칼럼 ▶실버라이닝◀ "간단하고 유용한 현장조사 TIP"

[공블리]

[1차 공통주제 칼럼]

<7월의 공통 주제>

1. 부동산 투자를 위해 종잣돈 모으는 법

2. 부동산 투자의 첫 시작은 어떻게 하면 좋을까?

3. 현장 조사 잘하는 법

▶ 실버라이닝님은 7월의 공통주제 중 3번을 선택하였습니다.

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칼럼 작성자

<실버라이닝>

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움직이지 않는(不動) 재산(産)으로써 ‘부동산’이 갖는 특성…움직이지 않는 입지이죠.

물론 오랜 세월을 통해 도시가 성장-변화하면서 상대적인 입지는 변한다고도 하지만

현 시점의 입지를 검토하는게 투자에서 기본이라고 생각하고, 부동산의 입지와 현황을 면밀히 살피는 ‘현장조사’가 부동산투자에서 가장 중요하다고 생각합니다.

이런 맥락에서 전 행크스타 첫번째 공통주제 중에서

“현장조사 잘하는 법”에 대해 저의 노하우 몇가지를 공유하고자 합니다.

[실버라이닝] “현장조사 잘하는 법”

그간 행크의 수많은 회원님들과 강사님들이

현장조사를 하면서 발생한 다양한 사례와 훌륭한 방법론을 이미 많이 공유해 주셨죠.

현장조사라는 것이 조사자의 의도와 계획대로 진행되는 경우가 흔치 않습니다.

세입자에게 문전박대를 당하거나, 경비-관리실의 핀잔을 받는 의도치 않은 다양한 돌발상황에서도 의연하게 대처하며 본인이 원하는 정보를 빠뜨리지 않고 신속하게 수집해야 합니다.

현장에서 필요한 정보가 무엇인지 정하고, 체크리스트를 만들어서, 돌발상황에서도 빠트리지 않고 수집해 오는 것이 중요하다고 생각합니다.

저는 현장조사의 방법이라는 것이 어떤 방법론이나 정해진 규칙이 아닌 “처세술이나 대처능력” 이라고도 생각되네요.

투자물건을 검색하고 관심물건이 채택된 이후 ‘사전조사’를 하고 현장답사를 진행하실 텐데요.

제가 개발사업 칼럼(http://cafe.daum.net/happy-tech/RDZI/39)에서도 ‘사전분석’을 가장 중요하다고 역설해 드렸듯이… 사전조사가 현장답사 못지않게 중요하다고 생각합니다.

사전조사에서 선택과 집중이 안된다면 전국의 모든 물건을 직접 찾아서 헤매고 다녀야 할터이고…

사전조사를 철저히 해야 현장답사시 수집해야 할 정보들이 좀더 구체화 되겠죠.

오히려 궁금하고 원하는 정보만 확실히 정해진다면 현장답사가 한결 수월할 겁니다.

이런 사전조사와 현장답사를 소위 “손품-발품”이라 나누어 표현하시는데…

저는 “손품을 잘 팔아야 발품을 덜 팔 수 있다”고 생각합니다.

현장의 생생한 정보를 직접 조사하는 “발품”이 무엇보다도 중요하겠지만

“손품”을 잘 팔아야 “발품”을 덜 팔고 원하는 정보를 얻을 수 있는 효율적인 “발품”이 되지 않을까요?

그동안 많이들 거론하신 시세조사는 패쓰하고

제가 주로 사용해온 “인터넷지도”와 “토지이용계획확인원”을 활용한

간단하면서도 효과적인 “손품”파는 방법을 공유해 드릴까 합니다.

인터넷지도 활용

검토할 부동산 대상물건을 처음 접하면 제일 먼저 핸드폰이든 노트북이든 인터넷지도로 검색합니다. 대부분 회의중이면 핸드폰으로… 통화중이면 노트북으로… 다*지도, 네*버지도 등을 열어놓고 얘기를 이어가죠…

여기까지는 대부분 많은 회원님들이 저와 비슷하게 인터넷지도를 활용하실 텐데요.

용도지역 확인

저는 인터넷지도에서 위치확인 후 바로 용도지역(다*의 지적-경계, 네*버의 지적편집도)을 봅니다.

개발사업을 주로 다루다 보니 굳어졌던 습관입니다만 여러가지로 유용한 팁들이 있습니다.

용도지역을 먼저 살펴보다 보면…

일반지도나 지적도에서는 파악하기 어려운 도시의 구조를 한눈에 알아볼 수 있습니다.

좌측에서 확인하기 어려웠던 주변현황과 도시구조가, 우측의 용도지역이 표현된 지도에서는 한눈에 들어오시지 않나요?

도심이든 외곽이든 지역을 가리지 않고 항공사진이나 일반지도보다 용도지역별로 색상이 입혀지면 용도별 체계와 도시적 공간감이 더 잘 파악됩니다.

용도별 색상은 주거-노란색, 상업-빨간색, 공업-파란색, 녹지-녹색을 기준으로 대동소이 합니다. 대표적인 두사이트의 용도지역 범례는 아래와 같으니 참조해 주시고요.

용도지역은 bara님의 글이 잘 정리되어 있으니 참고하시면 도움이 되시겠네요.

[bara 님의 “지역지구 건축물용도 이해하기” http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/3321]

도시계획 확인

인터넷지도를 좀더 줌인-줌아웃 하다보면 가끔 노다지를 발견하실 수도 있는데…

아래 그림과 같이 촉진지구나 도시개발구역지구가 보이거나 교통계획이 수립중이거나 공사중이라면….향후의 개발호재를 기대할 수 있고 장기보유시 매도차익을 노릴 수 있으니 좀더 공격적인 투자가 가능하겠죠?

구역-지구나 교통계획에 대한 범례는 다음과 같습니다.

같은 방법으로 재개발 재건축으로 지정된 지역도 확인하실 수 있습니다.

재개발, 재건축, 촉진지구 외에 한가지 더 관심있게 보셔야 하는 부분이 있는데 이미 도시관리계획이 지정되어 “지구단위계획이 완료-고시된 구역”이 있습니다.

“이건 또 뭐야?” 하고 지나치진 마시고…해당내용으로 웹검색하시면 다양한 정보를 취득하실 수 있습니다.

주로 도시계획으로 건축물의 용도, 층수, 미관 등을 제한하는 내용들이지만, 용적률 인센티브나 특별계획구역으로 개발을 장려하는 사안도 있으니 꼼꼼히 살펴보시고 모르거나 이해가 안되면 지자체 도시과 등 유관부서를 현장조사 대상으로 포함하시어 질의응답을 해봐야 합니다.

(웹검색으로 습득한 상기사례의 지구단위계획 결정안을 첨부하오니 한번 훝어보시기 바랍니다.)

첨부1 신도림-구로 도시관리계획결정(변경)조서(안).pdf

연도별 사진확인

잘 아시는 최근의 거리뷰나 항공뷰 같은 증강현실 시나리오를 보시면서(시점이 일치하진 않지만) 발품을 대신할 수 있는 다양한 사전조사가 가능하고요….

다*에서는 위성사진에서 부가메뉴로 (매년은 아니고 띄엄띄엄이긴 하지만…)과거로 부터의 연도별 사진을 제공하고 있는데요… 이게 대박입니다…!!!

아래의 사진모음은 현재 필자가 개발중인 경기도 모처에서 물류창고 사업장 주변사진들 인데요…10여년 만에 허허벌판에 고속화국도가 뚫리는 과정을 사진으로 확인하실 수 있죠…도로가 뚫리면서 땅값이 오르고 주변이 개발되는… 천지가 개벽을 하는 지역역사를 몇번의 클릭으로 확인할 수 있다는 겁니다.

상기사례에서 처럼 광범위 하지 않은 소규모의 토지라도…주변에 건물들이 언제 어떻게 들어섰나 지역이 어떻게 변했나를 확인할 수 있는 아주 유용한 방법입니다.

토지이용계획확인원

제가 두번째로 손품을 파는 곳은 토지이용계획확인원의 검토입니다.

처음으로 부동산투자 업무를 배우던 시절에는 토지이용계획확인원을 지자체에 수수료 내고 발급받았었고, 신청필지가 많으면 담당공무원이 내일 오라는 둥 핀잔을 주는… 꽤 귀찮은 절차를 거쳤었는데…

지금은 무료로 실시간 검색이 가능하니…세상 참 좋아졌습니다.

토지이용규제정보서비스http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp 사이트에서

1. 지번만 입력하면

2. 소재지별로 지목과 면적, 개별공시지가 뿐만 아니라

3. 국계법과 다른 법령에 따른 지역지구등이 표시되고

4. 확인도면에서 개략적인 지적도를 축척 조정하며 볼 수도 있구요…

5. 해당토지의 공법과 관련사항까지 이 한페이지에서 확인할 수 있습니다. 행위제한에서는 관련법령이 나열되어 있고 해당법령을 클릭하면 친절하게도 상세조항이 나옵니다 *^^*

여러분 혹 (4)번의 지적도를 검토하는 과정에서 아래사진과 같은 도시계획선을 보시면 뭔지 모르겠는 복잡한 선에 지레 겁먹고…

대항력을 가진 풀파워업의 임차인이나 해결불가능한 유치권이 있는 권리관계가 복잡한 물건이라고 생각하시고 도망가시나요??? 설마… 그러시진 않으시겠죠?..??? ^^;

빨간색의 도시계획선으로 도시계획도로가 공시된 것이니…머지않은 미래에 도로가 뚫린다면 해당지역의 부동산시장은 다른 양상으로 흘러가겠죠.

저런 도시계획선을 발견하셨다면, 해당 지자체 고시-공고를 검색하여 해당 도로계획이 어느 정도까지 진행되었나 추가조사가 가능하고, 필요하시다면 현장조사 목록에 지자체 담당부서를 추가하여 면밀히 검토하셔야 합니다.

결론적으로

토지이용계획확인원은 주변토지의 개발가능성과 미래가치를 가장 빠르고 편리하게 확인할 수 있는 방법이기에…

놓치시면 제약사항이 확인되지 않아 낭패를 보거나, 개발호재의 가능성을 놓쳐 후회하실 수도 있는 필수조사 사항입니다.

이상으로 인터넷지도와 토지이용계획 확인원을 활용하여

사전조사하는 두가지 팁을 알려드렸습니다.

그렇다고 현장조사의 중요성을 간과해서는 안됩니다.

이런 사전조사 이후에 선별된 대상지는 철저하고 면밀하게 현장조사 하셔야겠죠. 현장조사를 등안시하고 클릭 몇 번해보고 모든 정보를 얻을 수는 없습니다.

사전에 조사되지 않은 것들이 취합되어 현장에서 자세히 조사되어야 합니다.

현장에서는 볼 수 없는 사전조사의 분야가 있는 반면,

사전조사만으로 볼 수 없는 현장의 중요한 상황이 있으므로

철저하고 면밀하게 “손품”과 “발품”이 병행되어야 합니다.

공인중개사와 면담하거나 관리실과 협의하는 등

현장조사에 관한 다양한 경험담과 방법은 이미 행크의 여러 고수님들과 수많은 회원님들이 많이 공유하셨고 익히 잘알고 계시리라 생각합니다.

그래서 저는 경험담과 방법론 보다는

효율적으로 ‘발품’을 팔 수 있는 저만의 장비(?) 두가지를 소개하겠습니다.

신속하게 너무 튀지않고 많은 정보를 취득해야 합니다.

현장조사시 풀프레임DSLR에 광각렌즈로 사진을 찍어대며 전문투자가로서 프로의 자취를 물씬 풍기고 쉽지만… 은폐엄폐가 생명인 현장조사에서 너무 티나는 행위이고… 낯선 사람이 동네에 와서 거대한 장비를 들이밀면 거부감과 부작용만 증폭할 수 있습니다. 그래서 티안나게 대부분의 회원님들과 마찬가지로 핸드폰으로 사진찰영을 합니다…

그리고 저는 파노라마 모드를 주로 활용합니다.

물론 디테일한 부분 사진도 찍지만…주변의 현황을 전체적으로 아우르고, 현장의 기억을 되살리기에는 파노라마가 가장 훌륭한 선택이더군요.

수백만원짜리 카메라 보다 훨씬 효율적인 현장기록을 남길 수 있습니다.

(파노라마 모드의 사용법은 가지고 계신 핸드폰 제조사의 홈페이지를 참조해 주세요 ^^)

첫번째 사진은 현재 개발중인 경기도 소재 창고현장,

두번째 사진은 컨설팅한 동해안 호텔개발부지 입니다.

파노라마모드로 주변현황을 한눈에 알아볼 수 있는 훌륭한 사진을 건졌습니다.

혹여나 “실버라이닝이 주 전공인 개발사업을 위한 광할한 대지나 가능한거 아니야?”라고 의구심을 품으신 분들은 길거리에서 찍은 아래사진을 유심히 봐주시기 바랍니다.

파노라마의 특성상 왜곡된 이미지이긴 하지만…

둘러보이는 주변현황을 입체적으로 빼곡히 기록할 수 있었고,

처음가는 현장에서 헷갈리기 쉬운 방향감각도 돌아와서 정확히 복기하는데도 도움이 됩니다.

게다가 사용방법도 아주 간단하답니다.

발품만 너무 파시면 힘들어요 ㅜㅜ

무더위에 가만있어도 땀이 줄줄흐르는 요즘, 아니면 매서운 한파에 코끝이 찡한 한파에 현장조사로 발품팔고 다니시려면 여간 힘든일이 아닐텐데요…

게다가 부동산이 동네슈퍼에서 파는 작은 물건도 아니기에 물건지 뿐만 아니라 주변지역까지 광범위있게 봐야하는 점에서 (제가 자전거를 취미로 좋아하는 이유도 있지만…) 전 현장조사에서 자전거를 활용합니다!!!

자전거를 활용하면

1)자전거는 차량으로는 지나칠 수 있는 것들을 볼 수 있는 현장답사하기에 적당한 속도이고, 2)도보답사보다는 좀더 광범위한 현장조사가 가능하며, 3)도보대비 체력적인 소모도 적고 이동시간도 적게 소요되면서 4)주차걱정 안하고 편하게 세워놓고 건물에 들어가거나 편하게 사진촬영 하기에도 제격입니다.

자전거만으로 계속 이동하기에는 시간-체력적으로 한계가 있으니, 현장답사시에는 주로 “접이식 자전거”를 활용합니다.  1)차량에 접어놓고 다닐 수도 있고, 2)주말 지하철(9호선은 전일 가능)에는 자전거 휴대도 가능합니다.

지역거점까지는 차량이나 대중교통으로 이동하고

지역거점부터 물건지까지는 자전거로 이동하면서…

도보로는 볼 수 없는 좀더 광역의 시장상황을

도보보다는 빠르지만 차량으로 쓱 훑어보면서 중요한걸 놓칠 정도는 아닌 적당한 속도감으로…꼼꼼하게 현장답사를 합니다.

Epilogue

이외에 저는 돌발상황이 자주 발생하는 현장에서

필수조사 내용을 잊고 발길을 돌릴 수 있으므로 Check List를 꼭 지참 한다던지,

만나지 말아야 할 부동산유형과 꼭 만나봐야 할 경비아저씨 등 드릴 말씀이 많은데…

이 부분에 대하여는 다음기회를 기약하며 글을 마치겠습니다.

연일 역사적인 폭염기록을 갈아치우는 요즈음

 시원한 소나기가 내린 후에 실버라이닝을 보고싶네요~

여름의 절정을 힘차고 건강하게 이겨내세요~

감사합니다.

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1차 공통주제 칼럼은 매일(주말 제외) 오후 2시에 업데이트 됩니다~

내일은,

세라미스님의

"성공적인 부동산 투자를 위한 첫 시작"

다년간의 경험을 가진 세라미스님이
시행착오를 줄이고 실수하지 않을 수 있는 투자의 첫 시작 방법을 알려드린다고 합니다^^

앞으로도 행크스타 Top11 분들에게 '댓글'과 '추천'으로 많은 응원 부탁드려요~~

[진주응가]

감사합니다
많이 배웁니당

[Gregor]

경험에서 나오는 꿀팁이네요. 감사히 참고 하겠습니다.

[윤순순]

정말 꿀팁입니다!

[품절남]

우와. 알아가면 알아갈수록 어렵네요.

[워리어2]

감사합니다. 현장가기 전에 손품을 좀 더 팔아야겠네요... 요즘 인터넷이 발달하니~ 정보가 집에서 많이 구할수가 있어서 좋군요.... 아는자만이 누리는 혜택이네요..ㅎㅎ

[달선녀]

철저한 손품으로 시행착오를 줄이는 방법 잘 배웠습니다.감사합니다

[린빠빠]

재밋는 손품이었습니다. 활용토록 하겠습니다 감사합니다

[복주파]

실전경험에서 우러난 알찬 꿀팁들 감사드립니다!

[따뜻한 부자♡]

감사합니다

[최해]

손품의 중요성을 다시한번 생각하게되네요. 좋은글 작성해주셔서 너무 감사드립니다.
많이 배우고갑니다.

[oruara]

손품 꿀팁 정말 잘 배우고가요!! 감사합니다~

[2023부자갱호]

소중한 손품 꿀팁 감사합니다^^

[초보경매아빠]

이렇게 활용할수도 있네요 ~
손품 활용범 감사합니다~

[송도부엉이]

사실 저도 직업상 많이 보는 사이트? 들인데 이렇게 활용할수 있다는 점이 신선하게 다가오네요 좋은 요약글 감사합니다^~^

[장소윤]

정독하고갑니다 응원해요

[jinymaum]

좋은글 잘 읽었습니다..많이 배워갑니다.

[경기경기]

이런건 직접 해봐야 더 체감 되는거 같아요 꿀팁 감사합니다

[Penny88]

발품팔기전 손품을 정성껏해야겠네요