청년들, 돈 빌리기 쉬워진다…DSR 미래 소득 반영·50년 모기지 도입·LTV 80% 확대

[정외철]

청년들, 돈 빌리기 쉬워진다…DSR 미래 소득 반영·50년 모기지 도입·LTV 80% 확대

[尹정부 긴급 민생 안정 프로젝트]

‘중산·서민 주거안정’ 일환 금융 지원책 포함

‘미래소득 인정 DSR’ 현장 적용+산식 개선

모기지 만기 늘리고 생애최초엔 LTV 80% 확대

세종=박소정 기자

조선일보 입력 2022.05.30 09:00

대출한도 산정에 연간 소득과 갚아 나가야 할 원리금을 고려하는 총부채원리금상환비율(DSR)과 관련해 오는 3분기부터 미래 소득이 더욱 전향적으로 반영돼 청년들이 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 된다. 오는 8월에는 최장 50년 만기의 정책 모기지가 출시돼, 청년층의 주택 구매에 따른 원리금 상환 부담이 덜어질 전망이다.

기획재정부는 30일 이런 내용 등을 담은 ‘긴급 민생안정 10대 프로젝트’를 발표했다. 윤인대 기재부 경제정책국장 직무대행은 이날 “청년층의 금융 접근성을 제고하겠다”며 ▲DSR 산정 시 미래소득 반영폭 확대 ▲50년 초장기 모기지 도입 ▲생애 최초 주택담보대출비율(LTV) 상한 완화 등의 계획을 발표했다.

◇'미래 소득’ 반영 어떻게?…만기 도래 시 연령대 평균 소득 고려

먼저 청년층 대출 취급 시 ‘미래 소득’이 고려된다. 연소득 중 전 금융권에서의 연간 원리금 상환액의 비중을 따지는 DSR 지표는 은행 40%, 보험·카드사 50% 등 업권별로 특정 비율을 넘어서선 안 된다. 이른바 ‘갚을 수 있는 만큼만 빌려준다’는 취지인데, 경제 활동 경험이 짧은 청년층의 경우 현재 소득이 낮게 잡혀 대출한도가 불리하게 책정될 수밖에 없다. 이 때문에 미래 소득 개념을 도입한 것이다.

정부는 우선 ‘DSR 미래 소득 반영 가이드라인’이 실제 현장에서 쓰일 수 있도록 독려한다는 방침이다. 미래 소득 가이드라인은 지난해 7월 은행연합회 차원에서 마련됐지만, 당국의 가계대출 총량 규제에 가로막혀 실제론 거의 활용되지 않았다는 게 업계 관계자들의 설명이다.

가이드라인의 콘셉트는 현재 소득뿐 아니라, 해당 연령층의 평균 소득액과 주택담보대출 만기가 도래하는 때 연령층의 평균 소득액을 함께 따져 보겠다는 것이다. 즉 만 25세인 A씨가 20년 만기의 주택 구입용 대출을 받기 위해 DSR을 계산한다고 할 때, 만 25세부터 만 45세까지는 평균 소득이 얼마나 증가하는지가 산식에 포함돼 현재 소득에 합산되는 식이다. 평균 소득은 고용노동 통계를 참고한다.

지난해 7월 도입된 'DSR 미래소득 반영 가이드라인'의 개요. 작년 말 금융당국의 가계대출 총량 규제 기조에 따라 현장에선 거의 유명무실해진 가이드라인이다. /기획재정부 제공

예를 들어 연 소득 5000만원인 만 34세의 무주택 근로자가 대출 기간 30년에 따른 평균소득 증가율 약 24%를 따져 미래 소득을 적용 받으면, 약 5600만원의 소득으로 인정된다는 계산이 나온다. 5000만원의 소득을 인정 받을 때보다 갚을 수 있는 능력이 크게 인정되므로, 더 많은 대출을 받을 수 있는 셈이다.

정부는 해당 가이드라인을 단순히 현장에 적용하는 것에서 나아가, 이런 반영폭을 확대하는 작업도 병행한다. 산식을 개선해 미래 소득에 대한 인정 반영 비율을 높이거나, 현재 5년 단위(만 20~24세·만 25~29세·만 30~34세 등)로 평균 급여를 산출하는 구간을 더 자세히 쪼개어 실질적인 소득 흐름을 반영하도록 하는 등의 방식이 거론되고 있다.

기재부 관계자는 “기존 가이드라인의 산정 방식을 완전히 깨부술 수는 없고, 산식을 개선한다든가 아예 다른 요소를 추가로 고려한다든가 여러 방법을 열어두고 금융위원회에서 시뮬레이션을 돌리고 있는 상황”이라며 “어찌 됐든 똑같은 만기를 가진 동일한 대출 실행자의 미래 소득에 대한 반영 비중이 오는 3분기까지 결과적으로 현행 대비 높아지게 하겠다는 데 목표를 두고 있다”고 했다.

◇청년·신혼부부용 50년 모기지 8월 출시…5억원 이하 주택, LTV 80%로 확대

보금자리론·적격대출 등 정책 모기지의 최장 만기도 50년까지로 늘려 오는 8월 출시한다. 현재는 만 39세 이하 청년 및 혼인 7년 이내 신혼부부를 대상으로 도입된 ‘40년 만기’ 상품이 가장 긴 만기의 상품이다. 기재부는 “그간 전반적인 주택가격 상승 및 금리인상 본격화를 감안해, 50년 초장기 만기를 도입하기로 했다”고 했다.

현재 정책 모기지 상품별 이용 요건. /기획재정부 제공

50년 만기 상품이 출시되면, 월간 원리금 상환 부담을 완화하기 위한 청년층의 선택지가 넓어지게 된다. 만약 금리 연 4.4%로 5억원을 대출받는다고 가정하면, 40년 만기의 경우 월 상환액이 222만원인데 50년 만기가 되면 206만원으로 약 16만원 줄어든다.

3분기 중에는 생애최초 주택 구입자에게 지역·주택가별로 60~70%로 적용되던 LTV 규제를 최대 80%까지 늘리기로도 했다. 예로 생애최초 주택 구입자가 서울에서 5억원 아파트를 구입하려 할 때 현재는 우대요건을 적용 받아 3억원(LTV 60%)까지 대출되지만, LTV 상한이 완화하면 4억원(LTV 80%)까지 빌릴 수 있게 되는 것이다.

현행 서민·실수요자 주택담보대출 우대 요건. /기획재정부 제공

이 밖에도 정부는 금리 인상에 따른 이자 비용 부담을 덜어주기 위해 기존 추경안에 포함된 안심전환대출 20조원 규모 공급, 취업 준비 청년·대학생 등 대상 저금리 소액 대출 지원 규모 1000억원 확대 등 금융 지원 방안도 계획대로 시행할 예정이다.

세종=박소정 기자

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