용산 일대 헌 아파트들, 새 옷으로 갈아입는다

[권경욱]

용산 일대 헌 아파트들, 새 옷으로 갈아입는다

사업성 따라 재건축ㆍ리모델링 추진

 

용산 일대 낡은 아파트들이 재건축이나 리모델링을 통해 환골탈태하고 있다. 1980년대 이전에 지어진 낡은 아파트들이 몰려 있는 고밀도지구에서 이런 사업이 진행되고 있다.

용산에는 이촌동 등 일대 30만평에 서빙고ㆍ원효ㆍ이촌지구 등으로 3개의 고밀도지구가 지정돼 있다. 서울시내 다른 지역의 고밀도지구와 마찬가지로 기준 용적률 230%를 적용하는 기본계획이 이미 확정돼 있는 상태다. 재건축할 경우 230%의 용적률을 적용한다는 것이다.

이들 단지는 용적률 등 사업성에 따라 재건축이나 리모델링으로 갈라져 사업을 벌이고 있다.

재건축 조합설립ㆍ안전진단 잇따라

이촌동 렉스가 지난해 조합설립인가를 받고 사업시행인가를 준비 중이다. 40평형 460가구인 이 아파트는 가구수나 평형 증가 없는 1대 1 재건축을 추진한다. 일반분양분이 없고 27∼31평형 31가구의 임대주택만 추가로 짓는다.

지난해 10월 말 최고 35층으로 짓는 건축계획을 세워 서울시 건축위원회에 올렸다가 경관문제 등으로 반려돼 현재 재 심의를 준비하고 있다.

이촌동 한강맨션과 왕공, 산호가 지난해 8월 정밀안전진단을 통과해 재건축을 확정지어 놓았다. 안전진단 통과 전인 지난해 상반기 6억5000만원하던 산호 45평형의 가격이 9억∼10억원까지 올랐다.

100평 넘는 리모델링 단지 나온다

이들 단지 옆에서는 리모델링도 순항하고 있다. 로얄이 리모델링 공사를 거쳐 2005년 입주한 데 이어 사업승인에 해당하는 행위허가를 지난해 말 받은 타워ㆍ빌라맨션이 하반기 리모델링 착공에 들어갈 예정이다. GS건설이 시공을 맡아 타워맨션은 52,68평형이 각각 72,94평형으로 커지고 빌라맨션은 58,78평형이 각각 83,109평형이 된다. 1층을 필로티로 만드는 대신 한개층을 높이고 지하주차장을 만들어 지상은 녹지공간 등으로 꾸민다는 계획이다.

 

600여가구로 단지규모가 큰 편인 현대(현대건설 시공)가 조합을 설립해 행위허가 신청을 준비하고 있다. 점보는 조합설립을 위해 동의서를 받고 있다. 조합설립 요건은 주민 3분의2 이상 동의다.

현대건설 관계자는 “용산일대 아파트들은 기존 용적률이 높아 재건축 사업성이 나오지 않은 단지들이 많다”며 “아직까지는 재건축에 대한 미련을 쉽게 버리지 못하고 있지만 앞으로 리모델링에 대한 관심이 늘어날 것”이라고 말했다.

단독주택지역에서도 기반시설 여건이 상대적으로 나은 곳에서 재건축이 추진된다. 7000평 정도의 이촌1구역이 추진위 승인을 받았고 용문동 38-148 일대 5400여평은 재건축 예정지로 정해져 있다.

서울시가 단독주택지역 재건축 예정지를 늘릴 계획을 갖고 있는데 용산에서 10곳이 후보지로 정해져 건축허가 제한을 받고 있다. 당초 올해 초 예정지로 확정될 예정이었는데 서울시는 집값 불안 등을 우려해 추가지정계획을 보류한 상태다.

사업성 떨어져 재건축 지지부진할 수도

용적률과 중소형평형의무비율 복병 때문에 재건축 사업이 지지부진할 수 있다. 기존 용적률이 높아 재건축으로 늘릴 수 있는 용적률 여분이 많지 않은 데다 상당수 단지가 재건축 뒤 전용면적 25.7평 이하를 60% 이상 건립할 경우 일부 가구는 지금보다 더 작은 아파트를 배정받게 된다.

지난해 정밀안전진단을 통과한 한 아파트 재건축 관계자는 “재건축 판정만 받아놓은 상태이고 사업성이 떨어져 중소형평형의무비율 등의 규제가 풀릴 때까지는 사업을 진행하기 어렵다”고 말했다.

삼익과 강변ㆍ강서가 오래전 조합설립을 해놓고도 사업시행인가 단계를 밟지 못하고 있는 것도 용적률 등의 문제 때문이다.

현재 안전진단을 통과한 단지는 조합설립인가 이후엔 조합원 명의를 바꿀 수 없기 때문에 재건축 아파트를 분양받으려면 조합설립 전에 구입해 조합원이 돼야한다. 렉스가 조합원 명의변경이 금지된 2005년 이후인 지난해 조합설립 인가를 받아 현재 거래가 안된다.

단독주택 재건축 예정지 후보들은 예정지로 확정돼야 재건축이 가능하다. 후보 10곳이 다 예정지로 되는 것은 아니다. 서울시는 노후도 등을 따져 예정지로 선정하게 된다. 노후도 정도에 따라서는 사업이 몇년 뒤 시작될 수도 있다. 후보인만큼 안전성보다 위험성이 있는 지역들이다.

고밀도지구 내 재건축·리모델링 추진하는 주요 단지들
위치	단지이름	가구수	평형	사업단계	고밀도지구	문의（02）
재건축
이촌동	한강맨션	660	28∼55	안전진단 통과	서빙고지구	2298-6000
	왕궁	250	32	안전진단 통과	서빙고지구	790-7177
	중산1차시범	266	12∼18	추진위	이촌지구	707-2900
	렉스	460	40	조합설립인가	서빙고지구	794-9988
	삼익	252	35，49	조합설립인가	서빙고지구	797-2484
	강변강서	184	22，24	조합설립인가	이촌지구	794-8841
원효로4가	산호	554	15∼45	안전진단 통과	원효지구	711-8922
리모델링
이촌동	현대	653	31∼55	조합설립	이촌지구	715-4924
	점보	144	60，73	조합설립 전	서빙고지구	790-7177
자료：업계 종합