 사건 임대차계약의 공동 당사자라는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고는 임대인으로서 위 임대차계약의 종료 사실만을 들어 피고 안0경에게 이 사건 부동산의 인도를 청구할 수 없다. 또한 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가지고 있을 뿐 구분소유권자가 아닌 원고는 피고 안0경에게 소유권에 기하여 이 사건 부동산에 대한 인도를 청구할 수 없다고 할 것이다. 평석 집합건물 특히 아파트는 전유부분이 아닌 공용부분에 흔히 유치원등을 임대함으로 인하여 그러한 임대수익을 관리비 등으로 충당하고 있다. 이 사안에서도 공용부분에 임대를 준 유치원이 임대기간이 만료되었음에도 불구하고 그 공용부분을 인도하지 않아 문제가 된 사안이다. 이 사안에서 피고 신00는임대차 계약의 당사자이기 때문에 계약 책임에 의하여 건물 명도를 요구하는 입주자대표회의의 주장을 인정하였다. 다만 공동 점유자인 안00에 대해서는 입주자대표회의에게는 관리권한만 있을 뿐 구분 소유권자가 아니라는 이유로 기각하였던 것이다. 그러나 판례의 법리대로 한다면 아파트 구분소유자 과반수이상의 동의를 받아야만 그와 같은 건물명도가 가능하고 더욱이 소제기권자도 입주자대표회의가 아닌 집합건물 법에서 인정하는 관리단이 위와 같은 구분소유자의 동의를 받아야만 소를 제기할 수 있다는 견해인바, 과연 이러한 견해가 현재의 상황과 부합하는지 지극히 의문스러울 뿐이다.   입주자대표회의가 아닌 관리주체가 임대차계약을 체결한 보육시설의 임대차 계약상의 지위 여부 입주자대표회의가 계약의 직접 당사자가 아니라고 하더라도 관리주체와 임대차 계약을 체결한 보육시설에 대하여 임대차 계약상의 지위에 의하여 건물명도를 요구할 수 있다고 판시한 사안(울산지방법원 2013가단 5922 사건) 사실관계 1. 원고는 이 사건 아파트 관리사무소장을 통하여 2006. 8. 28.경 피고에게 이 사건 부동산을 임대한 후 그 임대차계약을 갱신하여 오다가 2010. 12. 29. 임대차보증금 500만 원, 월 차임 80만 원, 임대차기간 2011. 1. 1.부터 2년간으로 정하여 임대하였다. 2. 피고는 이 사건 부동산에서 보육시설인 어린이집을 운영하여 왔고, 원고는 위 관리사무소장을 통하여 위 임대차계약 기간이 만료되기 전인 2012. 11. 21.경과 2012. 12. 24.경 피고에게 위 임대차계약 기간의 만료로 인하여 임대차가 종료될 것임을 알리고 임대차 종료시에 이 사건 부동산을 인도하여 줄 것을 통지하여 그 무렵 위 각 통지가 도달하였다. 3. 피고는 현재 이 사건 부동산을 점유하고 있다.   피고의 주장 이 사건 부동산의 관리주체는 원고가 아니라 원고와 사이에 이 사건 아파트에 대한 위·수탁관리계약을 체결하고 위 아파트를 위탁관리하는 회사이고, 계약 당사자 역시 위탁관리업체 피용자인 관리소장으로 되어 있으므로 이 사건 부동산의 인도를 구할 권리가 없다고 주장한다.   판단 입주자대표회의인 원고가 주택법에서 정한 공동주택 관리주체가 아님은 피고 주장과 같으나, 원고는 이 사건 부동산에 관한 임대차의 종료를 이유로 임대인의 지위에서 임대차목적물의 반환을 구하는 것인바, 갑1호증의 1, 2, 3, 갑9호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 부동산에 관하여 작성된 각 임대차계약서의 1면 중단 부분의 계약당사자란에는 ‘신정현대홈타운2단지아파트 관리사무소장’의 문구가 부동문자로 기재되어 있고 그 옆에 위 관리사무소장의 성명 및 직인이 기재·날인되어 있기는 하나 각 계약서의 첫머리에 ‘신정현대홈타운2단지아파트 입주자대표회장’과 임차인이 임대차계약을 체결한다는 취지의 문구가 기재되어 있고 달리 지산주택 주식회사의 명칭은 그 기재를 찾아볼 수 없는 점, 피고 역시 앞서 본 임대차종료 통지를 받은 이후 원고를 수신자로 하여 임대차계약의 갱신을 요청하는 의사를 밝히는 문서를 보낸 바 있어 피고 스스로도 원고를 임대인으로 인식한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산에 관한 피고와 사이의 임대차계약은 신정현대홈타운2단지 관리사무소장이 원고를 대행 또는 대리하여 체결된 것으로 봄이 상당하고, 이 사건 부동산의 임대인을 피고 주장과 같이 지산주택 주식회사로 보기는 어렵다 할 것이다.