＜급 부탁드려요＞초보공인중개사의 상가매매 계약시 주의사항 알려주셔요???

초보 공인중개사입니다주로 아파트만 거래하다가 처음으로 상가를 매매거래를 하겟되었습니다그런데 상가 거래가 아파트처럼 단순하지는 않은거 같아요 너무 어려운 것 같아서 선배님들의 조언을 구하고자 합니다  상황 : 상가 매도자는 2013년 12월에 어머니에게 상속을 받은 아파트 단지내 상가입니다. 현시세 대로 1억2천만원에 매매를 하려고 합니다. 상가에는 임차인이 4~5년 전부터 영업을 하고 있습니다 당연히 그 임차인 그대로 승계하는 매매를 할것입니다. 상가 건물 기준시가는 (홈텍스에서 알아봤음) 8,845.470원 이고 토지 공시지가는 (공시가격알리미에서 알아봤음) 56,701,294 입니다 그래서 여기저기 알아보니 사업포괄양수도 로 하려고 했는데 매도인이 임대사업자 등록증이 없어요. 그리고 아마도 매수인은 임대사업자등록을 할것같은데요. 질문 1. 첫 번째로 이런 상황이면 사업포괄양수도 가 성립이 안되는걸로 알고 있는데요 그럼 계약서에 일반적인 상가매매로 하면서 부가세 부분은 뭐라고 해야 하나요? ‘부가세 별도’ 특약에 이렇게 적고 매수인에게 받아야 하나요? 아님 부가세 부분을 적지 말고 매수가에 포함된걸로 이야기 하고 매도인에게 내라고 해야 하나요? 아님 둘다 부가세가 안나온다고 해야 하나요?  질문2. 두 번째로 아는 지인은 상속을 받은지 상속개시 5년이 넘지 않은 상태에서 매매를 하면 상속세가 추가로 부과 된다는 말을 하던데 원래 상속세는 5억까지는 안내는 걸로 알고 있는데 상속세가 부과되는 것이 맞는 것인지요?만일 5년미만 이라서 상속세가 부과된다면 위 사례의 경우 상속세가 부과 될텐데 어떻게 하면 매도인 에세 상속세가 부과가 안되거나 아님 아주 적게 부과가 되게 할수 있을까요? 질문 3. 매도자는 임대사업자가 없으니 부과세가 안나오는건가요? 만일 그렇다면 매수자가 임대 사업자를 등록해도 매도자는 부과세가 부과 안되는 건가요? 그리고 매수자가 임대사업자 등록을 하면 혹시 부과세가 과세 되거나 하진 않나요?만일 부과세가 부과 된다면 매수인은 임대 사업자 등록을 할수 없는건가요? 질문 4. 98년도에 준공한 아파트 단지내 상가인데 처음 부과세를 환급 받은 부분이 있다면 피상속인이 사업자가 있었다는 가정하에 그렇다면 상속을 받은 매도인은 처음 부과세 환급분을 매수자에게 주어야 하나요? 아니면 안주어도 되나요? 만일 처음 분양분 부과세 환급을 돌려 주어야 한다면 매수인이 다시 상가를 매매 할 때 받았던 부과세환급분을 또 다른 매수인에게 돌려 주어야 하나요?그렇다면 너무 오래 되어서 부과세 환급분의 금액을 모른다면 어떻게 하나요?  질문 5. 상속 받은 매도자가 상속후 임대 사업자 등록을 안한 상태인데 그럼 매매후 양도세만 신고 하면 되는건가요? 만일 피상속인은 임대 사업자이고 상속인은 임대사업자가 아닌거 하고 피상속인도 상속인도 둘다 비사업자 인거하고 매매후 세금 신고에 차이가 있나요?질문 6. 일반 상가를 매매 또는 상속을 하고 임대사업을 하고 있는데 사업자를 안내고 사업을 하게 된 경우인데 이럴때는 부과세도 신고 안하고 재산세만 납부하면되는건가요? 하지만 상가에 영업을 하고 있는 임차인이 있고 당연히 임차인은 사업자등록을 하고 있는데 그것이 가능한가요? 질문 7. 중개대상 확인 설명서에 건물공시가격 란은 어떻게 써야 하나요? 어떤분은 홈텍스에서 기준시가를 쓰라고 하고 어떤분은 위텍스에서 (지역이 경기도임) 시가표준액 으로 하라고 하는데 단지내 상가라 그런지 위텍스에서 아무리 주소를 정확히 처도 물건이 없다고 나오내요 홈텍스에서 기준시가를 계산하기는 했지만 토지에 비해 너무 적게 나온거 같아서요이것이 맞는것인지? 다른 부동산의 단지내 상가 매매하는 중개대상확인설명서를 보니 토지 공시지가만 적고 건물공시가격 란에는 ‘없음’ 이라고 했더군요 이렇게 써도 맞는것이지요? 질문 8. 위 내용대로 일반 상가 계약서를 작성할시 꼭 넣어야 하는 특약사항이 있다면 알려주셔요. 일단 기존 임대차를 그대로 승계하는 조건을 쓸것이구요 그 외 나머지는 어떤 특약을 써야 하는 잘 모르겟어요‘매수인은 임대사업자를 내면 안된다‘ 이런 것 써야 하는건 아니겟죠?매수인은 현재 다른 상가도 여러게 가지고 있는 임대사업자라서 이번 매매도 아마 꼭 임대 사업자를 낼것으로 예상하거든요 정말 공인중개사 가 시험을 보는 것만으로 하기에는 너무 모르는 것이 많네요매일 공부 또 공부 하고 있습니다 꼭 답변 부탁드립니다 긴 글 읽어주셔서 감사합니다