잔금 미지급시 자동해제 특약은 유효한가요 광주부동산변호사

[변호사 김덕은]

잔금 미지급시 자동해제 약정의 효력

문) 저는 광주 광산구에 있는 토지를 매매대금 3억원에 매도하였습니다. 저와 매수인은 토지매매계약서에 “매수인이 잔금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다”는 특약을 하였습니다. 그런데 매수인이 잔금지급기일이 도과하였는데도 잔금을 지급하지 못하고 있습니다. 부동산 매매 잔금 미지급시 매매계약이 자동해제 된다는 특약은 유효한가요.

답) 일반적으로 부동산 매매계약은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 진행이 되고 요즘은 중도금 없이 바로 잔금을 지급하는 경우도 많습니다. 부동산 매매계약을 체결할 때 여러 가지 특약을 하게 됩니다. 법에서 특별히 금지하고 있지 있다면 매도인과 매수인이 약정한 특약은 유효합니다. 그렇다면 매수인이 잔금기일에 대금을 지급하지 못하면 매매계약이 자동해제 된다는 특약만으로 계약이 자동으로 해제되는지 살펴봐야 합니다.

대법원은 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다고 판시하고 있습니다.(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결)

결국 매도인이 잔금지급기일에 매매계약이 자동해제되기를 원한다면, 매도인은 잔금 지급기일 이전에 미리 매도인의 의무인 소유권이전등기의무를 이행하기 위한 준비, 즉 소유권 이전을 위한 서류 등을 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행제공을 하고 있었던 상태에 있어야 하는 것입니다.

매도인이 잔금 지급기일 전에 이행제공을 한 상황이 아니라면 잔금 지급기일 후에 이행제공을 하면서, 이행을 위한 상당한 기간을 주고 계약해제권을 행사하는 일반적인 방법으로 계약을 해제할 수 밖에 없는 것입니다.

그런데 잔금미지급시 자동해제 특약을 하였고, 잔급지급기일이 도과되지 매수인이 수차례 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 경우도 위의 대법원 판결처럼 매도인이 이행의 제공을 하여야만 매매계약이 되는 걸까요.

이에 대해 대법원은 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 판시하였는 바(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다1456 판결) 연기된 잔금지급 약정기일이 도과된 경우는 매매계약이 자동해제 된다 할 것입니다.

따라서 귀하의 경우도 특약에 따라 매매계약을 자동해제하기 위해서는 잔금지급기일전 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체 상태에 빠지게 하여야 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은