부동산 투자의 격언에 “정부정책에 맞서지 마라”라는 말이 있다.
박근혜 정부가 지금까지 9차례에 걸쳐 펼친 부동산관련정책은 ‘규제완화’와 ‘내집마련 지원’ 정책이 대부분이다. 올해 초 국토부가 대통령에게 업무보고 한 내용에서도 국토부 전체 규제의 30%를 감축하여 민간투자를 활성화시키고 주거지원 강화를 주요 골자로 하고 있다.
다만, 올해 4월1일부터 민간이 공급하는 택지에 대한 분양가상한제가 폐지되면서 분양가 급등 현상에 대한 실수요자들의 불안이 높다. 그러나 분양물량이 늘어나고 분양시장자체가 실수요자 위주로 재편되어 가격에 대한 수요의 탄력성 즉, 가격민감도가 높아 미분양에 대한 불안으로 전세에서 매매로 전환하려는 비자발적 수요자들을 대상으로 하는 분양전략상 거래량이 늘어나도 가격상승이 미미한 것이다.
그러나 분양가상한제로 억눌려 있던 강남권 재건축 단지와 입지조건이 우수한 각 지방의 핵심지역 등에서는 분양가상승 압력이 높아 향후 분양가격의 상승이 불가피하다는 의견을 주택건설업계와 관계 전문가 및 현지 개업공인중개사들이 말하고 있다.
주택산업연구원도 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사들의 사업 현황과 전망 등을 조사·집계한 전국의 주택사업환경지수 4월 전망치를 3월 보다 3.8포인트 상승한 146.2를 기록했다고 밝혔다. 3월부터 2개월 연속 오름세를 이어간 것이다. 특히 이달 주택 공급가격지수 전망치는 143으로 전달보다 무려 12.6포인트나 상승했다. 1년 전 같은 달에 비해서는 24포인트가 뛰었다. 주택 공급자인 건설사들이 예상한 분양가가 2014년 1월(143.6) 이후 14개월 만에 가장 높은 수준을 기록한 것이다.
통상적으로 전월대비 가격변화는 단기전망을, 전년 동월대비 가격변화는 중·장기전망을 예상하는 척도로 사용한다. 결과적으로 단기나 중·장기적으로 가격상승이 작년만큼 충분하게 이루어 질 근거를 갖추고 있다고 볼 수 있다. 이에 실수요자라면 이번에 내집마련에 나설 필요가 있다고 본다. 물론 입지조건, 분양가격, 주택규모 등과 같은 분양조건을 충분히 고려하여야 한다.
최근 아파트 청약열기가 뜨겁다. 일부 투자가치가 높은 지역의 아파트에는 분양권에 수억원대 프리미엄(웃돈)이 붙고 청약경쟁률도 치솟는 반면 비인기 지역의 아파트는 청약 미달 사태가 잇따르고 있다. 실제 모 부동산 정보사업체가 조사한 자료에 따르면 2014년 1분기 수도권에서 청약접수를 한 아파트 25개 단지 가운데 1순위에서 청약을 마감한 단지는 7곳(28%)에 불과하며, 2순위 마감 단지는 4곳(16%)으로 결국 2순위에서도 미달된 단지가 14곳(56%)이다.
분양 단지 절반 이상은 순위 내 미달을 기록하였다. 이와 같이 최근의 청약열기가 금리인하, 주택청약자격 완화, 민간택지 분양가상한제 폐지, 전세물량 부족과 가격상승 등에 따른 일시적인 청약쏠림이기 때문에 무턱대고 청약 대열에 뛰어들었다가는 낭패를 볼 수 있다.
따라서 최근의 주택청약의 트렌드 변화가 전세불안에 시달리는 30대 실수요자들이 소형 아파트 청약에 나서고 있고, 이어서 명불세대(명퇴불안 세대)인 40~50대가 출구전략으로 다운사이징 차원 또는 자녀들에게 집을 마련해주려는 사전 증여차원에서 입지여건이 좋은 중·소형 주택이나 오피스텔 청약에 적극적으로 나서고 있는 점에서도 옥석고르기에 신중을 기하여야 할 것이다. 요즈음 풍수입지라는 과목의 강좌가 대학에 개설되는 등 좋은 입지를 선정하고자하는 관심이 어느 때보다도 높다.
부동산학 측면에서 좋은 입지는 쉼터(주거용 부동산)와 일터(직장) 그리고 놀이터(문화.여가시설)가 함께 복합된 지역과 부동산을 말한다. 즉, 어떤 지역에 특정 복합개발(벨트)이 들어 선 다는 것은 인구 및 관련 시설이 함께 유입되어 지역경제 활성화에 도움이 될 뿐 아니라 주변 환경까지 제고시키는 역할을 하기 때문이다.
국토부 아파트실거래가격지수의 변동을 분석해보면 다음과 같다.
이 기간 서울시 아파트 평균 매매가 상승이 2.6% 오른 것과 비교하면 복합(벨트)개발의 3박자 여건을 가진 지역이 투자성과에 중요한 요인임을 알 수 있다.
첫댓글 잘 배웠습니다.^^.