부동산 투자자가 알아야 할 GPL투자 및 지구단위계획 지식

[이상준아카데미]

1.지구단위계획이란 무엇인가?

지구단위계획의 개념과 목적

도시에서 부동산 투자를 생각하고 있다면, 아마 '지구단위계획'에 대한 용어를 들어봤을 겁니다. 이 용어는 법적, 학술적인 정의가 있지만, 간단히 설명하면 '국토의 계획 이용에 관한 법률'에 근거하여 개발이 필요한 지역을 정하는 도시 계획입니다.

지구단위계획은 공공의 이익을 위해 만들어진 계획이기 때문에 개발을 촉진하면서 동시에 제한하는 역할을 합니다. 따라서 부동산 투자를 고려할 때, 반드시 해당 지역의 지구단위계획을 검토해야 합니다.

(출처:토지이용계획 예시-토지이음 )

지구단위계획의 종류와 특징

지구단위계획은 도시와 비도시 지역에 따라 제1종과 제2종으로 나뉩니다. 제1종은 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구, 주거환경개선지구, 관광특구 등에 만들어지며, 개발을 제한하고 환경을 관리하는 역할이 큽니다. 반면 제2종은 비도시지역의 개발을 촉진하기 위해 기존 규제를 완화해주는 특징이 있습니다.

지구단위계획구역이 지정되면, 해당 지역의 개발은 지구단위계획에 따른 건축규정을 따라가며, 기존 도시계획조례의 규정은 적용되지 않습니다. 그러나 지구단위계획이 3년 이내에 수립되지 않으면 그 효력은 없어지며, 이 동안에는 개발이 어렵다는 '개발행위허가제한'구역으로 간주됩니다. 개발행위허가제한은 최대 5년까지 유효합니다.

2. 지구단위계획이 부동산 투자에 미치는 영향은 무엇인가?

토지의 용도, 건축물의 형태, 개발의 여부 등에 영향

부동산 투자 시 고려해야 할 주요 사항은 크게 2가지입니다. ① 세부 필지별로 건축 규제가 있는 경우와 ② 개별 필지에서 개발이 불가하고 인접 필지와 공동 개발만 가능한 경우입니다. ①은 준주거나 상업지역의 대로변에서 개발을 촉진하기 위해 용적률 등을 완화해주거나, 주거지역에서 주거환경을 보존하기 위해 인접 부지에 제한을 둡니다. ②는 아래 그림과 같이 기존 2개 필지를 함께 개발해야 인허가를 받을 수 있는 경우를 의미합니다. 현재 이 장소는 2개 필지를 합쳐 병원으로 개발된 사례입니다.

(출처 : (좌)부천소사역세권 지구단위계획 결정고시-부천시, (우)위성사진-카카오맵)

부동산 가치와 수익성에 영향

지구단위계획은 건축물의 용도를 규제하기 때문에 부동산 투자자가 원하는 용도로 건물을 세우기 어렵다는 점에 주목해야 합니다. 예를 들어, 매입하려는 건물이 현재 지구단위계획에 맞지 않는 용도로 지어졌다면, 새로운 건물을 신축할 수 없고 리노베이션만 가능할 수 있습니다.

또한, 기존 도시계획조례에서 규제하는 사항뿐만 아니라 배치, 색상, 조명, 건축물 부착 간판 규격, 형태, 색상 등을 규제할 수도 있습니다. 공동주택 사업자가 아파트를 신축할 때 주변 단지와 차별화된 디자인을 제안하고 싶어도, 해당 지구단위계획에 따라야 합니다. 아래 천안시의 예시를 보면, 건축설계사무소가 해야 할 아파트 동 배치, 조합을 천안시에서 규정하고 있습니다. 이런 규제는 기존 도시계획조례에서는 찾아볼 수 없는 세부 사항입니다.

(출처 : 공동주택의 지구단위계획 운영지침 예시(천안시))

3. 지구단위계획을 확인하는 방법은 무엇인가?

인터넷으로 조회

서울시는 2021년 3월부터 '서울시도시계획포털' (https://urban.seoul.go.kr/)에서 모든 지역의 지구단위계획을 공개하고 있습니다. 이 포털을 통해 근처 군자역지구의 지구단위계획을 찾아보면 고시내용을 다운로드할 수 있습니다. 이렇게 얻은 정보를 통해 해당 지구단위계획의 변경 내용을 파악할 수 있습니다. 이를 통해 지자체와 지역 회의를 통한 발전 방향을 이해할 수 있습니다. 부산, 대전, 대구, 광주와 같은 광역 지자체도 인터넷을 통해 지구단위계획 정보를 제공합니다.

(출처 : 군자역지구 지구단위계획(서울시도시계획포털))

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NPL은 None Performing Loan이라 하여 우리말로 '부실채권'이다.

보통 금융기관에서 대출을 해준 후 채무자가 이자를 3개월 이상 납입하지 않으면 부실채권으로 분류하여 별도 관리하게 되고 최종적으로 경매를 통해 담보물건을 매각하여 채권을 회수하는 것이다.

그런데, 이런 과정은 시간이 꽤 많이 걸리기 때문에 은행에서는 자기자본비율(BIS) 8% 이상을 맞추기 위해 채권을 매각하여 일부 손실을 보더라도 원금을 회수하려 하기 때문에 그 채권이 유동화되는 것이다.

과거에는 개인도 이 부실채권을 매입할 수 있었으나 법률 개정으로 현재는 개인이 이 채권을 직접 금융회사를 통해 매입하는 것은 불가능하다고 한다.

여기에 더해 NPL이 아닌 GPL(Good Performing Loan)이 더욱 가치가 있다고 한다.

부실화되기 이전의 정상채권을 매입하여 이자를 수령하거나 부실화되었을 때 NPL로써 훨씬 높은 연체이자를 받을 수 있다고 한다. 걷는 놈 위에 뛰는 놈 있고, 뛰는 놈 위에 나는 놈 있다는 말이 어떤 뜻인지 실감이 난다.

뭐든 알아야 한다. 더 공부해야 한다.

늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 때라는 말이 있는데, 지금까지 재테크에는 단 1도 관심이 없었다는 것이 많이 아쉬운 것이 사실이다.

하지만, 지금이라도 이런 정보들을 흡수하고 있으니 올해 벌려놓은 일들이 마무리되는 내년에는 '실행'에 집중하면서 성과를 낼 수 있으리라 생각된다.

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3. 지구단위계획을 확인하는 방법은 무엇인가?

인터넷으로 조회

서울시는 2021년 3월부터 '서울시도시계획포털' (https://urban.seoul.go.kr/)에서 모든 지역의 지구단위계획을 공개하고 있습니다. 이 포털을 통해 근처 군자역지구의 지구단위계획을 찾아보면 고시내용을 다운로드할 수 있습니다. 이렇게 얻은 정보를 통해 해당 지구단위계획의 변경 내용을 파악할 수 있습니다. 이를 통해 지자체와 지역 회의를 통한 발전 방향을 이해할 수 있습니다. 부산, 대전, 대구, 광주와 같은 광역 지자체도 인터넷을 통해 지구단위계획 정보를 제공합니다.

(출처 : 군자역지구 지구단위계획(서울시도시계획포털))